Бизнес план инвестиционного проекта недвижимость

Бизнес-план агентства недвижимости, перспективы на 2021-2022 год

Прошло больше трёх лет с того момента, как 17-летний тюменский школьник, руководитель ООО «Грэптил Технолоджи Рус» Даниил Шушарин, представил на Innoweek 2017 уникальный проект . Даниил пообещал оставить без работы риэлторов и в корне изменить рынок недвижимости. Проект онлайн-площадки создан Даниилом на базе искусственного интеллекта и позволяет совершать сделки с недвижимостью напрямую с Росреестром, без участия посредников. Гарантирует юридическую чистоту сделки. Новым технологиям не удалось заменить опыт и живое общение с профессиональным агентом. Однако, автоматизацией услуг занимаются не только риэлторские агентства, но и конкуренты, сайты-агрегаторы, Банки, государство.

Открыть агентство недвижимости с нуля сложно. Чтобы оставаться конкурентным, доходным в долгосрочной перспективе, агентство недвижимости должно обладать главными активами: опытом, экспертностью, знанием особенностей рынка недвижимости, высоким уровнем сервиса, инвестировать в технологии.

Франшиза повышает шанс запустить доходный бизнес и избежать ошибок для начинающего предпринимателя. Бизнес-план помогает поэтапно реализовать проект.

• 1 Риэлторский бизнес, особенности
• 2 Плюсы и минусы бизнеса
• 3 Пошаговый план открытия агентства недвижимости
• 4 Оформление документов
  • 4.1 Какой ОКВЭД указать при регистрации деятельности
• 5 Выбор местоположения и обустройство помещения
• 6 Найм персонала
• 7 Маркетинг и реклама
• 8 Создание и расширение клиентской базы
• 9 Сколько нужно вложить денег на старте
• 10 Сколько можно заработать на агентстве недвижимости
• 11 Возможные проблемы и риски бизнеса

Риэлторский бизнес, особенности

На этапе планирования составляется аналитическая картина рынка. Как правило, все сегменты уже охвачены конкурентами. Однако, учитывая тенденции рынка недвижимости и опираясь на сильные стороны проекта, экспертность сотрудников, клиентскую базу, возможно выбрать собственную нишу для развития.

Пандемия коронавируса оказала влияние на бизнес, рынок недвижимости не исключение. Комплексные меры государства поддерживают отрасль в долгосрочной перспективе, сохраняют спрос и предложение. Например, застройщики переходят на проектное финансирование , субсидируется кредитный портфель, выкупаются нереализованные квартиры застройщика. Покупатели пользуются ипотекой по ставке 6,5%.

Запас прочности у рынка недвижимости есть и открытие собственного бизнеса, при условии детальной проработки проекта, несет приемлемые риски для предпринимателя.

Риэлторское агентство может сосредоточиться на главных направлениях, а также предлагать комплексные услуги по сопровождению сделки на каждом этапе:

покупка, реализация, аренда жилой недвижимости (первичное/вторичное жильё); Покупка, продажа, аренда коммерческой недвижимости (офисная, производственная, торговая, складская ). покупка, продажа, аренда загородной недвижимости, земельных участков.

Агентство недвижимости также может работать с недвижимостью специального назначения . Предоставлять юридические услуги , консультации по смежным вопросам, заниматься оценкой, страхованием, кредитованием, уборкой и подготовкой помещения к продаже , грузоперевозками . Специализироваться на недвижимости эконом класса или элитных помещениях.

В зависимости от того, какие задачи ставит перед собой агентство, планируется дальнейшие действия: подбор персонала, обучение, аренда офисного помещения, рекламная компания, приобретение специализированных программ и автоматизация процессов. Формируется стартовый капитал для запуска проекта.

Эксперты отрасли отмечают следующие тенденции в 2020-2021 годах:

сохраняется спрос на жилую недвижимость эконом класса в новостройках. Спросом пользуется наличие развитой инфраструктуры; снижается спрос на офисные помещения, компании уходят на дистанционную работу. Этот факт может стать драйвером развития загородной недвижимости; растет спрос в направлении логистической и складской недвижимости. Напротив, снижается спрос на торговую недвижимость, гостиницы, помещения horeca.

