Доходность капитала недвижимости ипотечный кредит

Как заработать на ипотеке

В этой статье я посчитаю доходность инвестиций от покупки квартиры в ипотеку. Мы рассмотрим ипотеку с первоначальным взносом и вариант, когда деньги на первый взнос по ипотеке берутся в кредит.

Речь пойдет о квартире, которую я присмотрел для себя. Это четырехкомнатная квартира на улице Георгия Димитрова. В этом районе аренда комнат – одна из самых дорогих в городе Самара.

Данный проект я планирую осуществить по такой же схеме, как и два моих предыдущих проекта. То есть переделать кухню в жилую комнату и сдать в аренду сразу 5 комнат. Как это сделать, можно прочитать в моих книгах: “6 ошибок которые мешают вам сдать квартиру дорого” (можно бесплатно скачать перейдя по ссылке) и “Как сдать квартиру дорого“.

Описание доходной квартиры под ипотеку

Объявление с ценой и описанием, размещено на Avito:

Данный объект выставляется уже не первый раз и уже существенно потерял в цене. Но несмотря на это прошло уже 5 месяцев, а воз и ныне там. Это хороший повод поторговаться.

Торговался бы я так. Я бы позвонил хозяевам и сказал:

— Вы знаете, я покупаю квартиры, чтобы сохранить деньги. И поэтому она мне не совсем подходит, так как 4х комнатные квартиры потом очень трудно продать… ну вы и сами наверно знаете! Обычно я поэтому покупаю двухкомнатные. Но если вы мне согласитесь продать ее за 3 миллиона, то я готов взять, практически не глядя. И уже сегодня готов подъехать и внести задаток.

— Я готов продать за 3 миллиона 250 тысяч рублей.

— Нет, я готов купить только за 3 миллиона. Вы подумайте и, если надумаете, то позвоните мне. Я до пятницы буду выбирать и смотреть квартиры, если успеете до этого времени, я у вас возьму.

Если вам не перезвонят, то звоните сами и продолжайте торг.

Планировка в этих домах очень хорошая, нет смежных комнат. Это сильно упростит нам задачу при переделке. Кстати, как дорого сдать смежные комнаты, вы можете узнать из моей платной книги.

Расчет рентабельности

Этот раздел следовало бы назвать “как бы могло быть”. В свете последних событий ситуация с ипотекой непонятная. После поднятия Центробанком ключевой ставки, многие банки перестали выдавать ипотеку. А некоторые даже хотят пересмотреть процентные ставки по уже выданным кредитам. Смотрите мои прогнозы на ипотеку в 2015 году.

Большинство банков уверяют, что не остановили выдачу ипотеки. Но на самом деле это не так. Просто они это не афишируют и продолжают принимать заявки на ипотечное кредитование, а в 99% случаев вас будет ждать отказ. Но не из-за того, что с вашей заявкой что-то не так, а из-за того, что в банке просто-напросто нет денег. Но вы об этом никогда не узнаете.

В данный момент я жду дальнейшего развития событий. И когда представится случай — осуществлю свой план.

Перейдем собственно к расчетам. Примем стоимость аренды одной комнаты за 10 000 рублей. Эту цену я взял с запасом, на самом деле большие комнаты можно сдать дороже, если применить пару приемов из моих книг (все книги по недвижимости). Так, например, сейчас комнату площадью 6 кв.м. в дешевом районе я сдаю за 8 500 рублей. В выбранном районе ее можно сдать за 10 000. А вот большие комнаты можно сдать за 12 или даже 13 тысяч рублей.

Таким образом, ежемесячную чистую прибыль для расчетов примем за 50 000 рублей. На практике она будет немного больше.

Теперь нам необходимо рассчитать стоимость арендных платежей. Мы будем рассматривать два варианта:

1. Есть деньги на первый взнос;
2. Нет денег на первый взнос.

Если есть деньги на первый взнос по ипотеке

До 17 декабря мы имели следующую картину:

Для примера была взята реальная ставка ипотечного кредита 16%. В рекламных буклетах многие банки указывали меньшую ставку (14% или даже 13%), но на деле давали под больший процент.

И следующую картину доходности:

Первоначальные вложения	400 000 рублей
Ежемесячный доход	50 000 рублей
Ежемесячный расход (ипотечный платеж + квартплата)	27 206 рублей
Расчет окупаемости
Денежный поток (в месяц)	22 794 рубля
Срок окупаемости	18 месяцев
Доходность вложения	68,3% годовых

Так могло бы быть, но 17 декабря большинство банков перестали выдавать ипотеку. А те несколько банков, которые до сих пор не испугались и продолжают выдавать ипотеку, очень сильно задрали ставки.

