Доходность строительства жилого дома

Выгодно ли строить дом на продажу? Тонкости бизнеса по продаже коттеджей на сайте Недвио

Приобрести земельный участок в Подмосковье, возвести на нем дом, а затем продать его с хорошей наценкой – это на сегодняшний день один из наиболее прибыльных и, на первый взгляд, простых способов заработать денег. Это такой же бизнес, как и многие другие, например — торговля.

В данной статье мы рассмотрим преимущества и недостатки бизнеса по строительству и перепродаже частных домов и коттеджей, а также как устроен рынок частных застройщиков ближайшего Подмосковья.

Кто есть кто?

Если судить по рекламным объявлениям и публикациям в прессе, то термин «загородный рынок» – это синоним понятия «коттеджные поселки». Однако это не совсем так. На сегодняшний день в Московской области дома для продажи строятся сотнями, или даже тысячами частных застройщиков.

Увы, нет четкой статистики по таким «индивидуальным» застройщикам, однако с уверенностью можно предположить, что данный рынок довольно объемен. Эксперты считают, что рынок частных подмосковных застройщиков и предложения коттеджных поселков вполне сопоставимы по критерию объема. Таким образом, годовой оборот данного рыночного сегмента оценивается в миллиарды у. е.

Хотя подобное явление достаточно масштабно, про частных застройщиков мало информации. Частников можно считать более мелкими игроками рынка, чем застройщиков большого ряда коттеджей в одном поселке. У них нет стремления, чтобы создавать бренды, они не пользуются пиаром и рекламой. Кроме того, мелкие девелоперы намеренно стараются избежать любой публичности.

Однако стоит обратить внимание на то, что «индивидуалы»-застройщики – это вполне серьезная сила. Несколько лет назад одна масштабная девелоперская компания не приобрела отличный участок земли для строительства поселка, мотивируя это тем, что в том регионе уже работает определенный господин, имеющий связи с администрацией, более хорошие куски земли и уже начатые проекты стройки. Компания просто не видела смысла с ним конкурировать.

Нюансы частного домостроения

Технически девелоперский проект выглядит достаточно просто – покупаешь участок земли, подводишь к нему коммуникации, строишь дом, а затем продаешь. Однако без должного опыта есть вероятность прогореть — прогадать с местоположением, подрядчиками, материалами, а следовательно — качеством дома, текущим спросом со стороны клиентов…

Тем не менее с каждым годом количество предпринимателей, кто строят дома на продажу, только растет. Возрастает и конкуренция, которая подталкивает всех участников рынка строить более качественные дома, использовать современные технологии.

Многие «частники» считают прибыльным и строительство деревянных домов. И Рублевка является не единственной местностью для возведения домов частными застройщиками. Вполне успешно они работают и в остальных сегментах рынка – это и элитный, и эконом-класс.

Для того, чтобы войти на рынок девелопмента, на сегодняшний день необходимо минимум сто тысяч долларов. На эти деньги покупается около 8 соток земли, подводятся коммуникации, и строится домик, имеющий площадь около ста «квадратов». Это довольно выгодный бизнес – продать такой дом можно в раза три дороже, нежели Вы потратились на его строительство.

Мелкие застройщики привлекают потенциальных клиентов за счет индивидуального решения. Если говорить о продаже готовой недвижимости, то большим спросом пользуются дома со свободной планировкой, расположенные в непосредственной близости к городу. Если речь идет о хорошем участке в поселении или в черте города, то проект может окупиться в 2 или 3 раза. Крупным компаниям, в свою очередь, не выгодно выкупать одиночные участки и ориентироваться на узкий сегмент. Им достаточно мощностей для запуска масштабного проекта.

Как стать частным застройщиком?

Чтобы построить дом для последующей продажи, необходимо запастись стартовым капиталом, которого будет достаточно для покупки земельного участка, проектирования, закупки строительных материалов, реализации проекта и поиска конкретного покупателя на объект.

