Что такое коммерческие инвестиции

Инвестиции в коммерцию: плюсы и минусы

Инвестиции в коммерческую недвижимость – довольно популярный способ преумножения своего капитала среди отечественных бизнесменов. Вкладывая финансы в строящийся торговый центр, или приобретая помещение на первом этаже жилого комплекса, вы можете быть абсолютно уверены, что ваши траты окупятся.

Конечно, как и в любом деле, здесь есть свои нюансы, подводные камни, риски, которые вместо «золотых гор» могут принести только убытки и разочарование. Вкладывая деньги в недвижимость (да и в любое дело) необходимо грамотно оценить ликвидность объекта, просчитывать все риски.

Сегодня мы взвесим основные плюсы и минусы от инвестирования в коммерческую недвижимость.

1) Полная или частичная потеря вложений из-за неправильной оценки недвижимости.

Это может произойти с каждым – неправильная оценка недвижимости и приобретение неликвидного объекта с большой долей вероятности обернётся медленной окупаемостью. Однако не стоит сразу расстраиваться и «сбрасывать» помещение за копейки – если арендатор сможет привлечь к себе много клиентов, ваш доход увеличится за счёт роста арендных ставок. Как вариант – можно учесть в размере арендной платы процент от дохода арендатора.

2) Долгий поиск интересантов на площади, увеличение срока окупаемости.

Может получиться и так, что проблема не в арендаторе, а в самом объекте – кому-то он будет неинтересен из-за метража, кому-то – из-за расположения. В таком случае необходимо изменять стратегию развития, искать скрытые плюсы объекта, чтобы иметь «козырь» при переговорах с арендаторами.

Если объект был построен или куплен на кредитные деньги, то за все проблемы своего бизнеса (слабый старт, малая выручка, простой, несоблюдение сроков, непродуманная концепция) придется расплачиваться активами.

1) Пассивный доход.

Самый очевидный плюс – сдав в аренду любую недвижимость, будь то торговое помещение, квартира или машиноместо на парковке, вы будете стабильно получать пассивный доход

2) Приумножение своего капитала для последующих инвестиций.

Правильно распределив финансовые потоки от сданных в аренду или проданных площадей, можно увеличивать свой портфель новыми объектами недвижимости.

3) Вложение денег в понятный и постоянный вид бизнеса.

Рынок коммерческой недвижимости, как, впрочем, и жилой, ощущает колебания экономики и чутко реагирует на любые изменения. Но если сравнивать инвестиции в недвижимость и вложение средств в ценные бумаги, акции или IPO новых компаний, то первый вариант очевидно проще и понятнее.

Коммерческая недвижимость имеет прогнозируемую доходность. Многие нюансы можно просчитать до входа в сделку, если максимально глубоко проанализировать конкретный сегмент рынка и экономики.

С уверенностью можно сказать, что инвестиции в коммерцию – это качественное решение, которое позволит увеличить капитал, в случае если покупка не импульсивная, не навязанная продавцом, а максимально взвешена, просчитана, учтены все, типичные для этого формата инвестиций, тонкости и возможные риски.

Источник

Инвестиции в коммерческую недвижимость — руководство для инвестора

Вложение денег в недвижимость можно назвать одним из самых консервативных и стабильных вариантов инвестиций в России. С одной стороны мы имеем реальный объект, который стоит денег и который не может обесцениться, с другой – можно получать доход от сдачи в аренду. Большинство имеющих “лишние” квартиры людей предпочитают сдавать их, чтобы получать доход, а свободные деньги вкладывают в разные бизнес-проекты или на фондовом рынке . Но также популярными становятся инвестиции в коммерческую недвижимость – почти то же самое по принципу работы, но всё же имеющее отличия направление.

1. Инвестиции в коммерческую недвижимость
2. Виды коммерческой недвижимости
3. Как инвестировать в коммерческую недвижимость?
4. Преимущества и недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость
5. Заключение

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение денег в коммерческую недвижимость – это инвестиции в объекты недвижимости, которая используется для коммерческой деятельности. Простыми словами, тот, кто арендует эту недвижимость, занимается бизнесом. Это может быть что угодно – от склада до высокотехнологичной научной лаборатории. Поскольку мы рассматриваем вложения, то о самом бизнесе речь не идёт. Мы рассчитываем на получение прибыли по одному из следующих направлений (или по обоим сразу):

1. Доход от сдачи недвижимости в аренду
2. Доход от разницы в стоимости после роста цены и продажи

Очевидно, что в случае с жильём сама цель аренды остаётся неизменной, может отличаться только качество, ремонт и так далее. В случае с инвестициями в коммерческую недвижимость всё обстоит по-другому. Например, кто-то ищет склад, который будет сделан с хорошей теплоизоляцией. Среди большого количества предложений человек будет искать именно такой вариант, так как он нужен для продуктового бизнеса. Или же это будет автомойка, для которой требуется хорошее водоснабжение и также водоотведение. То есть переменных очень много и всё неоднозначно.

