Что такое доходность квартиры

Стоит ли покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду

Финансовые пирамиды 90-х годов подорвали доверие русского человека к банкам и инвестированию. Времена «МММ», «Хопёр-Инвест» и «Чары» прошли. Но до сих пор простые люди, у которых появились сбережения, стремятся купить на них не акции, а что-нибудь «понятное», например, недвижимость. Если купить квартиру, можно сдавать ее в аренду. Так и денежки надежно вложены, и ежемесячная прибавка к основному доходу неплохая.

Но все ли так просто? Попробуем разобраться.

Как рассчитывается доходность аренды недвижимости

Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, важно спрогнозировать доход. Есть простая формула расчета прибыльности недвижимости. Нужно годовой доход от аренды разделить на рыночную стоимость квартиры и умножить на сто. Делим именно на рыночную стоимость, а не на цену, по которой мы покупали квартиру. Так будет понятна прибыльность этой затеи на текущий момент.

Как рассчитать доходность, и по какой цене выгодно брать квартиру для сдачи в аренду, смотрите в этом видео:

Чтобы было совсем понятно, возьмем для примера какую-нибудь реальную квартиру на Циане и сделаем расчёт для неё.

Вбиваем на cian.ru «снять двушку в Смоленске». Выбираем средненький вариант: 51 м², непримечательный, но аккуратный ремонт, первый этаж. Цена: 14 000 руб/мес. Теперь ищем похожую квартиру в продаже — двушка, такая же площадь, на той же улице, похожие фото. Цена: 1 670 000 руб. На этом примере и посчитаем. 14 тысяч умножим на 12 месяцев, получается 168 тысяч — годовой доход хозяина квартиры от аренды. Делим на 1 670 000 (примерная рыночная стоимость такой квартиры) и умножаем на 100%. Получается годовая доходность 10%. Смотрим проценты по вкладам на banki.ru — они редко превышают 8%. Ого! Очень неплохо.

Кажется, наш эксперимент удался. Купить и сдавать квартиру выгоднее, чем сделать вклад в банк. Но все ли учтено в формуле?

Расходы, которые важно учесть

А что если хозяин этой квартиры найдет арендаторов не сразу, и 14 тысяч нужно будет умножать не на 12 месяцев, а на 7, например? А что если первые же квартиранты «убьют» жилье, и к заезду следующих ему придётся делать серьёзный ремонт за свой счёт?

Попробуем учесть все возможные дополнительные расходы:

• услуги риэлтора, который поможет купить квартиру;
• стоимость ремонта, минимального набора бытовой техники и мебели (абсолютно пустую квартиру сдать трудно);
• коммунальные платежи (если их не оплачивают арендаторы);
• налоги;
• месяцы «простоя» без квартиросъемщиков, когда недвижимость не приносит дохода и коммуналку приходится оплачивать из своего кармана;
• и снова риэлторы. Они помогут найти арендаторов, а потом вместо вас будут «бегать» за ними каждый месяц, чтобы забрать арендную плату, проверить уплату коммунальных платежей и т.д.

Конечно, от риэлторских услуг можно отказаться. Купить квартиру самостоятельно помогут сервисы Авито, Циан, Домофонд, ДомКлик и другие. С их же помощью можно найти жильцов.

Примеры объявлении об аренде квартир в Москве

Тот, кто рассматривает вариант сдачи квартиры посуточно или на короткое время для туристов, может разместить свое предложение на агрегаторах Airbnb и Booking. Но посуточная аренда — это уже целый бизнес, хлопотный и непредсказуемый. Его прибыльность нужно рассчитывать по совершенно другим формулам, и это тема для отдельной статьи.

Мы же собираемся сдавать квартиру вдолгую и ищем способы минимизировать расходы.

Как сократить расходы

Итак, мы отказались от риэлторов. Значит, ищем квартиру самостоятельно.

Стараемся найти вариант с недорогим ремонтом. Продавцы часто делают косметический ремонт, чтобы продажа не затянулась. Более-менее приличные полы, покрашенные окна и трубы, свежие обои — этого достаточно, чтобы можно было сразу сдавать квартиру, без дополнительной подготовки. Иногда с продавцами можно договориться, чтобы они за символическую сумму оставили в квартире старую мебель и бытовую технику.

Не стоит прельщаться очень красивым, дорогим ремонтом. Его стоимость бывшие хозяева постараются включить в цену квартиры. С другой стороны, есть категория арендаторов, которые хотят, чтобы съёмное жильё выглядело шикарно, и готовы за это платить.

