Доходность от перепродажи квартиры

Переход отрасли жилого строительства на эскроу-счета существенно изменил доходность спекулятивной модели инвестиций. Если до реформы новостройки от старта продаж до завершения строительства прибавляли в цене 30-40% минимум, а инвестор мог рассчитывать на 15-20% в год, то сегодня прибыль от перепродажи квартиры даже в ликвидном ЖК при всех его уникальных характеристиках не превышает 12% годовых.

При этом немногие игроки рынка знают, что сегмент инвестиций в строящиеся жилье рынком застройщика не ограничивается. Гораздо более прибыльным для инвестора стал рынок переуступок. Если сегодня с помощью переуступки приобрести ликвидный актив и грамотно использовать финансовые инструменты, то на перепродаже квартиры можно получить 50% годовых и даже больше. Это реальная цифра на сегодня.

О том, как работает данная модель инвестиций, какие возможности и риски она сулит инвесторам, с читателями журнала «Рентавед» поделился Роман Корякин, собственник и руководитель Единого Центра Инвестиций Переуступки.РФ.

Как работает инвестиционная модель

Суть механизма инвестиций в жилую недвижимость с использованием переуступки заключается в покупке актива по цене ниже рыночной с целью его перепродажи. Квартиру по договору цессии сегодня можно приобрести на 3-25% дешевле, чем у застройщика.

Найдя выгодный вариант по переуступке с дисконтом 15-20%, инвестор сразу же может перепродать квартиру по рыночной цене, заработав тем самым от 20% годовых за короткий срок, от 2 месяцев. В таком случае сокращается срок инвестиций, что увеличивает годовую доходность.

Либо ликвидную квартиру можно выставить на продажу после роста ее цены у застройщика. В таком случае инвестор может рассчитывать на доходность не в 12%, как на рынке застройщика, а от 27% годовых за счет дисконта при покупке.

Средняя доходность портфеля инвесторов, работающих с сервисом Единого Центра Инвестиций Переуступки.РФ, по предварительным итогам 2020 года составит 38,4% годовых.

Экономика инвестиций

Доходность и успех инвестиций с помощью переуступок зависит от выбора ликвидного объекта, этапа входа в проект и формы оплаты. Инвестиционная ликвидность квартиры в данном случае определяется совокупностью положительных характеристик объекта. Однако важны не столько условная близость метро или правильная планировка, сколько максимальная уникальностью квартиры, возможность быстро ее реализовать и хороший дисконт при покупке.

Например, сейчас на рынке переуступок Санкт-Петербурга можно приобрести квартиру площадью порядка 40 кв. м за 6,8 млн рублей в ЖК бизнес-класса Terra, который сдадут в эксплуатацию в III квартале 2022 года.

До конца 2021 года данный актив можно перепродать за 8,1-8,5 млн рублей, а до конца 2022-го за 9-9,3 млн.

Цена аналогичной по параметрам квартиры у застройщика составляется 8,04 млн. Инвестиции в такую квартиру на рынке застройщика принесли бы инвестору через год прибыль порядка 450 тысяч рублей или 5,6% годовых, через 2 года до 1,26 млн рублей или 7,8% годовых.

Используя механизм покупки по переуступке, при продаже в первый год прибыль инвестора составит уже 1,3-1,7 млн, доходность – 19-25% годовых. При продаже через два года прибыль вырастет до 2,2-2,5 млн, что эквивалентно годовому доходу в 16-18% годовых.

Увеличиваем доходность

Если, инвестируя в переуступку, использовать такие инструменты как ипотечное плечо, то есть займ у банка под 7-8% годовых и вложение данных средств в покупку объекта, или рассрочку от застройщика, то можно выйти на уровень доходности от 50% годовых.

Например, в ЖК «Панорама Парк Сосновка» в Петербурге по переуступке можно приобрести студию площадью 27 кв. м за 4,7 млн рублей с использованием ипотеки. Первоначальный взнос составит 15%, то есть 705 тысяч рублей, ежемесячный платеж – 25 тысяч рублей.

До конца 2021 года данную квартиру можно перепродать за 5,2 млн рублей. Допустим, что актив инвестор реализует за 12 месяцев, тогда объем инвестиций в проект составит 1,05 млн рублей. С учетом заработка в 500 тысяч доходность инвестиций составит 47,6% годовых.

