Бизнес план коворкинга готовый

Бизнес-план открытия сети коворкингов (с финансовой модели)

• Описание
• Содержание
• Приложения

Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России, Украины и стран СНГ

К данному бизнес-плану прилагается финансовая модель в отдельном файле, которая позволяет с легкостью выстроить новый финансовый план методом ввода соответствующих данных

Цель проекта: создание современного, комфортного и живого гибридного пространства для работы, деловых знакомств и стартапов.

География реализации: г. Москва.

Комплекс коворкинг-центров:

1. Коворкинги площадью 800 кв. м на 135 рабочих мест.
2. Коворкинги площадью 600 кв. м на 100 рабочих мест.

Услуги коворкинг-центров:

• помесячная аренда фиксированного рабочего места;
• ежедневная и помесячная аренда нефиксированного рабочего места;
• помесячная аренда мини-офисов;
• почасовая аренда переговорных и конференц-зала.

Рыночная ситуация:

1. По итогам 2018 года общий объем предложения по коворкингам в Москве составил *** кв. м (*** объекта). В Москве в 4-м квартале 2018 года были открыты 10 новых коворкингов, а в I квартале 2019 года было открыто *** кв. м гибких рабочих пространств. На базе классических коворкингов доступно *** рабочих мест (суммарно в open space и мини-офисах), в специализированных коворкингах – *** мест.
2. Наибольшее количество коворкингов расположено в *** (46%). На *** и *** приходится 22% объектов. По площади объектов лидируют *** (49%), на *** и *** приходится 22% от общей площади. Переизбыток площадей коворкингов наблюдается только в ***. Наиболее перспективным округами для открытия коворкинг-центров являются ***, ***, ***, *** и ***.
3. Наибольшее количество предложений рабочих мест в коворкингах приходится на **** – 53%. На *** приходится 13% предложения, а на *** – 4%.
4. В стоимость аренды включены операционные расходы и НДС. В большинстве коворкингов в стоимость аренды включено определенное количество часов бесплатного использования переговорных комнат. В некоторых случаях при аренде рабочего места на длительный срок арендаторам предоставляются скидки. Есть коворкинги предлагающие абонементы на несколько посещений в неделю/месяц. В некоторых сетях есть возможность работы во всех локациях одной сети коворкингов. Средняя ставка аренды нефиксированного рабочего места составляет – *** руб./мес., фиксированного рабочего места – *** руб./мес. и аренда мини-офиса – *** руб./мес. за одно место.
5. Пик спроса на услуги коворкинга приходится на ***, *** и ***. Спрос падает в *** и ***.

Финансовые показатели проекта:

31 129

44

Дисконтированный срок окупаемости

Выдержки из исследования

Основные количественные характеристики рынка коворкингов

На рынке можно выделить два основных типа коворкингов:

1. Классический коворкинг – организованное рабочее пространство, подходящее для работы за компьютером и ведения переговоров. По сути, это классическое офисное рабочее место в нестандартной атмосфере. Такие проекты занимают 77% рынка.
2. Специализированные коворкинги – специализированное рабочее пространство, направленное на решение конкретных задач. Среди специализированных коворкингов наиболее распространены мастерские различных направлений, например, столярные, стекольные, ювелирные и т.п. (***%), швейные коворкинги (***%) и объекты в сфере IT и инноваций (***%). Встречаются объекты в сфере искусства, архитектуры, дизайна, образования, коворкинги для женщин, работающих мам. К таким относятся «Архитектурный коворкинг», «Академия Mastercity.ru» и «Дар труда» – творческие мастерские со специализированным оборудованием, Neuron – лаборатория 3D-печати и робототехники и пр. Есть и уникальные для Москвы проекты, например, «Дерево» с концепцией «живи и работай», объединяющее хостел и коворкинг».

По итогам 2018 года общий объем предложения по коворкингам в Москве составил *** кв. м (*** объекта). В Москве в 4-м квартале 2018 года были открыты 10 новых коворкингов, а в I квартале 2019 года было открыто *** кв. м гибких рабочих пространств.

По итогам 2018 года объем рынка гибких рабочих пространств увеличился в полтора раза – на *** кв. м. Крупнейшими открытиями года стали: SOK Арена Парк, SOK Сады Пекина, Таблица, SREDA Федерация, CEO Rooms Империя.

