Что такое мезонинные инвестиции

Мезонинное финансирование

Что такое Мезонинное финансирование?

Мезонинное финансирование – это гибрид заемного и долевого финансирования, который дает кредитору право конвертировать его в долю в капитале компании в случае дефолта , как правило, после выплаты вознаграждения компаниям венчурного капитала и другим старшим кредиторам.

Мезонинный долг имеет встроенные долевые инструменты, часто известные как варранты, которые увеличивают стоимость субординированного долга и обеспечивают большую гибкость при работе с держателями облигаций. Мезонинное финансирование часто связано с приобретениями и выкупом, для чего оно может использоваться для определения приоритета новых владельцев перед существующими владельцами в случае банкротства.

Ключевые моменты

• Мезонинное финансирование – это способ для компаний мобилизовать средства для конкретных проектов или помочь в приобретении путем сочетания заемного и долевого финансирования.
• Этот тип финансирования может обеспечить более щедрую прибыль по сравнению с обычным корпоративным долгом, часто выплачивая от 12% до 20% в год.
• Мезонинные ссуды чаще всего используются для расширения уже существующих компаний, а не для финансирования стартапа или ранней фазы.

Как работает мезонинное финансирование

Мезонинное финансирование ликвидирует разрыв между заемным и долевым финансированием и является одной из форм долга с наибольшим риском. Он старше чистого капитала, но подчинен чистому долгу. Однако это означает, что он также предлагает одни из самых высоких доходов по сравнению с другими типами долговых обязательств, поскольку он часто получает ставки от 12% до 20% в год, а иногда и до 30%.

Компании обратятся к мезонинному финансированию для финансирования проектов роста или помощи в приобретениях в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Часто эти займы предоставляются долгосрочными инвесторами и существующими спонсорами капитала компании. При структурировании мезонинных кредитов характерен ряд других характеристик, таких как:

• Мезонинные займы подчиняются приоритетному долгу, но имеют приоритет перед привилегированными и обыкновенными акциями.
• По ним доходность выше, чем по обычным долгам.
• Часто это необеспеченные долги.
• Там нет амортизации кредитного долга.
• Он может быть структурирован как частично фиксированный и частично переменный процент.

Преимущества мезонинного финансирования

Мезонинное финансирование может привести к тому, что кредиторы – или инвесторы – получат долю в бизнесе или гарантии на покупку капитала в более поздний срок. Это может значительно увеличить доходность инвестора (ROR). Кроме того, поставщики мезонинного финансирования получают предусмотренные договором выплаты процентов ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.

Заемщики предпочитают мезонинный долг, потому что проценты не облагаются налогом. Кроме того, мезонинное финансирование является более управляемым, чем другие структуры долга, поскольку заемщики могут рассчитывать свои проценты в остатке ссуды. Если заемщик не может произвести запланированную выплату процентов, некоторые или все проценты могут быть отложены. Этот вариант обычно недоступен для других типов долгов.

Кроме того, быстро растущие компании растут в стоимости и реструктурируют мезонинное финансирование в один приоритетный заем по более низкой процентной ставке, что позволяет сэкономить на процентных расходах в долгосрочной перспективе.

Недостатки мезонинного финансирования

Однако при обеспечении мезонинного финансирования владельцы жертвуют контролем и потенциалом роста из-за потери собственного капитала. Владельцы также платят больше по процентам, чем дольше действует мезонинное финансирование.

Для мезонинных кредиторов они рискуют потерять свои инвестиции в случае банкротства. Другими словами, когда компания выходит из бизнеса, сначала платят держателям старшего долга, ликвидируя активы компании. Если после выплаты основного долга не остается активов, мезонинные кредиторы проигрывают.

Пример мезонинного финансирования

Например, банк XYZ предоставляет компании ABC, производителю хирургических устройств, мезонинное финансирование в размере 15 миллионов долларов. Финансирование заменило кредитную линию с более высокой процентной ставкой в ​​10 миллионов долларов на более выгодные условия. Компания ABC получила больше оборотного капитала, чтобы помочь вывести на рынок дополнительные продукты, и выплатила более высокий процентный долг. Банк XYZ будет собирать 10% годовых в виде процентных платежей и сможет конвертировать его в пакет акций в случае дефолта компании.