Соизмеримый или еще более значительный уровень доходности можно получить, если вместо ипотеки для покупки инвестиционной квартиры использовать рассрочку от застройщика.

Например, в марте текущего года специалисты Единого Центра Инвестиций приобрели для инвестора с помощью переуступок однокомнатную квартиру в ЖК Svetlana Park. Полная стоимость объекта составляла 5,95 млн рублей, однако квартира была приобретена в рассрочку с первоначальным платежом в 1,19 млн рублей. А уже в октябре объект был продан за 6,4 млн рублей.

Соответственно, инвестор на перепродаже заработал 450 тысяч рублей или 37,8% от объема вложенных средств. С учетом цикла инвестиций в 6 месяцев годовая доходность сделки с помощью механизма переуступок составила 75,6% годовых.

Таким образом, повышенная доходность достигается за счет меньшего объема вложенных средств и скорости реализации актива.

Риски

Как и любая инвестиционная модель вложения в переуступки сопряжены с определенными рисками. Речь не о рисках юридического характера, так как переуступка также является объектом долевого участия, поэтому защищена 214-ФЗ.

Первая группа рисков связана с выбором проблемного застройщика или объекта. Шанс на то, что инвестиция может зависнуть в связи с задержкой строительства ЖК, остается. При этом, в связи с переходом на эскроу-счета такая вероятность существенно сокращается и вместе с продолжением реформы стремится к минимуму.

Вторая группа рисков связана с тем, что рынок переуступок – это рынок профессионалов. Выйти на высокую доходность непрофессиональному инвестору практически невозможно. Необходимо обращаться к услугам специалистов обязательно с опытом именно в инвестициях и переуступках.

К сожалению, большинство риелторов и агентств недвижимости такого опыта не имеют, поэтому далеко не всегда могут подобрать ликвидный актив и выбрать эффективную форму оплаты. Они сосредоточены на продаже объектов тех застройщиков, которые могут предложить им самим наиболее выгодные условия и проценты от сделки.

Источник

Недвижимость и ее перепродажа как идея для бизнеса

Перепродажа объектов недвижимости является популярным бизнесом. При правильном подходе он может приносить не меньшую прибыль, чем сдача помещений в аренду. Флиппинг отлично подходит инвесторам, живущим даже в небольших городах.

Основные инвестиционные риски

Практически в любом деле присутствуют риски. Бизнес по перепродаже квартир также не является исключением. Даже при верной стратегии ведения дел инвесторам приходится сталкиваться с подводными камнями:

1. Вероятность недостроя объекта. При покупке квартиры в недостроенном доме есть опасность банкротства строительной фирмы. Риски увеличиваются, если объект еще не ввели в эксплуатацию. Стройку могут заморозить на неопределенный срок. Лучшим решением станет приобретение готовой квартиры или жилья в доме на завершающей стадии строительства.
2. Стоимость квартиры останется прежней. Можно купить объект, цена которого не возрастет через 1-2 года. Если она снизится, рассчитывать на желаемую прибыль от перепродажи нельзя. Для предотвращения такой ситуации необходимо выбирать квартиру исключительно по чек-листу.
3. Риск не продать недвижимость. Рынок недвижимости имеет ряд особенностей. Когда спрос опережает предложение, продать объект не получится. Спасением станет необычный вариант. Например, неплохая скидка на квартиру или преимущества предложения перед другими подобными. Отличной альтернативой является сдача жилья в аренду.

Перепродажа недвижимости требует важного подхода. Тогда удастся увеличить доходы, минимизировав убытки.

Заработок на перепродаже

Флиппинг может быть как разовой акцией, так и полноценным бизнесом. Со временем он нередко становится основным источником заработка инвестора. С каждой последующей квартирой бизнесмен начинает лучше разбираться в рынке недвижимости.

Важным достоинством бизнеса на перепродаже недвижимости считается высокая прибыль при сравнительно небольших вложениях. При оформлении ипотеки со стороны инвестора потребуются минимальные усилия. Стоит вспомнить первое правило автора книги “Богатый папа, бедный папа”. Роберт Кийосаки писал, что богатые никогда не будут работать за деньги. Перепродажа квартир помогает заставить финансы работать на себя. Полупассивные вложения практически не отнимают времени.