Здесь приходит на помощь другая формула. Чтобы не переплатить за квартиру, которую планируется сдавать, нужно умножить ежемесячную арендную плату на 150, и сравнить результат с ценой квартиры.

Например, нам предлагают квартиру с дизайнерским ремонтом. У нас есть объективные причины полагать, что в нашем городе мы сможем сдавать её без длительных простоев за 25 тысяч в месяц. Умножаем 25 000 на 150, получается 3 750 000 рублей. Если цена квартиры находится в пределах этой суммы — можно брать. Если продавец просит больше — торгуемся или ищем другой вариант.

Есть еще один способ сократить расходы на покупку квартиры — купить ее на первичном рынке. Когда цель — перспективное вложение денег, можно принять участие и в долевом строительстве. Квартира на стадии котлована стоит гораздо дешевле уже построенной. Конечно, сдавать ее получится не сразу, и есть опасность попасть на «долгострой». Но разве бывают выгодные инвестиции без риска? К тому же, сейчас многие застройщики сдают квартиры со стандартной отделкой, готовые к заселению — это тоже плюс.

Можно ли сэкономить на налогах? Это, пожалуй, самый актуальный вопрос для тех, кто сдаёт жилье в аренду.

Вот какие есть варианты:

1. не заключать договор с арендаторами и не платить налоги;
2. платить НДФЛ;
3. оформить ИП;
4. оформить самозанятость.

Первый вариант самый глупый, даже если не бояться налоговой. Пускать незнакомых людей в дом без договора опасно. За время проживания они могут вполне приличную квартиру с ремонтом превратить в сарай. А могут съехать через месяц, не расплатившись. С такими ситуациями сталкиваются все, кто сдаёт жилье «неофициально».

Второй вариант — платить НДФЛ. Подоходный налог с физических лиц, сдающих недвижимость в аренду, составляет 13%.

Третий вариант — оформить ИП. В этом случае нужно будет обязательно уплачивать взносы в ПФР и ФОМС. А также платить единый налог или купить патент.

Покупка патента означает, что мы на определенный срок приобретаем право заниматься какой-то деятельностью. В нашем случае — сдавать квартиру в аренду. Стоимость патента варьируется в зависимости от площади квартиры, региона. Этот вариант может быть выгодным, если недвижимость не будет простаивать без жильцов. Патент приобретается наперёд, и если жильцов найти не получится, деньги никто не вернет.

В упрощённой системе налогообложения индивидуальных предпринимателей сейчас происходят серьезные изменения, связанные с коронавирусным кризисом. В некоторых регионах ставку единого налога снижают. Кое-где в 2021 году вообще планируются кредитные каникулы для некоторых категорий ИП. Поэтому лучше уточнять налоговую ставку в местных налоговых органах.

Четвёртый вариант — самозанятость. Он самый выгодный. Самозанятый не уплачивает страховые взносы и не заполняет налоговую декларацию. Он лишь платит 4% от дохода, если сдает квартиру в наем физлицу, и 6% при сдаче жилья в аренду юрлицу. Например, заключив договор с агрегатором Airbnb или Booking.com, нужно платить 6%.

И последний вопрос об экономии: стоит ли включать коммунальные платежи в арендную плату? Практика показывает, что не стоит. Пусть жильцы оплачивают сами электричество, воду, газ. Так они будут экономнее. Проверять чеки каждый месяц, конечно, не очень удобно. Но лучше это делать, чтобы не получить сюрприз в виде задолженности по коммуналке, когда арендаторы съедут.

Подведем небольшой итог. Чтобы сократить расходы при сдаче жилья в наем:

• не пользуемся услугами риэлторов;
• покупаем квартиру с отделкой на «первичке» или недорогую квартиру с косметическим ремонтом и минимальным набором мебели на «вторичке»;
• оформляем самозанятость и обязательно заключаем с жильцами договор;
• оплату коммунальных платежей возлагаем на жильцов.

Какую квартиру проще сдать

Вернемся к нашей формуле. Изменилась ли она теперь, когда мы знаем, какие дополнительные расходы нас ждут? Похоже, да. Теперь мы понимаем, что ежемесячный платеж от арендаторов не равен нашему ежемесячному доходу. Из него нужно вычесть налоги и коммунальные платежи (даже если коммуналку будут платить жильцы, придется немного снизить для них арендную плату). Так что числитель в формуле уменьшается.