Практика показывает, что далеко не каждый бизнесмен имеет соответствующий ресурс, опыт и компетенцию. Плюс важным аспектом является сотрудничество с проверенными поставщиками, которые смогут продать вам строительные материалы по себестоимости.

На этапе реализации задумки, важно привлечь квалифицированных подрядчиков, которые сделают работу качественно и в срок. Сотрудничество с риэлторами, запуск рекламы и применение инструментов маркетинга станет вашим преимуществом. Чем быстрее будет построен и продан дом, тем больший капитал вы получите для последующего оборота денег.

Неоспоримым преимуществом также является наличие строительной техники, которая понадобится вам в обязательном порядке. Плюс нужно просчитать все расходы на аренду оборудования и содержание персонала.

Учтите, что для узаконивания постройки придется пройти контролирующие инстанции. Застройщик должен иметь соответствующие разрешения и лицензии, предоставляющих право на работу.

Бюрократические нюансы

Чтобы стать частным застройщиком, необходимо вступить в саморегулируемую организацию или СРО. Это членство фактически дает вам право позиционирования как строительная компания. Вам не понадобятся эти документы, если вы планируете строить здания высотой до 3 этажей площадью до 1500 кв. м. или частных домов. Подобные правила создают все условия для развития мелкого бизнеса по перепродаже построенных пригородных домов.

Чтобы построить коттедж, вам понадобится получить еще разрешение на строительство. Это основной документ, который можно получить на основании заявления в органы местного самоуправления. При возведении монолитных зданий также может понадобиться лицензия на проектирование. Если в процессе реализации проекта к дому подключаются инженерные коммуникации, нужно взять лицензию на инженерные изыскания при строительстве.

Какие варианты загородной недвижимости лучше всего продаются?

Начинающий застройщик может построить частный дом, коттедж или блочный (многоквартирный) дом.

Преимуществом мелких земельных участков с небольшими домиками является высокая скорость строительства, удобство в подключении коммуникаций и возможность быстро найти покупателя.

Наиболее популярный и выгодный формат подразумевает строительство коттеджного городка. Основная проблема – найти подходящий земельный участок. Оптимальная площадь коттеджа – это 100 квадратов на участке в 500 кв. м. Наличие нескольких таких домов, благоустройства территории и расположенной поблизости инфраструктуры позволят вам быстро распродать коттеджи.

Чтобы стартовать со своим проектом, важно найти землю, на которой нет конкурентов. Лучшим вариантом для этого принято считать пригород и окраины. Если строить под ключ, важно не прогадать с дизайном помещения. В этом аспекте стоит сотрудничать с уже зарекомендовавшими себя профессионалами.

Финансовые аспекты

Чтобы понять насколько быстро окупится ваш проект, еще до его реализации нужно все тщательно просчитать. Для этого составляется бизнес-план и смета, которая утверждается на начальном этапе. В идеале, все расходы контролирует и фиксирует бухгалтер.

Облегчить финансовое бремя поможет сотрудничество с профильными департаментами в местном самоуправлении. Скорость строительства напрямую зависит от выдаваемых чиновниками разрешений.

Чтобы не попасть в финансовую яму, лучше начать бизнес со строительства и продажи одного объекта. Это не обязательно должен быть дом с нуля. Вы можете выкупить участок и привести его в порядок, выстраивая или делая реконструкцию имеющейся на нем постройки. В последствии такая деятельность может превратиться в прибыльный бизнес.

Сопоставляйте размер вложений и возврата инвестиций. Часто отсутствие бухгалтерии и тщательного финансового анализа вводит застройщика в заблуждение о том, что проект действительно прибыльный.

Техника и команда

Чтобы приступить к работе и уложиться в сроки, важно подобрать команду грамотных специалистов, которые не подведут вас в случае если что-то пойдет не так. Самый бюджетный вариант – собрать своих проверенных подрядчиков, а не сотрудников со строительных фирм. На подхвате всегда должна быть замена специалисту.

С набором команды можно сэкономить вот в чем — есть ряд сотрудников, которые нужны лишь на определенных этапах работ – бухгалтер, юрист, проектировщик, дизайнер, риэлтор. Соответственно их можно нанимать на временные контракты. Важно, при этом, на каждом этапе контролировать качество выполняемых задач.