Купленная квартира в новостройке

Заработать на новостройках относительно просто. Надо приобрести жилье подешевле, а продать подороже. Недвижимость представляет собой ликвидный объект. Если цена квартиры увеличится на 30-40%, бизнесмен заработает хорошую сумму. Использование жилищного кредитования позволяет повысить доходность флиппинга. Однако не все инвесторы получают большую прибыль от перепродажи жилья.

Приобретение новостройки кредитуется по наименьшей ставке. Например, в 2018 г. в Сбербанке выдавали ипотеку под 7,8%. В отдельных городах существуют льготы для заемщиков. На выгодные условия вправе рассчитывать семьи с 2 и более детьми. Главным условием является рождение второго или третьего ребенка в 2018 г.

После получения одобрения банка можно начинать искать объект. Для подбора квартиры не требуется дополнительных бумаг. Иногда с оформлением денежной ссуды возникают трудности. В таких ситуациях лучше обратиться к ипотечному брокеру.

Стройка на стадии котлована

Подобный вариант считается самым выгодным, но одновременно наиболее рискованным для инвестора. На стадии котлована 1 м² обойдется дешевле, но он может так и остаться на бумаге. Множество недостроенных домов и обманутых людей привели к пересмотру подхода к долевому строительству. В конце 2017 г. Правительство РФ утвердило отказ от договоров долевого участия. Их заменили на проектное финансирование. Постепенный переход планируют закончить к 2020 г.

Поправки к 214-ФЗ вступили в силу 1 июля 2018 г. Купить жилье в строящемся доме нельзя. Финансированием строительства занимаются банки. Дополнительные требования к застройщикам вытеснило мелких игроков. Поэтому остальные повысили цены на 15-20%.

Дом в процессе строительства

Приобретение квартиры на этапе строительства является не таким рискованным, как на стадии котлована. Чем ближе срок сдачи объекта в эксплуатацию, тем лучше. Стоимость увеличивается. Если инвестор не хочет рисковать, нужно искать новые дома за 2-3 месяца до введения в эксплуатацию. Стратегия считается безопасной и выгодной. После сдачи объекта цена возрастает на 15% и выше. Сейчас купить жилье на стадии стройки нельзя, т.к. действуют вышеуказанные поправки.

Готовая квартира с отделкой и без

От такого способа заработка на недвижимости лучше отказаться. Готовую квартиру тяжело продать дороже стоимости застройщика. Получить доход станет можно через несколько лет, если цена жилья возрастет.

Объект будет продаваться на вторичном рынке. Не имеет значения, проживал ли кто-нибудь в квартире. На приобретение жилья будет сложнее оформить ипотеку. Для покупателей предложение окажется менее привлекательным, даже если в квартире есть ремонт.

Когда новостройки выступают объектом ведения бизнеса, рекомендуется основательно проверять застройщика и оценивать ликвидность сделки заранее. Предпочтительнее выбирать однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также студии. Зарабатывать на перепродаже жилья с большим метражом сложнее. Квартиры стоят намного дороже, спрос более низкий.

Вторичное жилье

Для выгодной продажи жилья, купленного на вторичном рынке, следует оценить рентабельность инвестиций. Нужно понимать, что объекты находятся в районах с налаженной инфраструктурой. Покупка вторичного жилья подразумевает затраты на возможный ремонт. Его масштаб может отличаться. Если в одном случае достаточно косметической отделки, в других не обойтись без капитального ремонта.

Многие считают, что выгодно приобретать квартиры только в хорошем состоянии. На торгах по банкротству не стоит отказываться от самых привлекательных вариантов. Можно быстрее найти жилье, стоящее в несколько раз ниже рыночной стоимости. Наценка при сделке компенсирует расходы на ремонт.

Иная недвижимость

Выгодно перепродавать можно не только квартиры. Большим спросом пользуются и другая недвижимость. К ней относятся:

• здания офисов и цеха;
• гаражи;
• загородные дома;
• участки земли;
• технические строения и др.

Например, помещения для бани обошлись бизнесмену в 228 500 руб. Он может продать их за 300 000 руб.

Правила продажи инвестиционной недвижимости

Чтобы начать зарабатывать на перепродаже недвижимости, необходимо официально оформить бизнес. Закон не запрещает физическому лицу приобретать квартиры, но частые сделки приведут к проблемам с налоговой. Дополнительно придется заплатить больший 3-НДФЛ, составляющий 13%. Открытие ИП позволит уменьшить налоги. Появится возможность получить вычет на некоторую сумму.

