Договоры долевого участия инвестиции

Договоры долевого участия инвестиции

Вопрос:

В чем сходство и отличия договоров инвестирования и долевого участия? Каковы основные обязательства сторон по этим договорам?

Ответ:

Если в качестве инвесторов строительства выступают несколько лиц — юридических или физических — то организовать договорные отношения по строительству апарт-отеля между ними возможно через заключение либо инвестиционного договора (договора о совместной деятельности) либо договора долевого участия в строительстве.

Договор долевого участия в строительстве заключается в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

По такому договору застройщик обязуется в оговоренный договором срок построить объект недвижимости и передать его дольщику, а участник долевого строительства обязуется оплатить цену договора и принять построенный объект согласно договору.

Договор с застройщиком заключает каждый дольщик, желающий получить в собственность недвижимость. Никакой деятельности по договору долевого строительства дольщик не ведет.

В результате дольщик получает в собственность обусловленный договором объект — жилое или нежилое помещение.

Особенности заключения и исполнения инвестиционного договора регулируются ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. №39-ФЗ.

Инвестиционный договор, или договор о совместной деятельности, по сути своей является договором простого товарищества (глава 55 Гражданского кодекса РФ)

В соответствии с договором об инвестиционной деятельности инвесторы (товарищи) объединяют свои вклады и осуществляют практические действия, согласно условиям договора, для получения прибыли или достижения иного полезного эффекта — достижения того результата, ради которого заключался договор. В нашем случае это завершенный строительством объект недвижимости.

Инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности, на владение, пользование и распоряжение объектами и результатами капитальных вложений и др. (ст. 6 Закона).

Отношения между инвесторами регулируются заключенным между ними договором. Реализацию строительства объекта осуществляет уполномоченный инвесторами заказчик, при этом заказчиком может быть привлеченное лицо (физическое или юридическое), либо кто-то из инвесторов.

Договором определяются размеры вкладов, порядок и сроки их внесения, права и обязанности инвесторов, порядок ведения общих дел инвесторов (товарищей) и прочие условия совместной деятельности.

Правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций (если иное не предусмотрено договором — ст. 1043 ГК РФ).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Выбор той или иной формы договора зависит от целей, задач и предпочтенийинвесторов.

Основные отличительные особенности договоров инвестирования и долевого участия:

Договор инвестирования

Договор долевого участия

Заключается в простой письменной форме, не подлежит государственной регистрации

Заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

Форма оплаты по договору, в счет инвестирования строительства

Денежные средства, ценные бумаги иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку

Только денежные средства

Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (ст.4 Закона)

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст.2 Закона)

Заказчик отвечает за целевое использование инвестиционных средств, в соответствии с договором.

Ответственность Заказчика регулируется заключаемым им с инвесторами договором.

Застройщик отвечает по обязательством в соответствии с 214-ФЗ.

• за срок передачи объекта строительства. Нарушение срока передачи влечет выплату неустойки участнику долевого строительства (ст.6 Закона)
• гарантии качества объекта долевого строительства. Устанавливается гарантийный срок на объект долевого строительства не менее 5 лет (ст.7 Закона). Застройщик отвечает перед дольщиком за все недостатки и несоответствия объекта строительства.

В случае заключения договора с дольщиком — физ. лицом, Застройщик, несет ответственность и в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей».

Застройщик отвечает за целевое использование привлеченных средств.

Внести в установленные договором сроки и объеме вклад.

Остальные обязанности — в соответствиис договором о совместной деятельности.

В обусловленный срок оплатить цену договора и принять построенный объект недвижимости

Уступка прав по договору

Допускается передача инвесторомпо договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты в соответствии с нормами ГК РФ, касающимися перемены лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ)

Допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Обеспечение обязательств по договору

При желании сторон договора — в соответствии с заключаемым договором

Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, либо залогом, либо поручительством. (ст.12.1 Закона)

Ширинкина М.М., юрист

Источник

Почему ДДУ – инвестиция в недвижимость, а не покупка квартиры

И почему ДДУ нельзя заменить договором инвестирования или купли-продажи.

Важный момент, который нужно понимать при участии в долевом строительстве: оформление ДДУ – это не покупка квартиры напрямую. Почему? Потому что квартиры в новостройке еще просто не существует.