А что со знаменателем? Знаменатель растет. Ведь к рыночной стоимости квартиры нам придется прибавить стоимость мебели и бытовой техники — хотя бы минимального набора, чтобы квартиру можно было сдать. А если воспользоваться услугами риэлтора, то итоговая стоимость квартиры вырастет еще больше.

Очевидно, что доходность будет существенно ниже 10%, на которые мы рассчитывали вначале. Получится ли ее рассчитать точно? Никогда. Ведь число 12 в нашей формуле абсолютно условное. Никто не может предсказать, сколько месяцев в году квартира будет занята жильцами.

Вот такая формула уже ближе к истине. И это в режиме максимальной экономии!

Как выбрать квартиру, чтобы гарантированно ее сдавать

Какое число окажется в конце года на месте знака вопроса, мы знать не можем. Но можем дать пару советов, как выбрать квартиру, чтобы она не простаивала.

Количество комнат и площадь

Не все жилье одинаково привлекательно для квартиросъемщиков. По статистике чаще всего в аренду берут однокомнатные квартиры. За ними идут «двушки». Большие квартиры снимают гораздо реже.

При этом небольшая разница в метраже не играет для арендаторов ключевой роли, но отражается на цене квартиры для покупателя. «Двушка» площадью 52 м² стоит дороже «двушки» на 44 м². Но сдавать их будут по одной цене (конечно, если они расположены в одном районе, не сильно различаются по качеству ремонта и т.д.)

Место расположения в городе

Где расположен дом, очень важно. Это не обязательно должен быть исторический центр города (там квартиры обычно очень дорогие). Можно купить квартиру в доме, расположенном в спальном районе. Главное, чтобы транспорт в центр хорошо ходил и была развитая инфраструктура. Крупные супермаркеты, парк, детский сад в шаговой доступности позволяют поднять арендную плату за квартиру. И уж точно она быстрее найдет жильцов, чем недвижимость в живописном месте на окраине города, куда ходит один автобус.

Выводы

Купить квартиру специально, чтобы сдавать ее в наем — не самая выгодная затея. Если найти надежный банк и сделать вклад, то прибыль будет примерно такой же, или даже больше. А вот хлопот куда меньше.

Многие задумались о покупке недвижимости, когда цены на нее упали на фоне коронавируса. А к концу 2021 года эксперты прогнозируют значительный рост цен и даже дефицит на первичном рынке жилья. Так что в данный момент вложение в квартиру может оказаться выгодным. Ставки по ипотеке колеблются в пределах 6–9%. Если есть деньги на существенный первоначальный взнос, то пустив в новую квартиру жильцов, ипотечные платежи можно закрывать арендной платой. Но обязательно нужно делать точный расчет и помнить, что в месяцы поиска жильцов ипотеку и коммунальные платежи придется погашать из своих средств.

Другое дело, когда квартира уже есть (например, досталась в наследство) и пустует, а продавать ее собственники не хотят. В такой ситуации не получать от нее доход — расточительство. Но деятельность по сдаче недвижимости в наем обязательно нужно оформить по закону и платить налоги. Иначе небольшая ежемесячная прибыль может однажды обернуться крупными финансовыми потерями из-за недобросовестных жильцов.

Источник

Как рассчитать рентабельность недвижимости

Как узнать, будет ли ваша инвестиция рентабельной? Ведь это и есть самый важный вопрос, прежде чем начинать любые действия с недвижимостью, которую вы рассчитываете сдавать.

Многие будущие инвесторы из-за нехватки времени или знаний бросаются в дело, как в омут с головой, с эмоциями и без всяких расчетов, излишне доверяя продавцу или агенту по недвижимости.

Уметь заранее рассчитывать рентабельность важно еще и потому, что, если вы знаете, из чего она складывается, вы можете на нее влиять. Это позволит вам также не купиться на обещания «золотых гор» от продавцов или агентов, а рассчитать все самостоятельно, потому что после подписи документов у нотариуса будет уже слишком поздно что-то отыграть назад.

Что понадобится, чтобы рассчитать рентабельность?

1. Стоимость покупки — определяющий фактор будущей рентабельности.

Сюда входят стоимость самой недвижимости, а также все расходы, связанные с ее приобретением:

— расходы на нотариальное оформление;

— выплаты агентству недвижимости;

— возможные расходы на ремонт недвижимости и т.д.

1. Ориентировочная арендная плата.

