Бизнес план предприятие по оценке недвижимости

Оценщик-предприниматель или как начать оценочный бизнес

16 февраля 2017

Оценочная деятельность — специфический вид бизнеса , здесь товаром являются навыки и умения оценщика , и он продает именно их. Поэтому крупных стартовых вложений , как на производстве , здесь не требуется , да и сама оценочная компания может иногда состоять из одного человека. Тем не менее , планировать свои действия по развитию бизнеса нужно. В какой форме? На этот счет есть разные мнения.

Можно взять традиционную бизнес-модель и посмотреть , какие проблемы хотят решить люди , когда обращаются в оценочную компанию (далее ОК — ред.). Определить вашу целевую аудиторию , какие у нее есть потребности , и ответить себе на вопрос: чем ваша ОК отличается от другой? В чем ваше конкурентное преимущество? Почему клиенты пойдут именно к вам?

Напомним , что среди типичных ошибок начинающих предпринимателей есть одна главная , совершив которую , вы рискуете так и не построить свой бизнес. Эксперты формулируют ее так: если вы не понимаете , кто ваша целевая аудитория ( какие у нее потребности), то вы не сможете предложить те услуги , которые ей действительно нужны. И тогда все ваши дальнейшие действия вообще не имеют смысла.

Нужен ли бизнес-план ?

Татьяна Агапова , управляющий партнер « Агентства Бизнес-экспертиз»:

Я считаю , что писать бизнес-план надо. Не в том объеме , как для инвестора , но план действий по запуску своего бизнеса должен быть. Где мы рекламируемся , как продвигаем себя , где подбираем персонал , когда я должен этому персоналу передать новую ответственность — все эти расчеты должны быть , пусть даже в обычной табличке Exel. И главное: сколько я потрачу , прежде чем выйду в » ноль» — точку безубыточности.

Александр Cимонов , оценщик , ИП Симонов ( г. Кемерово):

Бизнес-план я не составлял , так как , по моему мнению , для сферы услуг в этом нет необходимости. Бизнес-план обычно применяют для привлечения инвестиций. А инвестиции оценщика — это полученное ранее хорошее образование и бесценный опыт , наработанный в аналогичных организациях.

Евгений Тюлькин , директор ООО « КиТ-оценка» ( г. Санкт-Петербург):

Бизнес-план я не писал. Весь алгоритм работы был у меня в голове. Этому способствовали большой опыт работы и знание рынка. Плюс была своя клиентская база.

Гузелия Лукьянова-Хафизова , аттестованный оценщик с 12-летним стажем работы:

У меня был опыт , когда из крупной компании 4 человека ( в том числе и я) ушли и создали свою собственную. Нашли инвестора. Руководитель составляла небольшой бизнес-план для понимания , какие средства нужно вложить , какая будет отдача , сколько времени нужно , чтобы выйти на точку безубыточности. Расчеты были необходимы также и для инвестора , чтобы он понимал , сколько нужно вложить и когда ( приблизительно) деньги вернутся.

Найти преимущество

Гораздо важнее , по мнению наших экспертов , понимать , какую нишу на рынке ты будешь занимать. Какое у вас конкурентное преимущество?

Ирина Мамина , гендиректор « Аудиторско-консалтингового партнерства Маминой» ( г. Екатеринбург):

В нашем интеллектуальном бизнесе очень важна личность исполнителя. Когда я начинала свой бизнес , у меня были предположения , что кто-то из моих бывших клиентов ( с которыми я общалась , будучи наемным аудитором) перейдет ко мне , так как ценит мои профессиональные качества. Эти предположения оправдались в 50% случаев.

Гузелия Лукьянова-Хафизова:

Оторвать кусочек от чужого пирога очень сложно. Как правило , бизнес организуется в том случае , когда вы понимаете , что у вас точно будет поток заказов , если вы видите на рынке еще никем не занятую нишу , где спрос превышает предложение. Бороться с конкурентами , если у них уже наработанная репутация , очень сложно. По опыту знаю , что редко кто сменит оценочную компанию , с которой работает уже давно.

