Доходность от развития региона

Как привлечь региональные инвестиции корпораций для развития проектов

Инвестиционный климат регионов РФ

В текущем году рейтинг инвестиционной привлекательности впервые возглавила Тюменская область, сместив с первого места Татарстан, который до этого 3 года подряд лидировал в списке.

От объемов бюджетов российских регионов напрямую зависят их возможности по реализации инфраструктурных и социальных проектов. Не всегда имеющихся ресурсов достаточно для решения всего массива социально-экономических задач. Полностью или частично проблемы помогают решить региональные инвестиции. Так именуют долгосрочные капиталовложения, поступающие в виде затрат различных участников рынка, управления и населения конкретной территории.

Законом предусмотрены инвестиции в регионы России, представляющие собой финансирование субъектов федерации из централизованных источников и более обеспеченных территориальных единиц. Конкретные регионы инвестиций (территориальные единицы, испытывающие нужду в денежном капитале) определяются исходя из местных производственных, финансовых, природных, трудовых ресурсов и т. д. Надо признать, что федеральные вливания не получили распространения, поэтому региональные инвестиции за счет средств муниципальных участников являются основным источником пополнения местного бюджета.

Инвестиционная политика региона

Темпы развития и нормальная жизнедеятельность региона зависят не только от наличия ресурсов, но и рационального их применения, в том числе, посредством утверждения местными властями эффективной инвестиционной политики.

Инвестиционная политика региона устанавливает принципы и механизмы взаимодействия между органами управления и хозяйствующими субъектами с целью стимулирования инвестиционных процессов с учетом нужд территории. В рамках этого определяются источники получения средств, структура и масштабы инвестиций, направления и способы их использования, целевые ориентиры.

Региональная инвестиционная политика включает в себя достижение следующих показателей:

• увеличение доходности;
• повышение продуктивности субъектов рынка;
• открытие новых и расширение действующих производств;
• увеличение занятости населения;
• усиление экономической состоятельности и автономности территории;
• формирование и форсированное развитие финансовой основы региона.

Каждый субъект разрабатывает свою индивидуальную инвестиционную политику исходя из специфических условий местности и инвестиционного потенциала региона. Последним именуют сочетанную возможность муниципальных и привлекаемых в регион ресурсов создавать и развивать благоприятный для инвесторов климат в необходимых масштабах.

Инвестиционный потенциал региона – это совокупность следующих внутренних резервов:

• сырьевого (количественного и качественного оснащения местности природными запасами);
• финансового (объема налоговой нагрузки и рентабельности предприятий);
• производственного (показателей региональной хозяйственной деятельности);
• трудового;
• инновационного (степени развития науки и техники);
• инфраструктурного (уровня обеспечения нормального функционирования местности);
• институционального (наличия основных экономических институтов);
• потребительского (покупательной способности населения).

Повышение ресурсного потенциала путем плотного взаимодействия государства, бизнеса и населения увеличивает вероятность привлечения региональных инвестиций, успешной реализации инвестиционной политики и формирования устойчивой модели развития.

В целях унификации требований к местным властям в части обеспечения позитивного инвестиционного климата, Агентством стратегических инициатив был разработан так называемый инвестиционный стандарт. Он представляет собой комплекс необходимых мероприятий, позволяющих создать инфраструктуру эффективного взаимодействия между государством и бизнесом, и привлечь в регион средства инвесторов.

Инвестиционный стандарт включает в себя 15 практических примеров, успешно реализованных наиболее развитыми регионами. К числу обязательных пунктов относятся разработка инвестиционной стратегии, создание плана объектов, нуждающихся в средствах, утверждение нормативного акта о правовой защите инвесторов и т. д. Только после выполнения субъектом всех требований, стандарт считается внедренным в работу.

Инвестиционный климат регионов России

Региональная инвестиционная политика, базирующаяся на ресурсном потенциале, направлена на обеспечение позитивного климата для инвесторов. Инвестиционный климат региона – это формирование социально-экономической, политической, правовой, организационной, инфраструктурной среды, благоприятной для ведения инвестиционной деятельности.