Новые ставки от UniCredit Bank

В результате мы имеем то, что имеем:

Первоначальные вложения	400 000 рублей
Ежемесячный доход	50 000 рублей
Ежемесячный расход (ипотечный платеж + квартплата)	40 522 рублей
Расчет окупаемости
Денежный поток (в месяц)	9 478 рубля
Срок окупаемости	43 месяца или 3,5 года
Доходность вложения	28,4% годовых

Увеличение ставки по ипотечному кредиту существенно снизило рентабельность таких инвестиций. А маленький денежный поток существенно увеличивает риски, связанные с простоем площадей и незапланированными тратами.

На мой взгляд, учитывая новые условия кредитования и относительно высокую рискованность подобных инвестиционных проектов, намного разумнее поместить деньги на банковский вклад.

Тем более, что ставки по вкладам также возросли. Слышал по радио, что теперь можно найти вклады до 25% годовых в рублях. Сам правда еще такого не встречал.

Банковский вклад обладает одним существенным преимуществом перед подобными проектами — вы всегда можете быстро выдернуть деньги!

Большой первоначальный взнос по ипотеке

А что произойдет с рентабельностью нашей инвестиции, если мы увеличим первый взнос по ипотеке? Возрастет рентабельность или, наоборот, уменьшится?

Чтобы ответить на этот вопрос, я вычислил для нашего примера срок окупаемости и доходность вложений в зависимости от первоначального взноса. Процентная ставка по ипотеке в данном расчете равна 25%.

30%

30%

30%

30%

Первоначальный взнос (руб.)	Доходность	Срок окупаемости (мес.)	Денежный поток в мес. (руб.)
400 000	42	9 500
1 000 000	40	25 000
2 000 000	43	46 500
2 200 000 (без ипотеки)	44	50 000

Как видите, огромная процентная ставка съела все плюсы данного метода. Доходность указана с точностью +/- 2%.

А раньше все было “шоколадно”. Привожу аналогичный расчет, но только для старой ставки в 16%.

Первоначальный взнос (руб.)	Доходность	Срок окупаемости (мес.)	Денежный поток в мес. (руб.)
400 000	77%	16	25 794
1 000 000	41%	30	33 863
2 000 000	28%	42	47 310
2 200 000 (без ипотеки)	27%	44	50 000

При адекватной процентной ставке ипотека могла служить нам хорошим рычагом для достижения сказочной доходности.

Если нет денег на первый взнос по ипотеке

Раньше, до 17 декабря, мы могли сначала взять кредит на первый взнос по ипотеке, а потом и саму ипотеку. Таким образом, любой желающий мог создать источник пассивного дохода на ровном месте, не вкладывая ни копейки денег.

Теперь такой возможности нет. Возросшие процентные ставки делают подобные проекты нерентабельными. Мы не то что создадим пассивный доход, а даже наоборот создадим “черную дыру”, засасывающую наши деньги.

Я продолжаю надеяться, что экономическая обстановка вскоре наладится, и мы сможем снова проворачивать всякие хитрые трюки.

Хочешь узнать еще больше финансовых хитростей и трюков с недвижимостью — подписывайся на рассылку новых статей моего блога. Форма снизу.

В расчеты закралась серьезная ошибка

Уже два человек написали мне вопросы по второй части статьи. Спрашивают, так что все-таки лучше: нести сбережения в банк или, может быть, имеет смысл купить квартиру?

Но, видимо, никто не прочитал статью внимательно — она содержит очень серьезную ошибку в расчетах, которая сразу бросается в глаза. Попробуйте сначала найти ее самостоятельно.

А я дико извиняюсь перед подписчиками и обещаю больше не писать в рассылку ночью, а хорошенько высыпаться, прежде чем садится за перо. Надеюсь, никто не успел взять ипотеку и не пострадал от моих действий.

Вот правильная информация:

1) После поднятия процентной ставки осуществление данного проекта стало нерентабельно. Платежи за ипотеку составят

58 000 рублей, а доход только 50 000 рублей в месяц;

2) Правильная таблица с расчетом доходности для 16% ипотеки:

Первоначальные вложения	400 000 рублей
Ежемесячный доход	50 000 рублей
Ежемесячный расход (ипотечный платеж + квартплата)	37 206 рублей
Расчет окупаемости
Денежный поток (в месяц)	12 794 рубля
Срок окупаемости	2,5 года
Доходность вложения	38,3% годовых

А вот в первом случае действие рычага продолжает прослеживаться, вот правильная таблица:

26%

21%

Первоначальный взнос (руб.)	Доходность	Срок окупаемости (мес.)	Денежный поток в мес. (руб.)
400 000	38,3%	2,5 года	12 794
1 000 000	3 года 9 месяцев	22 182
2 000 000	4 года 9 месяцев	34 827

Призываю всех читателей внимательнее относится ко всей информации, получаемой из интернета, книг и журналов.

Ошибка заключается в том, что цена объекта составляет 3 200 000 рублей, а при расчете я использовал цену в 2 200 000 рублей — невнимательно забивал данные в Excel и потерял целый миллион.

Источник

Ипотека как инвестиция: как остаться в плюсе?