Александр Симонов:

Изучив рынок конкурентов , я сделал цены ниже , чем у всех. Это , конечно , демпинг , но для привлечения клиентов , тем более в наше экономически трудное время , действенный метод. Так как я ориентируюсь на физических лиц ( оценка ущерба при протечках , авариях и т. п.), то невысокие цены на услуги компенсируются большим потоком клиентов.

Евгений Тюлькин:

Чтобы оставаться на плаву даже в период экономического спада , надо быть в чем-то впереди всех , иметь свои ноу-хау , научные разработки. Конечно , нужна оценка рисков бизнес процесса. А иначе , ты вложился в НИОКР , оголил финансовые тылы , а случись что… чем их закрывать?

Наше ноу-хау — это программа www. dtpmaster.ru. Она позволяет пользователю в режиме он-лайн создать извещение о ДТП и отправить его по почте в страховую компанию. Это сокращает временные затраты на оформление заявления в страховую ( стояние в очереди т. п.) в 60 ( !) раз. В день этим сервисом пользуются порядка 1500 человек , там есть ссылка на наш основной сайт , и люди обращаются не только за оценкой ущерба при ДТП. но и за автотехнической экспертизой. Мы создаем рабочие кабинеты на нашем сайте для аварийных комиссаров , работаем со страховыми компаниями , которые с помощью нашей интерактивной карты мест сосредоточения ДТП потом выигрывают суды у дорожных служб.

Инвестиции для оценочной компании

Они , как правило , не нужны. Расходы можно легко подсчитать — страхование ответственности оценщика , членские взносы в СРО , расходы на электронное оснащение ( ПО , хорошие компьютеры , сервис для расчетов — автоматизированные системы для построения отчетов об оценке). Сюда же относится аренда офиса и зарплата персонала ( если таковые будут).

Хорошо , если есть хоть какая-то финансовая « подушка». Она защитит вас от возможных рисков. Неплохо также провести оценку рисков при бизнес планировании. А если сбережений нет , то нужно начинать с себя.

Татьяна Агапова:

Если я начинаю бизнес , значит , я — главный носитель компетенций. Поэтому я нанимаю себе помощника , которому передаю часть рутинной работы и за счет этого высвобождаю себе 30-40% времени , которые я смогу потратить на привлечение новых клиентов. Теперь у меня есть 3-5 месяцев , чтобы обучить этого сотрудника и затем передать решение более сложных задач. А с другой стороны , к этому моменту у меня уже должен быть сформирован поток клиентов. Да , это сложно , но реализуемо.

Гузелия Лукьянова-Хафизова:

У нас были инвестиции , так как стабильный поток заказов наладился только через 9 месяцев. Первые полгода мы получали зарплату в 3 раза меньшую , чем до этого , будучи наемными работниками , потом сумма увеличилась. Но первые месяцы все равно нужно было оплачивать аренду , зарплату , пусть и минимальную , и все остальные расходы.
Нужно понимать , что все не пойдет гладко сразу — нужна оценка рисков при бизнес планировании. Для любого становления необходимо 2-3 года. Помимо первоначальных инвестиций нужны еще средства для развития. Допустим , вы начали бизнес , пошла отдача , пока маленькая , а стартовые вложения уже закончились , в это момент еще бы чуть-чуть добавить , потому что на одном энтузиазме далеко не уедешь.

И вот тут мы переходим к самому главному вопросу.

Как создать поток клиентов

Ведь не будет клиентов — не будет и прибыли , а значит , и бизнес-лавочку придется закрывать.

