Что такое reit инвестиции

Бумаги REITs. Выбираем фаворитов

Real Estate Investment Trust (REITs) — биржевые фонды недвижимости.

У недвижимости есть ряд особенностей, которые невыгодно отличают ее от биржевых инструментов: высокая стоимость, неоднородность, высокие транзакционные издержки, износ и недостаток ликвидности.

Бумаги публично торгуемых REITs лишены этих недостатков. Они подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США.

Что такое REIT

Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

В рамках сектора недвижимости индекса S&P 500 сконцентрированы долевые REITs, которые позволяют инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации. Ипотечные — относятся к финансовому сектору, в S&P 500 их нет.

Долевые REITs: офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty).

Преимущества REIT

• Регулярный доход. Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью — около 4% годовых по индексу FTSE Nareit All, включающему 225 REIT. В некоторых случаях речь идет о 6-10% годовых. Напомним, что это доход в долларах США, намного выше, чем средняя дивдоходность S&P 500 (около 1,8%).

• Диверсификация. На длительных временных промежутках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Именно поэтому инвестиции в подобные бумаги способны снизить волатильность портфеля. Помимо этого, инвестиции в REITs сделают портфель более разнообразным, позволив сделать ставку на рынок недвижимости.

• Страховка от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и рента, а значит и дивиденды REITs, увеличиваются вслед за инфляцией.

Динамика индекса CPI в США за последние 100 лет

• Ликвидность. Это выгодно отличает бумаги REIT от прямых инвестиций в недвижимость, которые зачастую неделимы и имеют высокий барьер для входа. На рынке США обращается более 200 бумаг REITs, а за пределами Штатов — еще более 400. Бумаги эти подобны акциям, являются биржевыми инструментами, по ним могут проводиться сделки в течение каждого торгового дня. REIT, разместившие бумаги на американских биржах, отчитываются перед Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).

Риски REIT

Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого, динамика их цен и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.

Как выбрать правильный REIT

С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT). При подборе бумаг в портфель следует обратить внимание на следующие критерии.

Структура активов. Позволяет понять, во что вы вкладываетесь, и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REIT соответствует вашей склонности к риску. Бумаги REITs больше подходят в ходе экономического роста. Сейчас экономика США выходит из рецессии, но высока неопределенность.

Дивидендная доходность. Также стоит обращать внимание на дивидендную историю фонда, уровень выплат из доходов.

FFO (funds from operations). Ключевая финансовую метрика для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Своего рода аналог показателя денежных потоков. Мультипликатор P/FFO позволяет сравнивать бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях. При прочих равных, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага. Значение FFO можно найти в отчетности REIT. Мультипликаторы доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно.

Технический анализ. Не стоит подменять им оценку фундаментальных показателей, но в случае ликвидных бумаг из S&P 500 теханализ может помочь с определением корректной точки для входа в позицию или выхода из нее.

Тенденции сегмента

Крупнейший ETF на REITs — фонд Vanguard REIT (VNQ). С начала года бумаги потеряли около 15%. Индекс S&P 500 при этом вырос на 12%. Рынок недвижимости стал одним из самых пострадавших сегментов в ходе пандемии коронавируса, несмотря на то, что ипотечные ставки находятся в районе исторического минимума. Ставка по 30-летней ипотеке сейчас составляет 3%.

В долгосрочном разрезе VNQ уже около пяти лет торгуются в рамках широкого торгового диапазона, находясь сейчас выше пикового значения пузыря недвижимости 2005-2006 гг. Исключение — провал и взлет февраля-марта. Движения REITs в целом отрицательно зависят от динамики рыночных процентных ставок, которая хорошо прослеживается на графике доходности Treasuries. Еще один момент — чем ниже доходности гособлигаций США, тем более конкурентоспособны дивидендные сектора, к которым относятся REITs.

График Vanguard REIT ETF с 2013 года

Рынок жилой недвижимости восстанавливается. Близкие к нулю ставки ФРС могут в среднесрочной перспективе поддержать сегмент. Однако есть риск — вторая волна пандемии коронавируса. В случае замедления экономики жилая недвижимость может заметно просесть в цене, при этом снизятся арендные ставки, что окажет давление на Residential REITs.

На какие REITs стоит обратить внимание

ETF — это «средняя температура по больнице», ситуацию надо оценивать в каждом конкретном случае.

