Доходность от договоров аренды

Как высчитать доходность от аренды недвижимости?

Человек, сдавший квартиру, получает ежемесячно доход. Простая схема, проверенная временем. Но насколько данное вложение выгодно? Не лучше ли положить деньги на депозит и не связываться с проблемными квартирантами, ремонтами и налогами? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно знать размер годовой доходности от инвестиции.

Как подсчитать?

Годовая доходность рассчитывается как отношение годового дохода от аренды к общей сумме вложений. Важно обратить внимание не на стоимость квартиры, а на общую сумму затрат на ее приобретение. А это и ремонт, мебель, оформление, вознаграждение риелторам.

Поэтому для вычисления доходности необходимо знать:

• А) общую сумму вложений;
• Б) размер годовой аренды;
• В) ежегодные расходы на обслуживание недвижимости (разовые и ежемесячные).

Размер годовой аренды рассчитывается путем умножения ежемесячной платы на 12. Это планируемый доход. По итогам года сумма может быть другой, ведь можно сдать за меньшую стоимость аренды, чем планировалось либо повысить, возможно, какое-то время квартира будет пустовать в ожидании жильцов. Поэтому доходность можно подсчитать планируемую и реальную уже по итогам года.

К разовым ежегодным расходам можно отнести налог на недвижимость или оплату домофона сразу на год. Ежемесячные расходы на обслуживание недвижимости учитываются только те, которые платит собственник. Рассмотрим на примере квартиры. Например, это взносы на капитальный ремонт. Если квартиранты оплачивают потребляемые ресурсы по счетчикам, а остальные услуги ЖКХ оплачивает собственник (содержание жилья, отопление, домофон), то их также нужно включить. Если квартиранты полностью оплачивают коммунальные услуги, то платежи не учитываются. Зато можно включить расходы на мелкий ремонт или покупку какой-то мебели или техники в квартиру.

Формула расчета доходности

Расчет годовой доходности рассчитывается по формуле (Б-В)/А*100%. Получаем процент доходности от сдаваемой в аренду недвижимости. Важно отметить, что здесь не учитывается рост стоимости собственности. Чтобы рассчитать реальную доходность с учетом роста цен, нужно знать, насколько изменилась стоимость. Эту разницу нужно прибавить к годовой аренде, а затем провести вычисление по формуле. Если цены упали, то разницу отнять.

Годовая процентная доходность

Если говорить о сдаче квартир в аренду, то планируемая доходность в среднем составляет 10–12% годовых. В реальности, с учетом расходов, она может составить и 7–8% годовых. Поэтому ее нельзя назвать высокодоходным видом инвестирования, зато относительно безопасным – да. Независимо от ситуации в экономике, у вас всегда останется собственность, стоимость которой хоть и колеблется, но постепенно неуклонно растет. С другой стороны, такая инвестиция крайне неликвидна. Если срочно потребуются деньги, ее будет трудно быстро продать либо придется сильно уступить в цене и потерять часть денег.

Прогноз убытков

Может получиться так, что доходность выйдет отрицательной. В этом случае констатируется убыток, то есть полученный доход не покрыл произведенных расходов. В этом случае стоит разобраться в причине. Возможно, в каком-то месяце были крупные расходы, например, остекление балкона, монтаж пластиковых окон, замена труб и т. д. А возможно, была просто недолгая аренда, и она не покрывает ежемесячных расходов, в этом случае стоит подумать о повышении цены.

Добавьте источник АН BFS в избранное Google Новости. Что дальше? Будет интереснее!

Источник

Поиск

Как понять, есть ли смысл открывать торговлю, например в торговом центре, и продавать тот или иной товар?
Как оценить доходность (рентабельность) торговли до открытия бизнеса?

Для того чтобы ответить на поставленные вопросы, нужно знать правила, действующие в торговых предприятиях.

Расчет минимальной выручки арендатора

Одно из них гласит, что доля аренды в выручке предприятия не должна превышать 20%. Теоретически она может достигать 30%, далее бизнес не приносит дохода и становится убыточным.