На базе классических коворкингов доступно *** рабочих мест (суммарно в open space и мини-офисах), в специализированных коворкингах – *** мест.

Уровень заполняемости коворкингов Москвы и Ближнего Подмосковья составил ***%.

Таблица 1. Основные показатели рынка коворкингов, г. Москва, 4 кв. 2018 г.

За период с марта 2018 года по март 2019 года доля сетевых операторов коворкингов увеличилась с ***% до ***% (по занимаемым площадям). Сетевые операторы заняли основную долю рынка гибких рабочих пространств. Сетевые операторы чаще всего занимают площади большего размера, чем несетевые, так что несмотря на сравнительно небольшое численное преимущество, по объему площадей их доля в общем предложении гибких рабочих пространств значительно превосходит несетевые.

После открытия трех запланированных локаций в Москве в 2019 году WeWork станет одним из крупнейших операторов на рынке коворкингов. На данный момент крупнейшим по занимаемым площадям оператором является Regus.

В 2018 году рынок вырос почти в *** раза. В 2019-2020 гг. ожидается сохранение таких же темпов роста – ***% в год. В 2019 году основной прирост будет обеспечен за счет открытия крупных площадок (WeWork, Рабочая Станция, Meeting Point и др.). Учитывая текущие темпы роста количества гибких рабочих пространств, ненасыщенность рынка и высокий спрос, данный формат имеет большой потенциал для развития.

Географическое распределение коворкингов. Определение спроса.

Наибольшее количество коворкингов расположено в *** (46%). На *** и *** приходится 22% объектов. По площади объектов лидируют *** (49%), на *** и *** приходится 22% от общей площади.

Таблица 2. Количество коворкингов по округам Москвы, ед.

В таблице ниже произведем расчет уровень обеспеченности площадью коворкингов по округам г. Москвы для определения спроса. Для расчета были отобраны следующие показатели:

• численность населения по округам г. Москвы;
• процент экономически активного населения – ***%;
• процент активного населения, который работает в коворкингах – ***%;
• площадь коворкингов по округам;
• средняя площадь на одно рабочее место в коворкинге (с учетом общих зон) – *** кв. м.

Переизбыток площадей коворкингов наблюдается только в ***. Наиболее перспективным округами для открытия коворкинг-центров являются ***, ***, ***, *** и ***.

Таблица 3. Расчет уровня обеспеченности площадями коворкингов по округам г. Москвы

Характеристика предложения на рынке коворкингов

Для характеристики предложения на рынке коворкингов в г. Москве были использованы данные портала ***.

Общее количество предложений в г. Москве составило *** ед., из них:

На диаграмме ниже представим структуру предложения рабочих мест в коворкингах по округам Москвы.

Диаграмма 1. Структура предложения рабочих мест в коворкингах по округам Москвы, %

Наибольшее количество предложений приходится на *** – 53%. На *** приходится 13% предложения, а на *** – 4%.

Более детально рассмотрим структуру предложения по площади коворкингов, расположенных в *** и ***. Наибольшее количество предложений (53%) приходится на коворкинги площадью до *** кв. м. Коворкинги площадью свыше *** кв. м принадлежат в основном сетевым операторам «***» и «***».

Диаграмма 2. Структура предложения по площади коворкингов, *** и ***

Ежедневно работают около ***% классических коворкингов и около ***% специализированных.

Круглосуточный режим работы более характерен для классического формата объектов (***%), при этом только ***% специализированных коворкингов работают по такому графику.

Все классические коворкинги предлагают доступ к офисному оборудованию, сети Интернет и услуги уборки. В большинстве из них (***%) есть кухня с напитками/снеками, локеры, переговорные, лекторий/конференц-зал, зона отдыха, парковка, проводятся мероприятия.

Более половины классических коворкингов оснащены мини-офисами, более ***% предлагают возможность регистрации юридического лица.

***% коворкингов располагают небольшой библиотекой, зоной телефонных переговоров, кафе, предлагают услуги юридического, бухгалтерского, секретарского сопровождения. Некоторые классические коворкинги предлагают достаточно необычные услуги, такие как комната/капсула для сна, велопарковка, спортзал.

Рекомендуется учитывать следующие параметры при планировании коворкинг-центров:

Коммерческие условия и сезенность

По данным исследования «***», арендные ставки по коворкингам в г. Москва представим в таблице ниже.

