Бизнеса центр план здания

Бизнес план бизнес-центра

Финансовая модель бизнес-центра

1. Краткий инвестиционный меморандум

Для крупных компаний рабочее место является местом силы. Для некоторых владельцев компаний важно создать комфортные условия для эффективной работы сотрудников, а также продемонстрировать статус и успешность организации.

Многие компании малого и среднего бизнеса арендуют офисы, потому что это дешевле.

Факторы, которые говорят в пользу инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в России:

• рост рынка на 2-3% или 1,5 млн м² в год
• низкий порог входа на рынок, что позволяет работать небольшим компаниям
• спрос на использование офисов частными предпринимателями и фрилансерами.

В бизнес-проекте будет рассмотрен вариант небольшого бизнес-комплекса с офисной площадью 3500 м².

Срок окупаемости — 25 месяцев

Первоначальные вложения — 23 280 000 рублей

Точка безубыточности на 3 месяц

Средняя ежемесячная прибыль — 890 000 рублей

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Основной пакет услуг:

1. Аренда офиса А и В классов.

Помещения A класса укомплектованы мебелью, офисным оборудованием и подключены к системам коммуникации АТС и интернет.

Помещения B класса включают только необходимую мебель и проведённые системы коммуникации.

Площадь арендуемых офисов 30-150 м². Допускается перепланировка помещений.

Средняя ставка аренды в центре — 700 рублей за м² в месяц. Это в два раза ниже среднерыночной цены. Ставка может меняться в зависимости от спроса клиентов на офисные помещения.

2. Оборудованный конференц-зал на 50 посадочных мест для проведения пресс-конференций, тренингов, семинаров.

3. Часть помещений на цокольном этаже 200-250 м² будет сдаваться коммерческим предприятиям: кафе, ресторан или столовая.

Центр оснащён круглосуточной системой охраны и пожарной безопасности.

В здании будет парковочные места на 30-40 машин.

Сильные стороны проекта:

Слабые стороны проекта:

• спрос на офисные площади
• большой выбор каналов продаж и форматов работы с клиентами
• адаптация к быстро меняющемуся рынку
• индивидуальный подход к клиентам

• конкуренция со стороны крупных бизнес-центров
• неквалифицированный персонал
• повреждение и выход оборудования из строя оборудования

Возможности проекта:

Угрозы проекта:

• расширение бизнеса — транспортные услуги, бизнес-хостел, коворкинг
• работа с частными и корпоративными клиентами
• возможность создания сопутствующих видов бизнеса

• высокая конкуренция
• повышение цен на коммунальные услуги
• повышение арендной платы
• расторжение договора аренды
• снижение покупательной способности корпоративного сектора

3. Описание рынка сбыта

• Совокупный объем рынка аренды офисной недвижимости в России оценивается в 300-400 млрд рублей. Например, в Москве и Московской области в 2019 году будет построено и введено в эксплуатацию 1200 объектов коммерческой недвижимости.
• В среднем эксперты оценивают рост рынка на 2-3% в год. Причем значительное повышение спроса отмечено на помещения A класса и «зеленые офисы» — высокотехнологичные «умные дома». По предположениям к 2021-22 гг. рынок офисной недвижимости может подняться на докризисный уровень и составит более 1,5 млн м² в год.
• Большую долю рынка — 35% от объёма — составляют некоммерческие, финансовые и инвестиционные компании. На втором месте — компании из сферы телекоммуникаций, медиа и IT. Третье — производственные компании и сектор услуг.
• Средняя цена аренды офисов в стране зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге средняя цена аренды офиса А класса равна 24000 рублей за 1 м² в год. В других регионах ставка может быть ниже на 20-30%.

Объем рынка, потенциал роста и средние показатели цен по аренде офисных площадей — обеспечивают доходности в 20-30%. Первый доход от инвестиций в проект можно получить уже через 2-3 года.

4. Продажи и маркетинг

Основная задача арендодателя — создать комфортное и функциональное место для работы, оборудованное всем необходимым. На то, как привлечь клиентов и какую маркетинговую стратегию выбрать, влияет специфика бизнес-центра.

