Договор аренды земельного участка с инвестициями

Договор аренды земельного участка в рамках инвестиционного договора

До 25.12.2008 N39-ФЗ не содержал понятия — договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Изменение были внесены N478-ФЗ. Поправки дали пояснение, какие условия в договоре считаются существенными, необходимо ли заключение дополнительного соглашения, а также другие данные (ст. 10.1 указанного НПА).

Характеристика договора

Договор заключается для инвестиционной деятельности. Предметом соглашения не может служить строительство многоквартирного дома, объекта недвижимости. Сущностью контракта остается право на аренду участка земли, за пользование которым арендодатель получает оплату. Арендатор осуществляет в рамках соглашения определенные действия, установленные по договоренности между сторонами. Договор – смешанный, он заключается в рамках вложений в строительство, но в большей мере контракт регулирует отношения, касающиеся вопросов пользования землей.

Исходя из наработанной юридической практике, на основании ст. 10.1 указанного закона, можно говорить о том, что договор аренды земельного участка, предложенного на инвестиционных условиях, договор смешанного типа. В нем сочетаются черты арендного и инвестиционного договора. Возможность оформления договорных отношений между сторонами обусловлена таким качеством, как свобода договора. Это положение закреплено в ст. 420: инвестор выбирает, куда он будет вкладывать деньги, в какой объект недвижимости. Целью сотрудничества сторон в рамках одноименного договора выступает получение результата от процесса инвестирования. Это создание объекта недвижимого имущества.

Положения закона

Особенность рассматриваемого договора состоит в том, что договор аренды земельного участка заключается в рамках инвестиционной работы. Вложения имеют капитальное назначение и передаются инвестором в создание объекта недвижимого имущества, например, для возведения дома многоквартирного типа. Часто договором предусматривается наличие дополнительного соглашения: документ устанавливает возможность передачи арендодателю определенных помещений, которые находятся на вновь созданном объекте. Передача объектов происходит по распределению их общей площади: порядок проведения мероприятия указан в основном договоре. Но это действие нельзя совершать, если в качестве арендодателей выступает РФ, регионы, муниципальные образования.

Необходимо понимать, что положения N39-ФЗ не регулируют инвестиционную деятельность граждан и юридических лиц, желающих профинансировать проект.

Так как рассматриваемый договор имеет смешанную природу, он имеет существенные условия, присущие не только арендному соглашению (предмет, цена), но и инвестиционному:

1. Лицо, с которым была оформлена аренда, обязуется после строительства передать арендодателю определенные помещения с указанной площадью жилого и нежилого назначения.
2. Указание на площадь переданных помещений: показатель определяется заранее, фиксируется в рамках договора.
3. После получения застройщиком разрешения на строительство, он обязан в течение 3 месяцев оформить с арендодателем дополнительное соглашение. В этом документе прописывается, какие помещения передаются. В частности, указывается информация:
4. категория: жилые, нежилые;
5. указание на плане объекта недвижимости;
6. после получения разрешительного документа на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан указать номер этажа помещения, его идентификатор: данные имеют значение, если в виде объекта недвижимого имущества выступает многоквартирный дом;
7. до государственной регистрации заключенного дополнительного соглашения, арендатор не может совершать юридические действия с разными помещениями, не подлежащими передаче арендодателю.

Источник

Юридическая консультация 24/7

Инвестиционный договор и договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях

Строительство, а также девелоперская деятельность в Санкт-Петербурге, — это развитое направление в современной экономической жизни города.

Законодательство, регулиру­ющее строительство в Российской Федерации, а в частности в Санкт-Петербурге, устанавливает основания для предостав­ления земельных участков под строительство, основную тер­минологию и способы осуществления строительства, а так­же возможные формы сотрудничества, которое происходит между органами государственной власти и Застройщиками/ Инвесторами. Такое сотрудничество выражается в виде граж­данско-правового договора, который заключается между ис­полнительным органом власти и Застройщким/Инвестором. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в до­левом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законо­дательные акты Российской Федерации» дает определение термину «застройщик». Застройщик — юридическое лицо не­зависимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды, либо в случаях предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного стро­ительства» (далее -Федеральный закон «О содействии раз­витию жилищного строительства») на праве безвозмездного пользования земельный участок, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (созда­ния) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объек­тов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство . Инвесторы — это юридические и иные лица финансирующее строительство. На практике ин­вестор может одновременно являться и застройщиком.

