Инвестиции в недвижимость и арендный бизнес за рубежом
Основные инвестиционные цели
В отношении зарубежной недвижимости, приобретаемой россиянами в инвестиционных целях, можно выделить основные мотивации. Во-первых, это приобретение недвижимости в расчете на существенный рост ее стоимости в среднесрочной перспективе; во-вторых, приобретение недвижимости, приносящей доход от сдачи в аренду. Безусловно, имеет место и комбинация этих мотиваций.
Если года назад более 80 % инвестиционных сделок с недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас только в 30 % инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости, а в 70 % преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду. По нашим оценкам, в ближайшие годы подобная пропорция сохранится, то есть большинство российских инвесторов будут совершать покупку инвестиционной недвижимости за рубежом, в первую очередь в целях получения дохода от сдачи в аренду, а возможный рост стоимости приобретенной недвижимости будет для них «приятной добавкой».
Почему арендный бизнес?
Арендный бизнес за рубежом, без сомнения, занимает по популярности первое место у российских инвесторов, приобретающих бизнес за рубежом в бюджете от 100 тыс. до 10 млн евро. По нашим оценкам, в данном инвестиционном бюджете более 80 % сделок российских инвесторов связаны именно с приобретением недвижимости, приносящей рентный доход, то есть с приобретением арендного бизнеса.
Причины популярности арендного бизнеса как направления инвестирования за рубежом:
- простота и прозрачность бизнес-модели. Не важно, каким видом бизнеса занимался или занимается российский инвестор в России, арендный бизнес в силу простоты своей бизнес-модели прозрачен и понятен абсолютно всем категориям предпринимателей, иными словами, арендный бизнес практически не требует от инвестора каких-то специальных знаний и навыков;
- минимальные требования к знанию особенностей ведения бизнеса в конкретной стране. Требования к уровню знания особенностей ведения бизнеса в конкретной стране для арендного бизнеса существенно ниже, чем для других видов бизнеса. Например, получать доход от сдачи торгового помещения в аренду многократно проще, чем самостоятельно вести торговую деятельность в чужой стране, конкурируя с местными торговыми сетями и выполняя многочисленные требования местного законодательства;
- минимальная вовлеченность инвестора в управление бизнесом. Подавляющее большинство российских предпринимателей и топ-менеджеров, за два десятилетия капитализма в России сделавших состояния благодаря упорному труду и предпринимательской жилке, не хотят в своем инвестировании за рубежом начинать с нуля строительство бизнеса. Скорее наоборот, им нужен стабильный доход при минимальном личном вовлечении в управление бизнесом;
- два источника прибыли инвестора. Инвестируя в объект недвижимости, который будет сдан в аренду, инвестор, с одной стороны, получает текущий рентный доход (доход от бизнеса), а с другой стороны, происходит рост капитализации собственно недвижимости, благодаря чему инвестор фиксирует дополнительную прибыть в случае последующей перепродажи своего объекта, выросшего в цене.
Если же говорить о предпочтениях российских инвесторов, инвестирующих за рубежом в бюджете существенно меньшем или существенно большем, чем обозначенный выше бюджет (100 тыс. — 10 млн евро), то доля, приходящаяся на арендный бизнес, несколько меньше. Причины тут следующие:
- россияне, планирующие проинвестировать за рубежом несколько десятков тысяч евро, как правило, ориентируются на объекты малого бизнеса (небольшие бизнесы в сфере услуг, питания и т. п.). Дело в том, что с таким скромным бюджетом они не дотягивают до приобретения интересного объекта арендного бизнеса;
- россияне, планирующие проинвестировать за рубежом десятки и сотни миллионов долларов, — это уже другой класс инвесторов. Как правило, это успешные российские компании, которые покупают контрольные пакеты или даже 100 % акций в зарубежных компаниях.
Рентная доходность и доходность инвестиций
При всей простоте бизнес-модели ведения арендного бизнеса за рубежом есть два ключевых момента, которые инвестор должен четко понимать. Первый заключается в том, что важно различать два типа доходности:
1 рентную доходность, которая рассчитывается как отношение дохода от сдачи в аренду, генерируемого объектом недвижимости, к стоимости этого объекта;
2 доходность инвестиций (или доходность на вложенный капитал), которая рассчитывается как отношение дохода от сдачи в аренду, генерируемого объектом недвижимости, к проинвестированному капиталу (собственным средствам). Дело в том, что объект недвижимости за рубежом, который сдан в аренду, можно приобрести как полностью за собственные средства, так и с использованием кредита зарубежного банка. В случае привлечения кредита (использование так называемого кредитного плеча) для приобретения объекта, например, в странах Западной Европы достаточно собственных средств.
Инвестору крайне важно различать понятия «рентная доходность» и «доходность инвестиций», потому что использование недорогого кредитования позволяет существенно повысить доходность инвестиций. В том случае, если кредит не используется, доходность инвестиций равна рентной доходности.