Целевая аудитория

• Компании-юридические лица — представители малого и среднего бизнеса, филиалы крупных корпораций, которые развивают бизнес в новом регионе. Они составляют 70-80% от объёма целевой аудитории.
• Частные предприниматели. Кроме офисных площадей, проектом предусмотрено сдача в аренду зон для коммерческих целей. Например, в бизнес-центре можно открыть кафе, салон красоты, ресторан или магазин канцелярских товаров. Объем таких клиентов составит 10-15%.
• Государственные, муниципальные и общественные организации —благотворительные фонды, образовательные учреждения, общественно-политические объединения.
• Конференц-зал можно сдавать для проведения корпоративных собраний, торжеств или пресс-конференции.

Реклама

• социальные сети, интернет рассылки
• сайт, где можно заказать функциональные помещения
• наружная реклама на баннерах и билбордах в деловой части города — на транспортных развязках, в аэропортах, на вокзалах
• публикации в деловых печатных изданиях
• предоставление площадок для конференций и выставок.

Ежемесячный рекламный бюджет проекта — 60 тысяч рублей.

5. План производства

Регистрация

Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.

Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.

Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:

1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.

2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.

3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).

4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.

5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.

6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.

7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.

На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.

Помещение

Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.

Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.

Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.

Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.

Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.

Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.

• клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
• конференц-зал
• хозяйственно-бытовая комната
• административная — офисы персонала, помещение для охраны
• коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
• стоянка на 30-40 машин.

Оборудование

1.Система вентиляции и кондиционирования.

3.Офисное оборудование для персонала (компл.).

4.Компьютерное оборудование (компл.).

5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.

6.Мебель для офисов (компл.).

7.Оборудование для конференц зала.

9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).

10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.

11.Система видеонаблюдения и охраны.

В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.

6. Организационная структура

Персонал

Кол-во

Зарплата на 1 сотрудника (руб.)

Зарплата Итого (руб.)

Заместитель гендиректора по коммерческой работе с клиентами

Источник

Готовый бизнес-план торгового центра с расчетами расходов и прибыли

Какое здание выгоднее строить?

Для того чтобы на стадии планирования и организации предпринимательской деятельности правильно определиться с выбором размеров, площади и других параметров бизнес-центра, следует учитывать город и регион расположения здания. Строительство многоэтажного бизнес-центра с большой площадью предоставляемых в аренду или на продажу торговых и офисных помещений в небольшом российском городе представляется низкорентабельным и неперспективным предприятием, поскольку предпринимателю не удастся найти нужное количество клиентов и большая часть торговых и офисных помещений будут простаивать, не принося доход.

Для небольших и средних отечественных городов оптимальным вариантом станет размещение двух- или трехэтажного бизнес-центра, предоставляющего торговые точки и офисы в количестве не более 50 помещений, от 20 до 50 квадратных метров каждое. Небольшая высота здания, а также общая площадь и количество предоставляемых в аренду помещений бизнес-центра позволят не только в значительной степени сократить стартовые инвестиции в бизнес-проект, но и получить необходимую разрешительную документацию в упрощенном порядке, в сравнении с процессом регистрации многоэтажного бизнес-центра в мегаполисе.

Описание проекта и его цели

Цель бизнес-плана – создание высокодоходного предприятия в форме бизнес-центра с последующей сдачей в аренду офисных площадей и систематическим извлечением стабильной прибыли. Помимо прочего, проект направлен на удовлетворение местного уровня спроса на аренду офисных и торговых площадей.

Несмотря на необходимость серьезных первоначальных инвестиций на этапе организации бизнеса, бизнес-проект, подразумевающий строительство бизнес-центра, относится к высокорентабельным и окупаемым в условиях современного кризиса видам предпринимательской деятельности.

Суть проекта сводится к созданию офисных и торговых площадей и предоставление их клиентам посредством продажи или сдачи в аренду. Первый способ, хотя и ведет к снижению сроков окупаемости первоначальных инвестиций начинающего предпринимателя, однако не подразумевает постоянного получения прибыли, благодаря чему не является распространенным и оптимальным вариантом, в отличие от сдачи торговых и офисных площадей клиентам в аренду, которая в разы повышает показатели рентабельности проекта. Также это основополагающий фактор в вопросе перспективности предприятия и обеспечения начинающего предпринимателя источником прибыли.

