Договор долевого участия это инвестиция

Вопрос:

В чем сходство и отличия договоров инвестирования и долевого участия? Каковы основные обязательства сторон по этим договорам?

Ответ:

Если в качестве инвесторов строительства выступают несколько лиц — юридических или физических — то организовать договорные отношения по строительству апарт-отеля между ними возможно через заключение либо инвестиционного договора (договора о совместной деятельности) либо договора долевого участия в строительстве.

Договор долевого участия в строительстве заключается в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

По такому договору застройщик обязуется в оговоренный договором срок построить объект недвижимости и передать его дольщику, а участник долевого строительства обязуется оплатить цену договора и принять построенный объект согласно договору.

Договор с застройщиком заключает каждый дольщик, желающий получить в собственность недвижимость. Никакой деятельности по договору долевого строительства дольщик не ведет.

В результате дольщик получает в собственность обусловленный договором объект — жилое или нежилое помещение.

Особенности заключения и исполнения инвестиционного договора регулируются ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. №39-ФЗ.

Инвестиционный договор, или договор о совместной деятельности, по сути своей является договором простого товарищества (глава 55 Гражданского кодекса РФ)

В соответствии с договором об инвестиционной деятельности инвесторы (товарищи) объединяют свои вклады и осуществляют практические действия, согласно условиям договора, для получения прибыли или достижения иного полезного эффекта — достижения того результата, ради которого заключался договор. В нашем случае это завершенный строительством объект недвижимости.

Инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности, на владение, пользование и распоряжение объектами и результатами капитальных вложений и др. (ст. 6 Закона).

Отношения между инвесторами регулируются заключенным между ними договором. Реализацию строительства объекта осуществляет уполномоченный инвесторами заказчик, при этом заказчиком может быть привлеченное лицо (физическое или юридическое), либо кто-то из инвесторов.

Договором определяются размеры вкладов, порядок и сроки их внесения, права и обязанности инвесторов, порядок ведения общих дел инвесторов (товарищей) и прочие условия совместной деятельности.

Правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций (если иное не предусмотрено договором — ст. 1043 ГК РФ).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Выбор той или иной формы договора зависит от целей, задач и предпочтенийинвесторов.

Основные отличительные особенности договоров инвестирования и долевого участия:

Договор инвестирования

Договор долевого участия

Заключается в простой письменной форме, не подлежит государственной регистрации

Заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

Форма оплаты по договору, в счет инвестирования строительства

Денежные средства, ценные бумаги иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку

Только денежные средства

Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (ст.4 Закона)

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст.2 Закона)

Заказчик отвечает за целевое использование инвестиционных средств, в соответствии с договором.

Ответственность Заказчика регулируется заключаемым им с инвесторами договором.

Застройщик отвечает по обязательством в соответствии с 214-ФЗ.

за срок передачи объекта строительства. Нарушение срока передачи влечет выплату неустойки участнику долевого строительства (ст.6 Закона)
гарантии качества объекта долевого строительства. Устанавливается гарантийный срок на объект долевого строительства не менее 5 лет (ст.7 Закона). Застройщик отвечает перед дольщиком за все недостатки и несоответствия объекта строительства.

В случае заключения договора с дольщиком — физ. лицом, Застройщик, несет ответственность и в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей».

Застройщик отвечает за целевое использование привлеченных средств.

Внести в установленные договором сроки и объеме вклад.

Остальные обязанности — в соответствиис договором о совместной деятельности.

В обусловленный срок оплатить цену договора и принять построенный объект недвижимости

Уступка прав по договору

Допускается передача инвесторомпо договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты в соответствии с нормами ГК РФ, касающимися перемены лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ)

Допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Обеспечение обязательств по договору

При желании сторон договора — в соответствии с заключаемым договором

Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, либо залогом, либо поручительством. (ст.12.1 Закона)

Ширинкина М.М., юрист

Источник

Почему ДДУ – инвестиция в недвижимость, а не покупка квартиры

И почему ДДУ нельзя заменить договором инвестирования или купли-продажи.

Важный момент, который нужно понимать при участии в долевом строительстве: оформление ДДУ – это не покупка квартиры напрямую. Почему? Потому что квартиры в новостройке еще просто не существует.

В нее нельзя вселиться сразу, как при покупке квартиры на вторичном рынке. Заключая такой договор, покупатель вкладывает свои средства в возведение своего будущего жилья.

То есть фактически, участие в долевом строительстве – это инвестиция. Покупка доли в бизнесе, которая по завершении строительства обеспечит вам дивиденд в виде квартиры (заранее оговоренной части построенного имущества) – согласно приобретенной доле. Потому дольщиков иногда называют “соинвесторами” – то есть лицами, которые производят инвестицию совместно с другими лицами.