Кредит в западном банке
Второй ключевой момент: приобретение объекта арендной недвижимости оптимально совершать с использованием кредита. Самым распространенным у европейских и международных инвесторов способом повышения доходности на вложенные инвестиции является покупка объекта гостиничной, коммерческой или доходной недвижимости с использованием долгосрочного кредита западного банка в размере от стоимости покупки на срок лет по ставке от 3,5 % годовых. Благодаря использованию долгосрочного заемного финансирования со ставкой кредитования, которая ниже уровня доходности, инвестор мультиплицирует свой доход на вложенные инвестиции.
Для примера рассмотрим два варианта покупки объекта, имеющего уровень рентной доходности 7 %.
Вариант 1: приобретение за собственные средства, без привлечения заемного финансирования. В этом случае доходность инвестиций составит 7 % годовых, то есть равна уровню рентной доходности.
Вариант 2: приобретение с привлечением заемного финансирования в размере 70 % по ставке 3,5 % годовых. В этом случае доходность инвестиций (за вычетом процента по кредиту) составит 15 % годовых, то есть будет существенно выше рентной доходности.
Также в отношении варианта инвестирования с использованием кредитования важно отметить следующее:
- расходы на выплату процентов по кредиту уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Таким образом, если сравнивать варианты инвестирования по показателю чистой прибыли после налогообложения, то выгода варианта с использованием кредитования станет еще более показательной;
- банк-кредитор проводит проверку приобретаемого объекта недвижимости. Перед тем как банк выдаст кредит, он проведет полную и всестороннюю проверку приобретаемого объекта недвижимости. Иными словами, если банк одобрил кредит, то и инвестору можно быть спокойным. А вот если банк по какой-то причине не одобрил кредит, то это серьезный повод задуматься.
Топ-10 стран, вызывающих, по нашим оценкам, наибольшее доверие у российских инвесторов, вкладывающих свои средства в недвижимость за рубежом, представлен в табл. 1. В качестве параметров для сравнения стран оценивались политические и экономические страновые риски, устойчивость сектора недвижимости, уровень законодательной защищенности интересов инвесторов, ликвидность недвижимости, также принимались во внимание наличие системы страхования девелоперских проектов, возможность получения инвестором вида на жительство или упрощение визового режима, наличие проектов с гарантированным рентным доходом, доступность ипотеки для россиян и ряд других параметров.
Источник
Какой доход приносят рентные вклады
Принято считать, что по-настоящему богатые люди не пользуются вкладами, ведь крупные суммы выгоднее инвестировать на фондовом рынке. В банках же для них существует специальное направление по управлению капиталом — private banking. Однако есть один вид самых обычных вкладов, широко востребованный богатыми клиентами,— рентные вклады. С их помощью удобно назначать пенсию небогатым родственникам.
Что делать, если вам предстоит длительная поездка за рубеж, а дома остаются отпрыски-студенты или пожилые родители, которым вы хотите ежемесячно предоставлять определенную сумму? Для такого случая банки предлагают вклад с ежемесячным снятием процентов, или, как еще его называют, рентный. Это особенно удобно тем, что можно легко рассчитать, какую сумму необходимо положить в банк, чтобы ваши иждивенцы каждый месяц получали необходимый доход.
Другое удобство таких вкладов заключается в том, что начисляемые ежемесячно проценты можно получать через открытый в том же банке вклад «до востребования» или при помощи пластиковой карты — перевод денег на них банки осуществляют бесплатно. Таким образом, ваши родственники или близкие смогут получать причитающиеся проценты без доступа к основной сумме вклада, что особенно актуально, если речь идет об остающихся без присмотра студентах.
В случае досрочного снятия рентного вклада процентную ставку по нему за период с момента последней выплаты большинство банков пересчитывают исходя из ставки вклада «до востребования». Но некоторые банки, как, например, Газпромбанк, в этом случае гарантируют выплату дохода за полные месяцы хранения денег. И в случае, если деньги снимаются не ежемесячно, а ежеквартально, «вкладчик не потеряет проценты, если решит досрочно востребовать денежные средства»,— говорит начальник департамента по работе с физлицами Газпромбанка Анна Горячева. Впрочем, это не так важно, поскольку закрытие такого вклада означает, что вы вернулись и можете сами отчислять родне необходимую сумму, разместив деньги со вклада в более доходные инструменты.
От величины процентной ставки зависит, какую сумму необходимо положить в банк, чтобы получить требуемый ежемесячный доход. Сегодня сумма, положенная на валютный рентный вклад, в среднем составляет $15 тыс., а на рублевый — 300 тыс. Не трудно посчитать, что вклад на такую сумму в валюте принесет около $75 в месяц, а вклад в рублях — около 2,5 тыс. руб. Чтобы обеспечить ежемесячную доходность, например, в $1 тыс. или 30 тыс. руб., необходимо положить на рентный вклад порядка $200 тыс. или 3,6 млн руб.
Предлагаемая банками процентная ставка по рентным вкладам возрастает с увеличением сроков депозита, но есть ряд исключений. Так, во многих банках процентная ставка по рентным депозитам в рублях на два года ниже, чем процентная ставка по таким же вкладам сроком на год. По всей видимости, это объясняется тем, что банки не могут точно спрогнозировать инфляцию на следующий год. Понятно, что ставка возрастает и в зависимости от увеличения суммы, положенной на депозит (см. таблицу).