Отсюда следует простой вывод – ориентироваться стоит на то, что самое ходовое, если только нам не досталось каким-либо образом технологически сложно оборудованное помещение . В этом случае придётся либо не использовать по-максимуму возможности и сдавать его как обычное, либо же ждать, когда найдётся соответствующий потребитель. Есть разные типы коммерческой недвижимости с разными особенностями и рентабельностью, которую иногда достаточно сложно посчитать, так как она зависит от многого. Далее мы рассмотрим эти виды и их особенности.

Виды коммерческой недвижимости

У инвестора достаточно большой выбор вариантов. Перед тем, как сделать выбор, нужно ознакомиться с предложениями на рынке по всем направлениям, может оказаться так, что хочется одно, а денег хватит только на другое. Тем не менее, коммерческая недвижимость приносит больший доход по сравнению с жилой. Итак, основные виды следующие:

1. Офисная недвижимость. Наверное, каждый из нас понимает, что офисы бывают разными – от крохотной комнатушки до шикарного огромного помещения по типу квартиры. Так что выбирать есть из чего. Любопытно то, что это очень ликвидный рынок – у нас бизнесом пытается заниматься каждый второй, поэтому, не смотря на текучку арендаторов, практически любые офисные помещения можно сдать без проблем. Есть важное замечание – если денег много, то в этом случае лучше взять несколько помещений поменьше, а не одно большое.
   
   Дело в том, что их проще сдать, здесь всё так же, как и в случае с жилой недвижимостью – однушки уходят на ура, а вот четырёхкомнатную квартиру попробуй сдай за нормальные деньги. Требования арендаторов обычно невысокие, достаточно купить помещение с минимумом удобств и дальше всё обставить самостоятельно. Как показывает практика, даже косметический ремонт вполне можно сделать за разумные деньги (самому или посредством рабочих), зато стоимость при покупке будет меньше. В общем, один из самых ходовых вариантов вложения в коммерческую недвижимость в 2020 году.
2. Складские помещения. Обычно это простые склады, привычный вид которых – большие ангары, просто старые здания, в которых сделана перепланировка и которые теперь используются по такому назначению. Однако, бывают разные виды – кирпичи можно хранить практически как угодно, а вот пиломатериалы требуют сухого помещения. Не самый лучший вариант, если только нет понимания, кому будем сдавать, так как производственная отрасль находится не в лучшем состоянии. Сейчас модно продавать семинары и бизнес-тренинги, а не заниматься реальным производством.
   
3. Индустриальная и промышленная коммерческая недвижимость. Типичный пример – цех, в котором есть подвод необходимых коммуникаций. Например, электричество 380 вольт, вода, усиленная вентиляция. Ещё менее ликвидно, чем предыдущий вариант. И по тем же самым причинам. То есть актуально только тогда, когда есть возможность получить такую недвижимость с большим дисконтом и потом терпеливо искать арендатора.
   
4. Социальные объекты – спортивные залы, аптеки и так далее. Чтобы оборудовать спортзал, нужен минимум вложений(если не брать в расчёт инвентарь), аптеки бывают разного размера – от маленьких закутков до относительно больших помещений. Выбор большой, всё это востребовано.
   
5. Торговые точки и оказание услуг. Пожалуй, это наиболее интересные варианты. Во-первых, сразу можно вспомнить разного рода забегаловки – шавермы и прочее. Они постоянно появляются то тут, то там. И для них требуются как раз небольшие помещения. Также и с парикмахерскими, салонами красоты и прочим. Это, кстати, лишний раз подтверждает тот факт, что небольшое коммерческое помещение гораздо привлекательнее большого. Маленькое всегда можно сдать, а вот большое – нет. Помимо перечисленного есть также совсем маленькие торговые точки, буквально по 10 квадратных метров.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость?

Предположим, что у нас есть желание вложиться в коммерческую недвижимость, но мы не знаем, с чего начать. Для этого можно просто воспользоваться таким очевидным, но актуальным планом действий:

1. Определяемся с суммой, которую готовы вкладывать. Это очень важно, так именно этот параметр сильнее всего сужает общее предложение на рынке. И нужно помнить, что это должен быть инвестиционный капитал , а не последнее собранное.
2. Смотрим на виды недвижимости и выбираем наиболее интересные направления. Необязательно придерживаться лишь одного, можно наметить себе парочку и дальше уже смотреть на стоимость и состояние помещений.
3. Знакомимся с тем, что предлагается на рынке. Сразу отметает слишком привлекательные варианты – как правило, там есть “подводные камни”. То есть инвестор, особенно, начинающий, просто потеряет время, общаясь с продавцом и осматривая помещение. Рынок сбалансирован и действительно хорошие предложения рассматриваются и изучаются крупными инвесторами, возможности быстро взять не получится, вероятность маленькая.
4. Уделяем внимание такому важному аспекту, как удобство с точки зрения транспортной доступности. Для офисов это должны быть линии общественного транспорта, парковочные места. Для складских помещений всё немного попроще, но нужно следить за тем, как обстоит дело с подъездом к нему — дорога, наличие магистралей неподалёку.
5. Оцениваем качество помещений и возможности поторговаться. Как мы уже отмечали – сделать ремонт можно за 100 000 рублей, а купить на 150 000 дешевле. Возможно, что и мелочь, но всё же. Бывает и наоборот – продаётся помещение уже полностью меблированное по такой же цене, как и пустые – это тоже интересный вариант и возможность сэкономить на покупке мебели.
6. Оцениваем конечную стоимость и стоимость аренды такого помещения. Если хотим сдать быстро, то нужно держать планку на уровне среднего по рынку, не выше. Если хотим сдать очень быстро, то придётся цену понизить, достаточно на 5-10% от среднерыночной.

