Недвижимость за рубежом: ТОП-10 стран для инвестиций в 2021 году на сайте Недвио
Прошедший 2020 год серьезно изменил не только отрасли здравоохранения и туризма, но и серьезно повлиял на рынок недвижимости многих стран и их привлекательность для инвесторов. Мы решили разобраться насколько изменились эти предпочтения. Из этого обзора вы узнаете какие страны сегодня стали наиболее привлекательными для инвесторов и почему.
Топ-10 стран для покупки недвижимости за рубежом
1. Испания
Эта страна была и остается самым привлекательным рынком недвижимости среди европейских инвесторов. Здесь прекрасный климат и много курортной недвижимости. Вот почему многие покупают квартиру или дом в Испании не только для инвестиций, но и для отдыха, некоторые инвесторы — с целью переезда на ПМЖ.
Средняя цена испанских домов и квартир в 2020 году в пересчете по нынешнему курсу составляет 12,2 млн. рублей. Цены на местную недвижимость стабильно растут в течение последних нескольких лет. Однако по своей доходности на вложенный капитал инвестиции в недвижимость в Испании значительно уступают рынку жилья в Германии, Великобритании и Франции. Зато жизнь здесь дешевле.
Рейтинг самых популярных испанских городов выглядит следующим образом:
- Торревьеха на юге Коста-Бланки;
- Аликанте — еще один город на побережье;
- Кампосол — курортный город, расположенный недалеко от Мурсии;
- Эстепона на Коста-дель-Соль;
- Вильямартин на побережье Коста-Бланка недалеко от Ориуэла-Коста;
- Кондадо-де-Альхама, расположенный недалеко от Мурсии.
2. Франция
В отличие от Испании, французская недвижимость представлена не только курортными предложениями. Многие инвесторы выбирают эту страну за красивые пейзажи, луга, виноградники, уникальный шик Прованса. Самые дорогие предложения сконцентрированы на юге Франции на Лазурном берегу, самые доступные — на северных окраинах Франции (в частности в окрестностях Нанси и Морбиана).
К приобретению зарубежной недвижимости в этой стране, в основном, проявляют интерес люди пенсионного и предпенсионного возраста, которые хотят встретить спокойную старость в сельской местности. Вот почему во Франции продается так много виноградников, ферм и усадеб.
Экономика Франции более стабильна, нежели в Испании. Здесь лучше развита инфраструктура и клиентский сервис. Возможно поэтому средние цены на местную недвижимость несколько дороже, чем в Испании — от 14,2 млн. руб.
3. Португалия
Несмотря на соседство с Испанией и меньшее население и размер экономики, португальская недвижимость остается одной из самых дорогих в Европе. Средняя стоимость португальской квартиры или дома составляет 22,8 млн. рублей по текущему курсу. Причем стоимость содержания жилья в Португалии также обходится на 20-30% дороже, чем в Испании.
Если такая разница в ценах, то почему европейские инвесторы выбирают эту страну? Все очень просто. Это безопасная и спокойная страна, с развитой экономикой и сервисом, прекрасным климатом, окруженная морем. Португальцы — дружелюбная и позитивная нация, а их городки (особенно на побережье Алгарве) просто изумляют своей аутентичностью и архитектурой.
Помимо жилья на Алгарве зарубежные инвесторы также предпочитают покупать дома и квартиры в городах Албуфейра, Фаро и Портимао.
4. Греция
Еще 5-10 лет назад зарубежные инвесторы, напуганные огромным долгом по ВВП и вероятным исключением из Евросоюза, боялись греческой недвижимости «как огня». Однако сегодня это уже в прошлом. Ситуация с греческой экономикой изменилась в лучшую сторону, притом что местная недвижимость стоит неприлично дешево по европейским меркам — в среднем 8-9 млн. руб.
Самым популярным местом для инвестиций в этой стране остается остров Крит. Второй по популярности город — Агиос Николаос. Далее идут Элунда, Апокоронас возле Ханьи на Крите, Неаполи и Керкира на Корфу.
5. Италия
Италия всегда была привлекательной страной для инвесторов. Однако в последние годы ее популярность стала значительно меньше. Возможно это связано с высокими ценами на недвижимость (в среднем 26,4 млн. руб), а также высокими налогами и затратами на ее обслуживание.
Тем не менее многие инвесторы предпочитают инвестировать в дома и квартиры в Италии за ее прекрасную природу, великолепную архитектуру, памятники истории, отличную кухню. По-прежнему самым популярным местом для покупки недвижимости остается район Тоскана (это города Фивиццано, Кьянни, Личчиана Нарди). Также в последние годы стало модно покупать недвижимость в городке Скалея в Калабрии на юге страны, а также г. Остуни в Апулии.