Шаг 1. Возьмем выборку из Equity REITs в рамках индекса S&P 500, получим 31 бумагу. Отфильтруем их по рыночной капитализации и выберем REITs с капитализацией свыше $20 млрд, останется 14 бумаг.

Шаг 2. Отфильтруем список по форвардному мультипликатору P/FFO (ниже медианы по выборке). Уберем бумаги REITs, по которым прогноз Refinitiv, предполагает в ближайшие 12 мес. снижение прибыли на акцию (EPS). Остается семь бумаг.

Шаг 3. Посмотрим на дивидендный фактор. Уберем из списка American Tower и Crown Castle с соотношением долг / собственный капитал более 150%. Высокая долговая нагрузка может создавать риски для дивидендных выплат. Помимо этого, уберем SBA Communications с отрицательным показателем выплат и Public Storage, которые торгуются с 4%-й премией к среднему таргету аналитиков.

Итог. Получаем список из трех бумаг.

Дивидендная доходность — от 1,4% до 4,5% годовых (при медиане 1,8% по S&P 500 и 3,2% по выборке). Прогноз на ближайшие 12 мес. во всех случаях предполагает увеличение EPS. Все бумаги торгуются с 10–15% дисконтом к медианным таргетам аналитиков (данные на 13.11.2020).

Это довольно «грубый» подход. Чтобы принять решение о покупке или продаже бумаг, нужно учитывать общее состояние американского рынка акций, новостной фон по эмитенту, данные технического анализа, который поможет подобрать оптимальные зоны для покупок/ продаж.

Realty Income (O)

Динамика котировок в 2020 г.: -12,4% (на 16.11.2020)
Дивидендная доходность: 4,4% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $68

Фонд, специализирующийся на недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании, используемой ритейлерами. Часто это строения, имеющие одного арендатора, который берет на себя основные расходы по страхованию и обслуживанию арендуемой им недвижимости, а также уплаты налогов за нее. По состоянию на сентябрь REIT собирал 94% ренты с принадлежащей ему недвижимости, что является довольно высоким показателем.
Компания наращивает дивиденды более 25 лет подряд. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 17,9%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 5,3%-е увеличение дивидендов.

С середины года акции Realty Income движутся в рамках торгового диапазона. Бумаги близки к верхней границе боковика — $66–68. В случае отката нижняя граница диапазона — $57–56.

График акций Realty Income за два года, таймфрейм дневной

Weyerhaeuser (WY)

Динамика котировок в 2020 г.: -2,8% (на 16.11.2020)
Дивидендная доходность: 3,5% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $33

Компания, управляющая лесными угодьями в США и Канаде. Weyerhaeuser наращивает дивиденды более 25 лет подряд. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 17,9%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 5,3%-е увеличение дивидендов. После снятия мер самоизоляции рынок жилой недвижимости заметно восстановился, а вместе с ним и цены на древесину. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 23,4%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 51,4%-е снижение дивидендов.

Акции Weyerhaeuser восстановились после провала февраля-марта и легли в боковик. Сейчас бумаги находятся в середине торгового диапазона. Котировка на вторник — около $29. Есть предпосылки для спуска бумаг в район $27,5-26,5. В случае рывка наверх сопротивление проходит в районе $30-31.

График акций Weyerhaeuser за два года, таймфрейм дневной

Equinix (EQIX)

Динамика котировок в 2020 г.: +28,9% (на 16.11.2020)
Дивидендная доходность: 1,4% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $850

Компания, специализирующаяся на центрах обработки данных (дата-центрах). В число клиентов Equinix входят Oracle и Verizon. Эпидемия коронавируса привела к взлету интернет-трафика, что позитивно сказалось на доходах Equinix. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 57,9%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 16,1%-е увеличение дивидендов.

Акции Equinix упали на нижнюю границу восходящего канала последних двух лет. Котировка на вторник — около $749. Есть технические сигналы, которые могут привести к спуску бумаг вниз за пределы канала, в район $720.

График акций Equinix за два года, таймфрейм дневной

БКС Мир инвестиций

Последние новости

Рекомендованные новости

События недели. Главное с БКС Экспресс

Итоги торгов. Удерживаться на рекордных уровнях становится все труднее

Анализ эмитента. Intel — ведущий производитель процессоров

Американские коммунальщики. Отрасль с высокими дивидендами

Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru

Copyright © 2008–2021. ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1
Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено.
Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.

Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

Источник

Что такое REIT или как получать 12% дивидендов в USD?

Вы знаете что такое Real estate investment trust (REIT)?