Инвестиционный договор и договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях как форма сотрудничества с государственными органами власти при строительстве на территории Санкт-Петербурга

Две наиболее распространенные формы взаимодействия инвесторов и застройщиков с государственными органами власти схожи по названию, но имеют различную правовую природу. Я предлагаю рассмотреть в этой статье понятие «ин­вестиционный договор» и «договор аренды земельных участ­ков на инвестиционных условиях».

Понятие «инвестиционный договор», так же как и поня­тие «договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях» не закреплено в действующем Гражданском ко­дексе РФ. Однако в строительной деятельности упомянутые договоры являются наиболее часто встречающейся формой взаимодействия с исполнительными органами государствен­ной власти между сторонами в процессе строительства. На основании ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических дей­ствий в целях получения прибыли и (или) достижения ино­го полезного эффекта; капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перево­оружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскатель­ские работы и другие затраты .

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 89 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», упоми­нается договор, связанный с инвестиционной деятельностью, однако это не любой гражданско-правовой договор который, так или иначе, связан с инвестиционной деятельностью. Так в п. 4. Постановления указано: «При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной де­ятельностью в сфере финансирования строительства или ре­конструкции объектов недвижимости, судам следует устанав­ливать правовую природу соответствующих договоров. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финанси­рования строительства или реконструкции объектов недвижи­мости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Рос­сийской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возво­димое за их счет недвижимое имущество».

Основным нормативно-правовым актом субъекта Феде­рации, регулирующем предоставление земельных участков под строительство, в настоящее время является Закон Санкт- Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт- Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее — За­кон Санкт-Петербурга).

Пунктом 5 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для стро­ительства и реконструкции» устанавливает, что инвестици­онный договор — заключаемая в соответствии с настоящим Законом Санкт-Петербурга сделка, направленная на осущест­вление инвестиционной деятельности и представляющая со­бой смешанный договор, содержащий обязательства сторон по выполнению условий застройки земельного участка, про­ведения реконструкции, завершения строительства объекта недвижимости (иных инвестиционных условий). Под инвести­ционным договором в понимается также:

• соглашения собственников объекта недвижимости (соб­ственников помещений в объекте недвижимости) о порядке осуществления инвестиционной деятельности в отношении объекта недвижимости;
• соглашения об установлении сервитута, заключаемые в отношении земельного участка;
• соглашения о застройке земельного участка;
• договоры о развитии застроенных территорий.

Таким образом, можно сделать следующий вывод, что

инвестиционный договор — это договор, предметом которого являются условия осуществления инвестиционной деятель­ности, в том числе, в виде капитальных вложений, имеющий правовую природу, схожую с договорами подряда, купли- продажи, и/или договоров простого товарищества.

Рассмотрим второй вид договоров как форму взаимодей­ствия с государством при строительстве объектов недвижимо­сти, договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Так, разделом 6 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов не­движимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» установлено, что договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях — это договор, заключаемый в соответствии с настоящим Законом Санкт-Петербурга, смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий . В разделе 8 ст. 2 Закона Санкт- Петербурга закрепляется понятие инвестиционных условий, под которыми понимается совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости, которые конкретизируются применительно к определенным правовым формам инвестиций в объекты ка­питального строительства .

Не смотря на то, что указанный договор заключается в це­лях осуществления инвестиционной деятельности, предметом этого договора не является финансирование строительства объекта недвижимости, сущностью договора является право аренды земельного участка за установленную договором плату и осуществление арендатором определённых действий уста­новленных законом в каждом конкретном случае. Рассматри­ваемый договор — это также договор, заключаемый в процессе инвестиционной деятельности, но более всего регулирующий правоотношения в области землепользования.