Позаботьтесь о том, чтобы в распоряжении команды находилось тяжелое строительное оборудование, инструменты для фасадных, внутренних работ, освещение, форма и мелкая техника. Правильная организация процесса строительства сделает ваш проект успешным.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2.

Продолжение статьи о жилищном строительстве, в которой мы детально рассмотрим экономику Застройщиков по различным схемам финансирования до реформирования 214-ФЗ и постараемся спрогнозировать, каким образом изменится рынок жилищного строительства после проведения реформ Закона о долевом строительстве.

Расчеты и примеры экономики строительства

Для наглядности приведем конкретный пример расчета строительства многоквартирного дома. Для понимания сути нам не требуется разбираться в сметах и делать емкие и сложные расчеты, достаточно оперировать укрупненными расчетами. В итоге мы упростим схему расчета без ущерба для общей экономики.

Определим начальные параметры объекта.

Принимаем, что застройщик планирует построить многоквартирный дом общей площадью квартир: V = 20000 м 2 , находящийся в одном из подмосковных поселений около 20 км от МКАД.

Временной период строительства определим, как 2012-2014 год: t = 2 года.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из стоимости земельного участка, затрат на изыскательские и проектные работы, получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ, содержание службы заказчика и прочие.

Как правило, стоимость всех затрат Застройщика колеблется от 32000 до 40000 рублей на 1 метр эффективной (продаваемой) площади в зависимости от затрат на земельный участок, затрат на подключение к инженерным сетям и условий инвестиционной нагрузки (инвестиционный контракт, соцкультбыт, обременения).

Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент – «эконом» – что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки.

Определим затраты Застройщика как: S2 = 35000 руб/м2 продаваемой площади.

Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД.

На основании рыночной стоимости того периода мы принимаем стоимость продажи равной S1 = 40000 руб/м2 – на начальной стадии строительства, и S1 = 60000 руб/м2 – на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Стоимость растет пропорционально степени готовности объекта что позволяет нам говорить о некой средней стоимости реализации равной S1 = 50000 руб/м2, если Застройщик продает квартиры в течение всего срока строительства.

Существует еще одна статья расходов, без которой реализация квартир, как и любого другого продукта, невозможна – это расходы на рекламу и содержание отдела продаж. Примем эти расходы за величину Р. Затраты на эту статью в среднем составляют 3% от цены проданной квартиры. В нашем случае P = 1500 руб/м2.

Теперь имеем достаточные данные, чтобы произвести промежуточные расчеты.

Вариант №1 — Идеальный вариант. В реальности почти не встречается: если Застройщик строит весь объект на собственные средства, то:

(S1 — S2 — P) * V = (60000 – 35000 – 1500) * 20000 = 470 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта при продаже в самом конце строительства.

При этом Застройщик потратит 700 млн.рублей и с реализации получит 1 170 млн. рублей. Важно понимать, что Застройщик продает квартиры после завершения строительства по максимальной стоимости, но для этого нужно время, чтобы продать площади и тем самым срок реализации инвестиционного проекта составит не 2 года, а как минимум 3 года.

Доходность можно оценить как:

470 / 700 / 3 = 0,2 – что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 20% годовых. Данный показатель говорит, что потенциальному инвестору такой проект будет практически не интересен, поскольку доходность не значительно выше, чем банковский вклад, а риски значительно выше. При этом, если Застройщик будет пользоваться кредитными продуктами, его доход будет практически равен нулю.

Вариант №2. Самая распространенная схема реализации такого рода проектов. Суть данного варианта в том, что Застройщик продает квартиры в строящемся объекте по 214-ФЗ в течение всего срока строительства.

(S1 — S2 — P) * V = (50000 – 35000 – 1500) * 20000 = 270 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.

На данном графике видно, что Застройщик значительно раньше выходит в положительное сальдо и значительно меньше вкладывает средств, по сравнению с Вариантом №1. Такой моделью пользовались до 90% всех Застройщиков на рынке недвижимости.

