Целесообразность строительства и рентабельность небоскребов
При более детальном изучении вопроса легко понять, что работа по подготовке к активной деятельности в области строительства небоскребов по всей России была начата еще в 2005-2006 годах, когда в Москве прошел ряд конференций, круглых столов по вопросам высотного строительства. В Россию зачастили крупные международные компании и архитекторы, специализирующиеся в области строительства небоскребов. Активную позицию заняли и сами девелоперы, рассчитывающие на высокую экономическую эффективность инвестирования средств в строительство небоскребов.
Несмотря на начало строительства первых крупных объектов в Москве еще в 2001 году и активной фазы развития крупных проектов в Санкт-Петербурге, деловые круги и общественность по сей день ломают копья относительно целесообразности строительства небоскребов в этих городах. Приводятся примерно те же самые аргументы за и против, которыми пестрела Кузбасская пресса после заявления «Алпи» о проекте 75-ти этажного небоскреба в сентябре прошлого года. Однако экономические резоны оказываются куда сильнее всех доводов об архитектуре, здоровье, безопасности, транспортных пробках и качестве строительства в России.
Анализ заявленных к строительству проектов в регионах показывает, что зачастую девелоперы увлекаются самой красотой идеи строительства и открывающимися вслед за этим перспективами, несмотря на то, что экономическая целесообразность строительства небоскребов в российских регионах большинством профессиональных экспертов в области инвестиций и недвижимости называется делом крайне рискованным. Вслед за российскими столицами о проектах возведения небоскребов уже заявили Екатеринбург, Краснодар, Иркутск, Ханты-Мансийск и Кемерово.
В Екатеринбурге, третьем городе в России по уровню экономической привлекательности, строится сразу несколько высоток. Максимальная этажность проекта «Антей -3», строительство которого началось в 2005 году, достигает 52 этажей. Башня комплекса «Стражи Урала» достигнет 41 этажей в высоту, а в наиболее известном проекте «Екатеринбург-Сити» предусмотрено строительство сразу четырех небоскребов: высота жилой башни «Исеть» составит 47 этажей, а в офисных зданиях «Урал» — более 60 этажей, «Татищев» — 50 этажей, «Де Генин» — 35-40 этажей. Проект опирается на размещение в бизнес-центре двух крупных компаний: УГМК и «Евразхолдинга». Однако все эти проекты находятся на стадии строительства, опыта реализации недвижимости в них пока нет.
В соседнем Новосибирске, являющимся деловым центром Западной Сибири, наибольшая этажность из заявленных новых амбициозных объектов зафиксирована в конгресс-центре «Sky City», предложенного к строительству в прошлом году, всего – 30 этажей. Несмотря на растущий спрос со стороны крупных федеральных компаний, рынок города быстро насыщается качественными офисными и торговыми площадями, и компания «Сибакадеминвест», вероятно, не стала рисковать с более серьезной этажностью. Кроме того, власти Новосибирска проводят достаточно жесткую политику в области градостроительства.
В Кемерово же планируют построить сразу 2 высотки в едином комплексе высотой 56 и 65 этажей по второму варианту проекта, обнародованному в январе, несмотря на невысокую концентрацию крупных представительств финансовых компаний и компаний, действующих традиционных сегментах В2В. Что ж, проект конечно уже нашумел, однако как же на счет рентабельности и целесообразности?
Особенностью финансирования строительства высоток является частое использование средств бюджетов (например в Санкт-Петербургском проекте «Охта-Центр» закладывается около 50% инвестиционных средств из городского бюджета), в нашем случае вероятно предполагается задействовать и федеральный, и областной бюджет Кузбасса, поскольку в проект вписывается нашумевший «Кузбасский технопарк». Заявленная сумма инвестиций в 500-600 млн. долларов в 2-3 раза ниже инвестиций в аналогичные Московские проекты. Однако и цена продажи недвижимости неизменно будет в 5-10 раз ниже.
Финансовые аналитики также отмечают, что при формировании инвестиционных проектов строительства высоток не всегда точно учитываются требуемые объемы инвестиций, которые иногда увеличиваются в 1,5-2 раза от плановых затрат. Особо отмечают высокую стоимость содержания зданий, а также повышенные требования к инженерной инфраструктуре города, нагрузка на которую с вводом таких крупных объектов серьезно возрастает. В указанном к строительству районе г. Кемерово, однако, пока явно не хватает энергомощностей, да и транспортная инфраструктура не построена. А здание, по заявлении. «Алпи» планируется сдать в эксплуатацию уже в 2010 году.