В структуре инвестиционного климата выделяют благоприятные и неблагоприятные факторы. К первым относятся гарантии инвесторам в части сохранности и свободного передвижения капитала, защиты прав и законных интересов, стабильности и прозрачности налогообложения. Ко вторым причисляют неэффективную работу государственных структур, отсутствие регулирования цен на товары и услуги естественных монополистов. Отрицательные факторы снижают привлекательность региона в глазах потенциальных инвесторов и ведут к оттоку капитала.

Ежегодно, начиная с 2015 года, инвестиционный климат регионов России оценивается Агентством стратегических инициатив. При этом национальный рейтинг высчитывается на основе мнения представителей бизнеса и экспертного сообщества. В учет принимаются 44 показателя (уровень административных барьеров, оформления разрешительной и согласительной документации, инфраструктуры, поддержки бизнеса, регуляторной среды и т. д.).

В текущем году национальный рейтинг впервые возглавила Тюменская область, сместив с первого места Татарстан, который до этого 3 года подряд лидировал в списке. Победителю удалось добиться прироста инвестиций, благодаря чему был реализован 21 проект в различных отраслях. В общей сложности, инвестпортфель региона включает больше 40 проектов на сумму 1 трлн руб. Такие результаты достигнуты с помощью облегчения налоговой нагрузки и тщательного контроля над каждым проектом.

Непосредственной реализацией инвестиционных проектов в Тюменской области занимаются индустриальные парки. К примеру, «Боровский» и «Богандинский» парки сопровождают 13 проектов, привлекших средств на сумму свыше 3,5 млрд руб. Лидер рейтинга не отстал и в социальной сфере, одним из первых в стране выполнив программу по ликвидации ветхого жилья и расселив более 10 тыс. граждан.

Второе место в национальном рейтинге заняла Москва. Столица из года в год заслуженно улучшает свои позиции в этом списке. Объем инвестиций в город составил 2 трлн руб., что в сравнении с 2016 годом больше на 13%. При этом 2/3 вложений пришлись на сферу услуг (финансовых, деловых, туризм). Принципиальными улучшениями можно назвать уменьшение административных барьеров, в том числе, за счет перевода части услуг в электронный режим, сокращения срока и стоимости согласительных процедур на 50% и т. д.

Увеличился объем заключенных контрактов в сфере государственно-частного партнерства (ГЧП) и достиг в текущем году 800 млрд руб. Повсеместно практикуется малая форма ГЧП в виде льготной сдачи в аренду объектов недвижимости, в частности, в здравоохранении и образовании.

Лидер рейтинга на протяжении последних 3 лет Татарстан, в этом году оказался на 3 месте в списке регионов с успешным инвестиционным климатом.

Фонд развития регионов и региональный инвестиционный фонд

Финансовая помощь регионам из федеральной казны выделяется посредством следующих структур:

1. Фонд регионального развития, целью которого является объединение средств, рассредоточенных по многим разрозненным федеральным и местным инвестпрограммам. Впоследствии, социальные инфраструктурные объекты субсидируются за счет этих денег. Фонд развития регионов создается за счет федеральной казны.
2. Инвестиционный фонд субъекта РФ (региональный инвестиционный фонд) работает на основе ГЧП и предназначен, в первую очередь, для поддержки транспортных, энергетических, строительных и других капиталоемких отраслей хозяйства.

Денежные поступления из указанных источников предусматриваются в рамках общегосударственной инвестиционной политики.

Реестр участников региональных инвестиционных проектов

Региональный инвестиционный проект – это инвестпроект со следующими характеристиками:

• Цель проекта – товарное производство. Услуги не могут быть предметом деятельности регионального инвестпроекта.
• Запланированная работа ведется на подведомственной субъекту РФ территории.
• На вид проектной деятельности не установлены ограничения.
• Объекты собственности на используемых землях принадлежат уполномоченному лицу.
• Владелец проекта вкладывает не менее 50 млн рублей.
• Каждый объект ведется одним участником.