Источник

Что собой представляет мезонинное финансирование?

Если изучать тему денег, то одним из самых интересных аспектов является такое направление, как виды финансирования. Здесь можно узнать о многих возможностях использования средств. Мы в рамках статьи рассмотрим мезонинное финансирование.

Общая информация

Что же привлекает инвесторов в таких случаях? Самым главным аспектом называют высокую рентабельность капитала в данном случае. К тому же здесь инвестор не возлагает на себя риски, которые сопровождают прямые вложения средств. И кроме этого, имеется ещё целый ряд преимуществ. Что же есть ещё?

Преимущества, которые имеет мезонинное финансирование

Вот небольшой список:

1. Для субъектов финансирования преимущество заключается в том, что они могут получить деньги тогда, когда у них недостаточно обеспечения или же они просто не соответствуют финансовым требованиям для того, чтобы привлечь стандартный банковский кредит. Могут быть и некоторые иные причины, но всё же, перечисленные являются основными.
2. Меньше размывается акционерный капитал. Это актуально для компаний, у которых высокий потенциал роста, поскольку делает их более дорогими.
3. Собственники сохраняют контроль над компанией. Интерес же инвестора сосредоточен не в том, чтобы максимально стали дорогими акции, а они получили планируемый доход. Поэтому наблюдается их меньшая активность, что позитивно сказывается на управлении. Хотя мезонинному инвестору всё же часто предоставляют возможность влиять на принятие ключевых решений.
4. Также позитивно можно отозваться и о системе расчетов, которая является достаточно гибкой.

Негативные аспекты

1. Сложность и дороговизна оформления (если сравнивать с финансированием от банков). Такая ситуация сложилась из-за высоких ставок, а также из-за того, что индивидуально структурируется каждая сделка.
2. Ограничения по возможностям досрочного выхода инвесторов из участия в предприятии. Особенно это относится к малым и средним субъектам экономической деятельности, у которых нет защищенности долга.
3. Также существуют жесткие требования относительно отчетности, прозрачности и управленческой команды заемщика.

Вот такие негативные моменты имеет мезонинный кредит.

Как же все происходит?

Первоначально давайте рассмотрим первый вариант, как наиболее распространённый. В таких случаях предоставляется определённая сумма, которую ранее кредитор передал в инвестиционный банк, а он уже – субъекту экономической деятельности. Взамен он получает право удержания имущества. Важным является институт поручительства, который может приобретать множество форм. Как правило, срок предоставления составляет до десяти лет, на время которого осуществляется мезонинное финансирование.

Пример такого взаимодействия можно привести, указав на множество больших компаний и корпораций, которые сейчас функционируют на территории США и Западной Европы. Несмотря на рискованность, такой подход пользуется популярностью, благодаря тому, что приносит прибыль в размере 12-45 процентов годовых.

В наших условиях может показаться, что это не очень то и много, но не забывайте, что это в долларах и евро. У нас же в более-менее стабильных банках получать даже половину минимума мало где можно. Вот такое преимущество имеет мезонинное финансирование.

Иной инструментарий

Распространён и инструмент финансирования посредством выпуска конвертируемых облигаций. Это предусматривает выплату фиксированных процентов и погашение долга с возможностью приобретения инвестором части компании, которой выдаются деньги. Причем заранее устанавливается определённая конверсионная цена. Также условием предоставления денег может быть выпуск привилегированных акций, что дают преимущественное право на прибыль и активы сравнительно с другими владельцами.

Заключение

А для компаний, особенно малых и средних такой подход имеет то преимущество, что, поторговавшись, они могут получить весьма неплохие условия, согласно которым, потеря прибыли будет временной. Потом же вернуться все права, и можно будет развиваться на полную силу, реализовывая свой потенциал.

Источник

Мезонинные кредиты: как зарабатывают 8–10% годовых в евро на недвижимости

На развивающихся рынках мезонинное финансирование до сих пор находится на стадии зарождения, однако в Европе сегодня каждый четвертый девелоперский проект реализуется с использованием мезонинного финансирования.