Исследование рынка

Перед постройкой здания для бизнес-центра необходимо внести расходы на проведение исследований рынка. В каждом городе, независимо от численности его населения, есть подобные центры, которые могут стать конкурентами в этой отрасли бизнеса. Поэтому стоит провести статистическое изучение таких объектов, проанализировать их, найти сильные и слабые стороны в работе. В самом начале функционирования нового комплекса, необходимо предоставлять скидки заинтересованным клиентам, постараться угадывать их пожелания и предпочтения. Необходимо, выработать собственную стратегию привлечения потока постоянных клиентов, отличную от конкурентов. Только работая с каждым из них по индивидуальной программе, можно побороть конкуренцию в данном виде бизнеса. Перед началом строительства, необходимо исследовать рынок на помещения какого класса (A, B, C) наиболее высокий спрос у бизнесменов. От этого будет зависеть стоимость отделки офисов и, следовательно, вложения будут ниже или больше. Только тщательно проанализировав рынок можно сократить расходы на простой пустых помещений. Если нанимать специалистов для данной статистической работы, то следует заложить в план расходов дополнительные 50000÷60000 рублей. Благодаря использованию в строительстве качественных материалов, работе квалифицированного персонала, оригинальности построенного здания в центре можно быстро войти в этот рынок и обогнать конкурентов. Для увеличения потока постоянных клиентов не следует пренебрегать рекламой. Благодаря грамотно проведенной рекламной компании можно сдать в аренду или продать офисные помещения до сдачи в эксплуатацию комплекса.

Инструментами рекламы могут стать:

• Реклама в местных газетах, журналах и т.п.;
• Реклама около строящегося объекта;
• Реклама на баннерах вдоль дорог;
• Реклама на собственном сайте в интернете;
• Реклама на местном радио и телевидении.

Рекламировать бизнес-центр необходимо начать во время его строительства. Как показывает практика, все площади сдаются в аренду до срока сдачи самого здания.

Месторасположение

Как мы уже поняли, месторасположение является ключевым фактором успеха. Вы должны четко понимать, что к вам будут ходить клиенты и покупать товары. В старых не развивающихся районах обычно все хорошие места уже заняты, а вот в развивающихся или новых у нас есть все шансы.

После того как вы найдете хорошее место перед вами появится новая глобальная проблема — покупка или аренда участка земли у государства. Чтобы открыть обычный торговый центр в маленьком городе нам придется, либо вложить огромную сумму денег в покупку земли, либо арендовать ее.

Для открытия нашего торгового центра на 1.000 кв.м. нам понадобится где-то 1.500 кв.м. земли. Рассмотрим варианты с арендой или покупкой.

Где брать землю

На данный момент в России есть два варианта получения земли — покупка или долгосрочная аренда сроком на 50 лет. Мы рекомендуем выбирать места максимально близкие к центру, вблизи от коммуникаций и транспортных развязок. Их не так и много, но если поискать, то наверняка можно найти небольшой кусок под застройку. Также неплохо зарекомендовали себя варианты вблизи гостиниц, крупных предприятий и в деловом секторе. Помещения в таких местах пользуются большой популярностью, а стоимость их аренды может быть на 20—100% выше, чем в спальных районах.

Небольшое четырехэтажное здание — оптимальный вариант для бизнес-центра

Чтобы узнать про наличие участков и уточнить требования к внешнему виду здания, обратитесь в местный муниципалитет. Именно там выдают подобные разрешения или же оформляют землю в аренду. Продумайте, что более выгодно — покупка или аренда. Учитывайте, что если вы берете землю в аренду на определенную цель, то не выполняете ее на протяжении 3—10 лет, то муниципалитет имеет право разорвать договор, поэтому на земле под бизнес-центр нельзя строить фабрику или свиноферму.

Далее рассмотрим бизнес-план бизнес-центра. Пример поможет определить, какие расходы потребуются для подобного мероприятия.

Покупка земли

Стоимость государственной земли исчисляется по формуле и в нашем случае 1.500 кв.м. в центре, например Воронежа, будет стоить 3.835.000 рублей.

Стоимость земли = кадастровая стоимость * 0,2

Безусловно, это рискованный вариант. Но если вы уверены, что место прибыльное, то стоит рискнуть и сразу же купить землю.

Аренда земли

Если вы соберетесь арендовать землю для торгового центра, то прежде всего землю выставят на аукцион, в котором у вас могут появится конкуренты, что приведет к увеличению цены аренды.