В нее нельзя вселиться сразу, как при покупке квартиры на вторичном рынке. Заключая такой договор, покупатель вкладывает свои средства в возведение своего будущего жилья.

То есть фактически, участие в долевом строительстве – это инвестиция. Покупка доли в бизнесе, которая по завершении строительства обеспечит вам дивиденд в виде квартиры (заранее оговоренной части построенного имущества) – согласно приобретенной доле. Потому дольщиков иногда называют “соинвесторами” – то есть лицами, которые производят инвестицию совместно с другими лицами.

Ведь когда дом готов, сдан в эксплуатацию и застройщик продает в нем квартиры, не распроданные на этапе стройки, он заключает уже не ДДУ, а договор купли-продажи. Хотя это по-прежнему первичный рынок. Потому что в этом случае объект уже есть. Приобретается конкретное, физически существующее жилье, которое можно потрогать.

Продавать квартиры в еще не построенном доме по договору купли-продажи застройщик права не имеет. Самого объекта купли-продажи еще нет.

Но тут есть большое “НО”: финансирование строительства в рамках ДДУ – это особый, отдельный вид правоотношений. И потому заменить договор долевого участия на договор инвестиции тоже нельзя. И снова вопрос – почему?

Долевое строительство vs. инвестиция

Инвестиционные отношения регулирует Федеральный закон об инвестиционной деятельности (39-ФЗ). И вот как он трактует понятие инвестиционной деятельности: “вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта”.

Здесь получение квартиры в рамках долевого строительства вполне может быть расценено как “иной полезный эффект”. Да и покупка жилья по ДДУ не принуждает человека самому жить в полученной квартире – ее можно перепродать, сдать в аренду, то есть фактически получить прибыль.

Обращаем внимание на эти два важных пункта – “получение прибыли” и “осуществление практических действий”.

Долевое же строительство и права, обязанности и гарантии по нему, как мы знаем, регламентирует закон 214-ФЗ. И он не прописывает получение прибыли как основную цель “долевки”. В первой же его статье сказано, что он регулирует отношения, по которым у участников долевого строительства возникает право собственности на объекты этого строительства.

То есть цель заключения ДДУ – приобрести жилое помещение, которое на момент подписания договора не является объектом предпринимательской деятельности. Поэтому пункт “прибыль” здесь не фигурирует. Кроме того, дольщик не участвует непосредственно в реализации строительства и не имеет возможности лично сколь бы то ни было действенно контролировать целевое и своевременное использование вложенных денежных средств. То есть пункт “осуществление практических действий” снимается тоже.

Еще один момент – заключая договор инвестирования, человек берет на себя и прибыль от него, и риски по нему. Проще говоря, если при строительстве дома у застройщика кончились деньги, инвесторам надо будет дополнительно “скинуться” на завершение проекта, сообразно своим долям в этом бизнесе.

В случае же договора долевого участия вся материальная и коммерческая ответственность ложится на застройщика. То есть если дольщик внес по ДДУ всю сумму, то он вправе требовать свою квартиру – без каких-либо дополнительных доплат и невзирая на экономические затруднения строительной компании.

Таким образом, дольщики, фактически являясь соинвесторами, имеют значительно больше прав и больше защиты – благодаря договорам долевого участия. Оформление других видов договоров всех этих гарантий не дает. Еще раз обратимся к 214-ФЗ: его действие “не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве”.

То есть если, например, застройщик предлагает оформить договор инвестирования вместо ДДУ, мотивируя тем, что участие в долевом строительстве – это инвестиции, значит, он пытается обойти закон.

И снова о “серых” схемах

Об этом уже наверняка знают и помнят все, но на всякий случай повторим еще раз: покупка жилья в долевом строительстве должна осуществляться только в рамках 214-ФЗ.

То есть по договору долевого участия. Закон предусматривает еще две возможности – жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты, но именно ДДУ даст вам максимальные права и гарантии.

Напомним также, что с 1 июля 2017 года действуют новые правила включения пострадавших граждан в реестр “пострадавших дольщиков”. И в них строго оговаривается – в реестр включаются только те люди, которые заключали договоры участия в долевом строительстве в рамках 214-ФЗ.

Любые другие варианты – предварительные договоры долевого участия, договоры купли-продажи, долговые векселя, договоры инвестиции – это “серые” схемы. “Серые”, потому что есть вероятность, что покупатели получат свои квартиры и по ним тоже. Но есть вероятность, что и не получат.