Большинство российских банков открывают рентные вклады в рублях, долларах и евро. Ставки по ним в валюте в российских банках в большинстве случаев выше, чем ставки, предлагаемые крупными иностранными банками у себя на родине. Тем не менее особенной популярностью у россиян валютная рента не пользуется. В среднем в российских банках объем рентных вкладов в рублях составляет около 70% общего объема рентных вкладов. Но, конечно, есть и исключения: так, например, объем рублевых рентных вкладов во «Внешторгбанке Розничные услуги» составляет 90%, а в банке «Глобэкс» — 58%.
Впрочем, нет ничего удивительного в том, что самые популярные рентные вклады — депозиты в рублях, ведь по ним банки предлагают ставки на 2—3% выше, чем по вкладам в валюте, а это составляет от 30% до 50% ставки. Кроме того, «снятие процентов на ежемесячной основе в рублях без конвертации позволяет избежать потребителю дополнительных затрат»,— говорит начальник отдела маркетинговых программ Номос-банка Михаил Куваев.
Сейчас подавляющее большинство крупных ритейловых банков предлагают по рентным вкладам в рублях процентную ставку выше или вровень с официально запланированной на этот год инфляцией (8,5%). Но даже если инфляцию, как и в прошлом году, удержать не удастся и она составит порядка 11%, проценты по рентным вкладам на большие суммы в рублях в некоторых банках, таких как «Ак Барс», Бин-банк, Инвестсбербанк и Уралвнешторгбанк, все равно смогут ее покрыть. Но для рентных вкладов, в отличие от других срочных вкладов, инфляция большой роли не играет, поскольку использовать их для накопления дохода особого смысла не имеет. А свою функцию ежемесячных выплат они выполняют вне зависимости от уровня инфляции.
Рентные вклады довольно популярны у населения — они занимают от трети до половины общего объема вкладов. При этом, как отмечает руководитель бизнес-блока комиссионных и депозитных продуктов ФК «Уралсиб» Олег Галеев, «данная услуга имеет свой целевой клиентский сегмент». С ним согласна и директор департамента банковских продуктов банка «Глобэкс» Ирина Мелкова: «На протяжении 2005 года и до настоящего момента доля вышеуказанных вкладов остается без изменения». «Общая тенденция на рынке такова, что люди предпочитают несколько уменьшить доходность своих вкладов, но получать проценты регулярно»,— уверен первый зампред правления Инвестсбербанка Константин Богомазов.
ФИНАНСОВЫЙ АТЛАС
Сколько приносят рентные вклады за границей
Использовать в качестве альтернативы российским банкам западные банки для россиян невыгодно. Прежде всего надо помнить о том, что перевод полученной процентной маржи границы стоит недешево. Кроме того, ставки, предлагаемые зарубежными банками по рентным вкладам, заметно ниже ставок российских банков. Так, например, британский банк HSBC предлагает по рентным вкладам в фунтах от 1,25% (при сумме депозита до «10 тыс.) до 2,15% годовых (свыше «50 тыс.). Американский Citibank предлагает привязанные к различным индексам «депозитные счета денежных рынков», позволяющие снимать полученные проценты ежемесячно. Правда, ставки по таким депозитам меняются еженедельно, но в среднем составляют 3,9% годовых.
Источник
35. Рентный доход, виды
Рента — особый вид дохода непосредственно не связанный с предпринимательской деятельностью.
1)Государственная – это форма государственного займа, который выпускается на неопределённое время и возврат которого к некоторому сроку государством не гарантируется.
2)Лизинг – это досрочная арента дорогостоящих технических средств и производственных сооружений. Лизинговые компании закупают оборудывание и сдают их варенду для производственного пользования. По окончанию срока бизнесмен либо возвращает назад взятую варенду технику либо продляет срок пользования.
3)Земельная – плата за пользование землёй.
Чистая экономическая рента – доход, приносимый ресурсом, пр-е которого неэластично по цене.
Аренда земли — вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу — арендная плата.
Арендная плата за землю во всех странах учитывает процент на капитал (основные фонды), вложенный в имущество землевладельцем, и главным образом — ренту. Возникают рентные отношения между землевладельцем и предпринимателем — арендатором.
Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть — в виде обычной прибыли — достается предпринимателю, а другую долю — в форме сверхприбыли — получает земельный собственник.
Такая сверхприбыль возникает потому что рыночная цена за единицу сельскохозяйственной продукции устанавливается по условиям производства на худших землях, а продукция с лучших земель имеет меньшую индивидуальную цену, что позволяет получать разностную сверхприбыль.
Цена земли ЦЗ прямо пропорциональная величине ренты РЗ и обратно пропорциональна ставке депозитного процента. В современных условиях, для которых характерна тенденция уменьшения предложения земли типичен рост цены земли. Цз = Рз/П * 100 % (величина ренты и депозитная ставка банковского%)
На рыночную цену оказывают влияние спрос и предложение. однако кол-ко земли нельзя увеличить.
При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц’):
Источник