Что такое ипотека как вид инвестиций

Каждый человек, так или иначе, хочет сохранить и преумножить свои накопления. Кто-то открывает сберегательные счета в банках под некоторый процент, кто-то просто складывает, в так называемую «кубышку» или под матрац, а некоторые вкладывает деньги в более крупные проекты, в такие как недвижимость. Вложение в недвижимость является одним из популярных и действенных способов сбережение, а может даже и приумножения денежных средств. Одной из особенностей инвестирования в недвижимость является обладания относительно большим первоначальным капиталом. Но на сегодняшний день только состоятельные люди могут купить недвижимость наличными. Для остального населения существует такое понятие как ипотека.

Ипотека – это финансовый инструмент, который заключается в предоставлении банком кредита на долгий срок под залог недвижимости[1]. На первый взгляд может показаться, что ипотека, как долгосрочный кредит, очень выгодна для банка, но не для клиента. Ведь она приносит немалый процент помимо основного долга. На сегодняшний день стандартный процент по ипотеке колеблется на уровне 12-13% годовых и около 11% годовых для льготных категорий граждан. Это только лишь, в неменяющихся экономических условиях было бы действительно не выгодно для заемщиков, но такие явления, как инфляция поворачивают ситуацию в пользу клиента. Деньги, вложенные сейчас, через несколько лет могут ничего не стоить, а вот приобретенная недвижимость может подняться в цене в несколько раз, тем самым покроет не только основной долг, но и все выплаченные проценты.

Изучая данную ситуацию было проанализировано, может ли ипотека стать средством инвестирования, какие риски могут при этом существовать и как инфляция влияет на стоимость денег.

На сегодняшний день очень сложно кого-то удивить ростом цен и обесцениванием денег. Ипотечные банки, ориентируясь на уровень инфляции, изменяют свои продукты и предложения, в том числе и процентные ставки по кредитам. Как указывалось выше, инфляция может «сыграть на руку» ипотечному заемщику, особенно, если кредит взят на льготных условиях с низким процентом («Ипотека с государственной поддержкой», «Жильё для молодых семей», «Военная ипотека» и др.). За период кредитования заемщик фактически выплатит меньше, так как ежемесячный платеж будет обесцениваться под действием инфляции. Однако не стоит забывать о том, что инфляция также может негативно сказаться и на финансовом состоянии клиента. В период инфляции индексация заработной платы происходит медленнее[2], что может привести к тому, что у заемщика попросту не будет хватать средств на ежемесячный платеж по ипотечному кредиту. Это приводит в свою очередь к риску, который может возникнуть, если рассматривать ипотеку как средство инвестирования.

Для того чтобы минимизировать данный риск, необходимо при рассчитывать отношение ежемесячной суммы дохода каждого члена семьи к месячной сумме платежа, которое должно находиться в пределах не менее 40-50%.

Ещё один выгодный вариант инвестирования денег в недвижимость – это приобретение квартиры в новостройке на этапе строительства. В таком случае, цена за квадратный метр такой квартиры, немного выше его себестоимости. В ходе строительства и дальнейшей сдачи стоимость квартиры может увеличиться в несколько раз. А после появления сопутствующей инфраструктуры вокруг объекта строительства (супермаркеты, школы, детские сады, развлекательные центры, парковки и др.) стоимость может возрасти ещё больше. Согласно данным портала РОСРИЭЛТ Владивосток стоимость однокомнатной квартиры, в строящемся доме, будет составлять около 2,0 млн. рублей, а после сдачи около 3,5 – 4,0 млн. рублей. Именно поэтому, это очень выгодно заемщику. Но, не смотря на это при покупке квартиры на этапе строительства в ипотеку, возникает риск того, что дом может быть не сдан в срок или вообще остаться недостроенным.

