Бизнес план по земельному участку

Бизнес план развитие земельного участка

Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России и СНГ.

Подготовка бизнес плана

Суть и идея проекта: освоение земельного участка под коттеджное строительство на территории ***ского района ***кой области, Российская Федерация.

Площадь участка: 32 га.

Количество объектов реализации

шт.

299

коттеджи 90 кв.м.

коттеджи 120 кв.м.

коттеджи 180 кв.м.

участки площадью 10 сот.

участки площадью 7,5 сот.

Тип объектов: земельные участки, коттеджи из газобетона и гипсоблока, малоэтажные объекты.

Параметры и характеристики участка:

1. Участок находится в непосредственной близости от Киевского и ***кого шоссе, расстояние до МКАД – 75 км, расстояние до Новой Москвы – 10 км по внешней границе и 2 км по внутренней границе.
2. Категория участка – «индивидуальное жилищное строительство».
3. На данный момент участок представляет собой ровное поле, частично граничит с лесным массивом, что обеспечивает исключительные видовые характеристики. С двух сторон примыкает к коттеджным поселкам. Имеет круглогодичный подъезд.
4. Благодаря уникальным экологическим характеристикам участок соответствует целям освоения (малоэтажное индивидуальное строительство) и предполагает возможность круглогодичного проживания.

Общая стоимость земли: *** 000 000 рублей.

Показатели финансовой эффективности проекта:

Выручка

Затраты, включая земельный участок

Чистая приведенная стоимость (NPV)

Внутренняя норма доходности (IRR)

43,61%

Необходимый объем инвестиций

Необходимый объем инвестиций без учета затрат на участок

СРОКИ ОКУПАЕМОСТИ

10

12

Выдержки из исследования

Описание участка. Основные факторы местоположения

В собственности инициатора проекта находится участок земли, расположенный на территории Российской Федерации, находящийся в 2 км по внутренней границе от Новой Москвы, ***кая область.

Ниже представлены общие характеристики имеющегося участка, рабочее название «***ка 1».

1. Поселок ***ка 1 расположен в ***ском районе ***кой области, деревня ***. На территории деревни – школа, детский сад, развитая инфраструктура.
2. Площадь участка составляет 32 га (320 000 м2).
3. Кадастровые номера: ***
4. Количество объектов реализации: ***
5. Участок находится в непосредственной близости от Киевского и ***кого шоссе, расстояние до МКАД – 75 км, расстояние до Новой Москвы – 10 км по внешней границе и 2 км по внутренней границе.
6. Категория участка – «индивидуальное жилищное строительство», что является редким явлением для данного района. Разрешенный вид использования участка – также жилищное строительство.
7. На данный момент участок представляет собой ровное поле, частично граничит с лесным массивом, что обеспечивает исключительные видовые характеристики. С двух сторон примыкает к коттеджным поселкам. Имеет круглогодичный подъезд.
8. Благодаря уникальным экологическим характеристикам участок соответствует целям освоения (малоэтажное индивидуальное строительство) и предполагает возможность круглогодичного проживания.

Определение основных конкурентов

В рамках проведения настоящего исследования были проанализированы рынок земельных участков под коттеджное строительство в ***ском районе, а также рынок земельных участков Новой Москвы, которые потенциально могут составить конкуренцию коттеджному поселку ***ка 1 … ***.

Как можно судить из информации, представленной выше, на выбор потенциального покупателя в районе предлагаются различные варианты земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Так, основными критериями анализируемых конкурентных территорий были выбраны:

• вариативность площади участка (количество соток),
• ценовая категория (рублей за сотку, цена в формате «от»),
• наличие коммуникаций на участках.

Наименьшая площадь участка, которая может быть предложена покупателю на территории ***ского района, – 5 соток («***»), наибольшая – 50 соток («***»). Средняя площадь участков, предлагаемых конкурентными проектами, составляет 10-15 соток.

Как можно видеть, соотношение объектов в районе согласно площади участков составляет 40/60, а именно: 40% объектов готовы предложить небольшие участки, до 10 соток, 60% объектов предлагают участки среднего размера и выше среднего, от 10 соток и более.