То есть попытка обойти 214-ФЗ не означает, что застройщик непременно “кинет” покупателя. Возможно, он кристально честен, а ищет лазейку потому, что компания не может соответствовать всем требованиям закона – последние поправки сделали его очень строгим. Вот только с тем же успехом это может быть мошенник, который планирует взять деньги и скрыться с ними. 50 на 50.

Но современный дольщик опытен – ему не нужны лишние риски. Поэтому только ДДУ и 214-ФЗ.

Источник

Договор инвестирования и договор долевого участия

Договор инвестирования – это вид официального оформления гражданско-правовой сделки между клиентом строительной фирмы, в роли которого вправе выступить как физическое, так и юридическое лицо и застройщиком.

Стороны определяют базовую основу взаимодействия как финансирование деятельности застройщика, в отношении конкретного многоэтажного здания.

В результате взаиморасчётов клиент компании получает долю нежилой, совместно используемой площади в виде разрешения на целевое использование подъездов и прочих элементов здания (см. Нежилые помещения в жилом доме).

А самое главное – получение квартиры в новостройке под проживание, предусматривающее вступление в статус собственника на обозначенное жилое помещение.

Это изначальная форма договорных отношений между сторонами, которая применялась до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. Характерна тем, что инвестор в данном случае выступал партнёром застройщика.

Сложная юридическая основа контракта предусматривала тенденции взаимной ответственности за проведение строительных работ, а так же – право притязания на получение прибыли после реализации квартир в новостройке, или напротив – внесение доплаты, если застройщик не укладывался в запланированное финансирование.

Данные тенденции распространялись только на ограниченный объект, который возводился при участии инвесторов.

Не имея иного опыта взаимодействия между сторонами, кроме кооперативного строительства, которому удалось пережить даже тенденции плановой советской экономики, инвестирование максимально копировало кооперативную систему. Она дублировалась, с незначительными адаптационными новациями, допускающими происхождение новой линии юридических и экономических отношений в строительстве жилищного сектора.

Рентабельность заключения данного вида контракта прошла испытание временем, но подверглась коррекции, в результате чего сформировался альтернативный вариант гражданских отношений между застройщиком и его клиентом, который наиболее точно отразил статус инвестора как участника долевого строительства.

Договор долевого участия (ДДУ) – это возникший на основании положений документа 214-ФЗ, контракт. Он так же отражает в первую очередь инвестиционное участие дольщика в возведении многоквартирного дома, практически на тех же условиях, что и договор инвестирования.

Однако определённые различия требуют понимания при заключении того или иного типа контракта.

В ДДУ гражданско-правовой акцент на исполнение обязательств расставлен отличным от инвестиционного контракта образом. Дольщик обязуется уплачивать стоимость своего потенциального жилья на протяжении периода возведения здания. В положениях документа указывается данная ответственность и условия, при которых вносятся взносы для строительства, в том числе – сроки внесения таковых.

Исполнитель услуг так же приобретает более широкие полномочия. В частности, таковой вправе выступить так же в роли посредника или представителя иной компании, которая выполняет предусмотренные работы по возведению здания, опираясь на законодательную документацию.

По собственному усмотрению и в соответствии с учредительной документацией компании, застройщик вправе проводить:

• организацию строительства;
• обеспечение проекта требующейся документацией;
• требующиеся работы по возведению здания;
• оформлять ввод готового объекта.

Перечисленные и иные виды деятельности, касающиеся строительства дома, требуют прозрачности.

Отличия договора инвестирования от ДДУ

Оба договора составляются в письменной форме и требуют соответствия нормативам, предусмотренным для гражданско-правовых договоров, с учётом установленных требований в статьях 421, 422 ГК РФ и иных законодательных актах.

Форма контракта по обеспечению застройщика инвестициями не изменила вида правоспособности, по сей день – она не требует удостоверения ни в нотариальной конторе, ни в регистрирующем органе.

Зато ДДУ, согласно положениям статьи 4 обозначенного Закона, требует обязательного удостоверения в Росреестре, что снижает риски клиента строительной компании и предоставляет ему дополнительные гарантии исполнения обязательств застройщиком.

Главное различие заключается в том, что при оформлении контракта инвестирования – деньги вносятся при оформлении первичной документации. Если заключается ДДУ, следует учесть, что первичным является предварительный экземпляр контракта или ПДДУ, по которому недопустимо взимать средства для инвестирования строительства здания.