На базе приведённого анализа можно сделать вывод, что и инвестиционный договор и договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях являются смешанными договорами, в соответствии с положением о свободе договора закреплены в ст. 420 ГК РФ. Рассмотренные договоры имеют различную правовую природу, однако применяются в ре­зультате регулирования отношений возникающих в рамках строительства на земельных участках. Несмотря на различную правовую природу, указанные договоры заключаются для по­лучения результата инвестирования — вновь созданного недви­жимого имущества.

ПАВЛОВА Карина Григорьевна
аспирант Института правоведения и предпринимательства

Источник

Передача земельного участка в аренду инвестору

Земельные участки для строительства является объективно необходимым условием сделки, что неразрывно связано с использованием законодательства по вопросам земельного, обязательственного, публичного права, а также правами собственности.

Передача земельного участка в аренду инвестору из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, происходит без предварительного согласования места размещения объекта. В соответствии с п.2 ст. 30 ЗК РФ происходит это на торгах (конкурсах, аукционах) после чего инвестор приобретает статус застройщика с возможностью контроля и организации строительства. При этом в ст. 24.2 закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года определено, что сторона, заключившая инвестиционный договор с органами власти, местного самоуправления может получить право собственности сразу после передачи земельного участка в аренду инвестору.

Случается, что самому заказчику выгодна передача земельного участка в аренду инвестору, чтобы не отчуждать или «дробить» право собственности на земельный участок он оформляет свои отношения с инвестором инвестиционным договором.

По существующим законодательным нормам, инвестиционный договор может быть представлен договором купли-продажи недвижимости, подряда, простого товарищества или договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Соответственно, передача земельного участка в аренду инвестору — тоже предлагается, как квалификационный инвестиционный договор и у инвестора появляются шансы выбрать для себя оптимальную схему оформления взаимоотношений с собственником земли.

Прежде чем «хвататься» за передачу земельного участка в аренду инвестору, участникам инвестиционного строительного проекта прилагается взвесить преимущества и недостатки каждого из видов договоров. Например, если инвестиционный договор оформлен по типу договора аренды (субаренды) и в нем указаны условия инвестиционно-строительной деятельности в форме простого товарищества, будет лучше прямо указать обязанности владельца земельного участка и определить, как он собирается вносить свой вклад:

• в виде передачи права аренды (субаренды) на участок
• в виде самого участка (если он у застройщика на правах собственности)

Передача земельного участка в аренду инвестору расценивает застройщика, как лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).

В статье 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) сказано, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Законодательно в РФ инвесторы определены, как физические и юридические лица, осуществляющие капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

В статье 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) определены права инвесторов, согласно которым инвесторы имеют равные права на:

• осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;
• самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;
• владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;
• передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;
• осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;
• объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;
• осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Из чего следует, что передача земельного участка в аренду инвестору определяется выбором инвестиционного договора, в котором бы интересы инвестора в части получения права собственности на объект были полностью соблюдены.

Статьями 8, 131, 219, 223 Гражданского кодекса, статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что право собственности на возведенный объект возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект. Поэтому у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на незавершенный строительством объект возникнуть не может, а на построенный объект, в результате передачи земельного участка в аренду инвестору от владельца возникает «вторичное» право собственности.

В строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств от юридических лиц или физических лиц, называемых законодательно инвесторами, регулируются не только Гражданским и Земельным кодексами РФ, но и инвестиционным договором, выбор вида которого можно сделать, взвесив преимущества и недостатки с учетом личных выгод.

В нашей компании осуществляется обслуживание клиентов «под ключ» с привлечением к работе над проектом специалистов разных отраслей. Если вы хотите узнать подробности о сотрудничестве с нами, звоните по телефону 391 209-09-40. Будем рады слышать вас!

Источник