Московские аналитики оценивают рентабельность проектов высоток на уровне 25-35%, но эта цифра на деле часто бывает ниже из-за особенностей месторасположения, сложных технологий строительства, передачи части площадей в государственную собственность, единовременного ввода большого объема площадей, не в полной мере востребованных рынком, затягивания сроков строительства и ввода здания в эксплуатацию. Рентабельность проектов, в которых помещения выставляются на продажу, как правило выше, чем проектов с помещениями, предлагаемыми к аренде. Но рентабельность высокого уровня достигается в основном в крупных столичных городах. По оценке гендиректора представительства крупной мировой компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, в современных проектах рентабельность стремится к нижней планке, колеблясь от 8,5 до 12%.
Расчетная рентабельность Екатеринбургских высоток- 21-22%, Ханты-Мансийского проекта Хрустальной башни «Югра» — 15%. При этом средний уровень арендных ставок рассчитывается в 600-800 долларов в год за 1 кв.м. (1300 – 1750 рублей за 1 кв.м. в месяц). Стоит опять же учитывать, что к аренде в небоскребах будут предлагаться только помещения большой площади, а к арендной ставке в зданиях такого уровня принято добавлять эксплуатационные расходы.
Стоимость продажи 1 кв.м. в Ханты-Мансийске оценивается в 6000 долларов за 1 кв.м. (офисная недвижимость), в Екатеринбурге – 7000 долларов за 1 кв.м. (жилая недвижимость). В Кемерове вряд ли подобные цены по карману большинству потенциальных покупателей. Угольные холдинги владеют собственными объектами недвижимости и так же активно инвестируют в девелоперскую деятельность, банки постепенно обзаводятся площадями, а на рынке жилой недвижимости ожидается активный рост предложения как в многоэтажном, так и в малоэтажном сегменте.
Трудно представить себе, во что обойдется кемеровчанам дворец бракосочетаний, под который выделяется площадь на самых высоких, а значит, самых дорогих этажах небоскреба «Алпи». Также неприятно считать стоимость содержания детей в детских садах, также заложенных в проект небоскреба. А ведь детские сады наверняка постараются передать на государственное содержание.
Строительство высоток в мире часто связывают с символикой городов и компаний, которые хотят оставить память о себе на многие поколения. С экономической точки зрения высотки целесообразно строить в городах, испытывающих острый дефицит земли, и переживающих высокий темп роста цен на землю. Важным залогом успеха является правильный выбор площадки, социального и делового окружения будущего здания, анализ возможности усиления транспортных развязок. Главной предпосылкой создания офисных высоток является высокая концентрация коммерческой, финансовой и промышленной деятельности в месте, ограниченном по площади.
Вице-президент корпорации Mirax Group, ведущей строительство ряда крупных проектов небоскребов в Москве, Дмитрий Андреев считает, что небоскребы целесообразно строить далеко не везде, а только там, где это экономически оправданно. А как раз экономическое обоснование строительства небоскреба в Кемерово, на наш взгляд, отсутствует или пока не предъявлено общественности. Объем ввода 400 000 кв.м. площадей единовременно для города с население 500 тыс. человек несколько многовато. Высотные административные здания, показанные на проекте небоскреба в реальности не существуют, и высотными пиками на соседних площадках на сегодняшний день являются здания «Кристала» и «Лапландии», если их можно назвать таковыми на фоне заявленной этажности в 65 этажей. Гораздо эффектнее и эффективнее на выбранной компанией площадке было бы построить деловой комплекс из нескольких зданий повышенной этажности, как это делается в Екатеринбурге, только пониже, например 25-30 этажей, чтобы обеспечить заполняемость всех объектов и возможность постепенного вывода объектов на рынок. На фоне 16-тиэтажек этой высоты для создания новой высотной доминанты в городе было бы вполне достаточно, как и площади земельного участка. Кстати о земельном участке, вопрос о его выделении и условиях аренды пока официально не решен.