Ситуация на столичном рынке и в регионах отличается и это надо учитывать на этапе планирования, поиска собственной ниши.

Плюсы и минусы бизнеса

Невысокий объем первоначальных вложений. Однако, чтобы оставаться конкурентным, необходимо непрерывно инвестировать в рекламу, обучение сотрудников, автоматизацию программ и работу сайта. Высокая доходность, быстрая окупаемость первоначальных вложений. При этом, на закрытие одной сделки уходит 1-2 месяца . Агентство зависит от персонала и его компетенций. Отсутствие опыта и клиентской базы увеличивает период окупаемости, а на развитие положительного имиджа компании уходит 5-6 лет. Спрос на рынке недвижимости, постоянный. Однако, рынок недвижимости подвержен влиянию макроэкономических факторов, конъюнктура меняется, необходимо гибко реагировать на эти изменения. Сохранять резервный капитал в случае непредвиденных расходов и снижения объема заключаемых сделок. Расчет происходит по факту совершения сделки, однако этому предшествует длительная подготовка. Широкий спектр профильных услуг приносит дополнительный доход агентству.

Пошаговый план открытия агентства недвижимости

Выбор направления деятельности риэлторского агентства, аналитика региона, особенностей рынка недвижимости, подготовка бизнес-плана и финансовых расчетов. Подбор и обучение персонала, выбор офисного помещения. Регистрация компании. Заключение и подписание договоров с персоналом и арендодателем. Приобретение необходимых мебели, офисного оборудования, программного обеспечения, оснащение рабочих мест. Создание сайта, запуск рекламной компании. Продвижение агентства. Работа с клиентской базой, партнерами, контрагентами, государственными структурами. Пошаговая реализация стратегии развития.

Оформление документов

Открытие ИП подойдёт небольшому агентству. ООО, в случае привлечения партнера или масштабирования бизнеса. Открытие расчетного счета в Банке. Выбор налоговой системы УСН (6%,15%). Членство в Российской Гильдии Риэлторов, дает признание профессиональным сообществом, повышает лояльность клиентов. Обязательное вступление в СРО и получение лицензии на ведение деятельности не требуется.

Какой ОКВЭД указать при регистрации деятельности

ОКВЭД-посреднические услуги с недвижимостью и оказание услуг.

Код 68. Подклассы 68.1, 68.2, 68.3.

Рекомендовано выбрать ОКВЭД с перспективой дальнейшего расширения спектра услуг, чтобы сэкономить время.

Выбор местоположения и обустройство помещения

На начальном этапе документы возможно подписать в МФЦ, а переговоры провести в коворкинге или кофейне . Однако, наличие офиса удобно и необходимо с ростом штата сотрудников. Местоположение не играет значения , так как не приносит входящих клиентов.

Требования к офису риэлторской конторы: функциональность, доступность, отсутствие больших затрат на аренду и переоборудование. Для оснащения офиса потребуется офисное оборудование и мебель.

Найм персонала

В зависимости от того, какие задачи ставит перед собой агентство недвижимости происходит подбор профильных сотрудников . Квалификация, опыт работы, экспертность в вопросах недвижимости, собственная база лояльных клиентов-конкурентное преимущество.

Количество сотрудников в штате зависит от структуры агентства недвижимости, объема и специфики заключаемых сделок:

Риэлторов (4-6 человек). Юриста для сопровождения сделок. Менеджера по рекламе. SMM специалиста, для продвижения услуг агентства. Программиста, для ведения коммерческого сайта, автоматизации программного обеспечения. Бухгалтера, для ведения налоговой и управленческой отчетности.

Непрофильных сотрудников можно отдать на аутсорсинг или найти среди фрилансеров. Однако умение продвигать услуги агентства, предоставлять качественный уровень сервиса, непременное условие для долгосрочного развития.

Сотрудники-важный ресурс компании, необходимо выделять средства для обучения и профессионального развития. Сотрудники должны обладать навыками продаж, клиентской работы, ориентироваться в юридических вопросах. Для этого, мотивировать сотрудников, предлагать фиксированный оклад и проценты по результатам работы.

