Отказ от управляющей компании, навязанной застройщиком
Автор: Шевяков Роман вкл. 26 ноября 2015 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 9909
Куплена квартира в новостройке, пройден этап ввода в эксплуатацию, пришло уведомление на приемку квартир (будет через три недели). Из разговоров с застройщиком я смогла сделать следующие выводы. Выдача ключей будет при выполнении двух условий: а) подписание акта сдачи-приемки б) подписание договора с управляющей компанией (де-факто выбранной застройщиком), которой и будут переданы ключи для передачи нам. Не затрагивая вопроса состояния самой квартиры, общие помещения (МОПы) и придомовая территория находятся в плачевном состоянии (двор — по сути стройка, ни дорожек, ничего). Состояние МОПов описано в приложении к ДДУ, состояние двора — нет. В рекламных проспектах и на сайте комплекса обещали благоустроенный двор с детскими площадками, площадкой для выгула собак, зеленью и пр. Но на бумаге это не закреплено, и реально ничего нет. Вероятно, это могло быть в каких-то проектных бумагах, но у меня их нет. Вопрос: каковы права дольщика в таком случае? Можно ли указать подобные недоработки в акте приемки, или, с учетом того, что обязательства по благоустройству территории нигде не описаны, нет? Что происходит, если он их описывает — устранить их, как недостатки квартиры в любом случае, не может, правильно я понимаю? Что происходит в случае, если в квартире обнаруживаются недостатки, которые застройщиком очевидно не могут быть устранены (например, мы уже знаем, что поставлены другие отопительные приборы)? Принимать квартиру и описывать недостатки? Кроме того, застройщик говорит, что получить ключи мы сможем только после подписания договора с УК. Я понимаю, что это незаконно — у меня пока нет никаких отношений с УК, чтобы она в принципе получала мои ключи, но реальность именно такова. Застройщик говорит, что согласно п.14 ст. 169 ЖК РФ я должна подписать договор с УК не позднее 5 дней с момента приемки, но ключи после подписания в любом случае. Во-первых, должна ли? Во-вторых, каковы варианты моего поведения (мои возможности) в этой ситуации (невыдачи мне ключей в случае неподписания договора с УК), то есть мы ничего не выбирали, стоимость услуг не определяли и т.д.
Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»:
По смыслу ч. 5 ст. 8 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом, если недостатки привели к ухудшению качества объекта строительства, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приемки до момента удовлетворения застройщиком одного из следующих требований: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.
Таким образом, помимо требования об устранении недостатков, если иное не оговорено договором, участник вправе предъявлять и иные требования.
Действительно, в договорах участия в долевом строительстве застройщики, как правило, не указывают состояние передаваемого общего имущества, однако, сведения о нем в обязательном порядке будут содержаться в проектной документации на строительство объекта. В силу части 2 статьи 21 закона №214-ФЗ по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. На основании указанной нормы Вы вправе перед подписанием акта приёмки-передачи потребовать предоставления проекта строительства и изучить в нём информацию о состоянии мест общего пользования, в частности, о парковочных местах, детских площадках, озеленении и прочем.
По смыслу ст. 2 закона № 214-ФЗ, под объектом долевого строительства понимается не только жилое или нежилое помещение, но и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Таким образом, подписанием акта приемки объекта участник подтверждает соответствие условиям договора и технических норм как непосредственно квартиры, так и совместно принимаемого общего имущества. В связи с изложенным при наличии недостатков общего имущества собственников многоквартирного дома, Вы вправе предъявить застройщику одно из требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ и не подписывать акт приёмки-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то, что ввод дома в эксплуатацию при несоответствии построенного объекта проекту, даже если речь идёт о благоустройстве, мягко говоря, неправильно. В связи с этим, возможно, не помешает направление жалобы по данному поводу в региональную службу государственного строительного надзора.
Отдельно сообщаем, что закон не позволяет одновременно составлять и акт о наличии недостатков, и акт приёмки передачи. Исходя из смысла закона схема такова: осмотр квартиры — составление акта о недостатках — устранение — передача квартиры. Таким образом, на период устранения недостатков застройщиком передача квартиры может сдвинуться.
Что касается заключения договора с управляющей компанией, сообщаем следующее. В силу части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 14 названной статьи Жилищного кодекса РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, законодательством регламентирована процедура «появления» той или иной компании в многоквартирном доме. В Вашей ситуации рекомендуем проверить, соблюдены ли все процедуры, описанные в законе, и на основании проверки делать выводы о легитимности управления домом именно этой управляющей компанией.