Продолжая тему самостоятельных расчетов, связанных с недвижимостью, давайте рассмотрим еще одну ситуацию. На этот раз попробуем оценить перспективы покупки недвижимости как инвестиции. О покупке недвижимости для проживания мы писали в предыдущей публикации: Считаем: Ипотека или Аренда?

Как и раньше, одним из главных вопросов является – стоит ли использовать ипотеку, при каких ставках и соотношениях с собственными средствами? В ситуации с инвестицией добавляется еще один интересный аспект – возможность сдачи квартиры или дома в аренду. Ведь теперь жилплощадь не будет использоваться для проживания.

Такой сценарий не является экзотическим. Многих интересует вопрос — как купить квартиру, не имея при этом 100% средств и при этом не остаться в убытке. Сегодня мы постараемся на него ответить.

Кроме этого мы сравним такой вариант инвестиции с традиционным инвестиционным портфелем из ценных бумаг и посмотрим, что выгоднее и при каких условиях.

Случай А

Представим себе, что у семьи есть деньги, которые составляют определенную часть стоимости квартиры (дома). Недвижимость приобретается с использованием ипотеки. Ежемесячно осуществляется платеж по кредиту в банк (аннуитетные платежи). После покупки недвижимость сдается в аренду. Размер ренты индексируется ежегодно на размер инфляции.

В этом случае считается, что за срок действия ипотеки стоимость квартиры увеличивается на размер инфляции.

Примечание : Предположение, что цена недвижимости изменяется на размер инфляции делается для упрощения расчета. В тоже время на примере московской недвижимости можно заметить, что эта модель не так далека от реального роста цен:
— За 10 лет недвижимость приносила в среднем 10,38% в год (рубли).
— Инфляция за тот же срок – 9,49%. Хотя, надо признать, такая точность соблюдалась не всегда и не везде.

При желании вы можете указать собственную ежегодную доходность недвижимости, которая ближе к действительности для вашего конкретного случая. Для этого достаточно скорректировать значение в графе «Инфляция» в п рилагаемой таблице EXCEL .

Случай В

Аналогичная сумма денег инвестируется в диверсифицированный портфель, состоящий из ценных бумаг. Доход портфеля полностью реинвестируется. Оценка стоимости портфеля производится за срок инвестиций равный ипотеке.

Для сравнения сценариев мы рассчитываем показатель IRR (Внутренняя норма доходности, ВНД) для денежного потока. IRR в упрощенном варианте можно считать доходностью «бизнеса».

Для примера возьмем в качестве базовых показателей, необходимых для расчета:

Сдача квартиры в аренду

5% от стоимости квартиры в год

Ставка 12% по кредиту соответствует текущему положению при действии госпрограммы по субсидированию ипотеки.

Преимущество покупки квартиры в кредит – возможный рост ее стоимости со временем. В наших расчетах этот рост равен накопленной инфляции за время действия ипотеки (10 лет). Инфляция считается по формуле сложного процента и за 10 лет ее рост составит 159% (при 10% годовых). Подробности о способе расчета можно посмотреть в нашей статье Чудеса сложного процента.

Вторая часть дохода – сдача квартиры в аренду. Мы условно приняли эту величину за 5% годовых от стоимости квартиры, хотя номинально цена аренды может быть как выше, так и ниже. В частности, ее размер зависит от издержек на содержание квартиры и постоянства сдачи (трудно найти клиента на весь 10-летний срок). Рентный доход, как правило, является заметной «прибавкой», но не самым главным источником прибыли.

Как показывают расчеты, привлекательность инвестиции в недвижимость сильно зависит от соотношения собственных и заемных средств. Ниже приведен график, характеризующий зависимость IRR от процента собственных средств.

Как можно видеть из графика выгодность ипотеки особенно заметна при небольшом использовании собственных средств. Во многом это явление объясняется тем, что ставка ипотеки субсидируется государством, которое по сути платит часть кредита за вас. Кроме того, при небольшом количестве своих средств вы платите лишь за малую часть стоимости недвижимости, тогда как цена всего дома растет одновременно с инфляцией (иногда быстрее, иногда медленнее). Схему с небольшим количеством своих денег можно назвать «покупкой с плечом». Оборотная сторона — большие ежемесячные расходы на платежи по кредиту и, как следствие, повышенные риски. Например, на итоговую цену недвижимости могут повлиять непредвиденные обстоятельства. Другим фактором риска всех схем «с плечом» является наличие дополнительных средств на выплаты по кредиту. Скажем, при падении цен на недвижимость часть наблюдается повышенная безработица. Могут возникнуть проблемы с трудоустройством и платить банку будет нечем.

Как видно по графику, портфельные инвестиции становятся более выгодными (несмотря на субсидии ипотеки) при собственных средствах выше 60%. Из денежного потока ( см. прилагаемый файл EXCEL ) видно, что выплаты по кредиту можно компенсировать из арендной платы начиная с 70% собственных средств. При таком соотношении дополнительных денег каждый год не потребуется (при условии, что квартира сдается).

В случае более реалистичных ставок по кредиту без государственной субсидии картина заметно меняется.

Источник