Доходность по девелоперским проектами

Результаты девелоперов за 2020 год

Публичные девелоперы отчитались о работе в 2020 году. В целом 2020 год для компаний был удачным, всем застройщикам удалось увеличить продажи в рублях. С полугодовыми результатами компаний можно ознакомиться здесь.

Доля сделок с ипотекой 2019 г., %

Доля сделок с ипотекой 2020 г., %

Продажи 2019 г., млн руб.

Продажи 2020 г., млн руб.

Продажи 2019 г., тыс. кв. м.

Продажи 2020 г., тыс. кв. м.

Цена за кв. м 2019 г., тыс. руб.

Цена за кв. м 2020 г., тыс. руб.

Ввод в эксплуатацию 2019 г., тыс. кв.м

Ввод в эксплуатацию 2020 г., тыс. кв. м

Компания не смогла поднять цену на жилье, у нее самая низкая динамика по этому показателю в отрасли. Из-за этого средние результаты по продажам в рублях. В метрах продажи выросли на 7%, не слишком много, но и не такой провал как у «Эталона». Если смотреть географическую структуру продаж, в Петербурге продажи в метрах выросли на 18,5%, а в московском регионе снизились на 17%. Рост продаж в северной столице для ЛСР играет ключевую роль, так как рентабельность продаж этого региона в 3 раза выше, чем в Москве, в первую очередь потому, что бизнес стройматериалов компании расположен там же. Полная версия отчета по ссылке.

«Эталон»

Застройщик продал в метрах сильно меньше чем в 2019 году. Здесь ситуация противоположна ЛСР, основные потери как раз в Петербурге, в этом регионе у компании -20%, при общем падении в 15%. Тем не менее средняя цена квадратного метра выросла сильнее конкурентов, что помогло динамике рублевых продаж остаться в положительной зоне, на скромные 3%.

ПИК

Компания-монстр, выросло все: цена, продажи в метрах, ввод в эксплуатацию. Девелопер пылесосит московские объекты и клиентов как может. В рублях продажи выросли на 30%, самый высокий результат. Компания — крупнейший застройщик России с запасом. Если посмотреть динамику за 2020 год в абсолютных числах, продажи выросли чуть меньше, чем продает целый «Эталон».

Выводы

Низкая ставка и льготная ипотека поддержала спрос на жилье. Если рассматривать результаты в контексте цен на акцию, боюсь, что капитализация ПИК слишком велика. Компания стоит в 2,5 раза дороже, чем капитализация ЛСР, «Эталон» и «Самолет» вместе взятые. «Эталон» стоит дешевле остальных, но там провал на провале, и я думаю, что компания покажет по результатам 2020 года, а им еще дивиденды «Системе» платить. ЛСР не выглядит дешевым, дорогим, впрочем, тоже. Думаю, что компания выплатит 78 рублей в 2020 году без проблем. «Самолет» — новая компания на рынке, поэтому говорить о ней можно только в рамках статистической информации, которая представлена в таблице выше.

Источник

Доходность по девелоперским проектами

Портал ЕРЗ.РФ провел опрос на тему «Рентабельность девелоперского бизнеса».

Доля застройщиков среди участников опроса составила 70,9%. Остальные — это технические заказчики (7,7%), подрядчики (4,3%), покупатели (2,6%) и пр.

22,9% опрошенных считают, что рентабельность бизнеса в сфере жилищного строительстве в 2020 году составила более 15%.

30,5% респондентов полагают, что она варьируется в пределах 10—15%.

По мнению 19,5% участников опроса, рентабельность девелопмента сегодня не превышает 5—10%.

15,3% опрошенных читателей уверены в том, что рентабельность девелоперского бизнеса в 2020 году составила 0—5%.

А 3,4% читателей вообще отвели ей уровень меньше нулевого.

Если взглянуть на итоги опроса с точки зрения профессий респондентов, то среди застройщиков 21,7% опрошенных считают, что рентабельность бизнеса в сфере жилищного строительстве в 2020 году составила более 15%.

31,3% застройщиков полагают, что маржинальность находится в пределах 10—15%. 21,7% девелоперов назвали цифру на уровне 5—10%. 15,7% отводят ей не более 0—5%, а 4,8% и вовсе уверены, что в 2020 году она меньше нуля.