Аукцион начинается с минимальной ставки 0,3%-2% от кадастровой стоимости участка. В нашем случае кадастровая стоимость 19.175.000 руб, предположим мы выиграем аукцион по ставке 1%. Значит за аренду мы будем платить 191.750 руб. в месяц.

Грунтовые воды

Бывают ситуации, когда предприниматель арендует или даже покупает землю и в процессе строительства сталкивается с грунтовыми водами. Это очень неприятная вещь, которая может привести к увеличению бюджета на фундамент в два раза. Поэтому, прежде всего, потратьте 40.000 рублей на специалистов, которые проверят уровень грунтовых вод.

О нише

Торговые центры — это далеко не тот бизнес, где вы можете взять какое-то предприятие за образец и повторить его успех. История каждого такого бизнеса уникальна и не редки случаи, когда предприниматель после постройки и старта не знает как привлечь клиентов.

Если у вас совсем нет никакого опыта в работе с недвижимостью, то мы не рекомендуем эту нишу, потому что она очень рискованная и требует крупных вложений. Тем не менее, если всё сделать правильно, то можно выйти на очень хорошую прибыль.

Конкуренция на рынке

В идеале торговый центр должен стать большим маяком, на который будут слетаться посетители. Но чтобы сделать большой и привлекательный маяк вам понадобятся сотни миллионов рублей. В небольших городах таких торговых центров обычно 3-6 штук.

Конечно же, у нас нет лишней сотни миллионов, поэтому мы будет открывать небольшой торговый центр отталкиваясь от его целевой аудитории. То есть, нам нужно найти место, в котором не будет поблизости никаких торговых центров и ориентироваться на местных жителей.

Людям удобно делать все покупки в одном месте и даже если в каком-то районе будет огромное количество старых магазинов, вы победите их все разом просто открыв торговый центр.

Невозможно победить только другие торговые центры. Даже если вы сделаете его в 10 раз лучше конкурента, в плане рентабельности это всё равно будет не выгодно, потому что аудитория будет размываться. Половина пойдет к вам, другая половина к конкуренту. В итоге вы будете друг другу мешать и ничего не заработаете. Другое дело, когда вы открываете единственный торговый центр в микрорайоне и 100% посетителей приходит именно к вам. Поэтому, не нужно бороться с конкурентами, просто выбирайте пустые места.

Масштабы строительства

Мы считаем, что нет ничего невозможного, но построить многоэтажный торговый центр в прибыльном месте очень сложно. Мы не говорим, что это невозможно. Это вполне реально и кто-то это делает, но для таких проектов вам нужны миллионы рублей. Поэтому бизнесом таких масштабов занимаются в основном взрослые и успешные предприниматели, которые катаются на Bentley Bentayga за 20 млн. рублей. Разумеется, это не наш вариант.

Мы можем построить небольшой торговый центр площадью 1.000 кв.м. за 13 млн. рублей и он будет приносить нам хорошую прибыль. Такой торговый центр будет состоять из сэндвич панелей и металлического каркаса.

Стоимость строительства 1 кв.м. = 13.000 руб.

Если у вас нет 13 млн. руб., то вы можете построить торговый центр поменьше. Например, строительство площадью 500 кв.м. будет стоить 6,5 млн. рублей, но нужно понимать, что из-за меньшего количества мест под магазины вы будете зарабатывать в два раза меньше.

Что делать, если нет денег?

Как мы уже поняли, этот бизнес требует больших вложений и не у многих предпринимателей есть на это средства. Взять деньги на строительство торгового центра можно у инвесторов, но вам дадут деньги только в том случае если вы:

• Имеете опыт в бизнесе;
• Успешно построили уже несколько торговых центров;
• Не имеете негативной репутации.

Если кроме бизнес-плана у вас ничего нет, то вероятность на успех стремится к нулю. Люди хотят приумножать свой капитал и идеи неопытного предпринимателя в глазах инвесторов будут выглядеть как слишком рискованные.

Рекомендуем изучить нашу статью, в которой мы собрали лучшие варианты поиска денег для бизнеса.

Если привлечь деньги так и не получилось, то просто попробуйте себя в другой, менее требовательной нише.

Направление торгового центра

Далее мы приведем реальный пример из жизни:
Предприниматель вложил 40 млн. рублей в постройку торгового центра. После строительства он столкнулся с огромной проблемой. К нему не хотели приходить, ни посетители, ни арендаторы. Место было плохим и он смог сдать в аренду лишь пару помещений. Прошло полгода, дела никак не налаживалась, но он нашел выход из ситуации.