Расчет необходимой выручки производим по формуле: ставка аренды в месяц х 100/20.
Пример: аренда в месяц 100 тысяч, считаем выручку 100 тр х 100 тр/20=500 тр.

В случае многоуровневых торговых центров в формулу вводятся дополнительные коэффициенты, такие как.

Посещаемость ТЦ, коэффициент потери посетителей верхних уровней по сравнению с первым этажом.

Средний чек арендаторов в ТЦ (средняя стоимость покупки, отношение выручки за месяц к количеству покупок).

Конверсия — отношение общего числа посетителей ТЦ к числу посетителей, сделавших в нем покупки. Для ритейла 20% — средняя величина конверсии.

Математика ритейла: товарооборот, наценка и маржа

Себестоимость — стоимость приобретенного для реализации товара с учетом логистических (таможенных) расходов.
В норме себестоимость товаров 20%, предельной себестоимостью для товаров будет 35%, для услуг этот показатель выше — 45%.

Для анализа торговой деятельности применяется показатель только реализованного товара.

Товарооборот — необходимое арендатору количество товара для поддержания нормального объема продаж и сохранения рентабельности предприятия.

Расчет товарооборота: запас на начало периода+закупки-запас на конец периода. Из нормальной практики, чтобы не допустить т.н. кассового разрыва (когда деньги «заморожены» в товаре), запас на складе не должен быть больше 1,5 месяцев его реализации.
В затратах предприятия обязательно должны учитываться средства на поддержание запаса товара на складе.

Наценка.

Расчет наценки проводится по формуле (отпускная цена-себестоимость)/себестоимость х 100%.

Минимальная наценка для дорогих групп товаров 100%, для средних — не менее 150%. Иначе арендатор не сможет зарабатывать.

В работе ритейла обязательно учитываются маржа, фонд оплаты труда и рентабельность (расчет прибыли).

Маржа это показатель прибыли после реализации товара по розничной цене. Разница между розничной и закупочной ценами, или доля добавочной стоимости в розничной цене товара.

Формула расчета маржи (отпускная цена-себестоимость)/отпускная цена х 100%.

Фонд оплаты труда.

Рассчитывается с учетом количества продавцов, режима их работы и режима налогообложения предприятия.
Правило: ФОТ не должен быть более 20%.

Прочие регулярные затраты распределяются по статьям: форма, реклама, банковское обслуживание и т.д.

Как рассчитать рентабельность исходя из арендной платы

Нормальная рентабельность, позволяющая арендатору работать, не менее 20%.

Как рассчитать рентабельность предприятия?

Сделать это можно тремя способами: через бизнес-план (полный расчет, когда он равен показателям, заложенным в бизнес-плане), кратким способом (расчет идет от аренды, от среднего чека, от аналитики) и способом, когда за исходные параметры берется желаемый процент рентабельности.

Пример расчета рентабельности исходя из арендной платы.

Пусть аренда составляет 100 тысяч в месяц. Оборот должен быть, следовательно, 100000/20%=500000 рублей ежемесячно.

Считаем затраты: 100 тысяч — аренда, 60 тысяч — зарплата, 100 тысяч — закупка товара, 30 тысяч — налоги, 70 тысяч — косвенные расходы. Итого 360 тысяч.
Чистая прибыль 500000 — 360000=140000 руб.
Считаем рентабельность 140000/360000=38,88%.
Как вариант, можно пойти от желаемой рентабельности, чистой прибыли или другого показателя.

Источник

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Сегодня о рынке недвижимости существует множество мифов. Кто-то уверен, что все дешевеет и недвижимость никому не нужна. Кто-то, напротив, полагает, что стоит ему купить однушку в Подмосковье — и можно не работать всю оставшуюся жизнь. На самом деле истина, как обычно, посередине. Расскажу о том, какой доход могут принести разные типы недвижимости, которые частные инвесторы покупают, чтобы зарабатывать на аренде.