Что касается ценового предложения, то здесь диапазон достаточно велик: минимальная цена за сотку составляет 80 000 руб. («***»), а максимальная – в поселке «***», на уровне ***рублей за сотку. Средняя цена за сотку по району по состоянию на 2 квартал 2015 года составила *** рублей.

Так, наибольший выбор будет у покупателя в среднем и высоком ценовом сегментах.

Анализ предложения в районе Новой Москвы

Важно отметить, что, учитывая непосредственную близость проекта к Новой Москве (ввиду чего данная территория и рассматривалась как конкурентная), покупатель будет стоять перед выбором. Это можно объяснить тем, что из-за имиджа и территориальной принадлежности ТиНАО к столице России, уровень цен на земельные участки здесь в разы превышает ценовое предложение в ***ском районе.

Исходя из полученных данных, можно видеть, что верхний предел цены за сотку установлен в конкурентном поселке «***» – *** рублей. Минимальное значение – *** рублей (поселок «***»).

Так, средняя цена за сотку на территории Новой Москвы составляет ***рублей (2 квартал 2015 года), то есть данное значение значительно превышает стоимость сотки по ***скому району.

Касаемо предложения: только 20% объектов Новой Москвы могут предложить покупателю участок стоимостью до *** рублей за сотку (соответственно, выбор ограничен).

Вариативность площади участка

Несмотря на высокую стоимость земли на территории Новой Москвы, предложение с точки зрения площади участка принципиально не отличается от ситуации в районе: минимальный участок, предлагаемый к приобретению, – 7 соток, максимальный – 65 соток. Средняя площадь участков тут также колеблется в диапазоне 10-15 соток.

Тем не менее, если рассматривать Новую Москву, то тут предложение выше с точки зрения наличия небольших участков: 53% объектов предлагают участок размером до 10 соток.

Так, если рассмотреть вариант приобретения аналогичного участка размером 10 соток на территории Новой Москвы и ***ского района, район показывает явное ценовое преимущество: *** в Новой Москве (за участок) против *** рублей за тот же участок в ***ском районе.

Выбор основных конкурентов (коттеджные поселки, брус, ***ский район)

В рамках проведения настоящего исследования были проанализировано предложение в коттеджных поселках в ***ском районе (***кое шоссе), которые потенциально могут составить конкуренцию коттеджному поселку ***ка 1 ***…

Как можно видеть из данных анализа предложений района, для ***ского района с точки зрения географии расположение коттеджных поселков сосредоточено в следующих населенных пунктах: ***. Все населенные пункты (соответственно, как и коттеджные поселки) равноудалены от ***кого шоссе, расстояние от 30 до 90 км.

Так, что касается ценового аспекта предложения, то диапазон цен колеблется от ***рублей до ***рублей за объект. Средняя стоимость, согласно данным, составила *** за квадратный метр площади.

Как можно судить из графических данных, наибольшее число предложений находится в ценовом диапазоне *** млн. рублей за объект, составляя 57% общей массы предложений. На втором месте – более дорогостоящие объекты (*** млн. руб.). Наименьшая представленность – в низком ценовом сегменте – всего 7,1%.

Вариативность предлагаемой площади коттеджа

Согласно расчетам, средняя площадь коттеджа в рассматриваемых поселках составила *** квадратных метров. Минимально возможный вариант для приобретения – *** кв. м., максимально возможный – *** кв. м. Варьируются также и площади прилегающих к коттеджу участков: от 8 до ***соток.

Соответственно, наибольшую представленность на территории района имеют поселки, площадь объектов которых находится в пределах *** квадратных метров. Также достаточно широко представлены коттеджи площадью *** квадратных метров (43%), наименьшая представленность у больших коттеджей – свыше *** квадратных метров (7%).

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что оптимальным предложением для коттеджей в строящемся поселке ***ка 1 станут коттеджи 2 категорий:

1. площадью ***квадратных метров;
2. площадью *** квадратных метров.

