Доходность объекта недвижимости это

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

срок окупаемости и доходности

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:

Индексация ставки аренды

Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю:

«Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.

Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.»

Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране. Например, при резком увеличении инфляции.

Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

Сумма капиталовложений в объект перед сдачей в аренду

Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта

По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

Налог на доходы и налог на имущество

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Прочие расходы

• Расходы на страхование;
• Расходы на аренду земельного участка;
• Комиссии риелторам, юристам.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

i – Процентная ставка;

n – Номер периода.

Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции. Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране. Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более рискованными и менее рискованными.

Горизонт инвестирования и изменение стоимости объекта во времени

Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе. Где через пять лет будет открыта новая станция метро. Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30 %. Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет. При условии, что другие переменные не изменятся.

Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вы можете скачать калькулятор по ссылке

ROE (доходность на собственный капитал)

Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.

При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.

Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере.

В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв.м. каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей. Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата — 750 рублей за кв.м. в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно. Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей — 40 000 рублей в год за офис. Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб.

В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение. Доходность вашей инвестиции составит:

Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5 % годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц.

Доходность инвестиции на вложенный капитал составит:

С одной стороны, среднегодовая доходность во втором случае ниже, но если учесть, что в собственности у вас становится не одно а три помещения, которые вы можете через определенный период времени продать получив дополнительную прибыль, становится очевидным преимущество покупки недвижимости с привлечением заемных средств.

Во третьем случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 9,5 % годовых сроком 10 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту составит 58 230 рублей в месяц.

Здесь доходность инвестиции на вложенный капитал уже получится отрицательной:

Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. О том, какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять читайте в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими.

Исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости вы найдете в книге: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Источник

Как рассчитать рентабельность недвижимости

Как узнать, будет ли ваша инвестиция рентабельной? Ведь это и есть самый важный вопрос, прежде чем начинать любые действия с недвижимостью, которую вы рассчитываете сдавать.

Многие будущие инвесторы из-за нехватки времени или знаний бросаются в дело, как в омут с головой, с эмоциями и без всяких расчетов, излишне доверяя продавцу или агенту по недвижимости.

Уметь заранее рассчитывать рентабельность важно еще и потому, что, если вы знаете, из чего она складывается, вы можете на нее влиять. Это позволит вам также не купиться на обещания «золотых гор» от продавцов или агентов, а рассчитать все самостоятельно, потому что после подписи документов у нотариуса будет уже слишком поздно что-то отыграть назад.

Что понадобится, чтобы рассчитать рентабельность?

1. Стоимость покупки — определяющий фактор будущей рентабельности.

Сюда входят стоимость самой недвижимости, а также все расходы, связанные с ее приобретением:

— расходы на нотариальное оформление;

— выплаты агентству недвижимости;

— возможные расходы на ремонт недвижимости и т.д.

1. Ориентировочная арендная плата.

Это арендная плата, которую вы можете получить за свою недвижимость после ремонта. А не та сумма, за которую жилье сдается сейчас. Хотя текущая арендная плата — это сам по себе хороший ориентир.

Ремонт может быть совсем легким, чтобы только освежить квартиру, может касаться только декора кухни и ванной. Но это могут быть и значительные изменения — с перепланировкой и даже разделением одной квартиры на две.

Изменения могут касаться и формы аренды: с длительной можно перейти на посуточную.

Но в каком-то виде ориентировочная арендная плата для расчета рентабельности абсолютно необходима.

Пример расчета рентабельности

Как рассчитать стоимость квартиры

Выбираем на каком-нибудь крупном сайте частных объявлений типа bon coin какой-нибудь город (я выбрал Реймс), ищем там квартиру в 30–50 кв. м.

Я выбрал двухкомнатную квартиру в 32 кв. м, выставлена на продажу за 55 000 евро. Мне пока больше ничего знать не нужно.

