Бизнес план для субаренды

Как сдать квартиру в субаренду

Субаренда предполагает сдачу ранее арендованной недвижимости третьей стороне. Можно сдавать в субаренду апартаменты или квартиру и получать прибыль с каждой сделки. Схема простая – жилье арендуется на длительный срок, после пересдается посуточно уже третьим лицам.

Сделка субаренды предполагает заключение двух договоров – субаренды между новым и старым арендатором, а также основной аренды с правом на пересдачу. На разнице при субаренде можно неплохо заработать. Для примера – квартиру снимают за 15 тыс. ежемесячно, а пересдают за 20 тыс. на длительный срок либо находят жильцов посуточно за 2 тыс. каждый день.

Насколько это законно

При условии грамотного подхода сделки субаренды являются на 100% законными. Арендатор ищет квартиру именно для того, чтобы потом пересдавать их по выгодной цене. В плюсе оказываются все – и владелец, который нашел постоянного арендатора, и лицо, заключившее договор субаренды и получающее регулярный доход с чужого жилья, склада, офиса.

Чтобы сделка была на 100% законной, нужно соблюсти такие условия:

• владелец жилья должен знать, что его объект снимают для последующей пересдачи;
• соответствующая информация четко прописывается в договоре;
• квартира в субаренду сдается на срок, не превышающий период аренды.

Поскольку ответственность за имущество несет основной арендатор, ему нужно предупредить хозяина, следить за квартирантами и по возможности минимизировать риски. Самый простой способ сделать это – оформить полис страхования от пожаров, потопов.

Обязательно наличие подробного договора субаренды. С жильцов стоит брать предоплату за сутки или месяц вперед плюс залог. Залоговую сумму, если с квартирой все в порядке, потом возвращают арендаторам.

Важно! Для посредника будет плюсом наличие статуса ИП. Это позволит ему официально предоставлять услуги командировочным, честно платить налоги и предоставлять дополнительные гарантии собственнику жилья.

Нужно ли оповещать собственника о каждой сдаче

В законе подобного пункта нет, но его можно указать в основном договоре аренды. Стороны должны максимально детально прописать условия своего взаимодействия – включая необходимость, порядок оповещений. Желательно наличие пункта о немедленном разрыве договора с собственником в случае поступления жалоб от соседей, порчи техники, мебели с компенсацией ущерба, долгов по ЖКХ.

Важно! За сдачу жилья в субаренду без согласия собственника предусмотрено привлечение к ответственности по статье мошенничество.

Требования к договору субаренды

Договор аренды, субаренды жилья может составляться в свободной форме либо по шаблону. Главное, чтобы документ содержал всю необходимую информацию, а именно:

• сроки действия договора;
• размер, сроки, способы оплаты;
• условия внесения коммунальных платежей;
• опись имущества, состояние;
• указание естественного износа предметов, которые находятся в квартире.

Трехсторонних обязательств договора субаренды не предусматривают. Субарендатор и собственник между собой никак не связаны. Если сначала заключался обычный договор аренды, а потом были согласованы условия субаренды, нужно будет составить дополнительное соглашение.

С чего начать

До того, как арендовать квартиру, вложить в это свои средства, нужно убедиться, что игра действительно стоит свеч. Не каждая квартира позволит вам хорошо зарабатывать на посуточной или длительной аренде. Многое будет зависеть от сезона (летом желающих больше), района (чем ближе к метро, тем лучше, а к центру – тем дороже), состояния.

Очень хорошо сдаются квартиры у вокзалов, станций метро. А вот тихие спальные районы пользуются спросом скорее для жизни, чем для аренды посуточно. До того как снимать жилье, изучите рынок, сравните разные варианты, оцените вложения и реальную окупаемость.

Важно! И длительно, и посуточно лучше всего снимают одно-, двухкомнатные квартиры.

Дальше все зависит от вашей активности и удачливости. Пересдавать квартиру посуточно намного выгоднее, чем длительно, зато искать арендаторов на долгий срок – не так хлопотно (достаточно единоразово подписать договор, следить за состоянием жилья, своевременностью оплаты коммунальных).

Плюсы и минусы субаренды

Сдача жилья в субаренду как бизнес-схема имеет немало преимуществ. Основные:

• небольшие первоначальные вложения;
• хорошая рентабельность;
• минимальная зависимость от экономической обстановки, кризисных условий в стране;
• возможность самостоятельно регулировать занятость, масштабы бизнеса;
• отсутствие потребности в наличии специальных знаний.

Поскольку сегмент рисковый, продумайте действенные схемы контроля, минимизируйте возможные финансовые потери. Если брать предоплату, то с регулярными платежами вас не обманут. Существует другое «но» – это порча ремонта, мебели, техники и другого имущества. Далеко не все квартиранты бережно относятся к чужим вещам.