6. Кипр
Популярность райского острова значительно снизилась из-за изменившегося местного законодательства. Теперь государство Кипр выдает паспорта в обмен на инвестиции крайне неохотно (если вообще выдает). Хотя, в целом, надо признать, что Кипр — это не только элитные дома и виллы. Здесь много недорогой курортной недвижимости (средняя цена 13,8 млн. руб), что привлекает сюда инвесторов с разным бюджетом и целями.
Наиболее популярными местами для покупки недвижимости на Кипре являются:
Отметим, что новостроек на Кипре не так много, как, например, в Греции. Поэтому если вы задумываетесь о покупке квартиры или дома на этом острове, лучше ориентироваться на вторичный рынок.
7. Флорида (США)
Самый популярный штат Америки среди инвесторов с каждым годом теряет свои позиции. 2020 год не стал исключением. Несмотря на пандемию цены на местную недвижимость сильно выросли — в среднем дом или апартаменты во Флориде стоят 40 млн. рублей! А на побережье Майами — вдвое выше! Что явно не каждому по карману.
Если вас интересует покупка недвижимости во Флориде, эксперты советуют брать жилье чуть севернее Майами, где цены на недвижимость не такие заоблачные. Например, можно рассмотреть покупку апартаментов в районе Орландо с «гарантированной арендой» от девелопера, либо в Дэвенпорте недалеко от Киссимми — это тоже популярное место среди туристов, предпочитающих арендовать квартиры на сутки.
8. Турция
Турецкая недвижимость снова вошла в рейтинг топ-10 стран среди зарубежных инвесторов! И основные причины — благоприятный климат, низкие цены на жилье и низкий курс турецкой лиры.
Самые популярные места для инвестиций это, разумеется, курортные города:
Также модно покупать квартиры в городке Фетхие, поскольку здесь красивая гавань и отличные пляжи. Другие популярные города Турции для покупки недвижимости: Оваджик, Хисарону, Узумлу и Чалис. Средняя цена на местную недвижимость составляет 8,6 млн. рублей.
9. Болгария
Эта страна долгое время была популярна только среди инвесторов из СНГ и стран Восточной Европы. Однако в 2019-2020 гг ситуация кардинально изменилась. Сегодня болгарской недвижимостью охотно интересуются немцы, англичане и даже жители скандинавских стран. Причина довольно проста — относительно низкие цены на недвижимость и дешевая стоимость проживания в этой стране. Средняя цена местных домов и квартир составляет 6 млн. рублей.
Помимо знаменитых черноморских курортов (таких как Несебр, Солнечный берег), и горнолыжных курортов в горах Родопы (таких как Пампорово, Боровец и Банско), в последние годы среди инвесторов в недвижимость Болгарии стали популярны новые места, такие как:
- Велико Тырново;
- Дряново;
- Павликени;
- Трамбеш;
- и город Елена.
10. Барбадос
Этот небольшой остров вошел в рейтинг топ-10 стран впервые. И это несмотря на высокие цены (средняя цена дома в Барбадосе — 36 млн. рублей) и немалые налоги. В чем же причина?
Вероятно причина заключается в том, что в этой стране действует английское право, а популярность гражданства Барбадоса (согласно рейтингу паспортов) занимает 21-е место в мире, и это лидирующий показатель в Карибском регионе. Здесь прекрасный климат, отлично развиты сервис и банковская система. Вот почему многие состоятельные инвесторы выбирают для проживания именно эту страну.
Самыми популярными местами для покупки недвижимости на Барбадосе являются городки Уэстморленд, Сэнди-Лайн и Хоултаун.
Также востребованы среди инвесторов виллы и дома вокруг Маллинза и Спейстауна.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Источник
Недвижимость с гарантированной доходностью: памятка для инвестора
Коротко о главном
Одним из главных трендов зарубежного рынка недвижимости в последние годы стал переход от эмоциональных сделок к рациональным: сегодня покупатели задумываются не только о радости и комфорте, которые будет приносить им «второй дом» за границей, но и о его рентабельности и прибыли, которые можно получить в будущем.
Эксперты отмечают, что поиск недвижимости, которая будет гарантированно приносить доход, сегодня является одним из приоритетных запросов потенциальных игроков зарубежного рынка. Нестабильная геополитика, недоверие к банковской системе, высокая инфляция и перепады валютных курсов привлекают все больше инвесторов в сектор доходной недвижимости. И это уже не просто предприниматели, которые активно занимаются отельным или ресторанным бизнесом, приобретая соответствующие объекты.