Мезонин — это кредит, который инвестор предоставляет компании для реализации того или иного проекта: разработки участка, строительства или расширения портфеля арендных объектов. Для компаний это что-то среднее между банковским кредитом и прямыми инвестициями. Отсюда происходит и название: от итальянского «mezzanino» — «средний, промежуточный». Кстати, название надстройки к дому с балконом также произошло от этого слова.

У мезонина есть срок, возвратность и понятные выплаты. В отдельных случаях инвестор может претендовать не только на проценты по кредиту, но и на часть прибыли компании, которую кредитует.

Финансовые структуры мезонинов

• кредит в акционерный капитал со вторичным залогом активов и поручительством операционных компаний;
• проектный бридж застройщику — краткосрочный кредит до получения другого финансирования;
• покупка доли в капитале компании с отдельным классом акций, колл-опционами, различными варрантами — правами купить акции компании

Мезонинный кредит подходит инвесторам, которые:

• ищут способ получать пассивный доход в валюте;
• хотят избежать трудозатратных процессов, связанных с покупкой, оформлением, обслуживанием и продажей коммерческой недвижимости;
• хотят инвестировать удаленно;
• готовы финансировать чужой проект.

Как погашается мезонинный кредит

В очереди выплат мезонин всегда стоит на втором месте после банковского кредита, однако имеет приоритет перед акционерным капиталом. Только после всех выплат компания сама получает права на остаток прибыли.

Возможные схемы выплат инвестору

• фиксированный процент, который выплачивается регулярно;
• отложенный процент (Pay in Kind — PIK), который выплачивается в конце периода, но капитализируется раз в год;
• выплаты, которые позволяют участвовать в приросте стоимости компании. Такое участие может быть структурировано через опционы, варранты или номинальные варранты. Это позволяет приобрести 1–5% доли компании. Однако такой вариант Tranio рекомендует только опытным инвесторам.

Какие преимущества получает инвестор

Хороший доход. В среднем инвестор получает доходность на уровне 8–10% годовых в валюте. Это в полтора-два раза больше, чем доход от арендного бизнеса в Европе.

Пассивный доход. Всеми операционными проблемами, связанными с реализацией и управлением проектами, занимается компания, привлекающая финансирование.

Дистанционная инвестиция. Инвестировать в мезонины можно удаленно с любого счета — российского или зарубежного. Не нужно открывать структуры за рубежом и уведомлять российскую налоговую о КИКах.

Что получают компании

Мезонинное финансирование позволяет компании снизить издержки и повысить рентабельность собственного капитала. Когда компания организовывает структуру капитала за счет использования большего кредитного плеча, стоимость капитала (WACC) уменьшается, а рентабельность собственного капитала (ROE) увеличивается.

Когда банковского финансирования недостаточно, компании привлекают мезонины в двух случаях:

1. когда использовать собственный капитал дорого,
2. когда собственного капитала не хватает.

Какие проекты бывают и в чем разница

Есть два типа проектов, которые привлекают мезонинные кредиты: девелоперские и арендные. Арендные проекты подходят начинающим инвесторам с небольшим капиталом. Девелоперские потребуют от инвестора крупных вложений и серьезной экспертизы в девелопменте.

Арендные

Девелоперские

от 500 000 евро

Используя привлеченный капитал компания собирает пакет коммерческих объектов, сдает площади в аренду и занимается управлением. Это могут быть отели, супермаркеты или жилые дома.

Из полученной прибыли компания выплачивает инвесторам фиксированный процент на вложенный капитал, а остаток оставляет себе.

Используя привлеченный капитал девелопер может позволить себе больше проектов: строительство или ленд девелопмент.

Из прибыли, полученной после реализации проекта, девелопер закрывает обязательства перед банком, а также выплачивает инвесторам процент и возвращает «тело кредита».

Выход из проекта через 6 — 8 лет

Выход из проекта через 2 — 4 года

Выплаты производятся регулярно, например раз в квартал.

Выплаты производятся по принципу PIK. Это отложенный процент, который выплачивается в конце периода, но капитализируется раз в год.