К сожалению, на сегодняшний день не все строительные компании относятся к своей работе ответственно. Часто бывает, что дом простроен с различными нарушениями стандартов. Это делает проживание опасным, а иногда и вовсе невозможным. Из-за возникших нарушений застройщики не могут сдать объект в эксплуатацию и объект превращается в долгострой. Также строительная компания может просто собрать деньги с участников долевого строительства за продажу квартир по выгодным ценам и оставить дом недостроенным[3]. Такие случаи в России встречаются, к сожалению, очень часто. Обманутые дольщики пытаются доказать свои права в суде, но такие дела могут затянуться на долгие годы. При этом если клиент купил квартиру, у такого недобросовестного застройщика в ипотеку, фактически дома нет, а платить за кредит нужно. Из-за этого возникает риск, того что кредит будет не обеспечен. Таким образом возникает один из определенных видов риска ипотеки, как способа инвестирования. Во избежания данного риска, недвижимость лучше покупать у проверенных, аккредитованных и застрахованных застройщиков.

Следующий риск может возникнуть, если брать валютную ипотеку. Примером может послужить 2005-2007 гг., когда долларовая ипотека пользовалась высокой популярностью. В то время, валюта стоила намного дешевле, а ставки по валютной ипотеке были заметно ниже, чем по ипотеке в рублях. На тот момент валютная ипотека была существеннее выгоднее стандартной. Однако в период наступления кризиса 2012-2015 гг., курсы валюты взлетели вверх, платежи по таким ипотечным кредитам увеличились в 2-2,5 раза и валютные заемщики оказались в финансовом коллапсе. Не пострадали только те заемщики, у которых доход был также в валюте, так как с увеличением платежа у них увеличилась и заработная плата. Заемщики, чьи доходы были в рублях оказались в безвыходном положении, так как размер платежа в разы превышал размер дохода.

Валютная ипотека как средство инвестирования может быть выгодной, только в том случае, если доход заемщика в валюте и не зависит от скачков курсов, а также если кредит берется на короткий срок (до 5 лет). На более длинных сроках сложно угадать, что будет с валютой.

В связи с тем, что ипотека – это долгосрочный кредит, срок которого может достигать 30 лет, сразу возникает один из источников риска – это износ объекта недвижимости. За это время недвижимость может подвергнуться физическому износу, который влечет за собой уменьшение полезности объекта недвижимости, его потребительской и выражается в снижении стоимости или обесценении под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека.

Один из способов избежания данного вида риска при покупки квартиры на вторичном рынке жилья – это брать кредиты не на долгий срок до 15 лет и в здании с физическим износом не более 70 %.

Следующий риск ипотеки как инструмента инвестирования в недвижимость может возникнуть со снижением или потерей дохода заемщика. Времена экономических кризисов в России зачастую связаны с сокращениями должностей, потерей работы, с невыплатой и задержками заработной платы. Даже самый финансово-стабильный человек, в такой ситуации, может потерять свое положение, не говоря уже об индивидуальных предпринимателях, которые вмиг могут потерять свой бизнес и постоянный доход. Всё это приводит к возникновению просрочек по ипотеке[7]. Банки, несомненно, могут предоставить отсрочку по ипотечному кредиту с ухудшением финансового состояния, но не на долгий период, а некоторые вправе и отказать.

Во избежания данного риска, было бы целесообразным, обеспечить на счете некоторую сумму, которой бы хватило на несколько ежемесячных платежей. Это позволит в кризисный период решить возникнувшие проблемы. Однако, не все клиенты могут себе позволить платить по ипотеке и откладывать на так называемые «кризисные времена». Ещё один из вариантов решения данной проблемы могло бы послужить – сдача квартиры в аренду. Доход от аренды позволит гасить ипотечный кредит в срок.

Таким образом, изучив ипотечный кредит как инструмент инвестирования в недвижимость, можно сделать вывод, что это довольно перспективный и популярный с одной стороны вариант сохранения денежных средств и очень высоко рисковый с другой. Перед тем, чтобы использовать ипотеку как способ инвестирования, любой инвестор должен взвесить все возможные риски. Но на сегодняшний день ипотека – это единственный способ приобретения недвижимости для большого количества населения, не смотря на имеющиеся риски. Так, можно сделать вывод, если цель покупки недвижимости – это сохранение и приумножение капитала, то лучше прибегать к инструментам с высоким уровнем надежности. Остается надеяться, что данные риски в скором времени будут минимизированы.