Лучше выбрать упрощенный порядок налогообложения. Бизнесмен будет отдавать государству 15% разницы между доходами и издержками. Официальное оформление вызывает доверие потенциальных клиентов. Дополнительно удастся избежать ответственности за незаконное предпринимательство.

Многие покупатели недвижимости рассматривают последующие сделки как вложение. Кроме большой суммы для приобретения квартиры, надо потратиться на коммунальные услуги, оформление бумаг и ремонт.

Поиск объектов для покупки

Подбор подходящей недвижимости следует начинать с анализа рынка в городе. Нужно узнать, как продаются различные объекты в зависимости от нескольких показателей:

• вида строения;
• класса квартир;
• расположения;
• влияния времени года.

Новостройки и вторичное жилье необходимо оценивать отдельно. Спрос и предложение у них сильно отличается. Ключевым моментом является анализ ситуации на рынке застройщиков и агентств. Некоторые строительные компании сильно испортили репутацию, из-за чего их жилье реализуется намного хуже. Не спасает даже дисконт и расположение в элитном районе. Тщательный анализ позволит понять приблизительный разброс цен на разные квартиры. Иначе есть риск выбросить деньги на ветер.

Повышение рыночной стоимости

На формирование рыночной стоимости жилья влияют разные факторы. Оценка квартиры становится соответствующей ее планируемой продаже. Повышению цены жилья способствует улучшенная планировка.

При формировании стоимости нужно учитывать:

• особенности санузла: совмещенный или раздельный;
• присутствие смежных или проходных жилых комнат;
• наличие мусоропровода;
• тип строения: монолитное, блочное, кирпичное или панельное;
• развитость инфраструктуры;
• сроки проведения последнего капремонта и др.

Новичку в недвижимости сложно сразу разобраться во всех тонкостях оценки объектов. Одновременно сравнительный анализ квартиры в сравнении с предложениями конкурентов поможет аргументировать покупателям запрашиваемую стоимость.

Поиски клиента

Существует множество правил, касающихся поисков покупателей жилья. Их применение на практике поможет быстрее продавать квартиру. При выборе недвижимости каждый клиент сталкивается с большим количеством информации, из-за чего он обращается к агенту. При продаже жилья стоит подробно рассказать обо всех преимуществах варианта. Лучше избегать излишнего нахваливания и откровенной лжи.

Следует убедиться, что удалось произвести правильное впечатление. Важно настроить покупателя на дружеский лад. Порой клиент сомневается и не торопится с окончательным решением. В таком случае можно сделать дополнительное предложение. Например, оставить посудомоечную или стиральную машину.

Если покупателя устраивает предложение, но он колеблется, стоит пойти немного иным путем. Можно сказать, в что в скором времени состоятся встречи с другими клиентами. Человек не любит терять что-то, когда считает это своим.

Способы увеличения выгоды от продаж

Существуют различные методы повышения доходности от перепродажи недвижимости. Однако самым эффективным является следующий пошаговый алгоритм:

• определить характеристики квартиры или поинтересоваться у клиента, почему он выбрал ее;
• сообщить покупателю о ценности продаваемого объекта, сделав акцент на демократичной стоимости или скидке;
• подготовить яркие объявления для получения большого количества переходов.

Донести ценность предложения можно через социальные сети, специальные порталы, контекстную рекламу и площадки-поисковики. Способ дает возможность увеличить прибыль от продаж от 50% и более.

Заработок на аренде недвижимости

Новичкам во флиппинге желательно рассматривать запасной вариант. Приобретение жилья является хорошим вложением. Инвестор не знает, когда удастся выгодно продать квартиру. Ожидание может принести пользу, если сдавать свою квартиру в аренду. Получится хорошая прибавка к заработной плате. Некоторые покупают несколько объектов недвижимости, делая аренду основным источником дохода.

Заработок на аренде квартир обладает различными плюсами. Не придется регулярно следить за изменениями законодательства, относящимися к недвижимости. Вложения в приобретение жилья не предполагают рисков. Через банковские счета не будут проходить большие деньги, что позволит платить меньше налогов.

На специальных торгах продается разная недвижимость. Можно купить несколько гаражей или офисных помещений. Они стоят меньше, чем квартиры, и являются востребованными у арендаторов.

Источник