Это арендная плата, которую вы можете получить за свою недвижимость после ремонта. А не та сумма, за которую жилье сдается сейчас. Хотя текущая арендная плата — это сам по себе хороший ориентир.

Ремонт может быть совсем легким, чтобы только освежить квартиру, может касаться только декора кухни и ванной. Но это могут быть и значительные изменения — с перепланировкой и даже разделением одной квартиры на две.

Изменения могут касаться и формы аренды: с длительной можно перейти на посуточную.

Но в каком-то виде ориентировочная арендная плата для расчета рентабельности абсолютно необходима.

Пример расчета рентабельности

Как рассчитать стоимость квартиры

Выбираем на каком-нибудь крупном сайте частных объявлений типа bon coin какой-нибудь город (я выбрал Реймс), ищем там квартиру в 30–50 кв. м.

Я выбрал двухкомнатную квартиру в 32 кв. м, выставлена на продажу за 55 000 евро. Мне пока больше ничего знать не нужно.

Стоимость покупки: 55 000 евро, но указанная стоимость вряд ли будет ценой продажи, исключением будет квартира в столице, но тоже не всегда. Буду исходить из принципа, что возможен торг в 10%, так как это распространенная практика. Тогда окончательная стоимость покупки будет 49 500 евро.

Расходы на нотариуса: во Франции это 3% от сделки, то есть в моем случае 3960 евро.

Расходы на агентство по недвижимости, если они будут: во Франции это 6% от сделки, то есть 2970 евро.

Ремонт: 10 000 евро. Можно в самых общих чертах оценить по фото на сайте, насколько жилье нуждается в ремонте, но это все потребует затем обязательной оценки на месте. Для данной квартиры я вижу, что выглядит она чисто, но ванная старовата, а фото кухни нет вообще.

Мебель: я предполагаю, что буду сдавать жилье с мебелью, посчитаем 3000 евро.

Итого: 66 430 евро.

Как рассчитать возможную арендную плату?

Для ответа на этот вопрос возвращаемся на тот же сайт с объявлениями, но в другой раздел, ставим себя на место квартиросъемщика и начинаем поиск. Что я могу найти для себя, если собираюсь снимать жилье от 30 до 35 кв. м?

Конечно, это самый приблизительный подсчет, где я не могу точно учесть арендную плату именно в этом месте города. Но я могу ориентироваться на жилье «в центре города», потому что «моя квартира» тоже в центре, так указано в объявлении о продаже.

Получается в среднем 450–500 евро в месяц. Верхняя планка — 605 евро, но это совсем в историческом центре, с отличным новым ремонтом, с бытовой техникой и мебелью. Буду считать, что смогу сдавать квартиру за 550 евро, так как планирую там хороший ремонт и новую мебель.

Ориентиры для оценки возможной рентабельности можно найти всего за несколько минут. Если в дальнейшем все окажется хорошо, то все цифры надо будет еще раз тщательно перепроверить. Пока надо выяснить, есть ли вообще в этой сделке смысл.

Виды рентабельности

Должен обязательно вам напомнить, что существуют три вида рентабельности: «грязными», «чистыми» и абсолютная рентабельность.

Рентабельность «грязными» не учитывает расходы по эксплуатации.

Рентабельность «чистыми» уже учитывает расходы по эксплуатации.

Абсолютная рентабельность — рентабельность за вычетом расходов по эксплуатации, выплат по кредитам и налогов. Это и есть реальная рентабельность.

Надо учесть также и «арендные каникулы», о которых инвесторы часто забывают. Это то время, что ваша квартира в году будет стоять пустой, промежуток между двумя арендаторами. Бывает, что один квартиросъемщик остается в течение 5–15 лет, иногда 1–3 года, никогда не знаешь, как повезет. Для расчета возьмем 15 дней в год. Особенно важно учитывать такие «арендные каникулы» для таких маленьких квартир, как эта в 32 кв. м, потому что арендатором может быть студент или совсем молодой работник.

Годовая арендная плата с поправкой на 15-дневные «арендные каникулы»: 550 × 11,5 = 6325 евро.

Считаем рентабельность «грязными»

Обратите внимание: многие, особенно продавцы, считают рентабельность на этом этапе только исходя из стоимости квартиры, вводя вас в заблуждение.

49 500 + 3960 + 2970 + 10 000 = 66 430 евро.

6325 × 100 / 66 430 = 9,5%.