Таблица 4. Арендные ставки по коворкингам, г. Москва, 4 кв. 2018 г.

В таблице ниже приведем арендные ставки в сетевых и несетевых классических коворкингах в 3 кв. 2019 г.

Таблица 5. Арендные ставки в сетевых классических коворкингах, г. Москва, 3 кв. 2019 г.

В стоимость аренды включены операционные расходы и НДС. В большинстве коворкингов в стоимость аренды включено определенное количество часов бесплатного использования переговорных комнат. В некоторых случаях при аренде рабочего места на длительный срок арендаторам предоставляются скидки. Есть коворкинги предлагающие абонементы на несколько посещений в неделю/месяц. В некоторых сетях есть возможность работы во всех локациях одной сети коворкингов.

В таблице ниже представим средние арендные ставки.

Таблица 6. Средние арендные ставки в коворкингах, г. Москва, 3 кв. 2019 г.

Помимо дохода от аренды рабочих мест операторы коворкингов также получают доход от предоставления дополнительных услуг – сдача в аренду переговорных комнат, проведение мероприятий и др. В зависимости от модели, используемой оператором, дополнительный доход может составлять от *** до ***% от общего дохода.

Для анализа сезонности были использованы результаты истории различных запросов по направлению «Коворкинг Москва» в Yandex WordStat. На основе полученных данных была рассчитана сезонность по загрузке коворкинга.

Диаграмма 3. Сезонность по загрузке коворкинга, %

Источник

Как открыть коворкинг?

Количество фрилансеров и тех, кто работает в штате, но удаленно, растет. А работать дома комфортно далеко не всем, арендовать офис или кабинет тоже не всем по карману. Так что спросом пользуются такие места, как коворкинг – что-то по типу большого офиса, где каждый работает сам по себе.

Несмотря на востребованность в таких пространствах, в городах коворкингов не так много, спрос населения они на данный момент в полной мере не удовлетворяют. Так что открытие коворкинга является перспективным направлением в бизнесе, а о том, как это все дело организовать и начать получать прибыль уже в первые месяцы работы расскажем дальше.

Развитие коворкинга как бизнеса в будущем

Несколько фактов из статистики:

• Каждый год количество работников на удаленном режиме только растет. Предположительно к концу 2020 года они будут составлять 25% от всех штатных работников компаний.
• Около 27% компаний предполагают в ближайшее время перевести большую часть своих работников на удаленный формат. Малый и средний бизнес по умолчанию в приоритете использует как раз такой режим работы, так как это выгодно – нет нужды в аренде большого офиса, а еще посчитайте закупку мебели и техники для обустройства рабочих мест в этом случае, что существенно расширяет расходную статью.
• 67% работников в опросе высказались за удаленный формат работы.
• В период кризиса малый и средний бизнес всегда старается сэкономить, а значит и отказаться от аренды офисов.

Так что в ближайшие года офисы могут уступить место коворкингам.

Актуальность бизнес-идеи

Если вы работали удаленно дома хоть непродолжительное время, то, наверняка знаете, как сложно сосредоточится на работе. Часто что-то отвлекает, сразу появляется куча домашних дел, которые нужно срочно переделать, сосед сверху никак не закончит свой ремонт и сверлит над головой, лезет на руки кот и срочно 10-ый раз захотелось сделать себе чай. Так и день рабочий прошел, сроки по проекту горят и привет бессонная ночь с горящим дедлайном.

Поэтому, коворкинг будет спасением для таких фрилансеров, так как:

• Деловая обстановка коворкинга способствует рабочему настроению. Отвлекаться просто не на что.
• Никакого шума, никто не отвлекает.
• Комфортная рабочая обстановка, есть хороший интернет.
• Плата за аренду в разы меньше, чем тот же офис или кабинет. А одному фрилансеру, зачастую, нет смысла арендовать целое офисное помещение.
• Вариативность использования: многие коворкинги предлагают не только отдельные рабочие места, но и изолированные залы для проведения деловых встреч, собеседований, звонков по скайпу и тд.

Кроме этого, в коворкинге можно неплохо налаживать рабочие связи, так как большая часть посетителей работают в сфере ИТ.