Ведь когда дом готов, сдан в эксплуатацию и застройщик продает в нем квартиры, не распроданные на этапе стройки, он заключает уже не ДДУ, а договор купли-продажи. Хотя это по-прежнему первичный рынок. Потому что в этом случае объект уже есть. Приобретается конкретное, физически существующее жилье, которое можно потрогать.

Продавать квартиры в еще не построенном доме по договору купли-продажи застройщик права не имеет. Самого объекта купли-продажи еще нет.

Но тут есть большое “НО”: финансирование строительства в рамках ДДУ – это особый, отдельный вид правоотношений. И потому заменить договор долевого участия на договор инвестиции тоже нельзя. И снова вопрос – почему?

Долевое строительство vs. инвестиция

Инвестиционные отношения регулирует Федеральный закон об инвестиционной деятельности (39-ФЗ). И вот как он трактует понятие инвестиционной деятельности: “вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта”.

Здесь получение квартиры в рамках долевого строительства вполне может быть расценено как “иной полезный эффект”. Да и покупка жилья по ДДУ не принуждает человека самому жить в полученной квартире – ее можно перепродать, сдать в аренду, то есть фактически получить прибыль.

Обращаем внимание на эти два важных пункта – “получение прибыли” и “осуществление практических действий”.

Долевое же строительство и права, обязанности и гарантии по нему, как мы знаем, регламентирует закон 214-ФЗ. И он не прописывает получение прибыли как основную цель “долевки”. В первой же его статье сказано, что он регулирует отношения, по которым у участников долевого строительства возникает право собственности на объекты этого строительства.

То есть цель заключения ДДУ – приобрести жилое помещение, которое на момент подписания договора не является объектом предпринимательской деятельности. Поэтому пункт “прибыль” здесь не фигурирует. Кроме того, дольщик не участвует непосредственно в реализации строительства и не имеет возможности лично сколь бы то ни было действенно контролировать целевое и своевременное использование вложенных денежных средств. То есть пункт “осуществление практических действий” снимается тоже.

Еще один момент – заключая договор инвестирования, человек берет на себя и прибыль от него, и риски по нему. Проще говоря, если при строительстве дома у застройщика кончились деньги, инвесторам надо будет дополнительно “скинуться” на завершение проекта, сообразно своим долям в этом бизнесе.

В случае же договора долевого участия вся материальная и коммерческая ответственность ложится на застройщика. То есть если дольщик внес по ДДУ всю сумму, то он вправе требовать свою квартиру – без каких-либо дополнительных доплат и невзирая на экономические затруднения строительной компании.

Таким образом, дольщики, фактически являясь соинвесторами, имеют значительно больше прав и больше защиты – благодаря договорам долевого участия. Оформление других видов договоров всех этих гарантий не дает. Еще раз обратимся к 214-ФЗ: его действие “не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве”.

То есть если, например, застройщик предлагает оформить договор инвестирования вместо ДДУ, мотивируя тем, что участие в долевом строительстве – это инвестиции, значит, он пытается обойти закон.

И снова о “серых” схемах

Об этом уже наверняка знают и помнят все, но на всякий случай повторим еще раз: покупка жилья в долевом строительстве должна осуществляться только в рамках 214-ФЗ.

То есть по договору долевого участия. Закон предусматривает еще две возможности – жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты, но именно ДДУ даст вам максимальные права и гарантии.

Напомним также, что с 1 июля 2017 года действуют новые правила включения пострадавших граждан в реестр “пострадавших дольщиков”. И в них строго оговаривается – в реестр включаются только те люди, которые заключали договоры участия в долевом строительстве в рамках 214-ФЗ.

Любые другие варианты – предварительные договоры долевого участия, договоры купли-продажи, долговые векселя, договоры инвестиции – это “серые” схемы. “Серые”, потому что есть вероятность, что покупатели получат свои квартиры и по ним тоже. Но есть вероятность, что и не получат.

То есть попытка обойти 214-ФЗ не означает, что застройщик непременно “кинет” покупателя. Возможно, он кристально честен, а ищет лазейку потому, что компания не может соответствовать всем требованиям закона – последние поправки сделали его очень строгим. Вот только с тем же успехом это может быть мошенник, который планирует взять деньги и скрыться с ними. 50 на 50.

Но современный дольщик опытен – ему не нужны лишние риски. Поэтому только ДДУ и 214-ФЗ.

