Что надо чтобы открыть управляющую компанию жкх с нуля

Как самостоятельно открыть управляющую компанию ЖКХ

Создание управляющей компании (УК) позволяет участвовать в управлении МКД по результатам конкурса, либо путем заключения договора с собственниками жилых и нежилых помещений. В этой статье расскажем, как создать управляющую компанию ЖКХ, быстро приступить к деятельности по управлению домом.

Зачем нужно создавать управляющую компанию

Собственники МКД должны выбрать форму управления и содержания общедомовым имуществом и придомовой территорией. ЖК РФ допускает выбрать:

• непосредственное управление МКД, когда все решения будут приниматься на общих собраниях собственников;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое создается в форме юридического лица;
• заключение договора с управляющей компанией, которая занимается обслуживанием МКД на профессиональной основе.

Если собственники не выберут формат управления, местные власти обязаны провести конкурс и сами выбрать УК для обслуживания дома.

Управляющая компания может создаваться только как юридическое лицо. Законодательство не ограничивает выбор формы предприятия – ОАО, ООО, и т.д. Главной целью создания УК является извлечение прибыли от основного вида деятельности.

Характер коммерческой деятельности подразумевает, что деятельность УК должна быть направлена на получение дохода от содержания и управления жилыми домами. В сфере ЖКХ эта задача многократно усложняется, ввиду ненадлежащего состояния жилфонда, жестким контролем со стороны государства.

Как открыть управляющую компанию

Как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля и приступить к работе? Для открытия любого юридического лица требуется один или несколько учредителей. Они должны принять решение о создании компании, сформировать уставный капитал, выбрать и утвердить единоличного руководителя Данное правило действует и при создании УК. В состав участников УК могут входить:

• физические лица;
• юридические лица любой формы собственности, за исключением случаев, прямо указанных в законе (например, не могут входить в состав учредителей бюджетные учреждения).

Порядок определения долей участников утверждается в соглашении сторон при подготовке учредительных документов. Размер доли будет иметь существенное значение при распределении прибыли, принятии решение по вопросам текущей деятельности, при ликвидации предприятия и разделе оставшегося имущества.

Наиболее популярной формой юридического лица для создания УК является Общество с ограниченной ответственностью (ООО). Такой выбор обусловлен простотой создания и регистрации ООО, наличием нескольких схем налогообложения и доступных видов деятельности, относительной простотой управления и отчетности.

Как открыть управляющую компанию с нуля? Для этого нужно провести первое собрание учредителей компании, рассмотреть следующие вопросы:

• принятие решения о создании УК, утверждение наименование, юридического адреса и т.д.;
• утверждение устава предприятия;
• порядок формирования уставного капитала, определение размера долей для каждого собственника;
• утверждение кандидатуры единоличного руководителя (если закон не предусматривает иной порядок утверждения руководящего состава);
• назначение лица, ответственного за регистрацию УК в ИФНС.

Для некоторых форм юридических лиц нужно принять дополнительные решения. Например, при создании АО нужно решить вопрос с выпуском акций и регистрации первичной эмиссии. Для ООО с одним участником все решения принимаются единственным учредителем.

На стадии подготовки устава нужно предусмотреть все особенности будущей деятельности управляющей компании. Для этого в документе отражаются все направления работы, связанные с управлением и содержанием МКД. Выбранные виды деятельности будут позже продублированы в заявлении о регистрации юридического лица, которое направляется в ИФНС.

Важно! Виды экономической деятельности можно изменить в процессе работы УК. Однако их точное указание поможет быстро получить лицензию и приступить к текущей работе.

Помимо стандартных форм УК, допускается создание компаний, которые будут выполнять работы и оказывать услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства, без принятия дома на обслуживание. Чтобы открыть такую компанию в сфере ЖКХ нужно указать соответствующие виды деятельности, связанные с предоставлением коммунальных услуг гражданам.