Пошаговая инструкция открытия

Для того, чтобы начать свое дело в этой нише, нужно:

• Составить бизнес-план коворкинга.
• Найти деньги на все это дело.
• Пошагово выполнить пункты своего бизнес-плана и начать принимать посетителей.

А теперь более развернуто. Для открытия коворкинга нужно:

• Найти помещение. Лучше в аренду, если бюджет ограничен.
• Оформить документацию на открытие бизнеса, получить разрешения от контролирующих служб.
• Сделать в помещении ремонт, закупить технику и мебель.
• Запустить рекламу, наружную в том числе.

Начнем с помещения. Подбирать нужно опираясь на следующее:

• Расположение: идеально, если это будет центр города, недалеко от станции метро.
• Специфика помещения: оно должно быть просторным, светлым. Так что подбирайте так, чтобы были высокие потолки, побольше окон. Учтите, что в помещении для коворкинга должно быть столько места, чтобы хватало на все заполненные рабочие места, плюс отдельно зона для приема пищи, отдыха от работы и санузел.
• Так как в коворкинге будет немало техники, позаботьтесь о том, чтобы в здании была охранная система и не было круглосуточного доступа;
• Обязательно должна быть хорошая вентиляция, системы кондиционирования воздуха.

Что касается ремонта:

• В коворкинге большинство людей работают в сфере ИТ, разработки сайтов, наполнения и тд. Так что обстановка должна быть современной, минималистичной, не перегруженной. Неплохо для таких помещений заходит стиль Loft.
• Обеспечьте хорошее освещение – как общее, так и относительно каждого рабочего места.
• Планировка: должен быть общий зал, где будут расположены все рабочие места. Отдельно должно быть место администратора коворкинга, закрытое помещение для проведения переговоров, встреч и т.д. Зона отдыха и блок для приема пищи должен быть отделен от общего рабочего пространства так, чтобы работающим не мешали звуки и запахи с кухни.
• При обустройстве помещения не забывайте о безопасности пользователей: техника подразумевает провода и удлинители, через которые можно легко упасть, так что подводите розетки так, чтобы провода не путались под ногами.
• Покрытие напольное – лучше использовать ламинат или его текстурную замену. Укладывать ковролин дорого и невыгодно, так как он будет очень быстро пачкаться особенно в плохую погоду, а чистить его дорого и проблематично.
• Мебель – подбирайте ее под стиль интерьера, не забывайте об удобстве работников. Стулья лучше брать регулируемые по высоте, с удобной спинкой. Кроме мебели для рабочих мест не забывайте обустроить зону отдыха. Тут хорошо подойдут кресла-груши, бескаркасные диваны, обычные офисные диванчики. В блоке для приема пищи должен быть стол, несколько стульев, столешница.

Что понадобится из техники:

• Несколько ноутбуков, но в качестве запасных. Давать в пользование свою технику не нужно, это небезопасно. Но, на экстренный случай можно иметь несколько ПК и давать их для работы.
• Техника для общего пользования за отдельную плату: принтер, ксерокс, проектор, фотоаппарат.
• Лампы на столы, так как общее освещение удобно не всем, плюс ко всему в зимнее время года рано темнеет.
• Техника в зону приема пищи: холодильник, микроволновая печь, чайник. Можно поставить кофеварку, если позволяет бюджет. Обеспечьте минимальный набор посуды – несколько чашек, тарелок, столовых приборов, салфетки.

За порядком в зоне отдыха и питания нужно будет следить администратору, так как не все посетители добросовестно и аккуратно будут вести себя, это точно. На этот нужно установить строгие правила пользования коворкингом.

Дополнительные функции коворкинга

Выйти на хорошую окупаемость только за счет посетителей коворкинга точно не получится. Поэтому, пространство может предоставлять дополнительные услуги:

• Место для проведения конференций, семинаров, бизнес-встреч и т.д. Хорошую рекламу можно сделать себе в городе, предоставив место для проведения какого-то социального мероприятия, правда заработать на этом особо не получится.
• Зона для проведения видео или фотосъемки – это будет актуальным для начинающих блогеров, фотографов, которые пока не готовы платить за дорогие фотостудии.
• Место для проведения лекций, обучающих курсов. На это можно выделить время после закрытия коворкинга для посетителей или несколько раз в неделю просто делать рабочий день сокращенным, отдавая остальное время курсам.