При этом Застройщик потратит денежные средства только на создание объекта, т.е. на покупку земельного участка, проектирование и получение разрешения на строительство. Затраты на физическое строительство и выполнение Технических условий будут компенсироваться за счет продажи квартир. Поскольку продажа квартиры будет происходить в течение всего срока строительства, то срок реализации проекта будет равен сроку строительства – 2 года.

В этом случае доходность можно оценить следующим образом.

Стоимость затрат на земельный участок и проектирование составит ориентировочно 80 млн. рублей. Следовательно:

270 / 80 / 2 = 1,69, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 170% годовых. Данный результат показывает абсолютно реальную доходность большинства адекватных Застройщиков, но нуждается в комментариях.

Такие цифры являются не самыми большими в этой области бизнеса, и ниже можно привести пример еще более яркий, но нужно понимать, что это возможно только при условии благоприятных внешних факторов. Рынок недвижимости должен быть стабилен по спросу, поскольку строительство ведется за счет продаж квартир на этапе строительства и привлечения участников долевого строительства, и если динамика продаж не будет совпадать с динамикой строительства, то объект будет строиться дольше. Перенос срока строительства на более поздний может существенно сократить доходность и увеличить количество претензий от дольщиков. Другими словами, такая схема более рискованна и требует более продуманного управления. Но, тем не менее, она значительно более доходная.

Отдельно нужно сказать, что при такой экономике проекта Застройщик вполне может применять кредитные инструменты, для того чтобы сглаживать колебания поступления денежных средств от продаж и выдерживать график строительства. Такие кредиты, как правило, небольших объемов, не сказываются на доходности фатально.

Вариант №3. Возможно, такой вариант встречается нечасто, но, тем не менее, применятся некоторыми компаниями. Суть данной схемы несильно отличается от Варианта №2. Это лишь один из частных случаев, но в тех или иных вариациях часто встречается в строительстве, а именно: Застройщик хочет максимально уменьшить сумму первоначальных вложений в объект строительства и сразу перейти к этапу продаж, чтобы покрывать все свои расходы за счет дольщиков. Это позволяет ему получить строительный объект за меньшие деньги и увеличить доходность. Еще один частный случай в такого рода схемах – это приобретение земельного участка с проектом, т.е. всеми документами для начала строительства.

Существует два основных способа и комбинации из них, которые позволяют это реализовать.

Первый из них: купить земельный участок в рассрочку или оформить аренду с правом выкупа, что по сути одно и то же. Тем самым будущий Застройщик заплатит 20-30% от стоимости земли/проекта сразу, а оставшуюся сумму будет оплачивать по длительному графику, т.к. такие сделки не противоречат закону.

Второй из них – это предварительная продажа квартир Застройщиком на этапе, когда еще не все документы на строительство оформлены и не позволяют организовать продажу по 214-ФЗ. Привлекательная цена на квартиры притупляет осторожность многих покупателей, и такой формат продажи до сих пор присутствует на рынке. Это безусловный риск, на который Застройщик идет сознательно. За такую продажу предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей за каждый выявленный факт. Продав даже два десятка квартир, для погашения необходимых платежей и пуска строительства, Застройщик рискует только возможными незначительными издержками.

Проведем предварительные расчеты.

При грамотном менеджменте Застройщик потратит только около 25% от затрат на земельный участок и проект, т.е. 20 млн. рублей, и сразу начнет реализацию квартир. Допустим, что средняя стоимость продажи квартиры будет немного ниже вследствие демпинга, а именно 45000 руб./м2. Поскольку продажи Застройщик начнет практически сразу, минуя срок изыскания и получения всей необходимой документации (около 6 месяцев), тогда:

(S1 — S2 — P) * V = (45000 – 35000 – 1500) * 20000 = 173 млн. руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.