После утверждения учредителями решений, нужно оформить протокол, заполнить заявление и пройти регистрацию УК в налоговых органах. Разберем процесс создания компании в виде пошаговой инструкции.

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Пошаговая инструкция для создания управляющей компании ЖКХ, заключается в прохождении обязательных стадий:

• принятие учредителями решения об открытии УК, утверждение учредительных документов, назначение директора;
• заполнение заявления в ИФНС (например, для ООО заполняется бланк Р11001), удостоверение его нотариусом;
• представление документов в ИФНС, в том числе в электронной форме;
• регистрация предприятия, внесение сведений в ЕГРЮЛ;
• выдача листа записи ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН, иных документов заявителю;
• получение лицензий, необходимых для начала деятельности.

Точный перечень этапов регистрации УК могут отличаться, в зависимости от формы предприятия. Например, для акционерных обществ дополнительным этапом является выпуск акций, регистрация эмиссии.

Документы, направляемые в ИФНС, должны содержать все сведения о компании. Это относится и к информации, отраженной в заявлении в ИФНС. Заявитель должен указать коды основного и дополнительных видов деятельности по ОКВЭД. Неверное указание кодов создаст проблемы при получении лицензии на обслуживание жилфонда.

После совершения регистрационных действий, представитель УК получит:

• свидетельство ИНН;
• лист записи ЕГРЮЛ;
• заверенные копии учредительных документов.

Основанием для начала работы является внесение сведений в ЕГРЮЛ. С этого момента юридическое лицо приобретает полную правоспособность, может обращаться за получением лицензии.

Сведения об управляющей компании и отчетах о ее работе будут доступны на едином федеральном портале.

Лицензирование УК

В сфере лицензирования управляющих компаний ЖКХ возможны следующие направления:

• лицензирование деятельности по управлению МКД;
• лицензирование деятельности по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
• аттестация руководящего состава УК, прохождение квалификационных испытаний.

Без прохождения указанных процедур, УК не имеет права принимать под управление жилые объекты. Выполнение работ и оказание услуг без наличия лицензии повлечет привлечение руководителя и юридического лица к административной ответственности. Про лицензирование управляющей компании мы подробно рассказывали в предыдущем материале, читайте по ссылке.

О наличии или отсутствии лицензии можно узнать из единого федерального реестра. Также о наличии лицензии компания должна уведомить собственников МКД, на стадии принятия решения и оформления договора. Такие же сведения указываются при подаче заявки на конкурс по отбору управляющих организаций.

После регистрации и получения лицензий управляющая компания может осуществлять заявленные виды деятельности. Для этого нужно принять на управление один или несколько домов по договору с жильцами или местной администрацией.

Подробнее о лицензировании управляющих компаний, критериях к оборудованию и персонале можно узнать в материале нашего партнера.

Как выбрать управляющую компанию

Закон предусматривает два варианта выбора УК для управления домами:

• путем проведения открытого конкурса, организатором которого является местный орган власти;
• путем выбора УК на рынке собственниками жилых и нежилых помещений в МКД.

Выбор компании для управления домами осуществляется местной администрацией, если жильцы самостоятельно не определились с выбором способа управления, либо вообще не рассматривали этот вопрос.

Если проводится открытый конкурс, могут передаваться на управление сразу несколько домов. Подать заявку может любая УК, имеющая лицензию, отвечающая условиям конкурсной документации. После выбора лучшей из предложенных заявок, организатор конкурса заключает с УК договор на управление.

Оптимальным вариантом для жильцов является самостоятельный выбор управляющей организации. В этом случае можно оценить результаты работы УК за предыдущие годы, выяснить финансовое и имущественное положение предприятия, провести личные встречи с представителями компании.

Чтобы УК начала работу по управлению домом и содержанию придомовой территории нужно:

• провести общее собрание собственников;
• рассмотреть и одобрить решения о передаче дома под управление и о заключении договора на обслуживание;
• оформить протокол с итогами голосования, направить его в адрес УК и Госжилнадзора.

После заключения договора функции по управлению переходят к выбранной компании.