Таким образом, как можно судить из полученных данных, современному покупателю необходимо предложить вариант приобретения участка со следующими характеристиками:

1. Участок, расположенный в на 100% готовом поселке.
2. На территории поселка необходимо наличие магазинов, супермаркетов, медицинских учреждений и учреждений досуга.
3. Стоимость участка не должна превысить *** млн. рублей.
4. Площадь участка должна быть небольшой (около 10 соток), с подведенными коммуникациями.
5. Для 30% аудитории важна возможность природного досуга: рыбалка, охота.

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство детского медицинского центра. Цель разработки бизнес плана: для получения земельного участка; Объем работы: 39 страниц; Горизонт бизнес планирования: 6 лет. В рамках реализации бизнес плана предполагается построить современный детский медицинский центр площадью 6 000 кв.м., …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в открытие детского сада для детей-инвалидов. Цель разработки бизнес плана: для получения помещения в Администрации; Объем работы: 14 страниц; Горизонт бизнес планирования: 3 года. Отличительной чертой детского сада будет то, что он создан только …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство коттеджного поселка из домов-сфер. Цель разработки бизнес плана: для получения земельного участка в Администрации; Объем работы: 32 страницы; Горизонт бизнес планирования: 7 лет. Бизнес планом предполагается получение земельного участка у Администрации для …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство базы для сельского туризма. Цель разработки бизнес плана: для получения земельного участка в Администрации; Объем работы: 15 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Бизнес планом предполагается создание туристической инфраструктуры в селе. В …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в разведение уток и коз. Цель разработки бизнес плана: для получения земельного участка в Администрации; Объем работы: 10 страниц; Горизонт бизнес планирования: 3 года. Бизнес планом предполагается открытие фермерского хозяйства, рассчитанного на 30 голов …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в реконструкцию молочно-товарной фермы на 500 голов КРС. Цель разработки бизнес плана: для выделения земельного участка Администрацией; Объем работы: 34 страницы; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Бизнес план предназначен для получения в аренду у …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в организацию тепличного хозяйства по выращиванию томатов и огурцов. Цель разработки бизнес плана: для выделения земельного участка Администрацией; Объем работы: 16 страниц; Горизонт бизнес планирования: 3 года. Бизнес план разработан для получения в аренду …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в создание транспортной компании. Цель разработки бизнес плана: для выделения земельного участка Администрацией; Объем работы: 29 страниц; Горизонт бизнес планирования: 3 года. Для реализации бизнес плана потребуется земельный участок в черте города, который планируется …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в производство лечебного мыла и эфирных масел. Цель разработки бизнес плана: для выделения земельного участка Администрацией; Объем работы: 30 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Для реализации бизнес плана планируется строительство завода на земельном …

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в организацию выращивания, переработку и реализацию грибов и ягод. Цель разработки бизнес плана: для выделения земельного участка Администрацией; Объем работы: 28 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Для успешной реализации проекта планируется строительство теплиц …

Страница 1 из 212»

проектирование земельный участок

Резюме — это, по сути, «бизнес-план в бизнес-плане». Его следует писать после того, как будет написан основной план. Его основное назначение — убедить потенциального инвестора еще до прочтения бизнес-плана в верности выбранной стратегии бизнеса. Его объем обычно составляет 2-3 страницы.

Содержание резюме проекта:

• · Проект: Название проекта, описание его местоположения, сущности, юридического статуса.
• · Миссия проекта: Краткое описание цели проекта.
• · Конкурентные преимущества проекта: Обоснование конкурентоспособности проекта.
• · Требуемое финансирование: Необходимый объем инвестиций, возможное количество инвесторов, форма и условия получения капитала.
• · Ожидаемые результаты: Дата начала реализации проекта, дата выхода на проектную заполняемость, прогнозируемый валовый годовой доход, прогнозируемый чистый операционный доход, прогнозируемая чистая прибыль, срок окупаемости и т.д.
• · Вывод: Краткое обоснование необходимости реализации проекта.