Лично у меня давняя любовь к таким компаниям, почти 15% всего моего портфеля распределена между REITами.

Что такое REIT? Почему они привлекательны для инвестора? В чем их отличия от обыкновенных акций? Какие они бывают и почему, именно сейчас, нужно обратить на них внимание?

В данной статье планирую ответить на все эти вопросы.

А, ну еще про высокие дивиденды в долларах.

В США есть отдельный класс активов, которые называются Real estate investment trust, что на русском значит ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТРАСТ НЕДВИЖИМОСТИ.

То есть, это компания, которая специализируется на недвижимости.

Некоторые занимаются стройкой и последующей сдачей помещений.

Кто-то сдает помещения под больницы, под тюрьмы и другие гос. учреждения.

И получают доход, как вы поняли, именно с арендной платы по своей недвижимости.

Выписка из зарубежной статьи в википедии:

Инвестиции в недвижимость доверия ( REIT ) является компанией , которая владеет, и в большинстве случаев работает, приносящей доход недвижимости . REIT владеет многими видами коммерческой недвижимости, от офисных и жилых зданий до складов , больниц , торговых центров , отелей и лесных массивов . Некоторые REITs занимаются финансированием недвижимости.

REIT могут быть публично торгуемыми на крупных биржах, публично зарегистрированными, но не зарегистрированными на бирже, или частными. [1] [2] [3] Двумя основными типами REIT являются капитальные REIT [4] и ипотечные REIT (mREIT). [5] В ноябре 2014 года акции REIT были признаны в качестве отдельного класса активов [6] в Глобальном отраслевом стандарте по индексам S & P Dow Jones и MSCI . Ключевой статистикой для изучения финансового положения и операций REIT являются чистая стоимость активов (NAV), средства от операций (FFO) и скорректированные средства от операций (AFFO).

Взял и скопировал из википедии, перевод от гугла. Ни чего не менял.

Рейты не считаются обыкновенными компаниями и их акции отличаются от обыкновенных.

По законодательству США рейты ОБЯЗАНЫ выплачивать 90% своего, налогооблагаемого дохода, в виде дивидендов для своих акционеров.

90% дохода рейтов выплачивается инвесторам, а 10% средств идут на дальнейшее развитие компании.

Так, как 90% прибыли, это очень значимая выплата, то, в процентном соотношении, к стоимости акции, особенно в текущих условиях, дивидендные выплаты выглядят очень привлекательно.

От 1-2% до 15 — 17% дивидендов.

Например SPG. Один из крупнейших фондов по коммерческой недвижимости, последняя выплата была 11.29%, естественно в USD.

При этом, даже при таких дивах, цена на акции продолжает расти.

Казалось бы, составил портфель из таких компаний, получаешь 10-12% дивидендов, да еще и акции растут в цене, красота!

НО, не все так просто.

По любому рейту, инвесторы платят 30% налога с дивидендов.

Даже российский инвестор. Дивиденд 12% и 3,6 из них вы отдадите в виде налога.

Значит выплата будет уже 8,4%. Что, в общем, тоже неплохо.

Я уже писал, что рейты бывают разные. Какие-то инвестируют в коммерческую недвижимость, какие-то в складские помещения, есть диверсифицированные фонды, которые инвестируют во все типы активов в своем секторе. Так же, есть ипотечные фонды.

Хочу поподробнее рассказать про фонд недвижимости, который инвестирует в коммерческую недвижимость (REIT), например в торговые центры и про ИПОТЕЧНЫЙ фонд (mREIT). Чем они отличаются и какие лучше выбирать.

Фонд, который инвестирует в саму недвижимость.

В самом простом понимании. Покупает или строит торговый центр и сдает его в аренду. Получает доход. покупает или строит еще недвижимость и снова сдает в аренду.

Потом выплачивают 90% годового дохода в виде дивидендов.

Лично мне кажется, что такая компания очень привлекательная, потому что такая компания, физически, не может обанкротиться. Потому что основной ее актив это недвижимость.

Они могут потерять арендаторов и потерять денежный поток, на время, но ее объекты никуда не денутся.

При этом очень ликвидно. Можно сказать “купил квартиру и сдаю ее, да еще и в любой момент могу продать”.

Фонды такого типа, не покупают недвижимость. Они выкупают закладные по ипотеке.

Свой доход,, такие фонды получают, от выплат по ипотеке своих заемщиков, закладные которых они выкупили.