Было принято решение переквалифицировать весь торговый центр. Он расторгнул договора с предыдущими арендаторами и начал договариваться только с детскими нишами. Был открыт детский батут, магазин одежды, обуви, игрушек и т.д.

В результате торговый центр стал специализироваться только на детских товарах и услугах. Кроме детей с родителями в него никто не ходил, но благодаря этому он создал место для конкретной целевой аудитории, в котором всё есть.

Из этой истории можно сделать вывод, что не обязательно ориентироваться на стандартный торговый центр, в котором есть продуктовый магазин, аптека, одежда и табачный ларек. Можно сконцентрироваться на конкретной целевой аудитории и сделать всё, чтобы ваше место стало важным и выгодным для них.

Вы можете открыть торговые центре в следующих нишах:

Разумеется, это не призыв к действую, что нужно открывать торговый центр специализирующийся на чем-то конкретном, но нужно понимать, что в случае неуспеха вы можете попробовать переквалифицироваться.

Что интересует арендаторов?

В первую очередь арендаторов интересует посещаемость вашего торгового центра и стоимость аренды. Если на второй фактор мы легко можем повлиять, то с первым могут возникнуть проблемы. Поэтому главной целью постройки торгового центра должно являться привлечение посетителей.

И снова всё упирается в место, вы должны открываться там, где к вам будут ходить посетители и не открываться там, где их нет. Даже если снизить стоимость аренды вы всё равно вряд ли привлечете арендаторов, при низкой посещаемости. Их задача вложить деньги в бизнес, быстро отбить их и получать прибыль. Если в вашем торговом центре мало посетителей, у них будет мало клиентов, прибыли, а срок окупаемости может растянуться на долгие года. Поэтому арендаторы не приходят в такие торговые центры.

Регистрация бизнеса и необходимые документы

Большинство торговых центров открывается в партнерстве, где один или несколько человек инвестируют в будущий бизнес. Поэтому нам понадобится зарегистрировать ООО или ЗАО.

Далее вам нужно будет решить вопрос с документами. Чтобы открыть торговый центр вам необходимо собрать следующий пакет документов:

• Разрешение Роспотребнадзора;
• Заключение пожарной безопасности;
• Договор на вывоз мусора;
• Заключение ГАСН;
• Документы подтверждающие аренду или право на собственность земли;
• Градостроительный план;
• Проект.

Пакет внушительный и мы не рекомендуем пытаться собрать их все самостоятельно. Гораздо проще обратиться в юридические компании, которые регулярно этим занимаются. Они избавят вас от возможных ошибок и сэкономят много времени. Стоимость их услуг будет составлять примерно 50.000 рублей.

Строительство

После того как вы нашли место и получили добро на строительство от всех инстанций, можно начинать возводить ваш будущий торговый центр. Этот этап можно разделить на два шага: проектирование и строительство.

Проект

Нужно найти организацию, которая занимается проектированием зданий. Обычно их услуги стоят от 50 руб. за 1 кв.м. В нашем случае проект торгового центра площадью 1.000 кв.м. будет стоить 50.000 рублей. По итогу вы получите подробный план строительства, который будет соответствовать всем необходимым требованиям.

Возведение объекта

После получения проекта вам нужно найти подрядчиков, которые согласятся построить ваш торговый центр. Мы рекомендуем сотрудничать только с опытными специалистами, у которых за плечами большой багаж знаний и опыта. Конечно же, такие фирмы будут стоить дороже, но они избавят вас от множества проблем.

Строительная смета будет выглядеть следующим образом:

Наименование	Сумма
Комплект материалов	7.200.000 руб.
Фундамент	4.000.000 руб.
Стекла и двери	200.000 руб.
Стоимость услуг строительной компании	1.600.000 руб.
Итого:	13.000.000 руб.

Какое здание выгоднее строить?

Бизнес-план рассматриваемого Центра включает в себя детальное описание основных параметров здания. Это важный момент, потому что открытие многоэтажного офисного «муравейника» в среднем российском городе просто экономически неоправданно. Затраты на постройку могут вырасти в 2-3 раза, а часть офисов будет простаивать вследствие того, что желающих арендовать помещение именно у вас может и не оказаться. 30-50 офисных помещений площадью от 15 до 50 «квадратов», размещенных на 2-3 этажах – таков идеальный образ бизнес-центра среднего российского города.