Маркетинг и реклама

Каналы привлечения должны учитывать специфику услуг агентства, рекламный бюджет, класс недвижимости, основные:

Корпоративный сайт компании, посадочные страницы (лендинг). Продвижение на площадке агрегатора. Например, Авито, Циан, Домофонд. Продвижение в социальных сетях, ведение коммерческого аккаунта, экспертные посты, видео контент. Контекстная реклама. Работа с застройщиком по схеме trade-in. Публикации кейсов, экспертных статей в профильных изданиях. Посещение тематических форумов, выставок. Выступление в качестве эксперта, раздача визиток, буклетов, брендированный продукции. Листовки, объявления на окнах, растяжки. Рекомендации, работа с действующей клиентской базой. Эксперты-сотрудники ведут личные аккаунты в социальных сетях, увеличивают конверсию, повышают лояльность клиентов.

Реклама и заработная плата сотрудников — основные статьи расходов.

Создание и расширение клиентской базы

На этапе запуска проекта важно обладать экспертными навыками, знать рынок недвижимости. Иметь пул лояльных клиентов на старте . В дальнейшем, подбирать и использовать эффективные каналы продаж, увеличивать клиентскую базу, формировать положительный имидж агентства, совершенствовать уровень сервиса.

При наличии высокой конкуренции нарабатывать клиентскую базу с нуля, используя малоэффективные каналы продаж, сложно и затратно по времени . Обладать узким кругом лояльных клиентов может не только собственник, но и сотрудники организации.

Сколько нужно вложить денег на старте

Основные статьи расходов это-оплата персонала, реклама, аренда офисного помещения. На стоимость проекта влияет много факторов: концепт, регион присутствия, квалификация, уровень сервиса, особенности рекламной компании, амбиции агентства. В открытых источниках эксперты делятся информацией о реализованных проектах, с первоначальными вложениями 300 000-500 000 руб . Срок окупаемости которых составил 6-12 месяцев работы.

Собственники таких компаний имели опыт работы в качестве наемных сотрудников, наработанную годами базу клиентов. Оптимизировали первоначальные расходы, делали акцент на рекламе и продвижении услуг. Занимались поиском и обучением сотрудников. Это позволило окупить первоначальные вложения в короткие сроки. Другие компании, выходят на аналогичные результаты за 3-5 лет, постепенно формируя репутацию.

Сколько можно заработать на агентстве недвижимости

Жизненный цикл одной сделки от нескольких дней, до нескольких месяцев, влияет специфика и сложность. Таким образом, один риэлтор закроет 1-2 сделки в месяц и больше. Комиссионный доход в среднем 3-5% от цены сделки. Компания может работать на самоокупаемость, может одной реализованной сделкой покрыть расходы за 3-4 месяца вперёд.

На уровень дохода будет влиять специфика региона присутствия компании, особенности работы агентства, объем и стоимость сделок, количество и профессионализм риэлторов, эффективность работы рекламной компании, конверсия, спектр дополнительных услуг.

Возможные проблемы и риски бизнеса

Отсутствие опыта у собственника бизнеса, низкая квалификация персонала.

В качестве оптимизации риска. Работа и получение опыта в аналогичной компании . Привлечение опытных партнеров для совместного развития агентства. Реализация агентства недвижимости по франшизе.

Высокая конкуренция, отсутствие действующей клиентской базы.

Рекомендуется нанимать сотрудников с высокой квалификацией и собственной клиентской базой . Привлекать специалистов для продвижения и рекламы агентства.

Отсутствие средств на рекламную компанию.

Привлечение партнеров и инвесторов . Анализировать каналы продаж, использовать те, которые увеличивают конверсию и являются эффективными.

Макроэкономические факторы, работа в условиях нестабильности.

Для оптимизации риска, мониторить рынок недвижимости, привлекать для оценки ситуации экспертов, поддерживать коммуникации с профессиональным сообществом. Анализировать законодательную базу и меры поддержки отрасли государством.

Источник

Бизнес-план инвестиционного проекта:​ гостевой дом

Инвестировать средства в банковские вклады, валюту или ценные бумаги не единственный способ сохранить деньги. Земля и недвижимость остаются активами с низким риском потери ликвидности. Прошлые провалы экономики показали, что они первыми возвращаются к докризисным продажам. Окупятся ли вложения в гостевой дом и как рассчитать целесообразность инвестиционного проекта строительства — расскажем в статье.