Стоимость покупки: 55 000 евро, но указанная стоимость вряд ли будет ценой продажи, исключением будет квартира в столице, но тоже не всегда. Буду исходить из принципа, что возможен торг в 10%, так как это распространенная практика. Тогда окончательная стоимость покупки будет 49 500 евро.

Расходы на нотариуса: во Франции это 3% от сделки, то есть в моем случае 3960 евро.

Расходы на агентство по недвижимости, если они будут: во Франции это 6% от сделки, то есть 2970 евро.

Ремонт: 10 000 евро. Можно в самых общих чертах оценить по фото на сайте, насколько жилье нуждается в ремонте, но это все потребует затем обязательной оценки на месте. Для данной квартиры я вижу, что выглядит она чисто, но ванная старовата, а фото кухни нет вообще.

Мебель: я предполагаю, что буду сдавать жилье с мебелью, посчитаем 3000 евро.

Итого: 66 430 евро.

Как рассчитать возможную арендную плату?

Для ответа на этот вопрос возвращаемся на тот же сайт с объявлениями, но в другой раздел, ставим себя на место квартиросъемщика и начинаем поиск. Что я могу найти для себя, если собираюсь снимать жилье от 30 до 35 кв. м?

Конечно, это самый приблизительный подсчет, где я не могу точно учесть арендную плату именно в этом месте города. Но я могу ориентироваться на жилье «в центре города», потому что «моя квартира» тоже в центре, так указано в объявлении о продаже.

Получается в среднем 450–500 евро в месяц. Верхняя планка — 605 евро, но это совсем в историческом центре, с отличным новым ремонтом, с бытовой техникой и мебелью. Буду считать, что смогу сдавать квартиру за 550 евро, так как планирую там хороший ремонт и новую мебель.

Ориентиры для оценки возможной рентабельности можно найти всего за несколько минут. Если в дальнейшем все окажется хорошо, то все цифры надо будет еще раз тщательно перепроверить. Пока надо выяснить, есть ли вообще в этой сделке смысл.

Виды рентабельности

Должен обязательно вам напомнить, что существуют три вида рентабельности: «грязными», «чистыми» и абсолютная рентабельность.

Рентабельность «грязными» не учитывает расходы по эксплуатации.

Рентабельность «чистыми» уже учитывает расходы по эксплуатации.

Абсолютная рентабельность — рентабельность за вычетом расходов по эксплуатации, выплат по кредитам и налогов. Это и есть реальная рентабельность.

Надо учесть также и «арендные каникулы», о которых инвесторы часто забывают. Это то время, что ваша квартира в году будет стоять пустой, промежуток между двумя арендаторами. Бывает, что один квартиросъемщик остается в течение 5–15 лет, иногда 1–3 года, никогда не знаешь, как повезет. Для расчета возьмем 15 дней в год. Особенно важно учитывать такие «арендные каникулы» для таких маленьких квартир, как эта в 32 кв. м, потому что арендатором может быть студент или совсем молодой работник.

Годовая арендная плата с поправкой на 15-дневные «арендные каникулы»: 550 × 11,5 = 6325 евро.

Считаем рентабельность «грязными»

Обратите внимание: многие, особенно продавцы, считают рентабельность на этом этапе только исходя из стоимости квартиры, вводя вас в заблуждение.

49 500 + 3960 + 2970 + 10 000 = 66 430 евро.

6325 × 100 / 66 430 = 9,5%.

Такая рентабельность «грязными» вполне приемлема, она близка к средним значениям, хоть и далеко не идеальная. Когда мы высчитаем из нее расходы по содержанию и налоги, все станет не так радужно.

Как можно улучшить рентабельность на этом этапе?

Надо было либо покупать дешевле, либо затем сдавать дороже. Вот как повлияет на рентабельность арендная плата.