При разработке бизнес-плана проектов развития недвижимости необходимо учитывать, что особое значение для реализации проекта имеет его местоположение, в связи с чем, как в резюме, так и в основной части бизнес-плана должен быть дан анализ местоположения, юридическом статусе земельного участка, указаны конкурентные преимущества, которые обусловлены экономическими и физическими особенностями объекта недвижимости.

Основная часть бизнес-плана начинается с раздела, в котором описывается тот продукт (услуга), который Вы хотите предложить Вашим будущим покупателям. Потенциальный инвестор не согласится на сотрудничество при отсутствии информации о том, что подразумевает под собой продукт (услуга).

В случае написания бизнес-плана развития земельного участка содержание этой части бизнес-плана можно представить следующим образом:

• · название проекта;
• · инициаторы проекта (организация — инициатор, ее статус, год создания, специализация, иные особенности);
• · описание имущественно-земельного комплекса: площадь и географические характеристики, кадастровый номер, юридический адрес и статус земельного участка, наличие улучшений;
• · анализ местоположения имущественного комплекса: описание местоположения, анализ транспортной доступности (наличие остановок различных видов общественного транспорта, станций метрополитена), удаленность от центра, анализ локального окружения (окружающих объектов недвижимости, их юридического статуса), а также района в целом;

Описывая проект, необходимо указать на перспективы развития проекта.

Анализ рынка. Данную часть бизнес-плана предлагается представить в виде следующих составляющих:

• · анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости региона (города): итоги развития рынка за предшествующий период, современное состояние (деловая активность, ценовая ситуация, доходность инвестиций в недвижимость), тенденции его развития, факторы, определяющие перспективы развития рынка с учетом состояния и тенденций развития экономики и социальной сферы региона, чувствительности рынка к изменениям в экономике, цикличности развития рынка;
• · анализ сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит избранный проект: определение рынка (рынок жилой, офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости), его региональные особенности, наиболее значимые проекты, их параметры, возможности для развития рынка;
• · анализ рыночного окружения проекта: описание района с точки зрения сегмента рынка, наличие потенциальных конкурентов, интенсивность движения, наличие большого скопления населения в районе, а также количество проживающего рядом с территорией населения, его возрастная категория, наличие и направления миграции населения и пр.);
• · конкурентная среда проекта: конкурирующие объекты и проекты, их физические и экономические характеристики, преимущества и недостатки, возможности появления новых конкурентов, выводы для предлагаемого проекта.

Концепция проекта представляет собой обоснование выбора типа и характеристик создаваемого объекта недвижимости, разработанное на основе анализа рынка, тенденций его развития, конкурентной среды, местоположения и базирующееся на критерии наиболее эффективного использования объекта. Концепция предполагает сравнение возможных вариантов использования объекта (земельного участка, существующего здания или сооружения) и выбор наиболее эффективного варианта. Концепция проекта, как правило, включает в себя, следующие пункты: общая информация о проекте (цель проекта, обоснование выбора наиболее эффективного использования), основные физические характеристики проекта, наличие инженерного обеспечения, основные архитектурно-конструкторские решения, описание функционального зонирования имущественного комплекса, возможные дополнительные услуги для пользователей, конкурентные преимущества проекта.

Обязательным приложением или составной частью этого раздела является предоставление плана земельного участка (или объекта недвижимого имущества), а также описание его особенностей.

Целью маркетингового плана являются составление программы продвижения объекта, учитывающей конкурентные преимущества объекта и потребности группы его потенциальных покупателей (арендаторов), и ее примерный бюджет, а также формирование ценовой политики и прогноза заполняемости объекта.

План реализации проекта раскрывает этапы, сроки и порядок создания планируемого объекта недвижимости (строительства или реконструкции объекта).