УК принимает на содержание общее имущество дома и придомовую территорию, исполняет свои обязанности согласно условиям договора. Срок действия договора составляет от одного до пяти лет. Собственники по истечении каждого года работы УК могут расторгать договор, если полномочия по управлению осуществляются ненадлежащим образом.

Собрание жильцов может контролировать деятельность УК путем заслушивания и утверждения ежегодных отчетов. По соглашению между сторонами, периодичность представления отчета может быть изменена в меньшую сторону. Управляющую компанию обязательно уведомляют о проведении каждого собрания.

Помимо собственников, правом контроля за деятельностью УК обладают государственные органы — Госжилнадзор, Роспотребнадзор, прокуратура. Выявление нарушений со стороны управляющей компании может повлечь ответственность в виде штрафа, вынесение предписаний, расторжения договора, отзыв лицензии.

Источник

Бизнес с нуля: как создать и открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ? Пошаговая инструкция

Если вы решили начать свой бизнес и выбрали направление ЖКХ, то следует знать особенности и нюансы этой деятельности.

Как организовать свою управляющую компанию (УК) и какой пакет документов потребуется собрать, рассмотрим подробно в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база в сфере ЖКХ

Деятельность управляющих компаний регламентирована следующими законодательными документами:

Также сюда входят все постановления правительства (ПП) и региональной администрации.

Формы управления

Все УК различаются по форме управления. Выделяют три основных формы:

1. Управление самими собственниками (без привлечения сторонних лиц).
2. Управляющие компании, главная и единственная функция которых только управлять.
3. Эксплуатационное управление (обеспечение технического и санитарного состояния МКД на должном уровне, предоставление коммунальных услуг).

Обязанности организации

• Регистрация новых жильцов, а также выписка (полный учёт).
• Поддержание чистоты.
• Установка приборов учёта.
• Предоставление коммунальных услуг.
• Предоставление платных услуг согласно полученной лицензии.
• Вывоз мусора.
• Проведение собраний, работа с жителями.
• Своевременное уведомление жителей о смене тарифов на услуги и о проведении ремонтных работ в доме.
• Своевременное уведомление собственников о возникших неполадках МКД.
• Обеспечение пожарной безопасности.
• Осуществлять проверки крыш, подвалов, труб, чердаков и проводить ремонтные работа при выявленных неполадках.
• Выполнение ремонтных работ только с согласия собственников.

С чего начать?

Для создания новой компании потребуется следующее:

• учредительное соглашение;
• устав компании;
• квитанция оплаченной госпошлины;
• для регистрации необходимо предоставить заявление по форме №Р11001, утверждённой в 2002 году;
• решение собрания (протокол) об открытии УК;
• если помещение под офис вы снимаете в аренду, то необходим договор от собственника. В иных случаях требуется оформить гарантийное письмо-разрешение собственника жилого помещения;
• документ, свидетельствующий о назначении директора (приказ).

Что потребуется создать или открыть с нуля?

1. Необходимо позаботиться о размещении вашего офиса. Лучше всего его расположить в одном из домов, которые вы хотите взять на обслуживание.
2. Решение вопросов по оформлению офиса: покупка и установка оргтехники, проведение телефонной и диспетчерской линии, закупка расходных материалов и инвентаря.
3. Проведение агитационных бесед с жителями дома с целью произвести на них положительное впечатление. Необходимо зарекомендовать себя так, чтобы у жильцов не осталось сомнений по выбору именно вашей УК.
4. Подбор грамотных работников (главный инженер по дому, который компетентен по всем вопросам; другие специалисты с наличием соответствующих аттестатов).
5. Организация и открытие диспетчерской круглосуточной службы, специалисты которой должны иметь сменный график работы для оперативного реагирования любого поступившего звонка от собственников.
6. Решение вопроса по начальному капиталу. На данный момент он может составлять около 20 000 рублей и более.
7. Чёткая разработка политики компании. Утверждение работ и услуг, которые будут проводиться и предоставляться.