Содержание

Концепция проекта «Гостевой дом»: ​инвестиционная стратегия​, выгоды, проблемы

Вложения в недвижимость в туристическом регионе — долгосрочная инвестиция и гарантия постоянного дохода. Золотое правило успеха — сочетание средних цен на аренду жилья и высокого качества услуг.

Что туристы ждут от гостевых домов?

1. Небольшое число номеров и удобное расположение. Напуганные Covid, люди избегают густонаселенных отелей. Они хотят отдыхать в небольших гостиницах, с минимальным числом соседей. При этом расположение (удаленность от моря и центра города), экологическая обстановка остаются решающими при выборе.
2. Высокий уровень сервиса. Сейчас, как никогда, важно забыть про работу по системе «совок». Из-за пандемии средний класс лишился доходов и возможности выехать за границу. Людей, которые помнят европейскую систему all inclusive, обстоятельства вынуждают осваивать просторы России. Самое время удивить клиентов зарубежным стилем работы вашего отеля. Это же позволит устранить конкурентов, которые не желают менять привычный «домашний бизнес» под современные требования.
3. Свободный доступ на кухню. Это принципиальный момент для семей с маленькими детьми. Гости хотят сами выбирать: готовить им еду, питаться в кафе на улице или в ресторане в гостинице.

Минусы вложений в гостевые дома:

• значительная сумма инвестиций — от 10 млн. руб. за дом площадью 300-400 кв.м. с прилегающей территорией;
• длинный срок окупаемости — 7-10 лет.

Анализ рынка: почему начинать нужно в кризис

Гостиничный бизнес — один из самых стабильных. В кризис 2008 года, когда крупные предприятия закрывались, гостиницы продолжали работать с нагрузкой 20-30%. За 1.5-2 года они восстановили прежнюю выручку.

В 2020 году закрытые границы переориентировали путешественников на внутренний рынок. Из-за пандемии, по данным туроператоров, поток туристов сократился на 35-40%. Появились новые тенденции в организации отдыха: посетители ждут от отелей возможности совмещать удаленную работу и отдых (job+leisure). Стали популярными длительные туры на юг России.

Крупные отели простаивают. Просели все, кто вел бизнес за счет заемных средств. В попытках сэкономить отели уменьшают расходы, перестают себя рекламировать, рассчитывая на то, что людям некуда ехать.

Но кризис не может быть вечным. Чтобы поймать первую волну клиентов, нужно уже сейчас правильно сформулировать свое предложение и собрать потенциальных гостей. Когда эпидемия пойдет на спад, просто напомните о себе, сделайте рассылку.

Пока конкуренты будут разгоняться, вы уже примете первых посетителей.

Бизнес-план для инвестора:​ источники средств

До старта проекта определите источники финансирования строительства и обустройства. От этого зависит организационная структура бизнеса, срок окупаемости, уровень доходов.

Кредит или факторинг: что лучше для малого бизнеса

Собственные средства

Свободные деньги потребуются, даже если вы не планируете покрывать 100% расходов. Деньгами собственника оплачивают оформление земли и разрешительной документации на строительство, первоначальный взнос на кредит, страховку и пр.

Соинвесторы, партнеры по бизнесу

Важно избежать разногласий и контролировать вклад каждого участника. В уставных документах указывают доли и взаимные обязательства сторон: порядок финансирования, распределение дохода от аренды, разделение площадей дома и пр.

Виды инвестиционных договоров

Государственная поддержка

Фонды поддержки малого бизнеса выделяют средства начинающим предпринимателям. Условия финансирования зависят от конкретного региона. Уполномоченные организации выдают кредиты от 100 млн. руб. до 1 млрд. руб. по ставке 7-10%. Понадобится пакет уставных документов и ​бизнес-план инвестиционного проекта​ с оценкой эффективности.