Часть технических заказчиков настроена более оптимистично, чем девелоперы. 33,3% опрошенных считают, что рентабельность девелоперского бизнеса в 2020 году составила более 15%. Правда, велика доля и тех, кто согласен с уровнем 0—5%: такое мнение высказали 22,2% опрошенных техзаказчиков.

А вот мнения подрядчиков по этому вопросу разделились на 5 равных частей. 20,0% опрошенных считают, что рентабельность бизнеса в сфере жилищного строительстве в 2020 году составила более 15%. Столько же опрошенных назвали другие цифры (10—15%, 5—10% и 0—5%), а оставшиеся 20,0% подрядчиков затруднились ответить.

А что с прогнозом на будущее? Лишь 9,3% респондентов полагают, что рентабельность бизнеса в сфере жилищного строительстве в 2021 году будет увеличиваться. 34,7% прогнозируют, что маринальность сохранится на нынешнем уровне, а 50,0% опрошенных уверены, что рентабельность будет уменьшаться.

Мнения застройщиков примерно совпадают с точкой зрения всех респондентов. 9,6% опрошенных девелоперов убеждены в том, что рентабельность в сфере жилищного строительстве в 2021 году будет увеличиваться. 37,3% опрошенных считают, что она сохранится на существующем уровне, а 48,2% полагают, что маржинальность будет снижаться.

К слову, пессимистов в рядах технических заказчиков и подрядчиков еще больше: среди первых 55,6% опрошенных считают, что рентабельность в новом году будет уменьшаться, а среди вторых такой позиции придерживаются 60,0% респондентов.

Другие публикации по теме:

Президент подписал закон о бесплатной газификации

Президент России 11.06.2021 подписал Федеральный закон №184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О газоснабжении в Российской Федерации«».

Портал ЕРЗ.РФ подробно рассказывал о данном законе.

Напомним, что этим документом вводятся новые институты — «единый оператор газификации (ЕОГ)» и «региональный оператор газификации (РОГ)». Единым оператором газификации является организация — собственник Единой системы газоснабжения или ее аффилированное лицо. Региональным оператором газификации признается организация, не являющаяся единым оператором газификации, осуществляющая эксплуатацию и развитие на территории соответствующего субъекта РФ либо федеральной территории газораспределительных сетей и их объектов и оказывающая услуги, связанные с подачей газа потребителям и их обслуживанием.

ЕОГ и РОГ будут обеспечивать технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям.

Правительство РФ должно утвердить порядок подачи разными категориями заявителей заявок на технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям, а также порядок рассмотрения этих заявок и принятия по ним решений.

Закон определяет понятие «газораспределительная организация»: это специализированная организация, которая владеет на праве собственности или на ином законном основании газораспределительной сетью и осуществляет регулируемый вид деятельности по оказанию услуг по транспортировке газа по газораспределительным сетям, по технологическому присоединению газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям, обеспечивает подачу газа его потребителям, а также эксплуатацию и развитие газораспределительной системы.

Федеральный закон фиксирует, что финансовые средства, полученные в результате введения специальных надбавок к тарифам на транспортировку газа газораспределительными организациями (ГРО), разрешается использовать в качестве источника компенсации затрат ГРО на проведение мероприятий по технологическому присоединению, в т.ч. расходов на строительство или реконструкцию необходимых для технологического присоединения объектов капитального строительства.

Предусматривается возможность осуществления технологического присоединения к газораспределительным сетям, принадлежащим независимой ГРО. Так, техприсоединение в данном случае проводится на основании соглашения, заключаемого между независимыми ГРО и ЕОГ или РОГ.

Устанавливается обязанность ГРО в случае обращения лица, газоиспользующее оборудование которого технологически присоединяется к газораспределительным сетям, принять в собственность вновь созданное (построенное) имущество, технологически связанное с принадлежащими ГРО существующими газораспределительными сетями, расположенное за границами земельного участка такого лица, в порядке, установленном Правительством РФ.

Закрепляется положение о том, что плата за технологическое присоединение к магистральным газопроводам строящихся и реконструируемых газопроводов, предназначенных для транспортировки газа от магистральных газопроводов до объектов капитального строительства, и газопроводов, предназначенных для транспортировки газа от месторождений природного газа до магистрального газопровода, подлежит государственному регулированию.