Пошаговая инструкция по открытию

Итак, как сделать управляющую компанию? Для этого понадобится совершить следующие действия:

1. Разработка плана для агитации жильцов для принятия решения по выбору формы управления.
2. Регистрируем себя, как юридическое лицо, то есть организацию (ООО, ЗАО и т. д.) Для этого необходимо подать пакет документов в уполномоченные органы.
3. Проходим аттестацию на лицензирование и получаем право на управление МКД.
4. Проводим подготовку к осуществлению деятельности:

• заключаем договора с подрядчиками, поставщиками и иными лицами, которые потребуются;
• подбор и принятие квалифицированного персонала;
• закупка необходимого инвентаря, материалов и оборудования для офиса;
• составляем необходимую бухгалтерскую отчётность согласно принятым нормативам (об особенностях бухучета в УК читайте здесь).

Принимаем МКД на управление. Проводим собрание жильцов, обговариваем все нюансы и тонкости работы. Принимаем все технические документы от предыдущей управляющей компании.

Порядок оформления в госорганах

• Собираем необходимые документы (точный список лучше уточнить в органе администрации). Все документы должны быть подписаны одним или двумя учредителями. Если управляющая компания имеет только одного соучредителя, то её регистрируют с правовой формой ООО.
• Физическое лицо (бывший владелец помещения) должен оформить гарантийное письмо – разрешение, что помещение передано исполнительному органу. Также к письму необходимо приложить копию свидетельства права собственности или соглашение аренды.
• Составляем заявление на регистрацию и заверяем его в нотариальной конторе.
• Выбираем банк, с которым будем сотрудничать, и открываем там расчётный счёт. Затем переводим туда 1/2 суммы уставного капитала (50%). Далее в течении года следует перевести вторую часть.
• Выбираем юридический адрес, на который будет отправляться вся корреспонденция (заявки от жителей, письма от органов исполнительной власти).

Процедура лицензирования

Получение лицензии – процедура обязательная. Важным моментом является гражданство. Дать разрешение на управление многоквартирными домами могут только организации или физическому лицу, которые имеют гражданство Российской Федерации. Иностранные граждане не обладают такими правами.

Лицензия выдаётся на основании решения субъекта в Госжилнадзоре. Она не имеет срока годности – и это значительный плюс. Территориально документ действует только в регионе его получения. Во избежание мошеннических действий разрешение выдаётся только на один объект (одно разрешение на один МКД).

Кому может быть выдана лицензия?

1. У кандидата должна отсутствовать судимость.
2. Наличие квалифицированного аттестата.
3. Лицензия может быть выдана только юридическому лицу или ИП, которое зарегистрировано в РФ.
4. Лицензиат должен строго соблюдать установленные нормативы стандартов раскрытия информации, а также не нарушать законодательство РФ.

Лицензия может быть отозвана:

1. при невыполненном предписании, которое фиксировала жилищная инспекция;
2. директор был привлечён к административной ответственности 2 раза.

Смотрите видео о лицензировании УК ЖКХ:

Дополнительные требования

Вопросы о выборе, замене и отказе от УК решают собственники на общем собрании путём голосования.

Также принимается решение о выборе формы управления и частоты проведения очных и заочных собраний.

Далее идёт утверждение всей технической документации. К соглашениям об управлении МКД прикладывается дополнительный документ(приложение), в котором прописывается:

• всё имущество МКД;
• список обязательных работ и оказания услуг;
• величина оплаты за содержание и ремонт (приказ Госстроя РФ от 28.12.2000 года под номером 303);
• ежемесячная оплата за коммунальные услуги (статья 157 Жилищного кодекса РФ).

Как организовать текущую деятельность?

Обязанности УК можно разделить на два типа:

• работа, связанная с эксплуатацией и проведению ремонтных домов;
• услуги, носящие организационный и управленческий характер.