Для получения организацией региональных инвестиций необходимо включение ее в соответствующий реестр участников региональных инвестиционных проектов – специальный перечень, включающий в себя следующее:

• информацию об организации (полное наименование, ИИН, КПП, адрес);
• реквизиты правового акта о включении организации в реестр;
• информацию об инвестпроекте (название, цель, объемы требуемых средств с направлениями финансирования, объемы затрат, сроки исполнения и т. д.).

Ведением реестра занимаются налоговые службы. Включение организаций в список производится на основании решения уполномоченного органа субъекта РФ.

Компания, центр и корпорация регионального развития

Иную материальную, организационную, методологическую, консультационную поддержку регионам в реализации инвестпроектов оказывают следующие специальные институты:

1. Корпорация регионального развития, как правило, государственная структура, целью которой является поиск и привлечение инвестиций, координация работы проекта. Корпорация развития регионов создается в форме АО, где акционером выступает местное правительство.
2. Региональная инвестиционная компания, учреждаемая в рамках ГЧП на концессионных началах и осуществляющая оперативное управление проектами на период реализации.
3. Центр инвестиций и регионального развития, создаваемый в качестве учреждения при областной администрации и занимающийся сопровождением инвестпроектов, изучением проблем регионального значения и т. д. В настоящее время функционирует на территории Крыма.

Участник проекта вправе прибегнуть к помощи любой из вышеперечисленных организаций, представленных в его регионе.

Виды инвестиций по региональному признаку

Существует большое количество критериев деления инвестиций на виды. В частности, по региональному признаку различают виды инвестиций за границей, внутри страны и региональные. За основу классификации принята территориальная принадлежность объектов, подлежащих инвестированию.

Кроме того, по региональному характеру инвестиции делятся на отечественные (передается капитал резидентов страны) и зарубежные (участвуют средства иностранных граждан).

Привлечение инвестиций в регион

Как следует из изложенного выше, привлечение инвестиций в регион достигается целым комплексом мер в хозяйстве, в реализации которых участвуют все субъекты рынка, власти и населения. Основным способом при этом является увеличение инвестиционной привлекательности, повышение позитивного имиджа региона. Каждый субъект РФ по-своему решает, как привлечь инвестиции в регион, опираясь на свои особые условия и территориальные возможности.

Источник

Запасной выход

Сдача в аренду какой недвижимости — жилой или коммерческой — сейчас выгоднее?

Кирилл Сиволапов: Именно коммерческая недвижимость призвана приносить доход от сдачи в аренду. Жилая строится не для этого, а то, что она так используется — это ситуация, которая сложилась на рынке. Но мы говорим о непрофессиональном инвесторе, физлице, и у него, помимо цели сберечь свои деньги и получить доход, могут быть дополнительные цели — например, передать квартиру детям. И это может привести к решению в пользу жилой недвижимости.

Татьяна Скрыль: Коммерческая недвижимость приносит больший доход и у нее меньший период окупаемости. Однако поиск арендаторов для нее — это трудозатратная профессиональная работа. Физлица должны обладать набором знаний, уметь анализировать рынок. К тому же коммерческие помещения менее ликвидны при последующей перепродаже, при повторной сдаче в аренду. Инвестиции в жилье менее рискованны.

Какова доходность таких инвестиций?

Татьяна Скрыль: В Москве доходность квартир — 3-4%. В других городах соотношение стоимости квартиры к доходу от нее лучше, там доходность выше — например, в Калининграде, Сочи, Челябинске. В случае с коммерческой недвижимостью «вилка» доходности очень большая. Она зависит от удачного или неудачного расположения помещения. В среднем доходность — 6-7%, но может доходить до 10-12%.