Схема получения дохода от купленного объекта со статусом «гарантированная доходность» очень проста. Покупатель заключает договор с управляющей компанией, которой зачастую является подразделение фирмы-застройщика. Она, в свою очередь, осуществляет полный комплекс услуг по сдаче объекта в аренду надежным арендаторам. Главными критериями выгодной сделки для собственника являются: гарантия дохода, сроки его получения, условия выхода из проекта и ликвидность объекта в случае срочной продажи. Сроки гарантированной доходности зависят от ряда факторов и могут составлять от одного года до 10 лет. Как несложно догадаться, наиболее распространены договоры с меньшим «гарантийным сроком», и чем выше доходность, тем пропорционально ниже оказывается временной период действия договора.
Первое, что привлекает покупателей в инвестиционной недвижимости за рубежом, – это гарантированный доход в валюте в течение фиксированного периода времени, который намного превышает ставки по валютным вкладам в российских банках. На рынке есть множество вариантов и стран, большой выбор проектов с возможностью из сделки выйти без потерь или даже с прибылью при перепродаже. Следовательно, это относительно надежное и понятное вложение. Главное, чтобы в договоре были прописаны все основные условия: на какой срок предоставляется гарантия по доходу от аренды, ставки и расчеты по прибыли, возможности обратного выкупа объекта и т.д.
Средние показатели доходности
Как правило, сумма прибыли «безопасной инвестиции» будет составлять 3-7% годовых от стоимости объекта. Высокой ставкой считается 10%, но такую доходность приносит ограниченный список объектов, о которых мы поговорим позже. Вложения в строительство могут принести до 30% в зависимости от страны и системы налогообложения в ней, но это более дорогостоящее, долгосрочное и рискованное вложение средств, в котором не обойтись без консультации юриста и риэлтора.
Приобретение зарубежной недвижимости с гарантированным доходом рекомендуется как обеспеченным покупателям, желающим «разгрузить» свой инвестиционный портфель, так и тем, у кого существуют накопления и нет необходимости постоянно проживать там, где находится купленный объект. А также – осторожным инвесторам, не рассматривающим схемы, связанные с высокими рисками, старт-апы или венчурные проекты, на которых можно быстро и много заработать – и не менее быстро прогореть.
Правильно выбранный объект зарубежной недвижимости будет в цене всегда, но нужно понимать, что хороший продукт не будет стоить дешево. Для тех, кто ограничен в средствах, специалисты рекомендуют осмотреться на российском рынке, поскольку расходы на зарубежную недвижимость достаточно высоки.
Плюсом инвестиций в недвижимость с гарантированной доходностью является то, что после совершения сделки собственник на время может забыть обо всех сложностях, которые могут возникнуть при управлении ею, просто получая процент на карточку. К минусам прежде всего относится сложность самостоятельного управления объектом: так, если специалисты рынка имеют внушительную клиентскую базу и налаженные связи, то самостоятельная сдача в аренду может оказаться намного более сложной и приносить более низкий доход. Но именно для этого и заключаются долгосрочные договоры на управление собственностью, которые можно впоследствии продлять.
Наиболее популярные объекты
Объекты, которые приносят гарантированную прибыль своему владельцу, делятся на несколько категорий , выбор которых определяется факторами, облегчающими поиск арендаторов управляющей компанией и застройщиком. Гарантируя доход владельцу, компания, занимающаяся менеджментом недвижимости, должна сама иметь уверенность в том, что он найдет своего арендатора: поэтому процент доходности, указанный в предложении о продаже, всегда указывается максимально реалистичный. Среди жилых объектов сегодня в тренде – апартаменты, гостиничные номера, дома престарелых, студенческое жилье. В коммерческом секторе – это торговые площади с якорными арендаторами, ко-воркинги, офисы и даже парковки.
Как выбрать идеальный объект
Правильный выбор объекта – это ключевой фактор успеха сделки. Здесь нужно пользоваться стандартной логикой и задаваться вопросами о том, насколько выбранная недвижимость будет по-настоящему выгодна не только сегодня, но и в будущем.
Оценить это поможет профессиональное риэлторское агентство, без помощи услуг которого эксперты настоятельно не рекомендуют «входить» на рынок инвестиционной недвижимости. Не будучи специалистом очень сложно взвесить все «за» и «против», взвесить все риски и увидеть не очевидные на первый взгляд перспективы.