Дополнительно в коворкинге на платной основе может быть небольшой кофе-бар, который точно будет приносить неплохую прибыль. Но, следите за тем, чтобы на рабочих местах не было чашек, на этот случай предлагайте посетителям закрытие стаканы.

Набор персонала

Самому за всем уследить точно не получится, придется набирать работников. Понадобится:

• 2 администратора, если коворкинг будет работать до позднего или без выходных. Со стандартной рабочей неделей будет достаточно 1 администратора.
• Системный администратор, но он не нужен на полный рабочий день, будет достаточно аутсорса.
• Маркетолог или команда, работающая над продвижением, проведением мероприятий в коворкинге и тд.
• Бухгалтер – его тоже можно взять на аутсорсе.
• Уборщица.

Для корректного взаимодействия со всей командой лучше сразу начать использовать CRM. Так как людей немного, то будет достаточно онлайн-версии. Например, Битрикс24 дает бесплатное пространство для компаний до 12 человек.

Что еще нужно перед открытием?

Самое главное: составить прайс на услуги. В них пропишите:

• Стоимость часа работы, полного дня, недели, месяца.
• Цена аренды техники, если такое будет.
• Стоимость дополнительных услуг: использование копировальной техники, оборудования для проведения презентаций и тд.
• Цена на услуги в кофе-баре, если такой будет.

Юридическая сторона вопроса

Без регистрации бизнеса тут не обойтись. Если вы открываете его самостоятельно, можно обойтись ИП. Этот статус позволяет нанимать людей на работу, а налогообложение проще, чем у ООО.

Коды для ОКВЭД: 70.20 «сдача в наем недвижимого имущества», 55.30 и 55.40, если в коворкинге будет буфет.

Заявление на регистрацию ИП подается в ФНС, как это делается мы рассказывали здесь.

Расходы и доходы

Большую часть прибыли коворкинг получает за счет проведения мероприятий, предоставления допуслуг, кроме аренды рабочих мест.

На старте расходы будут примерно таковы:

• Около 60 000 рублей – аренда помещения. Но, сумма может серьезно меняться, если это центр города и хороший ремонт или же, наоборот, убитое здание подальше от метро.
• Ремонт – около 300 000 рублей;
• Закупка мебели и оборудования – около 500 000 рублей.
• Регистрация бизнеса, получение разрешительной документации – около 20 000 рублей.
• Закупка расходных материалов для посетителей – около 50 000 рублей.
• Реклама – около 50 000 рублей.

Также в бизнес-план коворкинга нужно заложить сумму на непредвиденные расходы, хотя бы 50 000 рублей.

Итого для того, чтобы открыть хороший коворкинг понадобится не меньше 1 миллиона рублей.

• Средняя цена аренды на день 400 рублей. При заполненности на 20 человек каждый день получаем за месяц 240 000 рублей.
• Возможно, получится продать около 10 абонементов на месяц по средней цене 8000 рублей. Имеем еще 80 000р.
• Аренда зала для мероприятий, продажа допуслуг в первый месяц маловероятно принесет большие деньги, так как коворкинг еще мало известен, но на будущее это хорошая доходна статья.

Итого, за первый месяц можно заработать примерно 300 000 рублей. Из этой суммы нужно будет вычесть зарплаты и налоги.

Реклама

Без рекламы не получится развивать бизнес. Для коворкинга подойдет:

• Хороший сайт.
• Страницы в соцсетях.
• Наружная реклама.
• Реклама в транспорте, можно даже оклеить несколько спальных районов, размеситься в ТРЦ, супермаркетах, кофейнях.

На сайте и в соцсетях должно быть много контента: фото, видео, но не стокового. Снимайте именно свой коворкинг, показывайте обстановку в нем, чтобы человеку захотелось туда прийти поработать. Обязательно разместите прайс-лист с актуальными ценами, формой бронировки рабочего места или зала для переговоров, укажите способы оплаты.

Так стоит ли заниматься таким бизнесом?

Однозначно, если вы хотите открыть перспективное дело, которое подразумевает активную, интересную работу, которая к тому же приносит хороший доход даже в первые месяцы работы. Тем более, что расходы на открытие коворкинга не столь велики, а при хорошей работе окупаемость наступает уже через 3-4 месяца.

Источник