Небольшие размеры здания и скромная общая площадь (в нашем случае – 750 кв. м. на 3 этажа) позволят:

• сократить расходы на возведении дополнительных сооружений общего пользования (санузлы, лифты), которые вам никакой прибыли не принесут;
• упростить процедуру получения разрешения на строительство в горархитектуре – ведомстве, строго следящим за тем, чтобы многоэтажные новостройки не нарушали гармонию исторического центра города.

Бизнес-план предполагает, что на этаже будет размещаться 12 офисных помещений суммарной площадью 220 «квадратов» (30 кв. м. будет приходиться на места общего пользования). При этом полезную площадь офисов можно изменять при помощи перегородок. Чаще всего это делается по просьбе арендатора, не имеющего возможности платить за лишние неиспользуемые квадратные метры. Основные характеристики «среднего» бизнес-центра:

Параметр	Значение
Этажность	3
Общая/полезная площадь	750/660
Количество офисов в здании	36
Материал стен	кирпич
Сроки возведения	6 месяцев
Стоимость: общая/строительных работ, млн руб.	8,32/4,96

Внутренние и внешние факторы успешной работы бизнес-центра

На практике существует ряд внутренних и внешних факторов, совокупность которых напрямую оказывает влияние на успешность функционирования бизнес-центра. К внешним факторам относится:

• удобство, выгодность и доступность места расположения здания;
• местный уровень конкуренции в избранном регионе осуществления деятельности;
• уровень клиентского спроса на предоставляемые в аренду торговые и офисные помещения.

В то же время внутренними факторами, оказывающими прямое влияние на успешность и перспективность роста и развития бизнес-центра, являются:

• уровень планирования и организации бизнеса;
• избранная форма осуществления предпринимательской деятельности и система налогообложения;
• грамотный подход к организации и проведению маркетинговых и рекламных мероприятий;
• дизайн интерьера бизнес-центра, ассортимент предоставляемых услуг и качество сервиса.

Сильные и слабые стороны проекта

Достоинствами рассматриваемого проекта являются:

• высокая клиентская востребованность в отдельных городах и регионах страны;
• перспективы роста и развития бизнеса;
• возможность предоставления дополнительных услуг и получения постоянного стабильного дохода.

К слабым сторонам проекта, основанного на строительстве бизнес-центра с последующей сдачей в аренду офисных и торговых помещений, относятся:

• необходимость внушительных стартовых капиталовложений;
• высокий уровень конкуренции;
• низкий клиентский спрос в конкретных городах и населенных пунктах.

Краткий инвестиционный меморандум

Для крупных компаний рабочее место является местом силы. Для некоторых владельцев компаний важно создать комфортные условия для эффективной работы сотрудников, а также продемонстрировать статус и успешность организации.

Многие компании малого и среднего бизнеса арендуют офисы, потому что это дешевле.

Факторы, которые говорят в пользу инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в России:

• рост рынка на 2-3% или 1,5 млн м² в год
• низкий порог входа на рынок, что позволяет работать небольшим компаниям
• спрос на использование офисов частными предпринимателями и фрилансерами.

В бизнес-проекте будет рассмотрен вариант небольшого бизнес-комплекса с офисной площадью 3500 м².

Срок окупаемости — 25 месяцев

Первоначальные вложения — 23 280 000 рублей

Точка безубыточности на 3 месяц

Средняя ежемесячная прибыль — 890 000 рублей

Описание бизнеса, продукта или услуги

Основной пакет услуг:

1. Аренда офиса А и В классов.

Помещения A класса укомплектованы мебелью, офисным оборудованием и подключены к системам коммуникации АТС и интернет.

Помещения B класса включают только необходимую мебель и проведённые системы коммуникации.

Площадь арендуемых офисов 30-150 м². Допускается перепланировка помещений.

Средняя ставка аренды в центре — 700 рублей за м² в месяц. Это в два раза ниже среднерыночной цены. Ставка может меняться в зависимости от спроса клиентов на офисные помещения.

2. Оборудованный конференц-зал на 50 посадочных мест для проведения пресс-конференций, тренингов, семинаров.

3. Часть помещений на цокольном этаже 200-250 м² будет сдаваться коммерческим предприятиям: кафе, ресторан или столовая.