Кирилл Сиволапов: С 2014 года стоимость квартир в твердой валюте падала, и в рублях этот рост едва компенсировал падение. Любая недвижимость — это консервативные инвестиции. И искать максимизацию доходов не совсем правильно, потому что чем они выше, тем выше и риски. Если мы рассмотрим мировую практику, то самая желаемая для всех недвижимость — низкодоходная. Ее основная функция — сбережение денег.

Доход формируется не только от сдачи в аренду, но и от роста цен в долгосрочном периоде. В последнее время был достаточно сильный подъем цен на жилье. А будет ли жилье дорожать еще?

Вторая опасность — рано или поздно мы придем к тому, что рынок аренды жилья станет более цивилизованным. Появятся крупные компании (они уже есть), которые формируют пул квартир для сдачи в аренду, и с ними будет трудно тягаться инвестору, у которого одна квартира. Появятся разного рода фонды, которые будут инвестировать в разные виды недвижимости и управляться профессиональными инвесторами. Их появление будет сильно давить на рынок арендных квартир в обычном жилом фонде.

Сейчас уже есть дома, где все жилье арендное. Все жильцы платят одинаково высокую арендную плату, выравнивается социум. Тогда как в старом фонде у вас может быть сосед-алкоголик. Хорошая же коммерческая недвижимость всегда будет пользоваться спросом.

Если все-таки вкладываться в коммерческую недвижимость, то в какие ее виды?

Кирилл Сиволапов: Офисы и торговые помещения, стрит-ретейл. Не в рамках бизнес-центров. На маленькие помещения, конечно, высокий спрос, но они подвержены большим рискам. Изменение транспортных потоков, озеленения (допустим, перед входом дерево посадили) — и в магазин никто не придет. Плохая история — стрит-ретейл в строящемся районе. Он начинает работать, когда квартал заселен. Но тогда уже другие цены.

Как выбирать покупаемую для инвестиций квартиру и нежилое помещение?

Татьяна Скрыль: Для коммерции, конечно, важны проходимость, первая или вторая это линия. Будет влиять кубатура помещения. Каждый арендатор предъявляет специфические требования. Допустим, для ресторана, пекарни — это дополнительные электрические мощности, которые надо согласовывать, для магазина — пути подъезда, посадка деревьев. Квартиру выбрать намного легче, чем коммерческое помещение. На ее выбор влияют транспортная доступность, близость промышленных объектов.

Кирилл Сиволапов: Есть коммерческие помещения более-менее универсальные, подходящие разным типам арендаторов. Жилую недвижимость теоретически проще выбрать. Но жилье — это не только планировка, а еще и транзитные зоны, плотность застройки, отделка. То есть можно купить объект, который не будет расти в цене, а даже будет падать. Квартиры будут конкурировать и за счет этого. Кроме того, формирование инвестиционного рынка жилья приводит к тому, что строители начинают строить объекты чисто инвестиционные с непонятным будущим. Я про студии и маленькие квартиры. Для постоянного проживания это не самое удобное жилье. Да, они хорошо сдаются в аренду, когда много людей приезжает в Москву работать. Но с развитием удаленной работы спрос на них может измениться.

Для жилых и нежилых помещений разные налоги. Это не съедает разницу в доходах?

Татьяна Скрыль: На рынке аренды жилья превалируют серые схемы, в большинстве случаев никто не платит налоги. При сдаче коммерческой недвижимости более прозрачное ведение бизнеса. Если вы сдаете помещение юридическому лицу, то арендная плата — его затратная часть, компании проще иметь дело с юрлицом или ИП. То есть придется оформлять себя как индивидуального предпринимателя, платить налоги и взносы, банковское обслуживание предпринимателей тоже недешевое. Если у потенциального арендатора специфические требования, это эксплуатационные расходы. На время ремонта придется предоставить арендные каникулы. Но арендатор может так и не заехать и процесс зациклится.

Для коммерческой недвижимости налог может доходить до 2% от кадастровой стоимости, тогда как для жилья — до 0,3%, то есть ставки могут отличаться почти в семь раз.