Эксплуатация и ремонт:

1. вывоз мусора и других отходов;
2. поддерживать рабочее состояние всех коммуникаций и сетей внутри МКД;
3. осуществление ремонтных работ;
4. обеспечивать пожарную безопасность жителей МКД;
5. подготовка МКД к сезонным периодам (зима, весна);
6. благоустройство территории, которая находится рядом с домом (полоть землю, сажать деревья, цветы и кустарники);
7. устранение появившихся аварий МКД и их последствий;
8. поддерживать чистоту в подъездах (уборка согласно установленному графику и санитарная обработка);
9. устанавливать, заменять общедомовые приборы учёта;
10. регулярный осмотр имущества на выявление поломок и повреждений.

Организационные и управленческие услуги:

• своевременное оповещение жителей МКД о смене тарифов;
• контроль оплаты предоставляемых услуг;
• сбор и хранение всей документации МКД;
• проведение собраний, предоставление отчётов о работе;
• учёт жителей дома;
• выявление должников по коммунальным платежам.

Как оформить соглашение?

Необходимо заключить соглашение с каждым собственником квартиры (статья 162 ЖК РФ). Такое соглашение является основанием для начала отношений и взаимных обязательств между УК и собственником (в том числе и по оплате – статья 155 ЖК РФ).

Бывают случаи, когда договоры по каким-либо причинам не подписаны. В такой ситуации жильцы склонны думать, что у них нет никаких обязательств (поскольку они не подписывали договор). Однако, это мнение ошибочное. Фактически договорные отношения существуют, поскольку коммунальные услуги УК предоставляла.

Если кто-то, таким образом, захочет уйти от оплаты, то ничего не получится. У жильцов есть полномочия осуществлять контроль за качеством предоставленных услуг, а также требовать снижение цен (если стоимость не соответствует качеству).

Создание контроля со стороны жильцов

Собственники имеют полное право контролировать:

1. Должное исполнение обязанностей управляющей компанией.
2. В полной ли мере выполняются должные работы.
3. Качество оказанных работ и выполненных услуг, которые прописаны в соглашении с УК.
4. Своевременность оказанных работ и выполненных услуг, которые прописаны в соглашении с УК.
5. ФЗ №237 от 27 июля 2010 года чётко регламентирует, что УК обязаны обеспечивать жителям МКД свободный доступ к сведениям, связанным:
   • финансово-хозяйственным состоянием;
   • выполнением работ ремонту и содержанию общедомового имущества;
   • формированием стоимости за коммунальные услуги;
   • порядком предоставления услуг.

Смотрите видео об обязанностях УК ЖКХ перед собственниками жилья согласно договору:

Обязательные правила при заключении договоров

Важным моментом является информация о сроке соглашения. Срок действия находится в диапазоне от 1-5 лет. Предметом договора является обслуживание, предоставление коммунальных услуг и проведение ремонтных работ управляющей компанией.

Взаимодействуют в соглашении две стороны: владелец (представитель ТСЖ, товарищество собственников МКД) и управляющая компания.

Расторгнуть данное соглашение возможно только по соглашению обеих сторон, либо в судебном порядке (статья 162 ЖК РФ). Эта же статья регламентирует, что жители имеют право расторгнуть отношения с УК по собственной инициативе. Это может быть в случае невыполнения управляющей компании своих обязанностей.

Если управляющая компания внесла по собственной инициативе в соглашение какие-либо изменения, не согласовав с собственниками МКД, то жильцы вполне могут считать такой договор недействительным.

При выявленном некачественном выполнении обязательств (проведение ремонтных работ и оказание услуг) управляющей компанией, собственники имеют право требовать снижение тарифов по оплате за квартиру, а также отчётность по тратам денежных средств, которые они регулярно вносят.

Подводя итоги, можно сказать, что открытие управляющей компании – это очень сложная и ответственная процедура, которая требует особого внимания, подхода, и соблюдения всех правил и нормативов законодательства. Нужно помнить, что для осуществления деятельности нужна соответствующая лицензия. При отсутствии лицензии вам никто не даст полномочия на управление МКД.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник