Порядок заключения инвестиционного договора
Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды.
Понятие и субъектный состав
Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли. Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования.
Субъектный состав договора отличается многообразием: договор инвестиций может включать в себя следующие виды сторон:
- юридические лица;
- государственные и муниципальные предприятия;
- физические лица;
- иностранные юридические лица.
Регулируются правоотношения по инвестированию:
- Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
- Гражданским кодексом РФ;
- Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ.
Несмотря на такое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения.
Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует. Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме. Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.
Особенности инвестиционного договора
Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?
Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:
- целевое использование предоставленных средств (при заключении соглашения инвестор определяет область и пределы использования предоставленных ресурсов, информация об этом содержится в проекте);
- особый режим налогообложения (имущество, получаемое в рамках таких сделок, не подлежит обложению НДС, такое положение установлено п. 4 ст. 39 НК РФ и подтверждается судебной практикой — см. постановление от 04.12.2006 по делу № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1);
- страхование используемых инвестором средств (если заключается договор об осуществлении инвестиционной деятельности с участием государственных и муниципальных органов, необходимо использование инструмента страхования. Основным документом, регулирующим правоотношения по страхованию инвестиций, является постановление правительства РФ от 22.11.2011 № 964);
- использование в субъектном составе множественности связей (инвестор заключает договор с инвестиционной компанией, которая нанимает подрядчика для строительства объекта. После того как объект введен в эксплуатацию, он будет находиться в пользовании компании, за что она станет выплачивать денежные средства инвестору).
Порядок заключения
Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:
- Составление инвестиционного проекта. Документ содержит проектную документацию; обоснованность действий, на которые расходуются средства; графики выполнения работ и внесения материальных ресурсов; описание правил распределения будущей прибыли после введения проекта в действие — бизнес-план.
- Согласование контракта. На этой стадии стороны определяют предмет соглашения; подрядчиков; пределы ответственности; условия предоставления отчетов и пределы использования средств инвестора.
- Подписание документов. Завершающий этап, на котором визируется договор с инвестором, достигнутые договоренности обретают юридическую силу, и начинается исчисление сроков по реализации проекта.
Структура соглашения
Документ, подписываемый сторонами, составляется в двух экземплярах. Рассмотрим структуру договора на примере инвестиционной сделки по строительству. В документе необходимо указать следующие разделы:
- Предмет сделки. Указывается, на что инвестор выделяет средства, при каком результате цель считается достигнутой; заключение инвестиционных договоров по строительству требует точного определения предмета, для этого указываются следующие данные: площадь, адрес, этажность, целевое назначение.
- Характеристика объекта строительства: наличие обременений; кадастровые номера земельных участков, где осуществляется застройка; стоимость; категория.
- Имущественные права на результаты проекта. Устанавливается вид права для инвестора: аренда или собственность; размер доли.
- Обязательства сторон. Определяются взаимные обязанности по внесению платы, подготовке проектов, срокам осуществления работ и внесению платежей, обязанность страхования объекта.
- Финансовые условия. Указывается объем вложений для реализации проекта; устанавливаются виды инвестирования: денежные средства, имущество, права.
- Ответственность: договор инвестирования это может, но не обязан предусматривать, и в случае его отсутствия будут применяться общие положения законодательства: к примеру, ст. 17 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ.
- Заключительные положения. Указывается количество подписанных документов; срок действия контракта; порядок передачи прав.
- Реквизиты и подписи сторон. Прописываются индивидуально определяющие данные: ИНН, ОГРН, адрес, наименование участников сделки; указывается Ф.И.О. подписывающего лица и ставится подпись.
Источник
Инвестиционный контракт
Правовые отношения в инвестиционной сфере появляются в результате обоюдного желания о сотрудничестве между собственником и инвестором. Такие отношения регулируют соответствующие документы.
Инвестиционный контракт это гражданско-правовой договор, которым регулируются условия вложения материальных ценностей в основные средства. В качестве материальных ценностей можно рассматривать ценные бумаги, деньги, имущественные права аренды или собственности.
Все инвестиционные контракты составляется в соответствии с гражданским кодексом Российской Федерации, а именно в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 39-ФЗ.
В случае если собственник бизнеса провел успешные переговоры с инвестором, договорился обо всех условиях осуществления совместной инвестиционной деятельности и обеим сторонам необходимо закрепить их договоренности юридически, тогда и составляется инвестиционный контракт.
Согласно Российскому законодательству, совместной инвестиционной деятельностью признается деятельность, в результате которой происходит количественное изменение таких показателей, как основные средства предприятия, её нематериальные активы и долгосрочные финансовые вложения.
Исходя из этого следует вывод, что в результате заключения инвестиционного контракта происходит изменение внеоборотных средств организации. Именно поэтому данное понятие относится больше к экономической среде, нежели гражданско-правовой.
Типовой и специальный контракт
Типовой инвестиционный договор заключается между следующими участниками:
- Инвесторами
- Физическими и юридическими лицами, а также группой лиц, действующих на основании договора о ведении совместной деятельности
- Органами государственной власти
- Иностранными контрагентами (физлицами, юрлицами)
- Муниципальными образованиями.
- Подрядчиками (юрлицами, физлицами, выполняющими конкретные задачи согласно условиям договора)
- Заказчиками (физлицами, юрлицами, которые будут контролировать и реализовывать проект)
- Пользователями (физлицами, организациями, муниципалитетами, сообществами, странами, для кого создаются объекты инвестиционного договора).