Кирилл Сиволапов: Нагрузка по налогам компенсируется разницей арендных ставок. Когда я говорил про процент доходности, я включал налоги в эти расчеты. В жилье собственнику тоже приходится нести расходы — делать ремонт, покупать и менять мебель. Оформление ИП сейчас не вызывает сложностей, ведение счетов в банках стоит не так дорого.

Для какой недвижимости проще найти арендатора?

Кирилл Сиволапов: Формально количество арендаторов квартир больше, чем арендаторов в коммерции. Рынок больше. Но, с другой стороны, и предложение в аренде жилья больше. А как только доходы у кого-то начинают падать и не хватает на выплату ипотеки, он готов понизить цену вдвое, и из вашей квартиры съедут. Конкуренция сейчас во многом идет чисто ценовая.

С учетом всех этих нюансов — в какую все-таки недвижимость лучше вкладываться?

Татьяна Скрыль: Физлицо, обладая 10 млн рублей и инвестируя в жилую недвижимость, обеспечит себе хоть какой-то стабильный доход, может улучшить жилищные условия, это может быть дополнительным доходом на пенсии, можно решить в будущем финансовые проблемы, продав объект. В коммерческую недвижимость эту сумму можно инвестировать, если вы точно знаете, что у конкретной компании-арендатора есть потребность в таком помещении.

Кирилл Сиволапов: Коммерческая недвижимость — удел профессионалов, здесь больший чек. Это когда у человека есть 50-70 млн рублей. Его бизнес не может эти деньги абсорбировать, ему не имеет смысла инвестировать. А он по голову погружен в работу и хочет хоть куда-то вложиться, чтобы просто не потерять. И тогда он идет на рынок коммерческой недвижимости. Сейчас таких запросов достаточно много.

Кто вкладывается в недвижимость

Самая малочисленная, по данным опроса компании Realiste, группа инвесторов (1% опрошенных) и она же самая богатая (50% от всего капитала) — крупные компании, в основном банки. Они перекупают активы стоимостью от 1 млрд руб. у других банков или крупного бизнеса. Это крупные закредитованные объекты, доходность по которым невелика (8-12% годовых), но стабильна.

Малый и средний бизнес (3% инвесторов) ищет объекты стоимостью от 200 тыс. до 1 млрд руб. Они находят по всей России объекты с дисконтом в 25% и более, ремонтируют их и сдают в аренду или продают по более высокой цене, их доходность — около 15%.

Небольшие компании или частные инвесторы (5% инвесторов), готовые вложить 70-200 млн руб., зарабатывают около 10% годовых. Как правило, это непрофессиональные инвесторы, желающие без риска вложить «лишние» деньги. Объекты затем сдаются в аренду, реже — используются для побочного заработка (например, в купленном помещении открывается коворкинг, магазин или салон красоты). К этой же группе относятся небольшие инвестиционные компании — такие игроки собирают капитал с мелких инвесторов и зарабатывают на дисконте, находя интересные сделки на аукционах.

Частные инвесторы из среднего класса (5% от всех инвесторов) вкладывают 15-70 млн руб. и предпочитают домам и участкам квартиры. Тот, кто хочет сохранить средства, сдает квартиры в аренду. В этом случае доходность невелика (около 6%), однако от инвестора не требуется активных действий. Тот же, кто хочет жить на доходы от инвестиций, перепродает активы по более высокой цене — это позволяет повысить доходность до 20%, однако требует большего участия инвестора.

Инвесторы, вкладывающие 5-15 млн руб., имеют самую высокую доходность — 18-25% годовых. Как правило, свой капитал они заработали самостоятельно или получили в наследство. Их капитал не позволяет купить несколько объектов, а одной сдающейся в аренду квартиры недостаточно для полноценного дохода. Им приходится постоянно мониторить рынок в поиске предложений с лучшим дисконтом, скорость совершения сделок должна быть очень высокой.

Частные инвесторы, вкладывающие 1-5 млн руб., — это более 70% всех опрошенных. Они могут купить небольшую квартиру или участок. Тем, кто хочет заработать больше 12% годовых, приходится прибегать к помощи фондов недвижимости.