Подготовлено Ириной Федченко, компания «Бизнес-Аналитик Групп»
Источник
Вертикальный рост: экономика небоскребов
Самый первый из известных проектов небоскреба, библейский, провалился: Вавилонскую башню людям не удалось возвести «до небес». Строительство небоскребов до сих пор нередко сопряжено с иррациональными мотивами, однако небоскребы являются не только «памятником» их создателям, но и следствием экономического роста и технологического прогресса.
В 1885 г. архитектор Уильям Ле Барон Дженни построил в Чикаго Home Insurance Building , прототип современного небоскреба высотой всего в 10 этажей, применив технологическую новацию: перенес часть нагрузки с каменной кладки здания на железный каркас, который крепился к стенам. В обычных домах вес здания держат на себе стены, а железная клетка, в которую Дженни «заковал» здание, в более поздних проектах трансформировалась в прочный стальной каркас, способный выдерживать практически любые нагрузки. Вместе с изобретением электрических лифтов эта новация сняла ограничения на высоту зданий и послужила началом строительного бума, кардинально изменившего облик современной городской среды.
Рост небоскребов
За 100 с лишним лет с момента возведения Дженни первого в мире высотного здания средний «рост» небоскреба увеличился в семь раз. К 2000 г. средняя высота 100 самых высоких зданий мира возросла до 285 метров, а в 2018 г. составляла уже 385 метров: с начала XXI века небоскребы ежегодно становились выше в среднем на 1,8%.
В последней четверти XX в. количество возводимых небоскребов не превышало 45 в год, но примерно с середины 1990-х гг., начала быстрого роста экономики Китая, это число стало стремительно увеличиваться за счет азиатского региона. В пиковых 2016–2018 гг. в мире ежегодно возводилось более 300 небоскребов высотой от 150 метров и выше. К ноябрю 2020 г., по данным базы Skyscraper Center, зданий высотой от 150 метров насчитывалось более 5300 и еще 740 находятся в стадии строительства. Почти 70% небоскребов расположены в Азии.
Небоскребы мира
Половина всех небоскребов мира расположены в 17 городах, но хотя бы один небоскреб есть в 315. Из 20 городов с наибольшим количеством небоскребов – 7 городов Китая и Гонконг. По данным Emporis на ноябрь 2020 г., больше всего высоток – 1712 – в Гонконге, в занимающем второе место по этому показателю Нью-Йорке их вдвое меньше (834). Москва входит в мировой топ-20 городов с самым большим числом небоскребов, а в топ-20 самых высоких зданий мира, введенных в эксплуатацию, 13-ю строчку занимает петербургский «Лахта-центр» (по итогам 2020 г. его, как ожидается , должен потеснить нью-йоркский Central Park Tower).
Единого определения того, какой высоты здание считать небоскребом, нет. База Emporis учитывает здания высотой от 100 метров, Skyscraper Center относит к небоскребам здания от 150 метров. Совет по высотным зданиям и городской среде (Council on Tall Buildings and Urban Habitat, CTBUH ) – международная некоммерческая организация по обмену информацией между профессионалами в области высотного строительства и разработчик международных стандартов определения высотных зданий – отдельно выделяет супервысокие здания (от 300 метров) и мегавысокие (от 600 метров).
Мегавысоких небоскребов в мире всего три: 828-метровый Burj Khalifa в Дубае, Шанхайская башня в крупнейшем финансовом центре Китая и Королевская часовая башня в Мекке, служащая отелем и рассчитанная на размещение более 100000 паломников. В 2013 г. в Саудовской Аравии, посреди пустыни, началось строительство небоскреба Jeddah Tower высотой более 1 км, но по состоянию на 2020 г. оно еще не завершено.
Экономика и небоскребы
Чем быстрее развивается город или регион, тем быстрее растет спрос на аренду офисов и жилье в центральных локациях, горизонтальная застройка которых ограниченна . Рост спроса ведет к «битве за место», и стоимость земли здесь возрастает. Вместе со стоимостью земли растет и высота зданий – девелопер максимизирует прибыль, объясняет профессор экономики Ратгерского университета Джейсон Барр , автор книг и десятков экономических исследований о небоскребах.