План реализации проекта содержит изложение хода реализации проекта, порядок взаимодействия между его основными участниками, который включает в себя следующие элементы:

• · организация взаимодействия с инвестором, (собственником) объекта;
• · привлечение, координация и контроль качества работ подрядчиков;
• · организация маркетинговой и брокерской деятельности, обеспечивающих привлечение покупателей (арендаторов);
• · описание системы бухгалтерского учета и финансового менеджмента, обеспечивающих формирование бюджета, организацию финансовых расчетов, учета и отчетности;
• · обслуживание объекта и эксплуатации инженерных систем;
• · функционирование системы охраны объекта, включая технические средства и службу безопасности объекта;
• · осуществление рекламной деятельности, деятельности по продвижению и формированию позитивного имиджа объекта.

Этот раздел бизнес-плана призван обобщить материал предыдущих частей и представить их в стоимостном выражении.

Целями его разработки являются составление прогноза финансовых результатов проекта и оценка эффективности проекта.

В этот раздел включаются следующие позиции:

• · Расходная характеристика проекта;
• · Доходная характеристика проекта;
• · План финансирования проекта;
• · Финансовые результаты проекта.

В плане финансирования проекта описываются все источники финансирования: собственные средства, заемные средства, средства прямых инвесторов — участников проекта.

Одним из источников финансирования может являться собственный капитал. В соответствии с суммой вложенного собственного капитала создается график поступления денежных средств. В случае, если источником финансирования является заемный капитал, производится расчет «графика привлечения кредита», который учитывает общий срок кредита, размер кредита, ставку кредита, срок выплаты процентов по кредиту, а также тела кредита. В дальнейшем производится обоснование стабильности поступления денежных доходов, что является одним из факторов, подтверждающих необходимость реализации бизнес-плана.

Понятие риска, его оценки, прогнозирования и даже управления им — на сегодняшний день немаловажные категории, используемые во всех сферах бизнеса.

При разработке бизнес-плана наиболее важным является умение заранее предугадать все типы рисков, с которыми авторы могут столкнуться, источники этих рисков и момент их возникновения. А затем разработать меры по сокращению этих рисков и минимизации потерь, которые они могут вызвать.

Чем глубже проработана эта проблема, тем выше будет доверие потенциальных партнеров и инвесторов. Доверие проявляется только к тем, кто способен заранее предсказать возможные трудности и объяснить, объяснить алгоритм реализации проекта и предоставить определенные гарантии в эффективности вложения финансовых средств в предлагаемый проект.

Ассортимент рисков весьма широк: от пожаров и землетрясений до забастовок и межнациональных конфликтов, изменений в налоговом регулировании и колебаний валютных курсов. Конечно, вероятность каждого типа риска различна, так же, как и сумма убытков, которые они могут вызвать. Необходимо оценить то, какие риски наиболее вероятны, и во что они могут обойтись.

Для этого в данном разделе производится SWOT-анализ, целью проведения которого является систематизация всей имеющейся информации о проекте для четкого представления его преимуществ и недостатков, что позволит выбрать оптимальный путь его развития.

Для того чтобы оценить сильные и слабые стороны проекта, нам необходимо выбрать критерии и затем определить, что является сильной, а что слабой стороной для проекта, по каждому из выбранных критериев. В качестве критериев в основном рассматриваются организационные, производственные, финансовые, маркетинговые аспекты проекта.

Далее производится определение рыночных возможностей и угроз, которое проводилось по аналогичной методике, но критериями для оценки будут являться факторы спроса и конкуренции.

Итогом данной аналитической работы является составление матрицы SWOT, которая поможет определить, какие шаги могут быть предприняты для успешного развития проекта, а также какие проблемы необходимо решать в первоочередном порядке путем сопоставления составляющих SWOT, описанных ранее.

В приложениях к бизнес-плану приводятся документы, не являющиеся частью основного текста, но на которые есть ссылки в бизнес-плане.

Наиболее часто в приложениях приводят следующие документы: технические данные по продукции, копии контрактов, лицензий, патентные документы, копии документов, из которых взяты исходные данные, сообщения консультантов по продукции и рынкам, анкетные данные руководящих работников, сведения о порядке и методах проведения исследований, прейскуранты поставщиков.

Источник