Источник

Ипотека как инвестиция: как остаться в плюсе?

Продолжая тему самостоятельных расчетов, связанных с недвижимостью, давайте рассмотрим еще одну ситуацию. На этот раз попробуем оценить перспективы покупки недвижимости как инвестиции. О покупке недвижимости для проживания мы писали в предыдущей публикации: Считаем: Ипотека или Аренда?

Как и раньше, одним из главных вопросов является – стоит ли использовать ипотеку, при каких ставках и соотношениях с собственными средствами? В ситуации с инвестицией добавляется еще один интересный аспект – возможность сдачи квартиры или дома в аренду. Ведь теперь жилплощадь не будет использоваться для проживания.

Такой сценарий не является экзотическим. Многих интересует вопрос — как купить квартиру, не имея при этом 100% средств и при этом не остаться в убытке. Сегодня мы постараемся на него ответить.

Кроме этого мы сравним такой вариант инвестиции с традиционным инвестиционным портфелем из ценных бумаг и посмотрим, что выгоднее и при каких условиях.

Случай А

Представим себе, что у семьи есть деньги, которые составляют определенную часть стоимости квартиры (дома). Недвижимость приобретается с использованием ипотеки. Ежемесячно осуществляется платеж по кредиту в банк (аннуитетные платежи). После покупки недвижимость сдается в аренду. Размер ренты индексируется ежегодно на размер инфляции.

В этом случае считается, что за срок действия ипотеки стоимость квартиры увеличивается на размер инфляции.

Примечание : Предположение, что цена недвижимости изменяется на размер инфляции делается для упрощения расчета. В тоже время на примере московской недвижимости можно заметить, что эта модель не так далека от реального роста цен:
— За 10 лет недвижимость приносила в среднем 10,38% в год (рубли).
— Инфляция за тот же срок – 9,49%. Хотя, надо признать, такая точность соблюдалась не всегда и не везде.

При желании вы можете указать собственную ежегодную доходность недвижимости, которая ближе к действительности для вашего конкретного случая. Для этого достаточно скорректировать значение в графе «Инфляция» в п рилагаемой таблице EXCEL .

Случай В

Аналогичная сумма денег инвестируется в диверсифицированный портфель, состоящий из ценных бумаг. Доход портфеля полностью реинвестируется. Оценка стоимости портфеля производится за срок инвестиций равный ипотеке.

Для сравнения сценариев мы рассчитываем показатель IRR (Внутренняя норма доходности, ВНД) для денежного потока. IRR в упрощенном варианте можно считать доходностью «бизнеса».

Для примера возьмем в качестве базовых показателей, необходимых для расчета:

Сдача квартиры в аренду

5% от стоимости квартиры в год

Ставка 12% по кредиту соответствует текущему положению при действии госпрограммы по субсидированию ипотеки.

Преимущество покупки квартиры в кредит – возможный рост ее стоимости со временем. В наших расчетах этот рост равен накопленной инфляции за время действия ипотеки (10 лет). Инфляция считается по формуле сложного процента и за 10 лет ее рост составит 159% (при 10% годовых). Подробности о способе расчета можно посмотреть в нашей статье Чудеса сложного процента.

Вторая часть дохода – сдача квартиры в аренду. Мы условно приняли эту величину за 5% годовых от стоимости квартиры, хотя номинально цена аренды может быть как выше, так и ниже. В частности, ее размер зависит от издержек на содержание квартиры и постоянства сдачи (трудно найти клиента на весь 10-летний срок). Рентный доход, как правило, является заметной «прибавкой», но не самым главным источником прибыли.

Как показывают расчеты, привлекательность инвестиции в недвижимость сильно зависит от соотношения собственных и заемных средств. Ниже приведен график, характеризующий зависимость IRR от процента собственных средств.