Два главных фактора, движущих здания вверх, – рост экономики и урбанизация, считает Барр. Первые небоскребы появились в Чикаго и Нью-Йорке в тот момент, когда эти города превратились в центры торговли и коммерции, а рынки акций переживали бум; с конца XX в. лидерство по числу возводимых высоток принадлежит быстрорастущим азиатским странам – более 40% всех зданий в мире высотой более 150 метров построены в Китае и Гонконге. С 2010-х небоскребы начали появляться в странах Африки.
По оценкам Барра, рост глобального ВВП на каждый 1% приводит к примерно такому же росту числа небоскребов: «Это означает, что каждый год, когда мир увеличивает свои доходы, будет строиться все больше небоскребов».
При этом лишь треть стран в мире имеют хотя бы одно здание высотой более 150 метров. За пределами США первый небоскреб был построен в 1947 г. в Бразилии ( Altino Arantes ), а в некоторых богатых странах Европы их до сих пор нет (например, в Норвегии и Дании).
В начале XX в. увеличение числа жителей американского города на 10% повышало вероятность строительства в нем сооружения в 21 этаж или выше на 2,5 п.п., а когда численность перешагивала отметку в 315000, вероятность оказывалась 100%-ной. Сегодня вероятность появления высоток в городах с населением менее 1 млн невелика, но при превышении этого порога она резко возрастает, рассчитали Барр и его соавтор Габриэль Альфельдт.
Высота тщеславия
В 1900 г. американский архитектор Кэсс Гилберт убеждал , что небоскреб – это инструмент, который заставляет землю платить, и в 1913 г. по его проекту на Манхэттене был построен Woolworth Building, удерживавший титул высочайшего здания мира на протяжении 17 лет. Однако, в отличие от Гилберта, власти Нью-Йорка находили , что хорошую прибыль дают «только некоторые» небоскребы. С появлением самых первых небоскребов появились и их ненавистники, считавшие высотки «удушающими символами деспотизма», уродующими городскую среду и строящимися из тщеславия, а не для экономических целей.
Здание Empire State Building на Манхэттене на полвека стало символом не только небоскреба, но и «белого слона» (см. врез). Завершение строительства башни совпало с началом Великой депрессии, и в 1930-е владельцам удавалось сдавать в аренду лишь немногим более 20% площадей, служащие вынуждены были включать свет на верхних этажах, чтобы создать иллюзию деловой жизни. Здание было прозвано Empty (пустое) State Building. Оно почти до 1950 г. не приносило прибыли и до сих пор остается не до конца заполненным.
«Белый слон»
Так называют крупные, очень дорогие и зачастую политически значимые проекты, которые сложно окупить. В монархиях Юго-Восточной Азии обладать белым слоном было престижно, но дорого его содержать, а использовать это священное животное для работ запрещалось. Короли дарили белых слонов придворным, которые им не нравились, чтобы разорить получателей.
С момента появления самых высоких проектов зданий к их экономике добавлялся элемент соревнования за высоту, писали в 2008 г. в своей знаменитой работе Роберт Хелсли из Университета Британской Колумбии и Вильям Стрэндж из Университета Торонто. Американский предприниматель Фрэнк Вулворт пересмотрел проект названного его именем нью-йоркского небоскреба только затем, чтобы превзойти Metropolitan Life Building, которое на тот момент было самым высоким зданием мира после Эйфелевой башни, а проектировщики Empire State Building добавили зданию пять этажей и шпиль только для того, чтобы обойти в высоту самое высокое на тот момент здание компании-конкурента – Chrysler Building, которое автомобильный магнат Уолтер Крайслер называл «памятником мне». Небоскребы – скорее воплощение эго их заказчиков и архитекторов, чем проект в обычном понимании этого слова, а само возведение таких сооружений – по сути, гонка за приз, писали Хелсли и Стрэндж.
Политические лидеры, желающие себя увековечить, нередко строят «белых слонов», показало исследование Университета Осло. Высота зданий, сооружаемых в странах с автократическими режимами, выше, чем в демократических государствах, и к тому же часто дополняется «символической высотой» – шпилями и незанятыми помещениями. Например, символическая высота Burj Khalifa в Дубае составляет почти треть (29%) от всей высоты здания.