Татьяна Агапова:

Сегодня все , кто начинают такой интеллектуальный бизнес — оценочный , консалтинговый , аудиторский — начинают с себя. Создают свой бренд , раскручивают его и потом уже под него набирают себе помощников. Вы продвигаете себя как профессионала и тем самым привлекаете клиентов. Неслучайно же при многих крупных консалтинговых компаниях есть учебные центры , курсы , где руководитель делится опытом , участвует в значимых профессиональных мероприятиях и тем самым привлекает клиентов.
Сегодня с учетом технологий распиариться можно за 9 месяцев , клиенты пойдут. А что дальше? Дальше должны быть положительные проекты , отзывы довольных клиентов и т. д. А иначе цепочка не будет работать.

Евгений Тюлькин:

Мы никогда не давали рекламу , то есть абсолютно. Наши клиенты приводили новых , и этот процесс бесконечен. Но при этом качество услуг должно быть высоким. Клиент приходит только туда , где ему решат его проблему. Один довольный клиент приведет еще двух , а один недовольный уведет десять.
Чтобы создать поток клиентов , мне понадобился примерно год. Я работал практически за еду. Иногда не мог вовремя наскрести на аренду. Но постепенно поток клиентов стал расти , и я стал нанимать людей. Даже сейчас , когда рынок находится в глубокой яме , у меня работает 12 человек. И еще полсотни привлеченных экспертов.

Александр Симонов:

Для привлечения клиентов изготовил сайты с разной тематикой: один по оценке ущерба после затопления , аварий и т. д. Там подробно описал весь алгоритм действий — что нужно делать в таком случае. Второй сайт — о других видах оценки ( недвижимости , автомобилей , имущества и т. п.). Да , сайты продвигаю. Зарегистрировался в yandex и google каталогах. Плюс мои сайты сделаны на платформе CMS Joomla — эта система сама по себе очень хорошо индексируется в поисковиках. Размещаю на сайтах тематические статьи , что тоже помогает продвижению , так как очень многие ищут информацию в интернете на тему оценки ущерба и набирают в поисковике: «что делать если вас затопили соседи» т. п. И , конечно , сотрудничаю со своими клиентами по предыдущей работе.

Источник

Бизнес план оценочной компании недвижимости

Бизнес-план Оценочная компания может быть применён для создания компании, специализирующейся на:

1. Оценке объектов недвижимости.

2. Оценке ущерба.

3. Оценке ущерба от бытовых аварий.

4. Оценке транспортных средств.

В нашем случае мы рассматриваем источник финансирования как собственные средства компании.

3. РЕЗЮМЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

Бизнес-план Оценочная компания рассмотрен как с учётом налогообложения (НДС 12% ), так и без учёта налогов. Это даёт дополнительное преимущество при использовании данного бизнес-плана, т.к. позволяет увидеть как реальную рентабельность проекта до налогообложения, так и после выбора различных вариантов налогообложения. Налоговые ставки для расчёта взяты по Усть-Каменогорску.

Все расчёты, приведённые в бизнес-плане, выполнены как при условии использования собственных средств

Используемые показатели при разработке бизнес-плана:

3. Численность персонала – 17 человек.

4. Годовой оборот продажи услуг –

5. Первоначальные инвестиции – 1 000 000тг.

Рентабельность первоначальных инвестиций в компанию с учётом уплаты налогов:

При инвестировании собственных средств (НДС 12%)

Рентабельность бизнеса в первый год работы:

При выборе системы налогообложения с НДС (12%)

Чистая рентабельность бизнеса (без учёта налогов):

При инвестировании собственных средств

Используемые показатели при разработке бизнес-плана:

1. Офис — 47 кв.м. = 25 000тг в мес. * 12 = 300 000тг

3. Фонд оплаты труда – 17 человек. = 780 000тг в мес. * 12 =9 360 000тг в год

4. Транспортные услуги в месс 33 400тг в год = 400 000тг

5. Комунальные услуги = 8 000тг ( включая интернет и телефонную связь ) в мес. И в год = 96 000тг

5. Налог на добавленную стоимость (НДС) = 12% = 1 303 200тг при НДС имеем право удержать расход на транспортные услуги = 1 303 200тг – 400 000 = 903 200тг в год и в мес. = 75 300тг

