Доходность аренды нежилого помещения

Выгодный бизнес — сдача в аренду коммерческой недвижимости. Тонкости и нюансы

Аренда недвижимости считается прибыльным и перспективным видом бизнеса. Тем не менее, на рынке предложения аренды нежилой недвижимости пользуется высоким спросом коммерческая недвижимость. Что выгоднее в арендном бизнесе: сдавать коммерческую или жилую недвижимость? Где взять стартовый капитал? Каковы плюсы и минусы аренды помещений как бизнеса? Ответы далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

О чем нужно знать в первую очередь?

К коммерческой недвижимости относятся нежилые помещения, которые могут эксплуатироваться для коммерческих целей. Юристы выделяют несколько групп коммерческой недвижимости:

• Производственные. Такие помещения продолжительное время пользовались относительно небольшим спросом на рынке. В результате скачка в развитии малых и средних производств, востребованность помещений технического назначения резко возросла.
• Офисные. Спрос на здания данного типа колоссально вырос в начале XXI века. Сама же группа относится в разряду «новые». А поскольку в последнее время открывается много новых предприятий, сектор актуален как никогда.
• Складские. Помещения данного типа, как офисные, покорили рынок в начале столетия. В связи с колоссальным ростом новейших предприятий, данная группа пользуется большим спросом.
• Торговые. Недвижимость этого типа в последние годы используется в сфере развлечений. Используется для обустройства торгово-развлекательных центров. Тем не менее, торговая отрасль предъявляет к коммерческим объектам недвижимости высокие требования содержания.

Если начинающий предприниматель решил заняться сдачей в аренду собственной недвижимости, в первую очередь необходимо качественно подготовить помещение к эксплуатации арендаторами. При необходимости следует сделать ремонт, соответствующий современным стандартам, подключить необходимые коммуникации, и многое другое.

Открывая фирму по сдаче помещений в аренду, следует приобрести или арендовать офис, в котором будут работать, и принимать клиентов сотрудники. Офисное помещение должно быть оснащено нужным количеством мест для рабочих кадров. Обязательно наличие хорошего оборудования и постоянного доступа к интернету.

Создание официального сайта компании (с уникальным доменом) и сообществ в социальных сетях со всей необходимой информацией об агентстве и сведениях, интересных потенциальным клиентам, – обязательные условия по привлечению аудитории. Расположенность офиса агентства недвижимости влияет на выбор арендаторов. Так, чем ближе он находится к центру города, тем больше вероятность успешному развитию бизнеса.

Если правильно зарекомендовать агентство недвижимости на рынке, то его прибыльность, без сомнения, будет высокой. Средний ежемесячный доход профессионального риелтора составляет до 250 000 руб. Прибыль компании, соответственно, в разы больше. Для достижения такого результата следует уделить много времени и сил поиску квалифицированных кадров и пиар кампании.

Продвижение фирмы и расширение целевой аудитории – один из главных этапов развития бизнеса. Сделать это можно при помощи качественной рекламы в интернете.

Что выгоднее сдавать: квартиру или помещение для торговых точек и офисов?

Срок сдачи коммерческой недвижимости – от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору стимул, что доход будет постоянным и стабильным на протяжении всего срока. Так, стандартный договор аренды торгового помещения заключается на 15 лет. Ежемесячная плата поступает на счёт вне зависимости от финансового состояния торговой точки.

Ситуация с арендой квартиры несколько иная. Дело в том, что жилые помещения сдаются на незначительные сроки. Владелец данной недвижимости может лишиться прибыли, если съёмщик перестанет своевременно производить оплату.

По данным CBRE и Global Property Guide, коммерческая недвижимость приносит в 1,5-3 раза рентного дохода, нежели жилая. Например, в Болгарии торговые и офисные помещения приносят более чем в 2 раза больше дохода, чем квартиры и частные дома. Аналогичная ситуация наблюдается в Венгрии, Чехии, Италии, Испании, Финляндии, Австрии, Германии, Великобритании, Франции, Соединённых Штатах и России.