Надежная основа
Строительство небоскребов и их высота в большинстве случаев отвечают задаче максимизации прибыли, утверждает Барр. Кривая, отображающая корреляцию между стоимостью строительства небоскребов и их высотой, имеет форму буквы U, то есть до определенного момента увеличение высоты снижает затраты. Вот почему большая часть небоскребов (почти 70%) в мире не превышает 200 метров. При этом экономически обоснованный предел высоты сильно различается по регионам и зависит от множества факторов, в частности от особенностей местности и стоимости земли , технологий, затрат на материалы и оплату труда.
Например, строительство одного этажа второй по высоте в мире Шанхайской башни обошлось вдвое дороже, чем этажа самого высокого здания мира – Burj Khalifa, но вдвое дешевле, чем одного этажа Башни Банка Америки, которая в 1,4 раза ниже. В США снижение затрат в результате технического прогресса компенсируется ростом стоимости рабочей силы и материалов, в Азии быстрый экономический рост и интенсивная урбанизация в сочетании с более низкими затратами на строительство и использованием инноваций приводят к строительному буму.
В июне 2020 г. правительство Китая запретило строительство зданий высотой 500 метров и более. В последние годы строительство новых высоток в Китае сокращалось – многие проекты реализовывались с высоким уровнем долгового финансирования, и правительство пыталось обуздать спекулятивное строительство, отмечает в обзоре CTBUH.
Не выше дерева
Реализация возможности «вертикального роста» нередко сдерживается неоднозначным отношением к высотному строительству. Многие города ограничивают высоту зданий, стремясь сохранить историческую застройку и изначальный архитектурный облик. Например, на Бали дом не должен превышать высоту кокосового дерева (15 метров), в Афинах здание не может быть выше Парфенона, а в центре Рима нельзя строить здания выше собора Святого Петра.
По данным базы Emporis, самый дорогой в мире небоскреб – построенный в 2014 г. в Нью-Йорке 541-метровый One World Trade Center стоимостью $3,9 млрд. Строительство самого высокого в мире здания Burj Khalifa обошлось в $1,5 млрд.
Небоскребы позволяют реализовать амбиции не только архитекторам и девелоперам, но и арендаторам, которые готовы платить дополнительную премию за локацию выше конкурентов. Самые высокие и дорогие этажи в небоскребах занимают наиболее продуктивные и крупные компании, для которых центральная локация – часть имиджа, показало исследование на данных об аренде в знаковых американских небоскребах.
В городах Китая экономические основы строительства небоскребов сопряжены с неэкономическими – например, стремлением чиновников к продвижению по службе, показало исследование : там, где работают более молодые чиновники, стремящиеся к общественному одобрению, строят более высокие небоскребы, которые зачастую становятся предметом национальной гордости.
Empire State Building девять десятилетий спустя остается одной из самых популярных туристических достопримечательностей и частью идентичности Нью-Йорка, а среднегодовые темпы роста его стоимости на всем горизонте составили около 5%, защищает небоскреб Барр. Да и само решение о его строительстве вряд ли можно назвать иррациональным, считает он: расчеты показывают , что на момент планирования оно могло приносить 10% годовых, а Великая депрессия оказалась цунами, которого никто не ожидал.
«Индекс небоскреба»
В 1999 г. экономист Dresdner Kleinwort Benson Эндрю Лоуренс создал «индекс небоскреба», который сигнализирует, что возведение очередного здания-гиганта может предсказывать экономические кризисы. Банковской панике 1907 г. в США предшествовало начало строительства на Манхэттене небоскреба Singer Building, который на тот момент был самым высоким зданием в мире. Церемония закладки камня Chrysler Building, также ставшего на время самым высоким зданием мира, прошла в Нью-Йорке в сентябре 1928 г., а через год, в октябре 1929 г., произошел крах Уолл-стрит, ставший началом Великой депрессии.
Рост индекса небоскреба совпал и с другими событиями: например, завершение строительства зданий Всемирного торгового центра в Нью-Йорке в 1972 и 1973 гг. и Sears Tower в Чикаго в 1974 г. сопровождалось коллапсом Бреттон-Вудской системы и началом очередной рецессии. «Нездоровую корреляцию» между строительством небоскребов и кризисами Лоуренс связал с избыточным инвестированием и ростом объемов спекулятивных операций в периоды бумов, на которые, как правило, приходится большинство решений о строительстве самых амбициозных зданий.
