Доходность по спекуляции с недвижимостью

Недвижимость

Что касается инвестирования в недвижимость, то здесь наиболее интересным вариантом, причем во всем мире, является коммерческая недви-жимость -— торговые площади, офисная недвижимость и гостиничный бизнес. Сдача в аренду жилых квартир сейчас по доходности очень близка к доходности банковских депозитов, и это без учета стоимости стра-ховок и налогов.

Выберем, какая инвестиция лучше — покупка квартиры для сдачи в аренду или банковский депозит, если заданы следующие условия: Вариант А. Аренда квартиры Стоимость квартиры (с учетом стоимости оформления) 30 ООО Общая площадь квартиры 50 м2 Уровень загрузки (заселенности) 95% Ставка арендной платы 400 долл. в месяц 4560 долл. Квартплата (по условиям задачи квартплата распределяется между арендодателем и арендатором 50 на 50) 14 долл. в месяц (168 долл.)

Налог на недвижимость Пока нет (0 долл.) Норма амортизации для проведения капитального ремонта один раз в 50 лет, в год 2% (600 долл.) Норма амортизации для проведения косметического ремонта, один раз в 5 лет 30 долл. за 1 м2 (300 долл.) Стоимость страховки квартиры, в год 0.5% (150 долл.) Ставка подоходного налога (налогооблагаемый доход считается как разница между поступлениями и подтвержденными расходами) 13% (434 долл.) Итого чистая прибыль от арендной платы, в год 2908 долл. Вариант Б. Депозит Сумма вклада 30 000 долл. Уровень процентных ставок в относительно надежных банках при вложении валютного депозитного вклада суммой выше 5000 долл.

В результате проведенных расчетов видно, что размещение денег на депозите при прочих равнъос (в первую очередь по условию надежности) выгоднее. Это обусловлено высокими депозитными ставками и высокой стоимостью недвижимости (относительно арендной платы).

Некоторые финансовые инструменты можно использовать для не-скольких целей. Так, недвижимость может быть куплена для потребления, спекуляции или накопления (с инвестиционной целью).

Например, если вы купили квартиру для того, чтобы в ней жить, это — потребление. И даже если цены вырастут, и у вас появится возможность продать эту квартиру с хорошим барышом, вы этого не сделаете, так как где-то жить вам все равно нужно.

Если вы купили квартиру для последующей ее перепродажи, так как считаете, что цены на недвижимость возрастут, то это — спекуляция. Этот вид деятельности возможен, когда вы сознательно готовы к долго- срочным спекуляциям, так как цены на недвижимость быстро не изменяются и при этом достаточно высоки транзакционные издержки. Кроме того, необходимо также учитывать издержки на содержание квартиры (налог на недвижимость, квартплата, страхование и т.д.). Максимального эффекта от спекуляции недвижимостью можно добиться, если вы приоб-ретаете квартиру намного ниже реальной рыночной цены. Но для этого вы должны разбираться в том, чем планируете спекулировать.

Кроме того, вы можете приобрести квартиру для сдачи ее в аренду. Плюсом также будет рост цен на недвижимость, так как это дополнительная возможность для заработка.

Для подобного вида деятельности крайне важно текущее соотношение доходности от сдачи в аренду с депозитными ставками. Так, если по де-позиту в достаточно надежном банке вы можете получить 10% годовых (в валюте), а уровень доходности аренды недвижимости составляет те же 10%, то последнюю невыгодно приобретать.

—- квартирная плата (если она лежит на арендодателе);

налог на недвижимость;

амортизация квартиры, в которой периодически нужно делать ремонт;

расходы по страхованию квартиры, в противном случае у вас есть риск пожара, обвала дома и т.п.;

временные затраты на постановку на учет договора аренды в ЖЭКе и налоговой инспекции;

уровень заселенности недвижимости. В обычных гостиницах последний уровень обычно составляет 80% и зависит от месторасположения и уровня цен. В варианте со сдачей недвижимости в аренду вы также несете риск того, что ваша квартира будет простаивать, а значит, вы просто будете нести расходы на ее содержание без единой копейки дохода. Так что в зависимости от уровня цены, которую вы запросили за аренду, и текущей рыночной ситуации, вы должны определить уровень заселенности и учитывать ее при определении ожидаемой среднегодовой доходности аренды.

Источник

Время спекуляций ушло: инвесторы потеряли интерес к жилью для перепродажи

Привлекательность инвестиций в жильё с целью его перепродажи за последнее время резко снизилась.

В хорошие, «тучные» годы доходность инвестиций в жилые проекты (купил на котловане — продал после сдачи) в ряде проектов доходила до немыслимых 130% за 2–3 года. Самый яркий пример: в 2008 году в проекте «Гуси–лебеди» компании КВС квартиру на старте можно было купить по 45 тыс. рублей за 1 м2, а по завершении строительства она продавалась по 95–100 тыс. рублей за «квадрат». Но те времена давно прошли.