Квартира в долгосрочную аренду в Москве и Подмосковье

Аренда квартиры в Москве или ближайшем Подмосковье довольно долго считалась прекрасным источником пассивного дохода или, скажем, инвестицией на старость. Квартиру можно обустроить и сдать ее в долгосрочный наем. Стоимость приличной однушки в Москве составляет примерно 5–6 млн, в области цены ниже, неплохие предложения можно найти миллиона за три (одна из самых главных иллюзий некоторых покупателей недвижимости заключается в том, что цены на недвижимость просели в разы, но это далеко не так). Стоимость аренды качественной однокомнатной квартиры в столице составляет в среднем 30 тысяч рублей в месяц, в области — около 20 тысяч. К сожалению, арендные ставки в последние годы не росли, невзирая на инфляцию, в отличие от количества инвестиционных квартир. Если 10 лет назад на рынке аренды квартир «командовал» арендодатель, то в последние годы, наоборот, центральной фигурой стал квартиросъемщик, за которого и сражаются риелторы. Средняя доходность квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье сейчас составляет около 5% в год, а срок окупаемости таких вложений растягивается на 15–16 лет. И это без учета затрат на косметический ремонт и возможного простоя квартиры из-за отсутствия арендатора. В то же время даже деньги, положенные на банковский депозит, приносят порядка 7–8% годовых.

Квартира в Москве в посуточную аренду

Намного большую доходность в столице можно получить, если сдавать квартиры в краткосрочную аренду. Отели в Москве стоят дорого, а путешественники ищут, где комфортнее и дешевле. Для таких туристических целей подходит жилье не только в центре, но и на окраине — на «Щелковской» или в Бутово. Выручить за постой можно от 1,5 тысячи рублей за человека в сутки (в туристических районах цена таких предложений начинается от 3 тысяч рублей за человека в сутки). Как правило, посуточная аренда способна удвоить или даже утроить доход арендодателя. Правда, на него ложатся и все заботы отельера: он должен обеспечить постояльцев всем необходимым, включая посуду и чистое белье, думать об уборке. Все было бы хорошо, если бы не одно «но». Краткосрочную аренду в жилых домах могут вскоре запретить или ограничить. Считается, что постояльцы таких частных гостиниц мешают соседям: шумят, путают звонки, гремят чемоданами или курят на лестничной клетке.

Так называемый закон «О хостелах» уже прошел первое чтение в Госдуме. И в нынешней версии законопроекта такой вид деятельности частным лицам запрещен.

Квартира или студия у моря

Сдача в аренду квартир и апартаментов у моря в России приносит собственникам примерно такой же доход, как и владельцам аналогичной недвижимости в европейских странах, даже иногда чуть больше. Ставки на однокомнатные квартиры у моря в Сочи в июне начинаются от 2–2,5 тысяч рублей за сутки, в июле — августе — от 3–3,5 тысячи рублей в сутки. Аренда качественного жилья с хорошим ремонтом и техникой может приносить собственнику 200–400 евро в неделю. Предложений о продаже недвижимости в Сочи очень много, а стоимость студий, апартаментов и небольших квартир значительно ниже, чем в Москве. Купить скромный вариант в новостройке не очень близко к морю можно за миллион-полтора. На вторичном рынке однокомнатные квартиры в Сочи в среднем стоят чуть больше 3 млн, двухкомнатные – около 5,6 млн рублей.

В своих рекламных объявлениях о продаже некоторые риелторы обещают, что окупить стоимость недорогой инвестиционной недвижимости, сдавая ее туристам, можно чуть ли не за полгода. Это не так. Средние ставки долгосрочной аренды однокомнатных квартир в городе – меньше 25 тысяч, двухкомнатных – 43 тысячи рублей в месяц. Получается, что средняя доходность несколько выше московской — около 9% годовых без учета простоя и налогов.