Как можно видеть из графика выгодность ипотеки особенно заметна при небольшом использовании собственных средств. Во многом это явление объясняется тем, что ставка ипотеки субсидируется государством, которое по сути платит часть кредита за вас. Кроме того, при небольшом количестве своих средств вы платите лишь за малую часть стоимости недвижимости, тогда как цена всего дома растет одновременно с инфляцией (иногда быстрее, иногда медленнее). Схему с небольшим количеством своих денег можно назвать «покупкой с плечом». Оборотная сторона — большие ежемесячные расходы на платежи по кредиту и, как следствие, повышенные риски. Например, на итоговую цену недвижимости могут повлиять непредвиденные обстоятельства. Другим фактором риска всех схем «с плечом» является наличие дополнительных средств на выплаты по кредиту. Скажем, при падении цен на недвижимость часть наблюдается повышенная безработица. Могут возникнуть проблемы с трудоустройством и платить банку будет нечем.

Как видно по графику, портфельные инвестиции становятся более выгодными (несмотря на субсидии ипотеки) при собственных средствах выше 60%. Из денежного потока ( см. прилагаемый файл EXCEL ) видно, что выплаты по кредиту можно компенсировать из арендной платы начиная с 70% собственных средств. При таком соотношении дополнительных денег каждый год не потребуется (при условии, что квартира сдается).

В случае более реалистичных ставок по кредиту без государственной субсидии картина заметно меняется.

Источник

Что такое ипотека как вид инвестиций

Чтобы сохранить и приумножить свои накопления, каждый человек ищет наиболее подходящие для себя варианты. Вложения в недвижимость являются одним из популярных способов сбережения. Они вполне надежны, окупаемы и приносят доход – это, если не учитывать возможные риски. Приобрести недвижимость за наличные могут себе позволить состоятельные люди. Средний класс, чей уровень дохода не позволяет купить квартиру сразу, выбирают приобретение недвижимости в ипотеку.

На первый взгляд может показаться, какая тут возможна выгода, если помимо основного долга банку выплачиваются проценты, причем немалые. В неменяющихся экономических условиях это было бы действительно не выгодно, но такие явления, как инфляция поворачивают ситуацию в пользу клиента. Вложенные сейчас деньги через несколько лет уже могут ничего не стоить, а вещи, в частности недвижимости, поднимаются в цене прилично, что даже покрывает выплачиваемые проценты по ипотеке.

Рассмотрим, как инфляция влияет на стоимость денег, почему лучше купить квартиру в ипотеку сейчас, чем копить и купить ее в далеком будущем, может ли ипотека стать инструментом для инвестирования, есть ли в этом выгода, какие риски возможны при таком вложении денег?

Инфляция и накопления.

Этим словом сейчас сложно кого-то удивить. Люди привыкли к тому, что цены растут, деньги обесцениваются. Если раньше на 100 рублей можно было закупить еды на неделю, то сейчас хватит только на пачку молока и батон. Это процесс вполне естественный и служит для стимулирования и роста экономики. В условиях инфляции цены растут на все, не только на единичные товарные виды. Простой рост цен на отдельные виды продукции эксперты называют скачком, а вот когда этот рост стабильный на все товары, то это уже носит название инфляционного процесса.

Небольшая инфляция есть в экономике практически каждого государства. В отдельных странах она носит масштабный эффект (обычно это страны третьего мира). Банки ориентируются под уровень инфляции и подгоняют под него свои продукты, особенно процентные ставки. Таким образом, инфляция может быть выгодна ипотечному заемщику, особенно, если будет взята по льготным тарифам (с господдержкой, военная, для молодой семьи) с низким процентом. В течение периода выплаты под действием инфляции платеж будет обесцениваться, и фактически заемщик выплатит меньше, чем взял. Правда, стоит сразу сказать, что быстрый и большой рост инфляции может негативно сказаться на финансовом состоянии клиента. К сожалению, индексация зарплаты происходит отстающими от инфляции темпами. Если человек окажется в финансовом кризисе, то денег на платеж по ипотеке может не остаться.

Ипотека – как метод инвестирования денег.