На данном графике видно, что Застройщик, при грамотно выстроенной схеме продаж, перекрывает все затраты с поступления денежных средств от «дольщиков» с превышением. По сути Застройщик получает прибыль на самом начале строительства объекта. Данные избыточные средства можно реинвестировать в аналогичные проекты, тем самым значительно повысив свою доходность. При этом первоначальные вложения в строительный объект в среднем колеблются от 5% до 10% от общей суммы затрат на проект.

173 / 20 / 1,5 = 5,76, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 576% (!) годовых. Данный результат для некоторых Застройщиков не является шокирующим, правда такие стройки очень часто становятся проблемными, поскольку всецело зависят от рынка недвижимости и динамики продаж. Даже незначительное колебание рынка может остановить авантюрного Застройщика. Но при благоприятном «климате», когда стоимость и спрос в квартирах постоянно растет, такие схемы дали возможность совершенно неизвестным и небольшим компаниям дорасти до крупнейших Застройщиков.

Выводы

Как всегда, медаль имеет две стороны, и данный вопрос не исключение.

С одной стороны, возможность получения сверхдоходов при использовании тех или иных схем дало возможность появлению ныне крупнейших известных строительных холдингов, которые грамотно распорядились средствами и «выросли» до стабильно развивающихся корпораций. В данных компаниях не видят сложностей при адаптации к изменениям в законодательстве и повышенным требованиям к Застройщикам.

С другой стороны, конечно, наличие таких «свобод» в законодательстве и требованиях в области жилищного строительства привело к появлению множества недобросовестных Застройщиков и откровенно мошенническим действиям. Как следствие, в стране появилось множество недостроенных домов и «обманутых дольщиков». И эта проблема, в том числе, подтолкнула Правительство на пересмотр 214-ФЗ и ужесточение требований к Застройщикам.

Если сравнивать, что было до внесения поправок в Закон и что будет после реформы 214-ФЗ, то, как и во всем, можем выделить и большие плюсы и серьезные минусы.

Из минусов нужно сразу отметить, что изменения в законодательстве произведут серьезную «чистку» в рядах многочисленных Застройщиков, и категории «мелких» и «средних» вымрут как факт, поскольку не смогут соответствовать новым требования 214-ФЗ. На рынке останутся только «крупные» игроки, которые будут диктовать свои условия на рынке, а для потребителя это будет означать повышение стоимости квартир на 25-40%.

Если детально рассмотреть структуру повышения стоимости, то стоимость кредитных средств составляет около 16-20%, стоимость страхования ответственности Застройщика составит ориентировочно 5-6%. И, конечно, нельзя сбрасывать со счетов некую монополизацию рынка, которая увеличит стоимость квартир в сложно предсказуемые диапазоны.

Пропадут с рынка и небольшие строительные объекты, поскольку «крупным» компаниям будет экономически нецелесообразно заниматься строительством объектов от 5000 до 20000 м2.

Вполне предсказуемо исчезнут объекты точечной и камерной застройки в небольших городах и поселениях, которые застраивались именно «некрупными» строительными компаниями. Прежде всего, это может отразиться на регионах, где доходная часть при строительстве в принципе невелика и масштаб строительства может составлять около 50-100 тыс. м2 в год.

Еще одно негативное последствие для рынка в целом – изменится гибкость. Как правило, именно небольшие Застройщики оперативно могут реагировать на изменения рынка и предлагать наиболее интересные форматы недвижимости, ввиду их масштаба и жизненного цикла.

Как уже ранее упоминалось, можно ожидать, что с рынка уйдут до 60% Застройщиков по причинам описанным выше. Данный процент может серьезно увеличиться, когда в условиях работы Застройщиков появится проектное финансирование и обязательное участие Банков.

Проблема заключается в том, что банки в принципе не рассматривают жилищные строительные проекты как ликвидные и крайне придирчиво относятся ко всем Застройщикам, которые не подконтрольны банковским структурам или которые не имеют весомого административного ресурса.

Эпилог

Структура рынка новостроек сейчас будет серьезно меняться, и можно предположить, что для конечного потребителя это означает повышение цен, а для бизнеса означает консолидацию и монополизацию рынка.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Источник