Центр оснащён круглосуточной системой охраны и пожарной безопасности.

В здании будет парковочные места на 30-40 машин.

Сильные стороны проекта:

Слабые стороны проекта:

• спрос на офисные площади
• большой выбор каналов продаж и форматов работы с клиентами
• адаптация к быстро меняющемуся рынку
• индивидуальный подход к клиентам

• конкуренция со стороны крупных бизнес-центров
• неквалифицированный персонал
• повреждение и выход оборудования из строя оборудования

Возможности проекта:

Угрозы проекта:

• расширение бизнеса — транспортные услуги, бизнес-хостел, коворкинг
• работа с частными и корпоративными клиентами
• возможность создания сопутствующих видов бизнеса

• высокая конкуренция
• повышение цен на коммунальные услуги
• повышение арендной платы
• расторжение договора аренды
• снижение покупательной способности корпоративного сектора

Описание рынка сбыта

• Совокупный объем рынка аренды офисной недвижимости в России оценивается в 300-400 млрд рублей. Например, в Москве и Московской области в 2019 году будет построено и введено в эксплуатацию 1200 объектов коммерческой недвижимости.
• В среднем эксперты оценивают рост рынка на 2-3% в год. Причем значительное повышение спроса отмечено на помещения A класса и «зеленые офисы» — высокотехнологичные «умные дома». По предположениям к 2021-22 гг. рынок офисной недвижимости может подняться на докризисный уровень и составит более 1,5 млн м² в год.
• Большую долю рынка — 35% от объёма — составляют некоммерческие, финансовые и инвестиционные компании. На втором месте — компании из сферы телекоммуникаций, медиа и IT. Третье — производственные компании и сектор услуг.
• Средняя цена аренды офисов в стране зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге средняя цена аренды офиса А класса равна 24000 рублей за 1 м² в год. В других регионах ставка может быть ниже на 20-30%.

Объем рынка, потенциал роста и средние показатели цен по аренде офисных площадей — обеспечивают доходности в 20-30%. Первый доход от инвестиций в проект можно получить уже через 2-3 года.

Продажи и маркетинг

Основная задача арендодателя — создать комфортное и функциональное место для работы, оборудованное всем необходимым. На то, как привлечь клиентов и какую маркетинговую стратегию выбрать, влияет специфика бизнес-центра.

Целевая аудитория

• Компании-юридические лица — представители малого и среднего бизнеса, филиалы крупных корпораций, которые развивают бизнес в новом регионе. Они составляют 70-80% от объёма целевой аудитории.
• Частные предприниматели. Кроме офисных площадей, проектом предусмотрено сдача в аренду зон для коммерческих целей. Например, в бизнес-центре можно открыть кафе, салон красоты, ресторан или магазин канцелярских товаров. Объем таких клиентов составит 10-15%.
• Государственные, муниципальные и общественные организации —благотворительные фонды, образовательные учреждения, общественно-политические объединения.
• Конференц-зал можно сдавать для проведения корпоративных собраний, торжеств или пресс-конференции.

Реклама

• социальные сети, интернет рассылки
• сайт, где можно заказать функциональные помещения
• наружная реклама на баннерах и билбордах в деловой части города — на транспортных развязках, в аэропортах, на вокзалах
• публикации в деловых печатных изданиях
• предоставление площадок для конференций и выставок.

Ежемесячный рекламный бюджет проекта — 60 тысяч рублей.

План производства

Регистрация

Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.

Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.

Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:

1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.

2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.

3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).

4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.

5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.

6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.

7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.

На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.

Помещение

Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.

Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.

Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.

Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.

Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.

Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.

• клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
• конференц-зал
• хозяйственно-бытовая комната
• административная — офисы персонала, помещение для охраны
• коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
• стоянка на 30-40 машин.

Оборудование

1.Система вентиляции и кондиционирования.

3.Офисное оборудование для персонала (компл.).

4.Компьютерное оборудование (компл.).

5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.

6.Мебель для офисов (компл.).

7.Оборудование для конференц зала.

9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).

10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.

11.Система видеонаблюдения и охраны.

В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.

Организационная структура

Кол-во

Зарплата на 1 сотрудника (руб.)

Зарплата Итого (руб.)

Заместитель гендиректора по коммерческой работе с клиентами

Источник