Всё, такая простая последовательность действий описывает весь, казалось бы, сложный процесс. На самом деле, ничего сложного, нужно лишь обладать суммой денег и начинать действовать.

Кстати, если денег не хватает, то можно действовать в рамках коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость – найти других желающих с деньгами . Это могут друзья, знакомые, родственники, коллеги. Оформляется всё на бумаге, то есть у каждого инвестора будет соответствующая его вложению доля в таком помещении. Прибыль, понятное дело, распределяется так же по пропорции в зависимости от доли.

То же самое можно сказать и про инвестиции в коммерческую недвижимость за рубежом. Только в этом случае придётся исследовать рынок той страны и города, который интересует. И нужно обязательно обращать внимание на то, какие налоги придётся платить. Если в России это всего 13%, то в Европе ставки уже могут быть и в диапазоне 20-30%, а иногда и того больше . При этом везде есть свои тонкости, в том числе и с законодательством. Да и понятие хорошего дохода за рубежом совсем иное – рентабельность в 5% считается хорошей. Правда, связано это с низкой инфляцией и устойчивостью валюты, но всё же маловато. У нас окупаемость коммерческих помещений обычно составляет 8-9 лет с учётом всех расходов.

Преимущества и недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость

У таких вложений есть плюсы и минусы, кому-то они могут показаться незначительными, а для других будут критичными. Идеального варианта получать высокую прибыль нет, всегда есть какие-то “но”. Начнём мы с преимуществ:

1. Любые потрясения на финансовых рынках не оказывают сильного негативного эффекта. А, значит, что в худшем случае мы станем получать немного меньше дохода, а самому объекту ничего не угрожает. Помещение как было, так и остаётся, оно не может обесцениться.
2. Купленное помещение является нашим, это закреплено в документах. Также, как и слиток золота – это физический объект, который принадлежит нам. Как и говорилось ранее, коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость подразумевают документальное подтверждение доли каждого инвестора.
3. Мы можем прогнозировать свою прибыль. Изменения конъюнктуры рынка обычно незначительны, поэтому нет вероятности, что сегодня получаем 100 000 рублей от сдачи, а завтра будет 50 000.
4. Довольно неплохой доход и, соответственно, рентабельность таких вложений. Коммерческая недвижимость окупается менее, чем за 10 лет, если грамотно подойти к выбору.

Теперь перейдём к недостаткам инвестиций в коммерческую недвижимость, ведь они также могут сыграть свою роль при вложении средств:

1. Крупный стартовый капитал для инвестиций . Скажем, начинается всё от 1 миллиона, да и то, это очень условно. Конечно, можно найти варианты и гораздо дешевле, но не факт, что они будут в адекватном состоянии и удастся их сдать.
2. Быстро продать объект можно только с дисконтом . То есть капитал получается как бы подмороженным.
3. Собственнику придётся следить за множеством вещей – чтобы водоснабжение было в порядке, всё работало и так далее. То есть это не забота арендатора.
4. Доходность высокая, но не сравнимая с инвестициями на финансовых рынках .

Последний недостаток таковым можно и не считать, не каждый готов покупать акции Сбербанка. Вместе с этим, и акции показывают смешной доход по сравнению с потенциалом криптовалют . Так что однозначного ответа тут нет, каждый выбирает для себя сам приемлемый уровень риска и доходности.

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что вложения в коммерческую недвижимость однозначно интереснее и выгоднее, чем в жилую. Вместе с этим просто сдать и забыть про неё не получится – от собственника потребуется следить за состоянием, оперативно решать проблемы, то есть быть всегда готовым к тому. Что потребуются действия. Это цена за увеличение рентабельности – в некоторых случаях в 1,5 и даже 2 раза, но всё зависит от подхода и иногда удачи. Если рядом проведут новый маршрут общественного транспорта, то это может увеличить стоимость, а если начнут крупную стройку – то уменьшить из-за шума.

Автор: Вадим Бон

Инвестор, предприниматель, трейдер, автор и создатель финансового блога internetboss.ru

«Занимайтесь любимым делом — только так можно стать богатым».

Источник