Этот вид кредитования вполне может стать способом вложения денег с целью их сохранения и даже приумножения. Сейчас ставки по ипотеке почти сравнялись с уровнем инфляции, поэтому выплачиваемые проценты почти все «тают» под действием инфляционных процессов. Та сумма, которую заемщик выплачивает сегодня, уже не имеет той же ценности, что было вчера. Официальный уровень инфляции заявляется правительством на уровне 7-9% в год. Исходя из этого, банки устанавливают проценты по ипотеке на 3-7% выше. Так, ипотеку с господдержкой можно оформить под 12% годовых. Если судить по росту цен на базовые продукты, то можно сразу заметить, что инфляция неофициальная гораздо больше заявленной. Учитывая, что деньги обесцениваются, что стоимость товаров растет на тот же процент, можно предположить, что ипотека, несмотря на переплату, может стать способом инвестирования денег.

Рассмотрим пример: в 2006 году однокомнатная квартиру в Москве стоила 2,5 млн.р. Ставка по ипотеке тогда составляла в пределах 7%, а инфляция (неофициальная ) 10%. Если оформить ипотеку на 10 лет, с ПВ 20%, то платеж составил бы около 23,5 т.р., а переплата порядка 800 т.р. Итого, в 2016 году клиенту ипотека обошлась 3,3 млн.р. В 2016 году эта же квартира уже стоит порядка 4 млн.р. Получается, что, не смотря на переплату за 10 лет, покупатель не только сохранил вложенные средства, но и приумножил их.

Не все ипотечные предложения могут принести очевидные выгоды. Последние тенденции таких вложений состоят в том, чтобы вложиться в новостройку на этапе строительства, когда цена за квадрат чуть выше его себестоимости. По мере строительства и дальнейшей сдачи стоимость увеличивается примерно в 1,5-2 раза, а с появлением соответствующей инфраструктуры (супермаркетов, остановок, школ, садиков) и того больше.

Риски ипотеки, как способ инвестирования.

Возможные риски могут свести на нет всю возможную доходность и даже ввести покупателя в убыток.

Несдача дома или его недостройка. К сожалению, строительные компании не всегда ответственно относятся в своей работе. Иногда дом бывает построен с нарушением стандартов, что делает опасным проживание в нем, поэтому строители сдать его не могут и объект превращается в долгострой. Также компания может просто собрать деньги с жильцов, свернуть свою деятельность и оставить дом недостроенным. Подобные случаи встречаются сейчас довольно часто. Обманутые дольщики пытаются доказать свои права в суде, но такие дела тянутся годами. Если в таком случае клиент оформил и ипотеку, то получается, что фактически дома нет, деньги платить нужно. Здесь можно избежать подобного риска, если покупать только у проверенных аккредитованных застройщиков.
Валютная ипотека. В 2005-2007 гг. она была очень популярна среди заемщиков. Тогда валюта стоила дешевле, а ставки по валютной ипотеке были заметно ниже, чем по рублевой. По факту, такой займ обходился дешевле стандартного. Однако, в 2012-2015гг. валютные заемщики схватились за голову, когда курсы взлетели вверх, а платеж увеличился в 2-2,5 раза. У кого доход был в валюте, это было не так страшно. Те, кто получал зарплату в рублях, пришлось туго. Если до взлета цен при платеже в 1000 долларов из зарплаты уходило около 30 т.р., то потом стало уходить 70 т.р. Многие заемщики остались в безвыходном положении, потому что платеж превышал даже размер дохода. Валютная ипотека будет выгодна тому, кто получает доход в валюте, т.к. риски значительно уменьшаются, и заемщик не зависит от скачков курсов. На короткие сроки (до 5 лет) также можно рассмотреть валютную ипотеку. На более длинных сроках сложно угадать, что будет с валютой.
Снижение дохода или его потеря. В России всегда все кризисные и инфляционные явления сопровождаются сокращениями с должностей, невыплатой зарплаты, ее задержками. В связи с этим возникают просрочки по ипотеке. Здесь, конечно, сложно сказать, что делать, потому что даже самый финансово-стабильный человек может вмиг потерять свое положение. Оптимальный вариант – обеспечить на счете для погашения сумму, которой бы хватило на несколько платежей (4-6). Это позволит в сложной ситуации не думать о том, где взять деньги для погашения, а решать проблемы (найти новую работу, новый источник дохода и проч.)

Источник