Где взять деньги на открытие бизнеса? Без кредитов и займов у друзей

Кредиты

Банки готовы профинансировать экономически обоснованные проекты. В качестве компенсации рисков они потребуют первоначальный взнос 10-40% от суммы. Если заключить договор проектного финансирования, то выплачивать кредит можно будет на этапе эксплуатации, т.е. из доходов от аренды комнат, а не во время строительства.

Программа инвестиционного бизнес-плана строительства гостевого дома

Цель проекта

Построить гостевой дом и сдавать комнаты в аренду. Место расположения — Азовское побережье, Краснодарский край. Удаление от береговой линии 800 метров, от городского пляжа 1 500 метров. Собственного пляжа нет. До центра города можно добраться на общественном транспорте.

Необходимая разрешительная документация

• Свидетельство о праве собственности на землю либо договор аренды участка. Назначение земель — «под ИЖС».
• План-схема участка с размещением построек.
• Кадастровый паспорт на землю.
• Разрешение местных властей на строительство дома.
• Разрешение на ввод здания в эксплуатацию и присвоение почтового адреса.
• Кадастровый паспорт на здание.
• Выписка из ЕГРН.
• Разрешения Роспотребнадзора и Противопожарной службы.
• Согласование подключения к электросетям и водоканалу.

Лицензия и подтверждение категории (звезды) для гостевого дома не требуется.

Образец расчета инвестиционного бюджета бизнес-плана

Гостевой дом — здание в 3 этажа. Общая площадь 400 кв.м. на 10 номеров. Метраж рассчитан исходя из минимальной площади на одного гостя пятизвездочной гостиницы — 12 кв.м. (Постановление Правительства РФ от 18.11.2020 г. № 1860).

• Цокольный этаж: прачечная, бойлер, прочие технические помещения и вспомогательное оборудование.
• 1 этаж: ресепшн, кухня, комната временного хранения для багажа, комната персонала.
• 2,3 этажи номерной фонд:
  • 7 двухместных номеров
  • 2 трёхместных номера
  • 1 семейный номер со смежными комнатами.

• парковка
• зона отдыха: мангал, бассейн, футбольная площадка, детская комната, тренажерный зал и пр.

Расчетный срок строительства и отделки здания – 10-12 месяцев. Застройщик должен знать особенности работы в местной климатической зоне. Критерии отбора:

• использование современных технологий;
• качество выполненных ранее работ;
• стоимость.

Цена возведения гостевого дома зависит от местоположения и размера участка, материалов отделки, дизайна фасада, типа кровли, коммуникаций и т.д. Строительная компания должна предоставить точную смету расходов, спецификацию материалов, сроки выполнения работ.

Стоимость строительства «коробки» дома из различных материалов на 2021 год (на основе сумм, указанных на сайтах поставщиков):

Материал, технология строительства	Стоимость, руб/м 2
Клееный брус толщиной более 200 мм	40 000
Кирпич 510 мм	25 000
Газобетонный блок	13 500
Каркасный дом	14 500

Расчет инвестиционного проекта

Пример сметы расходов на строительство дома из газобетонных блоков:

• облегченный фундамент — 1 500 тыс. руб.
• утепление (минеральная вата) — 800 тыс. руб.
• железобетонные перекрытия — 1 000 тыс. руб.
• газобетонные блоки — 560 тыс. руб. (из расчета на 400 м 2 площади: 160 м 3 блоков по цене 3 500 руб. за м 3 )
• работа по укладке блоков — 560 тыс.руб.
• оштукатуривание — 1 100 тыс.руб.

Итого стоимость «открытой коробки» — 5 520 тыс. руб.

• кровельные работы, отделка, остекление — 3 500 тыс. руб.
• коммуникации (вода и водоотведение, септик, освещение, отопление) — 1 500 тыс. руб.

Итого стоимость дома — 10 520 тыс. руб.

• оборудование и отделка прилегающей территории, система пожарной сигнализации, охраны — 2 000 тыс. руб.

Итого расходов на строительство — 12 520 тыс. руб.

На оборудование гостевого дома в 10 комнат понадобятся еще 1.5-2 млн руб.