Документом уточняется порядок доступа к газотранспортным и сетям газопотребления. Так, юридические лица, владеющие на праве собственности или на ином законном основании такими сетями, при наличии пропускной способности не вправе препятствовать транспортировке и подаче газа по ним, а также технологическому присоединению к указанным сетям.

Другие публикации по теме:

Источник

Что им стоит дом построить: кому выгодны новые правила игры на московском девелоперском рынке и приведут ли они к подорожанию жилья

В ноябре, на фоне рекордного роста выручки столичных застройщиков, мэрия увеличила платеж за смену временного разрешения использования (ВРИ) земельных участков: в границах старой Москвы — в два раза, в Новой Москве — в восемь раз. Теперь затраты на смену ВРИ достигают 10-25% от себестоимости проекта.

«Правила игры изменились существенно», — объяснил Forbes владелец крупной девелоперской компании. На время он приостановил процесс подбора участков, несмотря на то что цены на московском рынке растут, а предложение сокращается.

«Скорость утверждения постановления была очень высокой, бизнес оказался не готов к таким резким изменениям. Приспосабливаемся по ходу», — соглашается вице-президент ГК «Инград» Роман Сычев.

Видов разрешенного использования земельных участков очень много: под производственную деятельность, под индивидуальное жилищное строительство, под строительство многоквартирных домов и так далее. В Москве девелоперы часто покупают или арендуют промышленные участки, чтобы потом за определенную плату изменить ВРИ и построить жилье.

По словам руководителя департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Натальи Кругловой, в 90% случаев сделки с земельными активами проходят без готового пакета исходно-разрешительной документации и с необходимостью изменения ВРИ.

«Неизбежно вырастут цены»

Удорожание смены ВРИ напрямую влияет на рентабельность проекта и на ценовую политику застройщика, говорят эксперты. «Девелоперы опасаются изменений, так как они, безусловно, скажутся на себестоимости строительства и, как следствие, на росте цены квадратного метра жилья для конечного покупателя», — говорит Владимир Сергунин, партнер Colliers International. По словам Кругловой, после нововведений себестоимость «перевода земли» для разных локаций выросла в два-восемь раз. «Прежние 5000-10 000 рублей себестоимости на квадратный метр будущего жилого объекта превратились в 10 000-20 000 рублей на тот же метр. Если двукратный рост себестоимости перевода земли девелоперский проект еще может вынести, то шести-восьмикратный — уже точно нет, — рассказывает она. — Для центральных районов города себестоимость перевода земли может достигать и 50 000-100 000 рублей на квадратный метр будущего проекта, что делает его просто нерентабельным».

По словам опрошенных Forbes застройщиков, трансформировать приходится почти все «перспективные» проекты. Сейчас в среднем в структуре себестоимости расходы на изменение ВРИ достигают 10-25% от общей суммы инвестиций. «Мы вынуждены были менять ВРИ почти во всех наших проектах. Плата за изменения ВРИ участка сопоставима со стоимостью земли, занимает 15-25%», — говорит директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. «Все приобретенные за последние год-два площадки нуждаются в смене ВРИ», — соглашается Роман Сычев из «Инграда». — В проектах, где плата за ВРИ выросла, неизбежно вырастут цены или будет перенос старта объекта».

Есть и другая точка зрения. По словам управляющего директора группы «Самолет» Андрея Перегудова, «заметного влияния на цены новая инициатива не окажет» — затраты на ВРИ компенсируются льготами, которые застройщик получит в локациях с необходимыми местами приложения труда.

Как это работает

В постановлении есть лазейка: высокую плату за смену ВРИ можно отсрочить и даже вовсе не вносить, если параллельно с многоквартирным жилым домом девелопер возводит в определенных участках за ТТК или даже за МКАД так называемые МПТ (места приложения труда): офисы, промышленные, торговые, спортивные, социальные и образовательные объекты, а также объекты науки, культуры, здравоохранения и общепита.

«Строительство таких объектов вне центра города призвано снизить маятниковую миграцию из спальных районов, сократить трафик и разгрузить общественный транспорт за счет формирования рабочих мест в непосредственной близости от мест проживания, — объяснил Forbes заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов. — Программа будет способствовать комплексной сбалансированной застройке новых районов за пределами ТТК и МКАД».

Можно строить склад или торговый центр за ТТК, а жилую многоэтажку — в центре Москвы. Расположение и жилого дома, и объекта места приложения труда на одном участке не является обязательным, уточняет руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Игорь Чумаченко.