Можно сказать что и тот и другой фонды занимаются недвижимостью и считаются рейтами, но на деле, это совершенно разные организации с разными бизнесом.

Значит, и МИНУСЫ И ПЛЮСЫ ТОЖЕ РАЗНЫЕ.

Плюсы и минусы РЕЙТОВ

Более 75% стоимости чистых активов, это недвижимость. 75% дохода компании поступает с арендных платежей. соответственно,

стабильный денежный поток, высокие дивиденды.

Рост количества новой недвижимости и рост цен на уже имеющиеся объекты.

Рост цен на аренду. Инфляция и все дела.

Если растет ставка, то ипотечный рейт получает больше дохода в виде кредитных платежей.

Чувствительность к рыночной ситуации.

Рейты очень чувствительны к рыночной ситуации, если весь рынок падает, то рейты, как правило на передовой.

Но это не означает, что компания перестает получать свою прибыль и платить инвесторам дивиденды.

Как было в марте. Ввели карантин.

Закрылись магазины, торговые центры, отели и все прочее.

Выросла безработица, значит и будут просрочки по ипотеке, значит для ипотечных фондов, очень сложные времена.

Рейты от такой ситуации потеряли огромную часть прибыли по арендным платежам, по платежам по ипотеке.

Акции компаний упали по 50%, по 70%, при этом, некоторые оставили дивиденды на прежнем уровне. Но есть и те, кто снизил диви в 6 и более раз. Дивы снизили, в основном ипотечные рейты.

Сейчас непростое время. Карантин. Высокая безработица. Есть риски.

Но есть и потенциал.

У фондов недвижимости НЕипотечных, после снятия карантина, когда начнут открываться магазины, больницы и все остальное, то арендные платежи начнут восстанавливаться и компания вновь начнет получать высокую прибыль. Вопрос времени. Ведь их имущество в виде недвижимости никуда не делось.

От пиков акции некоторых фондов стоят дешевле на 50 и на 70%. Возможно, самое время их подобрать. куда же еще дешевле.

Думаю, что часть портфеля можно определить в их акции.

Про ипотечные фонды нужно подумать. Да, они тоже стоят дешево, но безработица слишком высокая и есть вероятность больших просрочек по платежам и все вытекающее. Но, с другой стороны, у фондов есть закладные, и в случае чего, они смогут расплатиться по своим платежам имуществом, на которое выпущена закладная. Не хотелось бы, чтобы до этого дошло.

Купить портфель ипотечных фондов, забыть про него на 2-5 лет и после восстановления экономики, получать дивидендную доходность, с изначально вложенной в эти акции суммы, 30 — 40% в долларах. Хорошая перспектива.

Ну или продать через год со 100-200% доходностью.

Simon Property (SPG) американская компания по коммерческой недвижимости, крупнейший инвестиционный траст в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США

Див. доходность 11.2%.

Просадка от февральских цен 55%.

Macerich Company (MAC) инвестиционный фонд недвижимости, который инвестирует в торговые центры. Это третий по величине владелец и оператор торговых центров в Соединенных Штатах.

Див доходность снижена до 4,18%.

Просадка от февральских цен 60%.

New Residential Investment Corp (NRZ)

Див доходность снизили до 3%, до снижения 13-20%.

Просадка от февральских цен 58%

Annaly Capital Management (NLY)

является одним из крупнейших инвестиционных фондов ипотечной недвижимости.

Див доходность 12.6%.

Просадка от февральских цен 33%

Можно в интернете покопаться и посмотреть еще разных компаний.

Больше 250 штук.

Так же есть ETF на рейты Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (VNQ).

Замечу, что данная статья, никак не рекомендация для покупки!

Можно почитать, посмотреть. Обдумать.

В виде спекуляции на пол года — год, пока рейты вернутся к своим былым ценам, и скинуть. Можно так.

Можно получать высокие дивы, закупив их дешево.

Если хотите, то составлю портфель из рейтов и план действий.

Мой номер 79612073204. Любой мессенджер.

Инвестиции в рейты, сейчас, я отнесу к активным инвестициям. Нужно быть предельно внимательным при выборе компании.

Но, с другой стороны, потенциал просто огромный.

Думаю, что 5-10% смело можно определить в подобные компании.

Если у вас есть вопросы, то пишите мне в ватсап на номер 7 961 207 3204.

Подпишитесь на канал, оставьте комментарий, обратная связь очень важна.

Источник