Источник

Договор долевого инвестирования: как защитить свои интересы и вернуть деньги

Нередко бывает, что застройщик вместо широко известного договора долевого участия в строительстве (ДДУ) предлагает заключить договор долевого инвестирования или инвестиционный договор. Сущность обоих договоров идентична — вложения (инвестиции) в строительство. При этом договор долевого инвестирования отличается от договора ДДУ и имеет совершенно другие правовые последствия.

Каковы эти особенности и что нужно знать, чтобы защитить себя от недобросовестного застройщика?

Что такое договор инвестирования

В заключении инвестиционного договора участвуют как минимум три стороны:

Инвестор. Физическое лицо, которое вкладывает деньги.
Застройщик. Юридическое лицо, которое собирает деньги. Располагает земельным участком под строительство на правах собственности или аренды и имеет лицензию на строительство.
Подрядчик. Юридическое лицо, которое непосредственно строит дом. Может одновременно являться застройщиком. В договоре такое совмещение функций прописывается.

Бывает, что фигурирует еще одна сторона — правообладатель. Это третье лицо, обычно физическое, которое получает выгоду от исполнения договора. Например, деньги в строительство вкладывают родители, а квартира достается детям.

Какие законы регулируют инвестиционный договор

Отдельного закона для договора долевого инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома нет. На данный тип договора распространяется действие законов № 1488-1 РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» и положения части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ. В ряде случаев возможно применение норм № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Особенности договора инвестирования в строительство

Не регистрируется в Госреестре, поскольку не является сделкой с недвижимостью, а лишь регулирует оформление и передачу прав собственности.
Оформление права на собственность выполняется на основании договора и акта приема-передачи недвижимости.
Для оплаты могут быть использованы не только деньги, но и ценные бумаги или имущественные права.
Инвестор может стать собственником приобретаемого жилья в целом или некой доли. Иными словами, одна квартира может принадлежать нескольким инвесторам.
Один инвестор может стать собственником сразу нескольких квартир.
Ответственность застройщика (например, за срыв сроков или некачественное строительство) не определяется законодательством, а регулируется собственно договором.

Что должен содержать договор инвестирования

Форма договора инвестирования не утверждена законодательно. Единственное требование: его положения не должны противоречить законам, регулирующим данный тип договора. Поскольку отдельного закона не существует,

механизмы защиты интересов инвестора прописываются в самом договоре. Поэтому его нужно читать особенно внимательно.

В правильно составленном договоре должны быть указаны:

стороны (между кем заключается договор), включая правообладателей;
подробные параметры приобретаемого жилья;
конкретные сроки сдачи дома;
алгоритм действий в случае, если жилье не соответствует заявленным параметрам, и предлагаемые компенсации;
порядок передачи жилья в собственность инвестора;
стоимость сделки и порядок выплат;
порядок перерасчета выплат;
контроль инвестора за строительством (доступ к смете и отчетам);
ответственность сторон: размер денежного возмещения за срыв сроков строительства, возможность возврата вкладов в случае решения инвестора разорвать договор и иные компенсации и штрафы;
условия изменения и расторжения договора.

Как разорвать договор инвестирования с недобросовестным застройщиком

Жилищный кодекс РФ лишь декларирует возможность одностороннего расторжения договора. Конкретные положения устанавливаются самими договаривающимися сторонами. Поэтому нужно уделить особое внимание тому, какой порядок расторжения предлагается в договоре и каковы возможности возврата вложенных денег.

Как взыскать неустойку

Возможности и порядок взыскания неустойки также прописываются в самом договоре инвестирования. В ряде случаев можно добиться применения Закона «О защите прав потребителей» и № 214-ФЗ.

Взыскание неустойки по Закону «О защите прав потребителей»

возможно, если доказать, что инвестор приобрел квартиру исключительно для проживания (своего или правообладателя). То есть пользование жильем не связано с получением дохода.

Цели приобретения жилья должны быть четко прописаны в договоре: только для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В противном случае договор трактуется в соответствии с законами об инвестиционной деятельности.

Взыскание неустойки по закону № 214-ФЗ

возможно, если доказать, что конкретный договор инвестирования фактически является договором ДДУ. Для этого необходимо установить, что в документе соблюдены существенные условия договора ДДУ, а раз соблюдены, значит, это долевое строительство и должны быть применены нормы соответствующего закона.

Помощь юриста

Форма строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования имеет неоднозначное правовое положение и довольно слабую законодательную базу. Защита интересов дольщика зависит большей частью от инициативы и знаний самого дольщика. Поэтому при заключении и расторжении подобных договоров настоятельно рекомендуем воспользоваться помощью опытного юриста.

Источник