К сдаче готовы: карантин не помешал вводу жилья

Лучше сдавать в аренду

«Действительно, несколько лет назад можно было получить доход за период строительства 50% и более. Но однозначно не по всем проектам, а в интересных развивающихся локациях, с невысокими стартовыми ценами», — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Сегодня с учётом снижения объёма предложения произошло вымывание бюджетных вариантов. В результате существенно увеличивается порог входа на рынок, а средняя доходность составляет 12–15%. Варианты инвестирования есть, и грамотные инвесторы отслеживают новые проекты в удачных локациях.

«Сокращение доходности инвестиций — это длительная тенденция, развивающаяся по меньшей мере с кризисного 2014 года», — говорит Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт–Петербург».

«Инвесторы пока останутся, но лишь в тех проектах, удорожание квадратных метров в которых гарантируется расположением, статусом и малым выбором в локации», — рассказывает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».

Больше всего инвестиционная привлекательность теряется в недорогой недвижимости. Продать изначально недорогую квартиру с наценкой становится всё сложнее.

«Спекуляции на перепродаже недвижимости уходят в прошлое. Сейчас выгоднее покупать недвижимость по льготной ипотеке, дожидаться ввода и сдавать в долгосрочную или посуточную аренду, погашая ипотечный платёж», — отмечает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

На годы вперёд: девелоперы начали выводить на рынок Петербурга новые мегапроекты

Весь навар банкам

Окончательно потенциальную доходность инвесторов может прибить переход на эскроу–счета. «Он уже серьёзно отразился на экономике девелопмента, поменялся алгоритм распределения финансовых потоков. Застройщикам уже невыгодно продавать на котловане: идут затраты на рекламу, на содержание штата, на инструменты продаж, а деньги находятся на эскроу до момента ввода в эксплуатацию», — говорит Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens.

Безусловно, какую–то долю площадей застройщики будут выводить в продажи на котловане. Но если раньше так продавалось до 40% общего объёма площадей, то в эпоху эскроу на котловане разумно продавать не более 10%, всё остальное — позже и за полную стоимость.

Рынок сужается, предложение сокращается. Это значит, что через пару лет возможен дефицит качественных объектов в хороших локациях.

«В этих условиях как никогда важной становится локация. Проекты, расположенные в недооценённых районах, выигрывают. Инвесторы, вдумчиво относящиеся к покупке, будут искать прежде всего такие объекты», — говорит Дмитрий Колтунов, управляющий партнёр компании «Страна Девелопмент».

Впрочем, ряд экспертов полагают, что даже с упавшим уровнем доходности недвижимость остаётся привлекательной для инвесторов. «Даже в случае стабилизации цен в 2021 году недвижимость останется привлекательным средством вложения средств, так как альтернативы ей для широких слоёв населения нет: доходность вкладов снижается, а фондовый рынок не гарантирует даже сохранения сбережений», — говорит руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновации» Дмитрий Михалёв.

«Бум, когда скупали все существующие квартиры и апартаменты на рынке, прошёл. На первый план выходит качество, локация, статус объекта недвижимости. Сегодня мы видим вдумчивого покупателя, которого интересует не только метраж, этаж и транспортная доступность, но и социальное окружение, наличие инфраструктуры, дальнейшее развитие локации», — резюмирует Анна Прозорова, руководитель департамента недвижимости и инвестиций ООО «Лахта Плаза».

Источник

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

срок окупаемости и доходности

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:

Индексация ставки аренды

Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю:

«Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.

Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.»

Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране. Например, при резком увеличении инфляции.

Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

Сумма капиталовложений в объект перед сдачей в аренду

Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта

По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

Налог на доходы и налог на имущество

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Прочие расходы

• Расходы на страхование;
• Расходы на аренду земельного участка;
• Комиссии риелторам, юристам.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

i – Процентная ставка;

n – Номер периода.

Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции. Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране. Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более рискованными и менее рискованными.

Горизонт инвестирования и изменение стоимости объекта во времени

Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе. Где через пять лет будет открыта новая станция метро. Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30 %. Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет. При условии, что другие переменные не изменятся.

Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вы можете скачать калькулятор по ссылке

ROE (доходность на собственный капитал)

Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.

При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.

Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере.

В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв.м. каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей. Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата — 750 рублей за кв.м. в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно. Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей — 40 000 рублей в год за офис. Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб.

В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение. Доходность вашей инвестиции составит:

Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5 % годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц.

Доходность инвестиции на вложенный капитал составит:

С одной стороны, среднегодовая доходность во втором случае ниже, но если учесть, что в собственности у вас становится не одно а три помещения, которые вы можете через определенный период времени продать получив дополнительную прибыль, становится очевидным преимущество покупки недвижимости с привлечением заемных средств.

Во третьем случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 9,5 % годовых сроком 10 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту составит 58 230 рублей в месяц.

Здесь доходность инвестиции на вложенный капитал уже получится отрицательной:

Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. О том, какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять читайте в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими.

Исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости вы найдете в книге: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Источник