Не требует опыта инвестирования

Требуется опыт в девелопменте

Примеры актуальных проектов

Инвестиции в фонд жилой недвижимости в Германии

От 25 000 евро · Срок 6 — 8 лет · Доходность 8—10 % годовых

На инвестированные средства фонд приобретает и управляет портфелем жилых объектов, для сдачи в долгосрочную аренду. На текущий момент в управлении находятся около 18,000 квартир, а инвестиционный объем составляет 1.6 млрд. евро.

Мезонин в проект строительства многоквартирного дома в Лейпциге

От 500 000 евро · Срок 1,5 года · Доходность 12 % годовых

Строительство многоквартирного дома в Лейпциге. Все разрешения получены, открыта кредитная линия на стройку, начаты строительные работы на участке, согласованы субподряды. На май 2020 г. из 10 квартир продано 3, зарезервировано 2.

На сегодня Tranio предлагает 4 мезонинных проекта в Германии

Все проекты прошли проверку и находятся на разных стадиях реализации.

Чтобы ознакомиться со всеми проектами, оставьте заявку. Наши консультанты перезвонят вам в рабочее время.

Как выбрать надежный мезонинный проект самостоятельно

Оценить себестоимость и цену продажи проекта. Часто девелоперы занижают издержки на проект и оптимистично завышают цену продажи. Для инвестора это значит, что риск выше, чем об этом говорит девелопер. Поэтому в первую очередь нужно оценить финансовые модели проектов, себестоимость строительства и цену продажи.

Оценить арендатора или оператора. Арендатор должен справляться со своими обязательствами. Чтобы оценить арендатора, нужно проанализировать договор и экономику проекта — заполняемость, ставки, затраты на управление и т.д. Проект можно рассматривать, если экономика проекта позволяет арендатору выплачивать проценты за мезонин, а договор составлен не менее, чем на срок мезонинного кредита.

Оценить структуру капитала. Сумма акционерного капитала в проекте должна быть не меньше мезонинного кредита. Идеальное распределение средств при мезонинном финансировании: 60% — банковский кредит, 20% — акции компании, 20% — мезонин.

Важный признак проекта — равное соотношение акционерного капитала компании и мезонина. В некоторых случаях доля мезонина больше, чем акционерный капитал. В таких проектах инвестор может требовать более высокий процент по доходности, так как его риски становятся выше.

Какие риски несет инвестор

Важно понимать, что риск и доходность всегда прямо пропорционально связаны между собой. В случае с мезонином инвестор получает возможность заработать значительную доходность на капитал, и тут необходимо понимать природу этой доходности. За счет того, что мезонинное финансирование призвано заместить долю акционерного капитала, которую иначе был бы вынужден положить девелопер, инвестор получает как высокую доходность, которой по сути делится девелопер, так и соотносимые с этим риски.

Самый главный риск связан с тем, что в очереди обязательств девелопера инвестор не занимает первое место. Он не может претендовать ни на доходность, ни на возврат вложенных средств до тех пор, пока не будут исполнены все впереди идущие обязательства, например, банковский кредит.

Если в проекте что-то идет не так, изначально под риск попадет капитал девелопера, затем мезонин. В самом крайнем случае это может привести к частичной или даже полной потере капитала инвестора, но для этого в первую очередь должен целиком сгореть капитал девелопера. Именно по этой причине мы уделяем пристальное внимание как анализу структуры капитала, так и экономике проекта в целом.

Чем может помочь Tranio

Tranio являемся активным игроком на рынке трансграничных инвестиций в недвижимость и стремится обеспечить частным инвесторам доступ к доходным мезонинным проектам в Европе и США.

Мы общаемся с девелоперами и фондами, оцениваем проекты и предлагаем инвесторам только те, которые отвечают нашим критериям безопасности. Это означает, что проект находится на понятной стадии, у него сильная, прозрачная экономика и понятные стабильные выплаты.

Если у вас есть вопросы по инвестициям в мезонины, отправьте заявку.

Наш специалист перезвонит вам в рабочее время и поможет во всем разобраться.

Александр Волик, Инвестиционный аналитик Все статьи этого автора

Источник