Источник
Застройщик навязывает свою УК
Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ . Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.
При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ , разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.
Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?
Иван, все немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.
Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК , которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.
Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.
Временная управляющая компания
Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.
Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.
Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.
По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта. И платить именной той УК , которую выбрал застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда вы подписываете акт приема-передачи.
Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.
Основная управляющая компания
Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.
В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК .
Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.
Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.
Дополнительные услуги и угрозы
Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК , стоит отказаться.
Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома. А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.
Как действовать в такой ситуации
Есть несколько возможных вариантов развития событий.
Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.
Роспотребнадзор может оштрафовать застройщика на 10—20 тысяч рублей и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет и просто угроза, хотя маловероятно.
Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.
Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.
Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.
Подписать договор с временной УК . Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.
Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК . И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.
Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Источник
Отказ от управляющей компании, навязанной застройщиком
Юридическая консультация Законного Права недавно проводила приём по интересному для многих вопросу: Владельцу квартиры, купленной на правах ДДУ, пришло уведомление о том, что передача жилой недвижимости состоится через 3 недели. Фирма-застройщик, в своем уведомлении сообщила, что многоквартирный дом уже принят в эксплуатацию и, что ключи от квартиры не будут выданы дольщикам в случае, если от них последует отказ от управляющей компании, выбранной застройщиком без согласования с будущими жильцами дома.
Причиной отказа от управляющей компании для владельцев недвижимости в этом жилом доме может стать ряд претензий. Например, места, предназначенные для общего пользования (МОП) жилого дома находятся в очень плохом состоянии. Придомовая территория больше напоминает стройку, чем благоустроенный двор с озеленением, площадкой для детей и площадкой для выгуливания собак и т.п. В приложении к ДДУ оговорено состояние МОП-ов, однако в каком состоянии должна находиться придомовая территория, дольщик ознакомлен не был.
В связи со сложившейся ситуацией у дольщика возник ряд вопросов.
- Имеет ли право владелец квартиры в многоквартирном жилом доме, приобретенной на правах ДДУ, указать в акте передачи недостатки в содержании МОП-ов и состоянии придомовой территории, в случае, когда дольщик не ознакомлен с условиями их состояния на момент передачи?
- Какие последствия того, что описанные недостатки не сможет устранить ни фирма-застройщик, ни управляющая компания и может ли это стать причиной, за которой последует отказ от управляющей компании?
- Какими должны быть действия владельца квартиры приобретенной на правах ДДУ, если фирмой-застройщиком допущены недочеты, которые она устранить не сможет, например, установка отопительных приборов, не предусмотренных условиями ДДУ?
- Должен ли дольщик, подписывая акт передачи, описать выявленные недочеты?
Фирма-застройщик утверждает, что получение ключей от квартиры будет невозможным в случае, когда дольщики заявят отказ от управляющей компании, выбранной фирмой-застройщиком, и не подпишут с этой компанией соответствующего договора. Однако у дольщиков до этого момента не возникало никаких отношений, дающих право управляющей компании получать ключи от их квартир. Тем не менее, застройщик настаивает на том, что отказ от управляющей компании станет препятствием для получения ключей от квартир, так как это является нарушением статьи 169, пункт 14 ЖК России. Согласно этой статье, договор между дольщиками и управляющей компанией должен быть подписан в пятидневный срок после подписания акта передачи жилой недвижимости.
Насколько оправдано это требование? И какие должны быть действия владельца недвижимости приобретенной на правах Договора долевого участия , в случае невыдачи им ключей от квартиры при отказе от управляющей компании, которую дольщики не выбирали?
В соответствии со статьей 8, часть 5 закона 214 -ФЗ, устанавливающего права и обязанности участников долевого строительства, дольщик имеет право, прежде чем подписывать акт передачи-приемки, потребовать от представителей фирмы-застройщика составить акт с перечнем несоответствий и нарушений условий, обозначенных в ДДУ, градостроительному и техническому регламентам, проектной и иной обязательной к исполнению документации.
В случаях, когда выявленные нарушения и недостатки существенно ухудшили качество построенного объекта жилой недвижимости, дольщик может отказаться ставить свою подпись под актом передачи-приемки до тех пор, пока не будут удовлетворены следующие условия:
- — устранение за счет фирмы-застройщика выявленных ошибок в технически оправданный срок;
- — снижение цены договора на сумму, соразмерную с сумой затрат на исправление ошибок;
- — оплата убытков, понесенных дольщиком при исправлении ошибок.