Такая рентабельность «грязными» вполне приемлема, она близка к средним значениям, хоть и далеко не идеальная. Когда мы высчитаем из нее расходы по содержанию и налоги, все станет не так радужно.

Как можно улучшить рентабельность на этом этапе?

Надо было либо покупать дешевле, либо затем сдавать дороже. Вот как повлияет на рентабельность арендная плата.

Аренда	низкая	средняя	высокая
500	550	600
Рентабельность	8,6%	9,5%	10,38%

Но подсчет рентабельности «грязными» в общем-то на самом деле ни о чем не говорит. Это примерно как количество посетителей на сайте в день или товарооборот предприятия, так называемые vanity metrics, цифры, которые могут льстить вашему самолюбию, и не более. Чтобы знать истинное положение дел, надо вычесть обязательные расходы по эксплуатации.

Расходы по эксплуатации

Берите точную цифру, если ее есть где взять, или предположите вероятную сумму.

— Текущий ремонт, который вы будете оплачивать постоянно. Можно рассчитать приблизительно ежегодный ремонт в процентах на 1 кв. м.

— Траты на содержание здания и придомовой территории. Еще до покупки можно навести справки и точно узнать суммы. Я пока подсмотрю их в объявлении на сайте: 679 евро.

— Расходы на легальное функционирование моего «предприятия»:

• управление (агентство обычно берет 6–10% от квартплаты);
• страховка (90 евро в год);
• бухучет (300 евро в год);
• налог на недвижимость (1–2 квартплаты в год);
• непредвиденные расходы на обслуживание здания (ремонт крыши, замена труб отопления, замена газового котла и т.д. Случаются редко, но имеют значительную стоимость);
• налоги. Бывает, что в этой графе тоже возможны совершенно легальные варианты, наведите справки в законодательстве вашей страны.

Рентабельность «чистыми»

Конечная стоимость покупки: 66 430 евро.

Расходы на содержание здания: 679 евро в год.

Расходы на эксплуатацию: 1140 евро в год.

Ремонт: 5% от квартплаты = 330 евро в год.

Итого расходов: 2149 евро в год.

Годовая квартплата с учетом «каникул»: 6325 евро.

Чистый доход: 6325 – 2149 = 4176 евро в год.

Рентабельность «чистыми»: 4176 × 100 / 66 430 = 6,2%.

Как видите, мы потеряли 3% рентабельности, когда учли многие факторы, о которых начинающие инвесторы чаще всего забывают.

Но мы до сих пор не знаем, сколько же будет чистый доход, сколько останется денег после вычета всех возможных расходов, в том числе и выплат банку по кредиту.

Абсолютная рентабельность, или чистый доход

Квартплата минус необходимые расходы по эксплуатации: 4176 евро.

Выплаты по кредиту: 347,87 евро × 12 месяцев = 4174,44 евро.

Чтобы узнать эту последнюю цифру, я набрал в поисковой строке Google «расчет ежемесячных выплат по кредиту на недвижимость». В строку «размер кредита» я поместил стоимость квартиры 66 430 евро, срок займа — 20 лет. И калькулятор выдал мне «347,87 евро, включая страховку».

Конечно, на практике можно будет найти и лучший процент, что уменьшит ежемесячные выплаты по кредиту.

Из остатка нужно вычесть еще и налоги! Сумма налога будет зависеть от многих факторов, наводите справки согласно законодательству вашей страны. Во Франции, например, можно найти лазейки, чтобы вообще не платить этот налог 7–9 лет на законных основаниях.

То есть чистый доход от этой квартиры для меня будет: 4176 – 4174,44 = 1,56 евро в год при условии, что я не плачу налоги.

Вся эта работа, чтобы в сухом остатке получать 1,56 евро в год!

Вот почему очень важно просчитать реальные цифры с учетом обычно забываемых факторов. Наша цель — это добиться все-таки лучшего результата.

Возможно, при таком раскладе я не буду сейчас покупать эту квартиру. Хотя если моя цель — создать себе состояние, которое будет хотя бы само себя финансировать, лучше такая покупка, чем вообще никакой.

Цель данного упражнения — показать вам, как на первый взгляд «потрясающая рентабельность» на деле может выходить почти в ноль.

Надо сказать, что в Интернете существует множество готовых «калькуляторов» для подсчета рентабельности. Но если вам показать в деталях, из чего она складывается, то вы будете понимать, на какие показатели можете воздействовать, чтобы ее улучшить.

Источник