Аренда	низкая	средняя	высокая
500	550	600
Рентабельность	8,6%	9,5%	10,38%

Но подсчет рентабельности «грязными» в общем-то на самом деле ни о чем не говорит. Это примерно как количество посетителей на сайте в день или товарооборот предприятия, так называемые vanity metrics, цифры, которые могут льстить вашему самолюбию, и не более. Чтобы знать истинное положение дел, надо вычесть обязательные расходы по эксплуатации.

Расходы по эксплуатации

Берите точную цифру, если ее есть где взять, или предположите вероятную сумму.

— Текущий ремонт, который вы будете оплачивать постоянно. Можно рассчитать приблизительно ежегодный ремонт в процентах на 1 кв. м.

— Траты на содержание здания и придомовой территории. Еще до покупки можно навести справки и точно узнать суммы. Я пока подсмотрю их в объявлении на сайте: 679 евро.

— Расходы на легальное функционирование моего «предприятия»:

• управление (агентство обычно берет 6–10% от квартплаты);
• страховка (90 евро в год);
• бухучет (300 евро в год);
• налог на недвижимость (1–2 квартплаты в год);
• непредвиденные расходы на обслуживание здания (ремонт крыши, замена труб отопления, замена газового котла и т.д. Случаются редко, но имеют значительную стоимость);
• налоги. Бывает, что в этой графе тоже возможны совершенно легальные варианты, наведите справки в законодательстве вашей страны.

Рентабельность «чистыми»

Конечная стоимость покупки: 66 430 евро.

Расходы на содержание здания: 679 евро в год.

Расходы на эксплуатацию: 1140 евро в год.

Ремонт: 5% от квартплаты = 330 евро в год.

Итого расходов: 2149 евро в год.

Годовая квартплата с учетом «каникул»: 6325 евро.

Чистый доход: 6325 – 2149 = 4176 евро в год.

Рентабельность «чистыми»: 4176 × 100 / 66 430 = 6,2%.

Как видите, мы потеряли 3% рентабельности, когда учли многие факторы, о которых начинающие инвесторы чаще всего забывают.

Но мы до сих пор не знаем, сколько же будет чистый доход, сколько останется денег после вычета всех возможных расходов, в том числе и выплат банку по кредиту.

Абсолютная рентабельность, или чистый доход

Квартплата минус необходимые расходы по эксплуатации: 4176 евро.

Выплаты по кредиту: 347,87 евро × 12 месяцев = 4174,44 евро.

Чтобы узнать эту последнюю цифру, я набрал в поисковой строке Google «расчет ежемесячных выплат по кредиту на недвижимость». В строку «размер кредита» я поместил стоимость квартиры 66 430 евро, срок займа — 20 лет. И калькулятор выдал мне «347,87 евро, включая страховку».

Конечно, на практике можно будет найти и лучший процент, что уменьшит ежемесячные выплаты по кредиту.

Из остатка нужно вычесть еще и налоги! Сумма налога будет зависеть от многих факторов, наводите справки согласно законодательству вашей страны. Во Франции, например, можно найти лазейки, чтобы вообще не платить этот налог 7–9 лет на законных основаниях.

То есть чистый доход от этой квартиры для меня будет: 4176 – 4174,44 = 1,56 евро в год при условии, что я не плачу налоги.

Вся эта работа, чтобы в сухом остатке получать 1,56 евро в год!

Вот почему очень важно просчитать реальные цифры с учетом обычно забываемых факторов. Наша цель — это добиться все-таки лучшего результата.

Возможно, при таком раскладе я не буду сейчас покупать эту квартиру. Хотя если моя цель — создать себе состояние, которое будет хотя бы само себя финансировать, лучше такая покупка, чем вообще никакой.

Цель данного упражнения — показать вам, как на первый взгляд «потрясающая рентабельность» на деле может выходить почти в ноль.

Надо сказать, что в Интернете существует множество готовых «калькуляторов» для подсчета рентабельности. Но если вам показать в деталях, из чего она складывается, то вы будете понимать, на какие показатели можете воздействовать, чтобы ее улучшить.

Источник