Его правомочия полностью утрачивают юридическую силу в момент заключения основного договора.

По условиям ДДУ, участник осведомляется:

• об адресе места расположения здания;
• его этажности и общей площади объекта;
• о параметрах жилой и нежилой площади;
• условиях сдачи квартиры в эксплуатацию;
• сроках завершения строительства.

Эти и иные параметры и характеристики объекта предоставляют дольщикам соответствующие преимущества, в сравнении с контрагентами инвесторами.

Участник долевого строительства вступает в собственность на потенциальный объект недвижимости сразу, после регистрации в Росреестре ДДУ, что вменяет ему полномочия на распоряжение объектом незавершённого строительства.

По условиям инвестиционного контракта такие полномочия не предоставляются.

Преимущества и недостатки договора инвестирования и ДДУ

Приобретение преимуществ и выявление издержек того или иного гражданско-правового прецедента связано со спецификой и нюансами правомочий, предоставленных сторонам установленными положениями.

Преимущества договора инвестирования:

• Этот документ предусматривает приобретение прибыли от возведения новостройки, после ввода её в эксплуатацию. При условии, что проект оказался рентабельным.
• Допускается не только инвестирование денежных средств, но и иного имущества в качестве залога. Залоговая недвижимость обременяется застройщиком, который получает кредитные средства за счёт использования её стоимости в качестве гарантий кредитору.
• С момента оформления документации до введения здания в эксплуатацию, инвесторы приобретают равные права на объект незавершённого строительства, наряду с исполнителем услуг.

Так же к недостаткам можно отнести:

• Потенциальный собственник не имеет достоверных сведений о квартире или ином объекте, который ему принадлежит по завершении возведения здания.
• Не допускается сбыт недвижимости, находящейся в залоге у компании, и предусмотренной доли в недостроенном объекте, до момента ввода здания в эксплуатацию и проведения взаиморасчётов (214-ФЗ, ст.7).
• Банки не принимают данный вид правомочий в качестве гарантий, оформление ипотеки на этих условиях не допускается.
• Риски при возведении новостройки разделяются между сторонами, заключившими соответствующий контракт. При этом строгий регламент взаимодействия сторон в законодательстве не прописан, а положения договора допускают неоднозначного толкования.

Преимущества ДДУ:

• Договор регистрируется в Росреестре, что предоставляет клиенту дополнительные гарантии в виде официально оформленных прав на недвижимость и пакета документации.
• Право на участие в долевом строительстве становится предметом имущественной сделки (цессии) с момента оформления ДДУ.
• Дольщик получает достоверную информацию об объекте, который передаётся ему после ввода здания в эксплуатацию.
• При несоответствии параметров здания или квартиры, заявленным застройщиком, дольщик вправе оспорить недочёты исполненных услуг в суде (см. Как принять новостройку у застройщика).
• На основании имеющегося пакета документации банки вправе оформлять ипотеку на новостройку.
• Судебные разбирательства при не исполнении ДДУ опираются на чёткие нормы положений договора. Допускается взимание недоимки за допущенные нарушения (Неустойка по договору долевого участия).

В роли недостатков могут выступить:

• Тенденции, сложившиеся на рынке услуг. При оформлении ответственности на подставную дочернюю компанию, которую допустимо обанкротить, участник утрачивает все приобретённые гарантии (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).
• При внесении денег на основании ПДДУ (предварительного ДДУ), дольщик утрачивает юридические правомочия на вложенные средства.
• Получение документации на право собственности зависит от застройщика. Иногда собственникам приходится ожидать оформления годами. Оформление через суд требует уплаты государственной пошлины в размере имущественного иска, которая составляет 60 тысяч рублей.

Преимущества регистрации ДДУ дают гарантию на получение жилья в новостройке каждому из участников, зарегистрировавших уставную документацию, в том числе – при последующей переуступке прав.

Не зарегистрированный в Росреестре договор, при требовании жилплощади в готовом здании, допускает передачу жилья лицам, которые в первую очередь провели регистрацию (см. Двойные продажи квартир в новостройках). Если инвесторов оказалось больше, чем имеющихся квартир – таковым предстоят судебные тяжбы, не предусматривающие однозначного положительного исхода.

Источник