Во всех номерах должны быть сплит-системы, телевизоры, санузлы, душевые кабины. Для создания дополнительных мест лучше поставить кресла-кровати вместо старомодных раскладушек. Клиентам важно все: от розеток до внешнего вида администратора. Стандарты гостиниц 4-5 звезд можно посмотреть в Приложениях к постановлению Правительства РФ от 18.11.2020 г. № 1860.

Финансовый​ бизнес-план: образец ​расчетов, эффективность вложений в гостевой дом

Форма собственности

Если вы единственный участник бизнеса, самый экономичный вариант — зарегистрировать ИП с упрощенной системой налогообложения «6% с доходов».

Если инвесторов несколько, нужно разработать бизнес-модель ООО и зафиксировать долю каждого участника. Это усложнит бухгалтерский учёт, но убережет от споров при распределении прибыли или реализации дома.

Чем отличается ИП от ООО: ОКВЭД, налогообложение, отчетность

Продажи

В бюджет первого года продаж не стоит закладывать большое число посетителей. Максимальная заполняемость в сезон первые три года может выглядеть так:

Назначая цену, учитывайте колебание спроса. В сезон ставка аренды может быть чуть выше чем в остальные месяцы. Средняя цена гостевого дома на Азовском побережье в 2021 году (по данным букинговых сайтов):

Даты	Цены, руб/сутки
01.01-30.04	1 800
01.05-05.06	2 000
06.06-30.06	2 200
01.07-25.08	2 200
26.08-10.09	1 800
11.09-31.12	1 700

Расходы

Собственник дома самостоятельно выполняет административные, коммерческие и маркетинговые задачи. Бухгалтерские услуги переданы на аутсорсинг.

Ежемесячные затраты составляют 100 000 руб. в месяц, в т.ч.:

• оплата коммунальных услуг — в среднем 20 000 руб. в мес. Зимой сумма за воду и электричество меньше, но дом постоянно нужно отапливать.
• оплата труда — 50 000 руб. в месяц;
  • Два временных работника (горничная, повар) в летний сезон — 40 000 руб.
  • комиссия за двух сотрудников по договору аутсорсинга (бухгалтер, охрана) 10 000 руб.
  • комиссия туристическим агентствам, букинговым системам за рекламу и привлечение клиентов — 5 000 руб.
• расходы на оказание дополнительных услуг (моющие средства, продукты, бензин, экскурсии и пр.) — в среднем 30 000 руб.

Оценка бизнес-плана строительства ​гостевого дома

В расчетной модели источник финансирования — собственные средства инвесторов.

Период активной работы — в течение 6 месяцев ежегодно.

Количество дней работы в году	180
Средняя ставка за номер, руб.	2 000
Расходы в год, руб.	1 200 000
Ставка дисконта	10%
Срок проекта, лет	20
Чистая приведенная стоимость (NPV), руб.	1 155 282
Внутренняя норма доходности (IRR)	11%
Срок окупаемости (PP), лет	8

Оценка бизнес-плана инвестиционного проекта «Гостевой дом»

С учетом приведенных выше цен и расходов, срок окупаемости гостевого дома составляет 8 лет. Положительный NPV и IRR подтверждают, что проект окупит вложенные деньги.

Риски инвестиционного проекта

Поток клиентов даже в самые плохие сезоны гарантируют: мягкий климат, освоенные туристические зоны, средний уровень цен и качественный сервис.

Что может случиться?

Нарушение сроков строительства и сдачи объекта, банкротство застройщика. Решение: проверяйте легальность строительной компании. Утвердите окончательную методику калькуляции цен. Предусмотрите в договоре штрафные санкции за задержку работ или порчу материалов.

Природные катаклизмы (штормы, дожди), спады экономики.

Решение: контролируйте расходы. Подготовьте пессимистичный сценарий развития. При падении выручки, будьте готовы снизить траты на 10-20-30%, чтобы остаться в плюсе. Определите точку безубыточности — минимально допустимый уровень цен и количество продаж. Страхуйте имущество.

Рост конкуренции

Решение: следите за чистотой отеля, расширяйте ассортимент дополнительных услуг, удивляйте клиентов приятными мелочами: бесплатное мороженное и аниматоры для детей, художественные выставки в коридорах, тематическая библиотека и прочие мелочи. Будьте оригинальны и про вас будут помнить и возвращаться снова.

Источник