При сдаче жилья посуточно аккуратно уточняйте, зачем человек снимает квартиру. Если он планирует провести тут торжество, есть смысл попросить залог (сумму определите сами). Факт передачи денежных средств фиксируется в договоре, после выселения сумма депозита возвращается арендатору. В случае порчи плазмы, сантехники, диванов из залога вычитаются расходы на возмещение убытков.

Создайте свод правил поведения в квартире. В нем стоит указать максимальное число жильцов, сумму доплаты за подселение. Самые опасные с точки зрения порчи имущества – большие компании. Они в разгар праздника быстро превращаются в неуправляемую толпу – а это шум, проблемы с соседями, риски порчи имущества и срочного расторжения договора с владельцем квартиры.

Поиски квартиры для сдачи в субаренду

Многие собственники квартир соглашаются на пересдачу собственности – по схеме субаренды работает большинство риелторов с базой посуточной аренды квартир. Многие, но не все – этот момент следует уточнять заранее.

Одни владельцы хотят спокойно получать стабильный ежемесячный доход и присматривают в качестве арендаторов спокойную пару, семью с детьми. Другим интересно заработать больше, а сделать это можно только при посуточной сдаче. Самостоятельно постоянно искать квартирантов, бегать по встречам, передавать и забирать ключи могут не все собственники. Зато за посреднический процент они готовы предоставить свое жилье в субаренду.

Каналы поиска квартир:

Можно поинтересоваться у текущих хозяев квартиры (где вы давно живете) при планировании переезда, не хотят ли они заключить с вами договор субаренды. Не забывайте о месторасположении жилья – оно при посуточной сдаче часто намного важнее, чем ремонт, состояние, наличие техники, чистота подъездов.

Субарендаторам нужно соблюдать осторожность, тщательно проверять объект недвижимости, читать условия договора аренды. Не исключено, что вам попытаются сдать на длительный срок жилье, которое уже арендовано, и сроки действия договора скоро истекают (проверяйте правоустанавливающие бумаги). Иногда арендатор пересдает жилье по договору субаренды на длительное время, хотя в основном соглашении сроки сотрудничества заканчиваются спустя несколько дней. Нужно учесть каждый нюанс и обсудить пути выхода из разных ситуаций заранее. Во многом срабатывает человеческий фактор – присматривайтесь к тем, с кем сотрудничаете, делайте соответствующие выводы.

Расторжение договора и уплата налогов

Договор субаренды расторгается по соглашению сторон (собственника и субарендатора) – после истечения сроков его действия или раньше. В предусмотренных в документе случаях (нарушение условий, жалобы соседей, порча имущества, пр.) возможно одностороннее прекращение сотрудничества.

Со сдачи жилья платить налоги нужно. Аренда в поднаем – доход, а он облагается НДФЛ (взносы для физических лиц) в размерах 13%.

Источник

Свой бизнес в сфере недвижимости: субаренда

На рынке недвижимости наблюдается уже довольно давно абсолютно недопустимая ситуация – есть огромный спрос на аренду мини-офисов (от 50 до 200 квадратных метров) и совершенно нет нормального цивилизованного предложения. Если предложение и появляется, то сдаются такие офисы по астрономическим ценам, намного превышающим стоимость аренды крупного офиса.

Раньше чиновники, директора и завхозы сдавали в мелкую аренду пыльные площади своих ветхих владений – доставшимся им от советской власти. И клали эти деньги себе в карман. Площади сдавались по льготным ценам и своим людям. Курочка по зёрнышку клюёт… Но в последние время и эти крепкие хозяйственники узнали о том, что творится с ценами на рынке. И они стали торговать своими прокуренными площадями за те же астрономические деньги. Спрос упал. Да и немодно это стало среди чиновников, наверное, нашли более гламурные источники приработка.

Ещё одним наследием советского режима воспользовались искатели мелких площадей – серыми блочными стенами бывших НИИ. Зайдите на любой этаж. Спотыкаясь об ободранный линолеум, и приучив свои глаза видеть в темноте, Вы можете насчитать до 25 фирм, блещущих золотыми, наводящими робость своей солидностью и внушительностью табличками.

Остальные представители мелкого (и среднего) бизнеса ютятся и вовсе в подвалах…

На дефиците небольших офисных площадей можно заработать цивилизованно, строя далёкий от вышеописанного бизнес субаренды.

Сразу оговоримся, что экспертами в области построения бизнеса данный вид предпринимательства рассматривается лишь как дополнительный источник прибыли. Однако, они не исключают возможности успеха и в том случае, если такой бизнес будет Вашим единственным и основным.

Свой тренинговый центр за 55 000 руб. Можно вести бизнес онлайн!