Льгота зависит от строящихся девелопером коммерческих объектов — от их размеров и расположения. Чем больше территория, занимаемая местами приложения труда, и их количество, тем больше льготы, которые могут быть доступны для девелопера, объясняет партнер юридической фирмы Platforma Legal Дмитрий Мальцев. «Значения коэффициентов расположения создаваемых МПТ теперь стали зависеть от района Москвы: чем меньше рабочих мест на 100 жителей, тем больше коэффициент расположения создаваемого места приложения труда и выше льгота, — объясняет Владимир Ефимов. — В случае если девелопер участвует в программе по созданию мест приложения труда и обязуется возвести деловую инфраструктуру с МПТ, он получает от города отсрочку соответствующих платежей на период строительства, а после его завершения — списание этого долга. Суть механизма: сначала отсрочка по оплате ВРИ, контроль выполнения обязательства по созданию МПТ и только потом льгота». На время строительства обязательства девелопера обеспечивает банковская гарантия.

В планах города получить 700 000 кв. м МПТ — это порядка 7000 рабочих мест, надеется Ефимов. Впрочем, пока заключено только два подобных соглашения, на подходе третье. Девелопер «Пионер» к 2023 году построит офисный комплекс «Останкино Business Park» в Бутырском районе и торгово-офисный центр в составе ТПУ «Ботанический сад». Их площадь превысит 107 000 кв. м, объем инвестиций — 7,7 млрд рублей.

«Зачистка рынка от мелких игроков»

Эксперты уверены — нововведения приведут к укрупнению игроков рынка. «Новые изменения регулирования ВРИ, при всей симпатии к звучащему гуманитарному нарративу, их сопровождающему, — это лоббистские действия по зачистке рынка от мелких игроков в пользу тех крупных застройщиков (топ-10 Москвы), которые способны реализовывать проекты комплексного освоения территорий и которым достанется весь рынок покупателей», — утверждает Наталья Круглова. «В дальнейшем можно ожидать укрупнения среди девелоперов, более крупные игроки рынка будут активно развивать и осваивать территории», — соглашается Владимир Сергунин. Застройщики, которые раньше занимались лишь точечной застройкой, отмечает эксперт, действительно начали проявлять интерес к комплексной, но пока они лишь «оценивают для себя все риски и возможности» и не спешат выходить на рынок. Крупным застройщикам, подчеркивает Круглова, новые правила выгодны — они в любом случае уже возводят в рамках проектов комплексного освоения территорий всю необходимую инфраструктуру плюс получат «обнуление» ставки расходов за изменение ВРИ.

Инвесторы потеряли интерес к небольшим участкам под точечную застройку. «Участок без документов, тем более «точка», не рассматривается к приобретению вообще — нерентабельно. Даже в уникальных центральных локациях полностью остановились сделки по продаже точечных проектов, в которых нет нужного перспективного ВРИ», — говорит Круглова. По ее словам, эта ниша после корректировок 214 ФЗ и введения эскроу-счетов оставалась доступной как раз для несистемных застройщиков, но сейчас такая активность «практически полностью парализована».

Может быть, целью ноябрьских изменений было пополнение похудевшего в пандемию бюджета города? «Нет, эта мера не была призвана пополнить бюджет, — отвечает Владимир Ефимов. — Принятые нововведения направлены на создание и реализацию комплексных проектов застройки, которые включают в себя не только жилье, но и всю необходимую инфраструктуру для жизни, работы и досуга. Пандемия и вынужденная потребность для многих оставаться в пределах своего дома и района показали необходимость таких мер инфраструктурного и градостроительного регулирования».

Сработает ли эта мера? «С учетом высвобождения офисных площадей в центральных деловых районах вряд ли бизнес в ближайшие годы будет склонен массово занимать спальные районы, — рассуждает Круглова из Российского аукционного дома. — Несмотря на благой посыл о вреде маятниковой миграции и необходимости развивать спальные районы в самостоятельные и автономные от административного центра кластеры, этого окажется недостаточно, чтобы бизнес захотел туда перебраться из центра. А значит, уже построенная инфраструктура офисов в новых проектах, где административные площади станут платой за возможность построить жилье, будет пустовать. И выбирая из двух зол — возведения и содержания ненужных площадей административного назначения или доплаты в бюджет премии за смену ВРИ, — застройщик скорее выберет увеличенную доплату».

Источник