Из выше сказанного вытекает, что дольщик вправе потребовать исправления всех иных изменений, которые не оговорены условиями ДДУ.
По сложившейся практике строительства и приобретения недвижимости на правах долевого участия, в ДДУ не обговаривается состояние МОП-ов в момент подписания акта приемки-передачи, однако описание их состояния приводится в проектных документах, по которым производятся строительные работы по возведению недвижимости. Защита прав дольщиков предусматривает: по Закону 214-ФЗ, ч.4, ст. 21 устанавливается обязанность фирмы-застройщика предоставлять по первому требованию проектные документы, касающиеся возводимого жилого объекта. Поэтому дольщик имеет полное право перед тем, как подписывать акт приемки-передачи, потребовать и изучить проектную документацию, описывающую состояние благоустройства, МОП-ов, детских и иных площадок, предусмотренных проектом на придомовой территории.
Этим же Законом, но в статье 2 указывается, что в объект ДДУ включаются жилые и нежилые помещения, МОП-ы, а также общее имущество участников ДДУ, построенные на средства, привлеченные на правах долевого участия и которые, соответственно, должны быть переданы собственникам после подписания ими акта приема-передачи. То есть, в момент подписания документа о приеме-передаче, дольщик подписывает документ, подтверждающий соответствие условиям ДДУ не только приобретенной им жилой недвижимости, но и всего общего имущества, построенного на средства, привлеченные от дольщиков. Это обстоятельство дает право дольщику при наличии недостатков и ошибок, допущенных при возведении общего имущества, отказаться подписывать документы, подтверждающие приемку и передачу имущества, построенного по ДДУ.
Таким образом, ввод фирмой-застройщиком в эксплуатацию объекта жилой недвижимости, несоответствующего условиям ДДУ и проектной документации, является прямым нарушением действующего законодательства, что дает возможность дольщикам направить обоснованную жалобу в службу регионального госнадзора за строительными работами.
Дольщику следует знать, что правовыми нормами действующего законодательного поля не предусмотрено одномоментное составление акта с перечнем ошибок и недостатков объекта и документа, подтверждающего приемку объекта и передачу его в пользование собственникам. Правильная последовательность действий должна быть следующая:
- осмотр квартиры на предмет соответствия ее условиям ДДУ;
- составление документа с перечнем обнаруженных недостатков и ошибок;
- устранение их фирмой застройщиком;
- передача недвижимости собственнику с подписанием акта приема-передачи.
Порядок выбора управляющей компании и подписания с ней договора определяется статьей 161 (ч.13) ЖК РФ и состоит из следующих последовательных действий:
- — после подписания всей документации по вводу в эксплуатацию многоквартирной жилой недвижимости, местная администрация должна объявить о начале конкурсного отбора управляющей компании и сообщить об этом конкурсе на своем официальном интернет-портале;
- — в течение последующего сорокадневного срока с даты опубликования этой информации, в соответствии с ч.4 ст.161 ЖК РФ, назначается дата и проводится открытый конкурсный отбор управляющей жилым объектом компании;
- — после выбора управляющей компании, местная администрация в течение 10 дней должна сообщить всем владельцам квартир о введенном в эксплуатацию многоэтажном доме, об итогах открытого отбора и условиях подписания договора с выбранной управляющей компанией; — владельцы собственности обязаны подписать этот договор с управляющей компанией, которая по результатам конкурса будет осуществлять управление, в соответствии со ст. 445 ГК РФ.
До вступления в действие договора дольщиков (п.6, ч.2, ст.153 ГК РФ) с управляющей компанией, отобранной на открытом конкурсе (ч.13, ст.161 ЖК РФ), управление принятым в эксплуатацию жилым объектом осуществляется фирмой-застройщиком или управляющей компанией, с которой у этой фирмы заключен договор по управлению многоквартирным домом. УК должна начать свою деятельность не позднее пятидневного срока после подписания документов о вводе дома в эксплуатацию и закончить ее в момент принятия на себя этих обязанностей управляющей компанией, отобранной на конкурсе.
В соответствии с действующими правовыми нормами, четко определяющими правила «появления» любой управляющей компании на объекте жилой недвижимости, собственники квартир имеют право проверить соблюдение правовых норм при назначении компании для управления многоквартирным жилым домом. В случае их нарушение они имеют полное право заявить отказ от управляющей компании, которую навязывает фирма-застройщик.
Источник