Подробнее о средних арендных ставках на коммерческую недвижимость читайте здесь.

Как оформить дело?

Такой шаг, как оформление бизнеса по сдаче в аренду (Федеральная налоговая служба) – пожалуй, самый важный. Точные решения по организационной форме зависят от самого направления бизнеса. Иными словами, если гражданин сдаёт в аренду нежилое помещение, он обязан выплачивать подоходный налог.

Рекомендуется оформить статус ИП (индивидуальный предприниматель), благодаря которому лицо получит право вести деятельность на совершенно законных основаниях. В связи с тем, что прибыль со сдачи коммерческой недвижимости будет невелик, по закону гражданин имеет право оформить упрощённую форму налогообложения. Она предусматривает выплату налогов в размере 6% от общего дохода.

Для оформления бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости требуются следующие документы:

• Копия паспорта учредителя.
• ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) учредителя.
• Внесение уставного капитала от 10 000 руб. При подаче соответствующего заявления на оформление ИП предоставляется банковская выписка, где необходимо открыть счёт.
• Формирование устава компании. Согласно этой документации будет осуществляться распределение частей между собственниками (в том случае, если их несколько), официальное наименование фирмы, её юридический адрес.
• Протокол собрания учредителя (в том случае, если их несколько).
• Решение об оформлении ООО (общества с ограниченными возможностями).

Срок оформления ИП составляет от 3-х до 5-и рабочих дней. На оформление и регистрацию статуса ООО потребуется не более 14-ти дней с момента подачи заявления.

Делим арендную площадь на части

Не все клиенты готовы арендовать офисное помещение: большинству нужна определённая его часть. Так, например, в гостиничном холле может быть размещён бар-ресторан или игровой клуб. При этом, оба заведения принадлежат разным лицам.

Чтобы сдавать коммерческую недвижимость нескольким арендаторам, требуется разделить помещение. Разделение – прекращение существования единого объекта и его разделение на несколько обособленных объектов, каждый из которых получит уникальный кадастровый номер и отдельные документы на право обладания. Согласно законодательству Российской Федерации, такие объекты становятся заново созданными, вследствие чего, по статье 219 ГК РФ, собственник получает права на их распоряжение только после официальной регистрации.

Статья 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно законодательным нормативам Российской Федерации, разделение недвижимого объекта допустимо при наличии одного из оснований:

• Согласие всех владельцев недвижимости на её раздел и заверение в письменной форме у нотариуса.
• Вмешательство судебных инстанций.

Прежде чем грамотно разделить имеющуюся коммерческую недвижимость на части и сдать их в аренду, правообладатель обязан организовать технический и кадастровый учёт помещения, а также официально зарегистрировать право на управление им. После оформления необходимой части объекта на себя и регистрации договора в Росреестре, он сможет передать её в аренду.

Для разделения имеющейся коммерческой недвижимости на части, собственникам потребуются следующие документы:

• Заявление в суд.
• Заявление в БТИ.
• Кадастровые выписки.
• Документы, подтверждающие права собственности (кадастровый паспорт).
• Заявление в ФУГРЦ.
• Чек об оплате за регистрацию.

Приобрести кадастровые документы собственник сможет после того, как обратится в уполномоченные органы и установит объект на кадастровый учёт. С 2012 года для установки помещения на кадастровый учёт, потребуется подробная схема-план здания, составить которую сможет высококвалифицированный инженер.

Стоит отметить, что при разделении коммерческой недвижимости должны быть предоставлены несколько технических планов. Регистрация документа проходит в течение 18-ти дней с момента их подачи. По истечении этого срока заказчику необходимо обратиться в кадастровый центр и получить документы (в т.ч. кадастровый паспорт). В случае отказа от регистрации, госслужащие предоставляют обоснованное подтверждение в письменной форме.

После получения кадастровых документов нужно также получить свидетельство права собственности на каждую часть помещения. Важным и единственным документом, подтверждающим права собственности, – это кадастровый паспорт. В нём содержится подробные сведения о разделе недвижимости и технический план, составленный в соответствии с обновлёнными данными.

Советы по заработку таким способом

Инвестировать в недвижимость можно разными способами и масштабами: покупать и перепродавать квартиры, сдавать помещения в аренду или открыть риелторское агентство.

Стоит отметить, что далеко не каждому среднестатистическому российскому гражданину доступен такой способ заработка – требуются многомиллионные денежные вложения. Поэтому располагают и инвестируют столь крупными финансовыми средствами коммерческие компании. Их привилегия – получение кредита под проект. Физическое лицо также может начать дело в сфере недвижимости только при наличии необходимого стартового капитала.

До 2020 года ажиотажного эффекта ждать не стоит – российский рынок недвижимости застоялся в фазе понижения.

Расчет возможной прибыли, период окупаемости и уровень доходности

Схема расчёта возможной прибыли со сдачи в аренду недвижимости:

1. Вычисление общих затрат на недвижимость. Для этого необходимо сложить стоимость помещения при покупке, гербовый сбор, расходы на ремонтные работы, налоги, и прочие взносы.
2. Вычисление доходности от аренды. Для этого необходимо годовую плату за аренду разделить на общие траты, а полученный результат умножить на 100.
3. Вычисление чистой доходности со сдачи в аренду недвижимости. Благодаря этому показателю можно определить эффективность вложений в бизнес.

• Во-первых, следует вычислить все затраты на недвижимость, ремонт помещения, налоги и страхование в течение года.
• Во-вторых, необходимо от аренды вычесть годовые расходы, а полученную сумму разделить на вложения на недвижимость, и умножить на 100.

Оценка привлекательности арендного бизнеса не представляет собой сверхзадачей. Для верного расчёта достаточно сравнить доход от аренды со стоимостью недвижимости – в конечном итоге получится срок окупаемости бизнеса, который является главным критерием для бизнеса в этой сфере. Стандартные сроки окупаемости коммерческой недвижимости составляют от 9 до 12 лет. Недвижимые объекты со сроком окупаемости 7-8 лет найти трудно.

Советы по уменьшению трат

Оптимальный инвестиционный вариант – покупка недвижимости в новостройках. Менее затратным вариантом станет приобретение помещения на котлованной стадии. Таким образом, экономия составит не менее 30%.

Тем не менее, в системе долевого строительства присутствует масса определённых рисков. На раннем этапе их вероятность огромна. Чтобы снизить возможные риски, следует выбирать девелоперов с отличным опытом и проверенной репутацией.

Где взять стартовый капитал?

Получить стартовый капитал на развитие бизнеса может каждый гражданин. Есть несколько способов финансирования и поиска спонсоров.

Получить стартовый капитал для открытия бизнеса можно в банке. Способ действенный и популярный. Тем не менее, присутствует огромный недостаток – риск. Если дело не пойдёт по нужному направлению, то, помимо существенного убытка, начинающий бизнесмен получит и крупную денежную задолженность. Стоит отметить, что «Сбербанк» и «Тинькофф» предоставляют кредит на начало бизнеса.

Преимущества и недостатки

Сдача в аренду коммерческой недвижимости – единственный вид бизнеса, который несёт легальный пассивный заработок.

• Важно понимать, что доход зависит непосредственно от деятельности арендаторов. Следует контролировать их деятельность, следить, чтобы помещение оставалось в хорошем состоянии.
• По положениям Минфина, арендодатель обязан платить налоги в размере от 15 до 17% от суммы, полученной от арендной платы.
• Непостоянство арендаторов. Разрыв соглашения может произойти даже при заключении официального договора, вследствие чего трафик дохода временно прекратится, и арендодателю придётся искать новых клиентов.

• Присутствие ответственных арендаторов бизнес становится высококлассным и востребованным продуктом, который в любой момент можно продать и получить выгодное денежное состояние.
• Ежегодное повышение арендной платы способствует успешному процветанию и развитию бизнеса.

При отсутствии опыта в предпринимательском деле рекомендуется приобрести работающий готовый бизнес. Главное преимущество этого дела – заключение контракта с арендаторами, заинтересованными в продлении договора с новым партнёром.

Заключение

Таким образом, бизнес по сдаче в аренду недвижимости – отличный источник пассивного заработка. Тем не менее, в этой сфере есть свои подводные камни: оценка всевозможных рисков, оформление документаций, стартовый капитал и т.д. Правильная организация дела способствует активному и благоприятному его развитию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник

Реальная доходность коммерческой недвижимости снижается. Вложения уже не такие выгодные.

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Самый надежный актив в нашей стране

По результатам опроса ВЦИОМ популярнее инвестиций в недвижимость только банковские депозиты. Их предпочли 23% россиян, против 18% выбравших недвижимость.

То, что большая часть людей в нашей стране выбирает недвижимость в качестве объекта для инвестиций – логично. Выбирая недвижимость, люди вкладывают свои деньги в реальные, осязаемые объекты. Они ожидают, что недвижимости сопутствуют низкие риски, она будет расти в цене, как минимум выше инфляции, а генерируемый «пассивный» доход будет стабильным.

Инвестиции в недвижимость кажутся людям простыми и понятными:

• купил – сдал в аренду и получаешь стабильный доход;
• купил дешевле – перепродал дороже и получил доход;
• купил – отдал в управление, получаешь стабильный «пассивный» доход.

Однако на деле все оказывается несколько сложнее. Вариант, кажущийся самым простым – купить и отдать в управление выглядит привлекательно, тем более что компании, занимающиеся управлением, обещают обеспечить доходность от 11,5% до 24% годовых. Могут ли низкие риски + отсутствие необходимости во временных затратах на работу с объектом обеспечить такую доходность?

Для сравнения, средняя доходность вклада, для которого также характерны низкие риски, от самого крупного банка России составляет 3,58% + с 2021 года нужно будет также заплатить НДФЛ на накопленный доход (13%), если размер вклада более 1 000 000 рублей.

Стоит отметить, что доходность недвижимости при её сдаче в аренду в развитых европейских, арабских и азиатских странах составляет менее 7%.

Ожидания и вера в большую доходность характерны для нашего населения. С 2000-х годов у недвижимости в России существовал эффект низкой базы, из-за чего её стоимость могла расти двухзначными темпами в год и это было нормально. И стремительный рост продолжался до кризиса 2008 года. С появлением долевого строительства люди стали активно использовать возможность инвестиций в жилое строительство, покупая квартиры на этапе котлована, а потом продавая её с той же двухзначной годовой доходностью (15-30%). С переходом на эскроу-счета эта возможность исчезла.

В этой статье мы рассмотрим три варианта инвестиций в коммерческую недвижимость:

1. покупка здания в состоянии пригодном для сдачи в аренду;
2. покупка здания, в котором требуется произвести ремонтные работы, и последующую сдачу в аренду;
3. покупка здания, проведение реконструкции для изменения функции, по которой оно использовалось изначально.

Для оценки эффективности наиболее подходящим и точным будет метод дисконтирования денежных потоков. В рамках использования данного подхода можно рассчитать стоимость:

• незастроенного ЗУ;
• «незавершенки»;
• недвижимости, для которой необходимо провести реконструкцию;
• недвижимости в условиях, когда прогноз должен учитывать динамику и изменения доходов и расходов, связанных с вложениями в объект недвижимости и её эксплуатацией.

Сложность метода заключается в обосновании будущих расходов и доходов.

Вариант №1. Расчет доходности при покупке здания в состоянии пригодном для сдачи в аренду

Расчет стоимости объекта и уровня доходности производится в следующей последовательности:

• подбор объекта для расчета;
• расчет предполагаемых доходов;
• расчет расходов;
• определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации;
• определение итоговой стоимости и доходности проекта.

Подбор объекта для расчета доходности

Мы отобрали несколько предложений по продаже офисных зданий, находящихся в хорошем и пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, которые ничем не обременены. Их можно сдавать в аренду сразу после приобретения. Ниже представлены примеры предложений по продаже.

Для дальнейшего расчета мы выбрали здание площадью 570 м 2 и стоимостью 80 млн. рублей.

Как правило, сделка по приобретению недвижимости предполагает возможность торга, особенно, учитывая текущие обстоятельства на рынке. Покупка объекта, пригодного для дальнейшей эксплуатации, предполагается со скидкой в размере 15%. Кстати, сейчас могут рассмотрены схемы продажи объектов недвижимости в рассрочку, что равносильно предоставлению скидок. Тогда стоимость приобретения рассматриваемого объекта составит 68 млн. рублей.

Расчет предполагаемых доходов

Определение арендопригодных площадей

Объект сдается целиком под офисную функцию.

Также, у объекта есть излишний земельный участок, на котором можно организовать парковку на 5 машиномест.

Определение арендной платы

Для определения размера арендной платы изучаются схожие предложения по аренде, расположенные вблизи объекта. Арендная плата за офисные площади составляет 1 500 рублей за 1 м 2 , с учетом КУ, а арендная плата за 1 машиноместо составляет 6 000 рублей.

Определение размера недозагрузки

Согласно данным анализа рынка, недозагрузка для аналогичных эксплуатируемых объектов составляет 8%. Темп, согласно которому происходит загрузка объекта арендаторами, определен на основании информации о заполняемости схожих объектов.

Определение расходов

Операционные расходы включают в себя: платежи по оплате расходов на коммунальные услуги, расходы, необходимые для проведения текущего и планового ремонтов, налоги на недвижимость, в том числе на земельный участок, на котором этот объект расположен, расходы на страхование объекта и другие расходы.

В операционных расходах выделяют:

• постоянные;
• переменные;
• расходы на замещение, резервы.

Группа постоянных расходов включает в себя:

• налог на имущество, для зданий и помещений в СПб составляет 1,25% от кадастровой стоимости, для земельного участка в СПб 1,5% от кадастровой стоимости;
• размер платы за страхование округленно составляет 0,1% в год от стоимости объекта и включает комплексное страхование.

Группа переменных расходов включает в себя расходы, которые в значительной степени не являются стабильными по величине, а также статьи затрат, от которых собственник может отказаться. Например, собственник может отказаться от охраны, может отключить инженерные коммуникации от объекта, чтобы не платить за коммунальные услуги.

Расходы, связанные с эксплуатацией объекта, как правило, включают в себя:

• проверку технического состояния;
• обслуживание технических элементов;
• санитарное и гигиеническое обслуживание;
• ресурсное обеспечение;
• планирование и бюджетирование деятельности, связанной с объектом;
• з/п персонала.

Расходы, связанные с эксплуатацией в процентной величине, составляют 13% от ДВД (Действительного валогового дохода).

Расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг

Коммунальные услуги оплачиваются вне зависимости от того эксплуатируется объект или нет, изменяться будет только величина этих расходов. Если отказаться от подведенных коммуникаций, то можно их не оплачивать. Другое дело, какая потеря в стоимости объекта произойдет и как на здание повлияет, например, отсутствие отопления. Типичная величина расходов на КУ определена в процентном эквиваленте на уровне 6% от ПВД.

Затраты на охрану

Для того, чтобы избежать порчи имущества, охрана объекта необходима вне зависимости от того используется объект или не используется. В процентной величине расходы, связанные с охраной объекта, составляют 4% от ПВД.

Затраты на замещение

Затраты на замещение определяются с целью учета расходов будущих ремонтных работ, связанных с обновлением отделки внутри помещений (аналог капитального ремонта в жилом фонде). Предполагаемые расходы на замещение определены с использованием ФФВ для короткоживущих элементов. Размер расходов на замещение определяется исходя из площади объекта и стоимости короткоживущих элементов с учетом стоимости их замены. На будущие ремонты предполагается направить 365 856 рублей в год.

Чистый операционный доход

Чистый операционный доход представляет собой разницу между действительными доходами от эксплуатации объекта и приведёнными выше операционными расходами на содержание объекта.

Определение ставок капитализации и дисконтирования

Для приведения получаемых в будущем денежных потоков к текущей стоимости необходимо произвести дисконтирование. Для определения стоимости недвижимости исходя из приносимых им доходов необходимо произвести капитализацию получаемого ЧОД. Коэффициент дисконтирования и капитализации составляет 9,0%, для офисной функции.

Расчет стоимости

Ниже приведен последовательный расчет с описанием:

1. Расчет ЧОД: ЧОД = ДВД – (постоянные расходы + переменные расходы);
2. Для приведения прогнозируемых денежных потоков от эксплуатации объекта к их текущей стоимости, используя дисконтирование: Ставка дисконтирования = 1 / *(1 + ставка) ^период ;
3. Расчет текущей стоимости получаемых от эксплуатации объекта доходов: PV = ЧОД * (1 – ставка дисконтирования для периода);
4. После того, как показатели роста арендной платы, недозагрузки, динамика их изменения стабилизируются производится, определение стоимость объекта недвижимости через капитализацию получаемого ЧОД и дисконтирование результатов капитализации к текущей стоимости: Текущая стоимость реверсии = ЧОД / ставка капитализации * (1 – ставка дисконтирования для периода);
5. Последний этап в расчетах предполагает расчет стоимости объекта, путем суммирования текущей стоимости реверсии и полученных за прошедшие периоды дисконтированных денежных потоков: Стоимость объекта = Текущая стоимость реверсии + S дисконтированных денежных потоков.

Расчет приведен в таблице ниже.

Вариант №2. Расчет доходности при покупке здания, в котором необходимо провести ремонт перед сдачей в аренду

Расчет стоимости выполняется в аналогичной последовательности.

Выбор объекта

Мы отобрали несколько предложений зданий, которые подходят под офисную функцию, не обременены, однако требуют проведения ремонтных работ. Ниже представлены предложения по продаже:

Для дальнейшего расчета, мы выбрали следующий объект – здание, площадью 973 кв. м и стоимостью 80 млн. рублей. Покупка объекта предполагается со скидкой в размере 20%, стоимость приобретения рассматриваемого объекта составит 64 млн. рублей.

Расчет расходов связанных с проведением ремонтных работ (инвестиций)

Затраты на ремонтные работы включают в себя:

• разработку проекта дизайна и закупку материалов;
• разработка схем и монтаж инженерных сетей;
• стоимость материалов для инженерных сетей, черновой и чистовой отделки;
• выполнение работ по отделке.

Суммарная стоимость за проведение комплексных ремонтных работ составляет – 20 000 * 973 = 19 460 000 рублей.

Определение доходов

Определение арендопригодных площадей

В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду офисных площадей. Сдавать в аренду предполагается отдельными помещения. Так как места общего пользования не будут сданы в аренду, необходимо выделить «коридорный коэффициент», чтобы определить арендопригодную площадь. Коридорный коэффициент составляет 14%, таким образом арендопригодная площадь — 836,8 кв. м.

Определение арендной платы

Согласно анализу предложений арендная ставка для сопоставимых офисных объектов составляет 1 300 рублей за 1 кв. м, с учетом КУ.

Определение размера недозагрузки

Согласно данным анализа рынка, недозагрузка для аналогичных эксплуатируемых объектов округлённо составляет 8%.

Определение расходов

Определение расходов произведено аналогично, как и для варианта №1.

Определение ставок капитализации и дисконтирования

Для приведения получаемых в будущем денежных потоков к текущей стоимости необходимо произвести дисконтирование. Для определения стоимости недвижимости исходя из приносимых им доходов необходимо произвести капитализацию получаемого ЧОД. Коэффициент дисконтирования и капитализации составляет 9,0%, для офисной функции.

Так как планируется проведение ремонтных работ, необходимо произвести определение ставки дисконтирования на этот период. В период проведения ремонтных работ или работ по реконструкции возникают различные виды рисков: правовые, экономические, управленческие, строительные и другие.

Ставка дисконтирования с учетом всех рисков, на период проведения ремонтных работ определена на уровне 14,0%.

Расчет стоимости объекта

Определение стоимости объекта и его доходности произведено аналогично, как и для варианта №1.

Вариант №3. Расчет доходности при покупке здания для проведения его реконструкции, с последующей сдачей в аренду

Расчет стоимости объекта и уровня доходности производится аналогичным образом.

Выбор объекта

Мы отобрали несколько предложений по продаже зданий, которые подходят под офис, однако требуют проведения работ по реконструкции. Сейчас данные объекты используются под иную функцию, но предлагаются по выгодной цене из-за своих особенностей. Ниже представлены данные предложения:

Для расчета мы выбрали объект, площадью 1 317 кв. м и стоимостью 79 млн. рублей.

Покупка объекта предполагается со скидкой в размере 20%, стоимость приобретения рассматриваемого объекта составит 63,2 млн. рублей.

Расчет расходов, связанных с проведением реконструкции (инвестиций)

Затраты на ремонтные работы включают в себя:

• разработку проекта дизайна и закупку материалов;
• демонтажные работы;
• разработка схем и монтаж инженерных сетей;
• стоимость материалов для инженерных сетей, черновой и чистовой отделки;
• выполнение работ по отделке.

Суммарная стоимость за проведение работ по реконструкции составляет – 30 000 * 1 317 = 39 510 000 рублей.

Определение доходов

Определение арендопригодных площадей

Сдача в аренду предполагается отдельными офисными блоками. Также у объекта присутствует «излишний» земельный участок, на котором можно организовать парковку на 20 машиномест.

Определение арендной платы

Для определения размера арендной платы изучаются схожие предложения аренды, расположенные вблизи объекта. Арендная плата за офисные площади составляет 1 200 рублей за 1 м 2 , с учетом КУ, а арендная плата за 1 машиноместо составляет 5 000 рублей.

Определение размера недозагрузки

Согласно данным анализа рынка, недозагрузка для аналогичных эксплуатируемых объектов округлённо составляет 10%.

Определение расходов

Определение расходов, произведено аналогично предыдущим расчетным моделям.

Определение ставки капитализации

Коэффициент дисконтирования и капитализации составляет 9,0% для офисной функции. Ставка дисконтирования с учетом всех рисков, на период проведения реконструкционных работ определена на уровне 15,0%.

Расчет стоимости объекта

Определение стоимости объекта и его доходности произведено аналогично.

На примере данных вариантов расчетов мы видим, что реальная доходность вложений в объекты коммерческой недвижимости на сегодняшний день составляют 7,6-9,4% годовых. При этом, в нашей модели была заложена «скидка на торг», которая определяет возможность покупателя «сбить» исходную цену предложения. Это можно обосновать текущей экономической ситуацией и нелегкими временами. Однако, если бы объекты были приобретены «по рынку», то доходность была бы еще ниже.

Таким образом, сейчас мы наглядно видим снижение эффективности вложений в объекты коммерческой недвижимости. И в недалеком будущем, скорее всего, мы увидим доходность на уровне 5-7% годовых.

Стоимость услуг

Оценка встроенного нежилого помещения 15 000 Р Оценка отдельно стоящего здания от 45 000 Р Оценка имущественного комплекса дог.

Необходимые документы

• Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
• Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
• Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
• Технический паспорт на улучшение;
• Поэтажный план;
• Экспликация помещений к поэтажному плану;
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Источник