В 2012 г. Barclays дополнил список Лоуренса новыми примерами, в число которых, например, вошло строительство Burj Khalifa, начатое за несколько лет до глобального экономического кризиса. Возведение зданий рекордной высоты совпадает с пиком строительного бума, который характеризуется нерациональным использованием капитала, объясняли аналитики. Строительство начинается на поздней фазе экономического подъема, а завершается на этапе экономической коррекции, если только вхождение в нее не заставило заказчиков вовремя изменить планы. Правда, индекс небоскребов не предсказал серьезные экономические спады в 1920-х, конце 1930-х и начале 1980-х.
В 2011 г. Барр и его коллеги из Ратгерского университета сравнили даты принятия решений о крупнейших проектах «вертикального роста» и показали , что они далеко не всегда приходились на пик бизнес-цикла, но строительство небоскребов коррелирует с ростом ВВП: появление экстремально высоких зданий в той или иной стране поддержано фундаментальным фактором – повышением уровня ВВП. Строительство небоскребов действительно чувствительно к бизнес-циклу: его объемы и сама высота зданий растут в ответ на ускорение экономики и снижаются в ответ на рецессии, но с временным лагом в 3–5 лет, что обусловлено достаточно большим временем, необходимым для планирования такого строительства, пишут Барро и Альфельдт. Но это не имеет ничего общего с убеждением, что появление очередной мегавысотки служит индикатором пузыря, который скоро лопнет, убеждены они.
Небоскребы и пандемия
Небоскреб дает возможность сосредоточить тысячи людей в одном месте, обеспечивая девелоперу максимальную прибыль на пике деловой активности. Однако во время экономических спадов спрос на аренду сокращается, как и финансовые возможности для инвестиций в новые проекты. Во время мирового экономического кризиса к марту 2009 г. девелоперы заморозили более 10% из начатых на тот момент высотных проектов. В их число вошли 1,4-километровая башня Nakheel в Дубае, претендовавшая на звание самого высокого здания мира, 600-метровый Chicago Spire, московская башня «Россия» – все эти проекты так и не были завершены.
Неудивительно, что пандемия коронавируса заставила заговорить о конце эры небоскребов. Целый ряд проектов, включая возведение башни Creek Harbour в Дубае, которая по высоте должна была превзойти Burj Khalifa, были приостановлены.
По расчетам CTBUH, в первом полугодии 2020 г. индикатор «здоровья» рынков коммерческой недвижимости (рассчитывается как разница между площадями, занятыми арендодателями, и пустующими площадями), опустился в США и Азиатско-Тихоокеанском регионе на 10-летний минимум, а в Европе лизинг высоток сократился почти наполовину. К концу 2020 г. инвестиции в коммерческую недвижимость в мире упадут на 38% в годовом выражении, ожидает CTBUH.
Это сократит, но не остановит «вертикальный рост» городов, прогнозирует CTBUH, перечисляя в качестве аргумента более 40 проектов по всему миру, работа над которыми продолжается, несмотря на пандемию. Среди них строительство 390-метровой Tokyo Torch , которая, если будет завершена, станет высочайшим зданием в Японии, 320-метровых Jiuzhou Bay и North Bund в Чжухае и Шанхае, 313-метровой Sky Tower в Торонто, 230-метровой Queens Plaza Park в Нью-Йорке.
Высотное строительство продолжалось даже после самых серьезных шоков, пишет редактор лондонского отраслевого издания Construction News Зак Гарнер-Паркис. После терактов в Нью-Йорке 11 сентября 2001 г. казалось , что эра небоскребов завершилась, однако крупнейшие города, включая Нью-Йорк и Лондон, пережили бум высотного строительства.
Отрасль недвижимости получит серьезный удар, но его последствия будут краткосрочными, пишет архитектор Ро Шрофф в последнем номере CTBUH Journal. Паранойя относительно физического контакта между людьми только обостряет ситуацию, но когда кризис отступит, жизнь вернется в прежнее русло, уверен архитектор.
Как ни странно, лучшее время для начала строительства – рецессия, когда ставки, а значит, стоимость фондирования, труда и материалов снижаются, а само строительство завершится как раз к началу нового подъема на рынках, писали Филип Олдфилд и Энтони Вуд из CTBUH в разгар мирового финансового кризиса, прогнозируя, что ввод новых высоток снизился лишь на время, – и оказались правы.
Источник