Объектами инвестиционного контракта выступает любое имущество (в том числе здания и сооружения), которое либо создается с нуля, либо модернизируется. Инвестиции идут на строительство и реконструкцию объектов, закупку техники, оборудования, расходных материалов, на НИОКР (научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы) и НМА (нематериальные активы) и так далее.
Далее мы поговорим о новой инициативе/новом инструменте, который вводит правительство Российской федерации для стимулирования развития, создания и модернизации промышленного производства на территории нашей страны. Речь идёт о специальном инвестиционном контракте.
Под специальным инвестиционным контрактом (СПИК) подразумевается договор, заключенный между государством или муниципальным образованием и вкладчиком.
Со стороны государства гарантируется всесторонняя поддержка и налоговые льготы, инвестор же обязуется выполнять специальные условия. В большинстве случаев СПИК позволяют инвестору стать монополистом в своей деятельности.
Направления СПИК принято подразделять на три вида:
- Освоение инновационного производства, не имеющего аналогов на территории страны
- Производство или модернизация производства промышленных товаров
- Разработка инновационных технологий, а также внедрение уже имеющихся в существующее производство
В чем суть? Заключение данного контракта должно подстегнуть рост промышленного производства в стране путем предоставления инвесторам всевозможных льгот, преференций, гарантий на надежное и стабильное ведение бизнеса, при условии выполнения с их стороны заранее оговоренных обязательств.
Какие преимущества несёт заключение специальных инвестиционных контрактов для государства и для инвестора?
- общий рост промышленного производства/сопутствующей промышленной инфраструктуры
- развитие и модернизация стратегических отраслей промышленности
- создание инновационных производств/производство высокотехнологичных товаров
- локализация промышленного производства на территории страны
- внедрение и освоение новых технологий.
Преференции и льготы, которые получают инвесторы:
- налоговые и таможенные льготы
- гарантии на наличие стабильных условий для ведения бизнеса/защита от неблагоприятных изменений в законодательстве страны
- льготные условия аренды государственного имущества/сниженная арендная плата
- иные льготы и преференции, прописанные в законодательстве.
Содержание специального инвестиционного контракта:
- объем инвестиций со стороны инвестора
- срок действия контракта
- перечень и характеристики производимой продукции
- перечень шагов по созданию производства либо модернизации действующего
- список предусмотренных льгот и преференций для инвесторов
- порядок контроля над исполнением инвестором взятых на себя обязательств/порядок предоставления отчетности и т.п.
Что необходимо инвестору для заключения специального инвестиционного контракта с государством или его региональным субъектом?
- описание результатов и выгод, которые способен дать предлагаемый к реализаций (инвестиционный проект
- обязательства, которые инвестор может на себя взять
- льготы, которые инвестор желает получить из числа установленных законодательством
- документарное подтверждение соответствия предлагаемого инвестиционного проекта тем критериям, которые установлены в федеральном законе и постановлении правительств РФ.
Порядок заключения
Начать стоит с того, что любой договор должен содержать стороны и условия их отношений. Так, при заключении таких договор, как правило, участвуют две стороны, а именно инвестор и собственник бизнеса (заказчик).
При заключении контракта оговариваются роли и условия действий заказчиков, подрядчиков, инвесторов, прописывается порядок передачи активов, порядок расходования инвестиций, рассчитывается размер прибыли и порядок ее распределения между участниками контракта.
Договор включает подробное описание плана процесса инвестирования, а также задуманного результата. Также в договоре прописывается форма и размер компенсации ущерба инвестору, если условия контракта не будут соблюдены другими участниками.
Наиболее важным моментом здесь выступает тот факт, что роль и обязанности сторон должны быть описаны как можно подробнее и конкретнее. Это предотвратит возможные споры и снизит риски проекта. По условиям контракта инвестор передаёт денежные средства в распоряжение заказчика. Факт передачи должен быть зафиксирован документально и по действующему законодательству. Заказчик принимает средства и обязуется использовать их лишь по тем направления и в том размере, которые прописаны в инвестиционном контракте. Заказчик несёт за это полную ответственность.
Процесс реализации проекта и результаты, в которых заинтересованы обе стороны, должны быть также максимально подробно прописаны. Для удобства, часто эта часть прописывается поэтапно.
Выделим основные направления заключения инвестиционных контрактов:
- покупка либо продажа основных средств
- покупка либо продажа нематериальных активов
- контракты, связанные со строительством, ремонтом либо модернизацией недвижимости производственного назначения
- учредительные договора (только в случае инвестиции основных средств).
Необходимо разделять инвестиционные и текущие отношения для каждой из сторон. Что это значит? К примеру, в случае если заказчик (инвестор) заключил контракт с застройщиком, то для него контракт будет носить инвестиционный характер, а для застройщика текущий, другими словами он будет выполнять обычный для него вид деятельности.
Расторжение
Часто договор включает приложения, описывающие этапы создания объекта. Стороны договора могут расторгнуть контракт в силу причин, которые в обязательном порядке указываются в документе. Причиной может стать невозможность достижения результата, отсутствие возможностей для осуществления конкретной деятельности.
Расторжение инвестиционного контракта наступает, как правило, в результате не выполнения одной из сторон собственных обязательств и наступлении ущерба для другой стороны.
Потерпевшая сторона имеет право на возмещение ущерба в полном объеме, если иное не оговорено в условиях контракта либо законе.
Понесенные убытки состоят из реального ущерба и упущенной выгоды. Размер понесенных убытков регламентирован статьей 15 Гражданского Кодекса. Реальный ущерб состоит как из фактически понесенных затрат так и из расходов необходимых на восстановление нарушенного права.
Источник