Краткосрочная аренда недвижимости туристам приносит больший доход, но, как правило, возможна лишь 4–5 месяцев в году. Если инвестор живет в другом регионе, нужно будет нанять персонал, который принимал бы жильцов, проводил уборку, докупал необходимое имущество в случае порчи или кражи. Чаще всего недвижимость под сдачу в аренду в сезон приобретают те, кто часто бывает на юге России и использует ее в том числе для себя, приезжая отдыхать в несезон. Кстати, на курортную недвижимость пресловутый законопроект «О хостелах» тоже распространяется.

Коммерческое помещение под магазин

Коммерческая недвижимость значительно доходнее жилой. Владелец торговой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге или крупном городе-миллионере может вполне рассчитывать на доходность, измеряемую двузначными цифрами. В частности, сейчас большинство объектов торговой недвижимости в столице продаются по цене, обещающей новому владельцу доход около 10% годовых. Представляя себе инвестора, готового приобрести торговую недвижимость в столице, мы часто думаем, что речь идет о человеке, способном выложить за большое помещение или целый торговый центр миллионы долларов. Тем не менее приобрести можно и бывшую двух- или трехкомнатную квартиру на первом этаже, переведенную в нежилой фонд. Стоимость такого коммерческого помещения всегда дороже, чем квартира, процентов на пятнадцать.

Сдавать такие помещения можно аптекам, маленьким магазинам, мастерским и т. д. Как правило, для ведения такого арендного бизнеса инвестор создает ИП, чтобы заниматься всеми вопросами содержания недвижимости и ее аренды. Доходность такого бизнеса может составить более 10–15% годовых. В то же время, как показывают опросы, наибольшее количество небольших торговых помещений на первых этажах зданий приобретаются небольшими компаниями для себя. Число инвесторов, которые покупают такие объекты для сдачи в аренду, не так уж и велико. Проблема в том, что подобный бизнес требует специальных знаний, нужно учитывать требования арендаторов к электрическим мощностям, безопасности, иметь различные сертификаты. Необходимо также уметь работать с арендаторами, ведь мелкий бизнес (а именно он, как правило, арендует такие помещения) — арендатор непростой, часто просит об отсрочках платежа и всегда надеется, что уговорит владельца снизить цену.

Коммерческое помещение под офис

Офисная недвижимость буквально еще недавно была лидером российского рынка недвижимости по объемам инвестиций. Здания и помещения офисных центров выкупают инвесторы под сдачу в аренду, часть российских и даже зарубежных компаний выкупают офисные помещения для себя. Офисы – это доходно, прибыль с качественной сдаваемой площади может в моменте достигать и 30% годовых (если вся площадь в аренде по среднерыночным расценкам или чуть дороже). В тоже время, как правило, инвесторы крайне редко выкупают под офисы совсем небольшие объекты недвижимости, как в это происходит на рынке торговой недвижимости. Под небольшое офисное пространство, скажем на первом этаже жилого дома, сложно найти арендатора, ведь у разных компаний-арендаторов абсолютно разные предпочтения по площадям. Как правило, инвесторы приобретают минимум один-два этажа какого-либо офисного центра, в которых и «нарезают» помещения под нужды конкретных арендаторов. Для этого требуются уже сотни миллионов рублей, а занимаются таким бизнесом, как правило, профессиональные инвесторы. Средняя доходность офисных помещений в Москве составляет сейчас примерно 6-10% в год.

Доля в краудфандинговом проекте

Заниматься арендным бизнесом сегодня можно, не приобретая в собственность целую квартиру или объект коммерческой недвижимости. Есть и другой вариант — краудфандинговая площадка недвижимости, где объект недвижимости можно купить совместно с другими инвесторами. Краудфандинг недвижимости позволяет частным лицам приобретать доли в коммерческих объектах. По большей части здесь представлена торговая недвижимость, стоимостью более 150 млн рублей. Доходность на площадке составляет, как правило, более 10% годовых. Участвовать в краудфандинговом проекте можно даже с небольшой суммой, которой не хватит для покупки собственной квартиры, а тем более — доходной коммерческой недвижимости. При этом доход инвестора будет пассивным, так как обслуживать коллективную собственность будет специальная управляющая компания, которая и сдает объекты в аренду, перечисляя инвестору доход.

Источник