6.Маркетинговое движения и реклама = 25 000тг в мес. * 12 = 300 000

Итого расходов – 946 700тг в мес. * 12 = 11 360 400тг

Бизнес-план Оценочная компания может быть применён для создания компании, специализирующейся на:

Оценке объектов недвижимости. 7 000тг – 9 000тг

Оценке ущерба. 5 000 – 7 000тг

Оценке ущерба от бытовых аварий. 6 000тг – 8 000тг

Оценке транспортных средств. 5 000тг – 5 500тг

Каждый мастер по оценочным услугам будет обслуживать примерно 2х клиентов а это около 14 000тг эту цифру мы и возьмем.

1)В день оценщики приносят 84 000тг

2)В месяц 2 520 000тг

3)В год 30 240 000тг

То есть чистый доход составит 1 573 300тг в месяц или 18 879 600тг в год.

Но так как мы хотим создать перспективную фирму и больший доход мы вкладываем большие денежные средства в бизнес.

По истечению 4х месяцев работы мы вкладываем дополнительные средства в пеар компанию нашего бизнеса

К этому времени мы имеем в кассе 6 293 200тг

С них мы вкладываем 50 000тг в мес. на рекламу. В связи с этим повышается спрос на услуги и теперь оценщик обслуживает 3х клиентов в день, а это около 21 000тг .

1)В день оценщики приносят 126 000тг

2)В месяц 3 780 000тг

3)В год 45 360 000тг

Но помним то что и расходы увеличились до 996 700тг в мес. Чистая прибыль составит 3 780 000тг – 996 700тг = 2 783 300тг

Как вы видите дополнительные вложения приносят дополнительную прибыль

После 2го Этапа фирма работает еще 6 месяцев. После истечению данного срока мы снова вкладываем дополнительные средства в пеар компанию нашего бизнеса, а также увеличиваем штат сотрудников и число услуг предоставляемых нами. То есть способствуем росту фирмы.

Денежный капитал который мы имеем на этот период составит 6 293 200тг – 50 000тг(так как мы вкладывали в бизнес эти деньги , считаем 1н раз потому что считаем только 1й месяц , в последующие месяца эти деньги мы включили в расход) = 6 243 200тг + 16 699 800тг (доход за 6 месяцев работы) = 22 943 000тг.

В маркетинг вкладываем еще 100 000тг.Увеличиваем число оценщиков до 8, соответственно фонд заработной платы тоже увеличивается до 880 000тг в месяц. И занимаемся повышение квалификации сотрудников за счет фирмы, выделяем на это 1 500 000тг.

Прайс лист с добавленными услугами

1. Оценке бизнеса. 10 000 – 15 000тг

2. Оценке активов компании (машин, оборудования). 7 000 – 10 000тг

3. Оценке ценных бумаг. 5 000 – 7 000тг

4. Оценке объектов недвижимости.

5. Оценке объектов интеллектуальной собственности и НМА.

6. Оценке дебиторской задолженности.

7. Оценке ущерба.

8. Оценке упущенной выгоды.

9. Оценке ущерба от бытовых аварий.

10. Оценке транспортных средств

И это способствует тому что оценщик обслуживает 4х клиентов в день, а это около 28 000тг .

1)В день оценщики приносят 224 000тг (учитывая новых сотрудников)

2)В месяц 6 720 000тг

3)В год 80 640 000тг

Расходов увеличилось на 1 700 000тг то есть он составляет 996 700тг в мес. + 1 700 000тг + налог на новых сотрудников составит (28 000тг * 30 = 840 000тг-12% = 100800тг за 1го и получается 5 913 600за всех)

1. Краткий инвестиционный меморандум

Капиталовложения в недвижимость являются одними из самых надежных видов вложений. К тому же, со временем она не обесценивается. Спрос в этой сфере всегда остается высоким. Для людей жилищный вопрос имеет первостепенное значение. Для решения этой проблемы чаще всего обращаются в агентства недвижимости. Даже в кризисное время этот рынок не испытывает серьезных потерь.