Микроинвесторы с бюджетом до 1 млн руб. обычно «разбивают» портфель на мини-инвестиции по 300 тысяч руб. в различные акции или фонды и редко получают более 10% дохода.

В России для строительства отелей предоставят льготные кредиты

В России начнут строить отели за счет льготных кредитов. Постановление правительства о субсидировании вступает в силу 24 февраля. Эта программа поможет восполнить нехватку гостиниц в регионах, считают в Ростуризме.

«Мы рассчитываем в ближайшие несколько лет привлечь существенные инвестиции в строительство гостиниц в те регионы нашей страны, где мы видим их нехватку, одновременно с ростом спроса на отдых и путешествия», — заявляла ранее руководитель ведомства Зарина Догузова. По ее словам, дефицит качественной туристической инфраструктуры — это одна из ключевых и системных проблем развития туризма в стране. Получить льготные займы инвесторы смогут на срок до 15 лет по ставке не менее трех и не более пяти процентов годовых. Выбрать уполномоченный банк заемщик сможет самостоятельно. Государство возместит недополученные доходы российским кредитным организациям и государственной корпорации развития «ВЭБ.РФ».

Инвесторы смогут направить заемные средства на строительство и реконструкцию, в том числе с элементами реставрации объектов размещения. В программе могут участвовать гостиницы категории не менее «три звезды» и площадью не менее пяти тысяч квадратных метров или с номерным фондом от 120 номеров. Также льготные кредиты могут пойти на строительство или реконструкцию номеров в санаториях или гостиниц категории не менее «три звезды» в составе многофункциональных комплексов, если их общая площадь составляет не менее 10% общей площади комплекса.

Кроме того, в программе участвуют и другие объекты туристической инфраструктуры — развлекательные, спортивно-оздоровительные комплексы, конгресс-центры, горнолыжные трассы, горнолыжные комплексы с системами искусственного оснежения. Если заемщик нарушит цели использования кредита, банк вправе изменить ставку на рыночную.

Отбор уполномоченных банков будет проводить Ростуризм. Ведомство также получило право устанавливать минимальный и максимальный размеры льготных кредитов и размеры субсидий по согласованию с подкомиссией в составе правительственной комиссии по развитию туризма.

Объем субсидий на год будет согласовываться подкомиссией. По словам вице-президента Российского союза туриндустрии, эта мера поддержки касается в основном инвесторов, которые приходят в гостиничную сферу. В последнее время интерес к этому бизнесу вырос, хотя окупаемость в строительстве гостиниц гораздо больше, чем в строительстве, скажем жилья. При поддержке государства в стране действительно может расшириться гостиничный фонд. «Только Москва, Санкт-Петербург и Сочи обеспечены гостиницами в каких — то приемлемых объемах. Не хватает гостиниц как эконом — класса, так и повышенной комфортности», — признает Барзыкин. Но строительство отелей должно быть синхронизировано с развитием инфраструктуры — дорог и инженерных сетей, замечает он.

Для развития туризма в регионах, прежде всего, важна транспортная доступность, соглашаетсяпрофессор кафедры менеджмента и сервиса РАНХиГС Галина Дехтярь. Также играет роль привлекательность самого региона. «Строить отели нужно там, где есть что показать или есть что организовать», — отмечает она. В Ярославской области у города Переславль-Залесский есть красивое Плещеево озеро и уникальные монастыри неподалеку. Но к этим местам ведет довольно разбитая дорога, а у самого озера нет ни удобных спусков, ни зон питания и отдыха, не говоря уже о туалетах, приводит пример эксперт. Гостиниц поблизости также нет в достаточном количестве, но для развития туризма здесь, прежде всего, нужно решить вопрос с инфраструктурой, отмечает она.

Так что строительство отелей в регионах должно быть одной из частей комплексного подхода к туристическому развитию регионов, резюмируют эксперты.

Источник