От типа выбранной недвижимости будет зависеть арендная ставка, условия обслуживания недвижимости и тип ее налогообложения. Большой популярностью сегодня пользуются, к примеру, дома престарелых, которые являются надежной инвестицией в насыщенном инвестиционном рынке Германии. В таких случаях инвестор проверяет надежность застройщика, его управляющей компании, его финансовое положение. Если приобретается, к примеру, блок комнат в студенческом общежитии в Манчестере в Великобритании, то необходимо тщательно анализировать динамику спроса в конкретно взятом районе, расположение объекта относительно вузов, план дальнейшей застройки.
Хороший вариант – владеть туристической недвижимостью, часть года отдыхать на ее территории, а остальное время сдавать в аренду при помощи управляющей компании. Сроки будут прописаны в договоре, но нужно быть готовым к тому, что посетить собственное жилье в пик сезона не получится. Самостоятельное управление объектом, экономящее собственнику средства и увеличивающее процент доходности – это всегда риск, на который идут многие покупатели. Эксперты отмечают, что этот риск всегда обоюдный. Турист не застрахован от того, что в итоге останется без крыши над головой на период своей поездки, а собственника может ожидать неприятный сюрприз после его отъезда (беспорядок, сломанная мебель, украденные вещи). Успешный менеджмент туристической недвижимость – непростой бизнес со своими нюансами, и если у собственника нет соответствующего опыта, то управление недвижимостью лучше доверить проверенной компании.
Особенности разных стран
Сегодня недвижимость с гарантированной доходностью можно приобрести в любой стране мира. Объекты в больших городах пользуются большим спросом, но и порог входа здесь намного выше. Маленькие города, скорее всего, не дадут столь высокого дохода, а ликвидность объекта нужно тщательно проверять с риэлтором. Курортная недвижимость будет приносить прибыль не круглый год, а только в течение туристического сезона, поэтому ее показатели ниже. При этом гарантию аренды сегодня стараются предлагать почти все владельцы и застройщики, понимая основные тенденции рынка.
«Локомотивы» коммерческих рынков Европы – Германия, Австрия, Чехия, Словения, Венгрия – предлагают торговые помещения, офисы дома престарелых, парковки с гарантированной доходностью на уровне 2-5%. Студенческое жилье Великобритании – это прибыль в районе 4-5%, но и довольно сложный процесс поиска арендаторов и перепродажи объектов в случае расторжения договора с управляющей компанией. Туристическое жилье в популярных странах, на Кипре, в Испании, Болгарии, приносит относительно невысокую доходность в районе 2-4% годовых. Интересные предложения сегодня встречаются на рынке недвижимости Таиланда: доходность достигает 10% годовых, а договоры заключаются сроком до 10 лет. Однако удаленное расположение объекта может «съесть» значительную часть прибыли в случае необходимости совершения нескольких перелетов для решения каких-то вопросов. В общем, каждый из вариантов по-своему интересен и должен выбираться на основе возможностей инвестора, его знаний рынка и планов на будущее.
Пять советов эксперта всем, кто решил купить недвижимость с гарантированной доходностью
1. Правильно рассчитывайте свои возможности и финансы. Вложения в зарубежную недвижимость престижны, но затратны, даже с точки зрения поездок на просмотры и управления. Инвестировать нужно не последние деньги, а свободные активы, поэтому этот вариант не для начинающего инвестора. Не вкладывайтесь в зарубежную недвижимость, если не уверены, что сможете ее содержать.
2. Найдите профессионального консультанта. Компанию, которая занимается как недвижимостью, так и финансами. Именно к ним «стекается» вся информация с рынка. Благодаря обширным связям и опыту, они могут отобрать надежные варианты. Никто не застрахован от ошибок, но профессионалы более свободны в средствах изучения рынка, поскольку имеют доступ к инсайдерской информации.
3. Поменьше эмоций. Вы покупаете не вид из окна и не милые занавесочки. Нужно считать и думать. Большинство покупателей склонны поддаваться импульсу, харизме продавца, привлекательности презентации. Даже серьезные бизнес-акулы могут рассказать истории, как они «повелись» на рассказы и обещания. Возьмите тайм-аут. Посмотрите цены на авиабилеты до ближайшего аэропорта, посчитайте расходы. Посмотрите динамику курса валют. Не спешите.
4. Не тяните. Начиная обдумывать варианты, не превращайте тайм-аут в бесконечный период ожидания. После небольшой паузы снова вернитесь к своему консультанту.
5. Рассматривайте разные варианты недвижимости, разные проекты. Например, стабильную Европу с достаточно ограниченными возможностями с высокорискованными проектами в развивающихся странах. При грамотном выборе недвижимости ваши доходы будут приумножаться.
Источник