Зачастую агентство открывают люди, знакомые с бизнесом в области недвижимости — бывшие риэлторы или эксперты по оценке объектов недвижимости, имеющие опыт работы и наработавшие собственную базу клиентов. Кажущаяся легкость открытия данного бизнеса подвела многих начинающих предпринимателей, в результате неумелых действий которых закрывается большинство агентств. Разумный вариант — это поработать не менее 6 месяцев в данной сфере, возможно даже в нескольких компаниях, приобрести некоторый опыт в поиске клиентуры и общении с людьми, завести важные контакты, собственную базу клиентов. И уже только после этого можно вкладывать средства в осуществление проекта.

Для создания перспективной организации необходимо иметь четкий план реализации задач. В данном бизнес-плане рассмотрены важные аспекты этого дела.

Основные факторы успеха реализации проекта:

• Огромное количество потребителей.
• Высокое количество предлагаемых ресурсов.
• Свободный вход на рынок.
• Низкий уровень первоначальных затрат.
• Высокая доходность сделок.

Сумма первоначальных инвестиций составляет 428 000 рублей.

Точка безубыточности достигается в первый месяц работы.

Срок окупаемости составляет от 6 месяцев.

Внутренняя норма рентабельности — 88%.

Средняя чистая ежемесячная прибыль—77 275.

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости. Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам. Как таковой сезонности в данном бизнесе нет. Главное — выстраивать свою работу правильно, быть гибким к внешним условиям и их изменению.

Основные функции агентства недвижимости:

• Поиск возможных покупателей, арендаторов, общение и установление с ними деловых контактов. Подбор вариантов недвижимости по запросу покупателя или арендатора, ознакомление с выбранным объектом недвижимости.
• Проводя сделку, агентство помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалисты следят за правильным оформлением документации в соответствии с местными и федеральными законами, которые действуют на данный момент.
• Агентство может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке.
• Агентство должно предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалисты по недвижимости также напоминают и предлагают клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает, или рисков порчи этого объекта недвижимости.
• Риэлторы должны хранить тайну сделки и всю конфиденциальную информацию, которую в ходе своей работы получают о клиенте или о сделке. Также необходимо отметить, что агентство отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
• Специалисты по недвижимости должны изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость.

Для максимизации прибыли организации также будут оказываться дополнительные услуги, такие как:

• Консультационные услуги;
• Юридические услуги;
• Сбор и оформление документов;
• Комплексные оформительские услуги.

Риэлторское агентство будет работать по следующему графику:

• 10:00 — 21:00 в рабочие дни;
• 9:00 — 18:00 в выходные дни.

Клиентами агентства недвижимости являются лица, которые заинтересованы в аренде, покупке, продаже или сдаче недвижимости. Потенциальный покупатель имеет возраст 30-55 лет.

Общие моменты целевой аудитории:

• Социальное положение. Средний класс и выше, поскольку позволить себе покупку квартиры даже в ипотеку могут люди с более высокой заработной платой.
• Материальное положение. Средний семейный доход составляет от 70 000 до 120 000 рублей. Данная категория может позволить себе ипотечный кредит с ежемесячным платежом от 15 до 30 тыс. руб. Для покупателей с более низким доходом нужно рассматривать дополнительные, более экономные варианты приобретения жилья.
• Семейное положение. 60% семейные пары, 30% — одинокие молодые девушки или молодые люди, 10% — остальные.
• Образование. Высшее — 80%, Среднее специальное — 10%, Остальное — 10%.

Цели приобретения жилья:

• в личное пользование;
• для осуществления коммерческой деятельности;
• инвестиционный проект (покупка на разных этапах строительства с возможной перепродажей или сдачей в аренду).

С каждым годом число квартир в России стабильно увеличивается. Динамику можно увидеть в таблице ниже (данные Росстата). А, следовательно, и количество осуществляемых сделок тоже возрастает. Таким образом спрос на услуги риэлторских агентств также повышается.

Источник