В стоимость входят комплект материалов для очного проведения всех программ + 2 дня живого обучения онлайн. Бессрочное право проведения 10 программ. Никаких дополнительных отчислений и платежей. Запуск за 2 дня.

Официально такое предприятие будет называться многофункциональный офисный центр. В Москве и Санкт-Петербурге уже существуют подобные компании, среди них – «Регус», «Даев – Плаза», «Атриум»…

Эти новички цивилизованной субаренды сдают не квадратные метры, как было принято всегда, а рабочие места (или комнаты). В пересчёте на метры они зарабатывают до 1500 долларов за квадратный метр и считают это неплохим бюджетом.

Есть два способа устроить свой бизнес субаренды.

Первый, это когда Вы арендуете очень большой кусок площади у арендатора, который остаётся с Вами в том же помещении. У этого пути есть сложности: во-первых, тот, кто в помещении главный, должен быть согласен на то, что Вы станете дробить этот кусок и пересдавать его другим людям. Во-вторых, он не захочет видеть у себя под крышей некоторых людей и поэтому будет вмешиваться в каждый договор, который Вы будете заключать с предполагаемыми мини-арендаторами. Но если Большого Хозяина будет всё устраивать, то у такого пути больше минусов нет.

Второй способ – это взять в аренду всё здание и остаться там временным хозяином самому. Люди, которые сдают помещение целиком Вам на откуп, обычно не интересуются деталями Ваших дел – все риски несёте Вы.

Однако и в том, и в другом случае в заключаемом Вами договоре первоначальной крупной аренды должна быть прописана строчка о том, что Вы собираетесь это здание нарезать на мини-офисы и пересдавать субарендаторам.

Больше проблем у Вас не должно возникнуть никаких, кроме самых общих и привычных, таких, как: недозагрузка пустующих площадей, оплата не в срок, порча имущества. Именно поэтому эксперты считают этот вид бизнеса рискованным и неподходящим для того, чтобы уповать на него как на единственный источник дохода.

Что же требуется от Вас для организации бизнеса на субаренде:

1. Перестроить помещение так, чтобы оно оказалось разбитым на мелкие офисы.

2. Это подразумевает и ремонт с применением износоустойчивых материалов.

3. Оборудование двух-трёх хороших переговорных комнат.

4. Оборудование входа в бизнес-центр, стоянки автотранспорта.

5. Установка системы автоматического контроля доступа.

6. Проведение оптоволокна, телекоммуникаций, Интернета и современной телефонной станции с функцией автоматического удержания вызова.

7. Вы должны заключить договор с охранным агентством.

8. Ещё на стадии ремонта спроектировать место под ресепшн и подыскать туда служащих, адекватных Вашим требованиям.

9. Найти управляющего.

Как говорят игроки этого рынка, всё остальное – т.е. другие, дополнительные требования к помещению всегда приветствуются, но иногда бывают совершенно излишни. Выше перечислено только самое необходимое, без чего нельзя жить. Но, может быть, стоит включить в список своих жизненно необходимых обязанностей ещё и хорошую корпоративную столовую с не вызывающей негативных последствий кухней? Для того чтобы сотрудники не бегали никуда за пирожками и готовыми салатами, потому что отсутствие инфраструктуры для цивилизованного обеденного перерыва сотрудников негативно сказывается даже на имидже офисов класса В и С… Уже не говоря о том, как это негативно влияет на здоровье самих сотрудников.

На 2000 метров арендуемой Вами площади Вы вложите около 850 тысяч долларов. На ремонт уйдёт около трёх месяцев. На ремонт отдельно потребуется 400 тысяч долларов.

Доход от субаренды составит 150 тысяч долларов в месяц.

если Вы будете ремонтировать здание под офисы класса А, то и вложения, и прибыль будут выше. Но если речь идёт о классе В и С, то существенно ниже указанной цифры, так как цифры – средние. В верхнем сегменте рынка Ваша прибыль будет превышать средние 50%, но если Вы предпочитаете работать со скромными предпринимателями, которым не так важен имидж офиса, то прибыль не превысит 10-20 процентов.

затраты же обещают окупиться почти сразу – в течение года.

Источник

Идея №386: Бизнес на субаренде квартир

Субаренда квартир – это метод заработать на недвижимости, не вкладывая крупных средств. Посуточная аренда пользуется популярностью у туристов и командировочных, ведь проживание в съемной квартире обходится гораздо дешевле, чем в гостинице. А предприниматель на посуточной аренде может заработать в несколько раз больше, чем на долгосрочной.

Что такое субаренда?

Субаренда квартир – это сделка, где арендатор передает в пользование третьим лицам жилую площадь на небольшой период времени. Пересдача может происходить на долгосрочной основе или посуточно. Гораздо реже сдают квартиру на несколько часов, но и такая практика есть, особенно в курортных городах.

Суть бизнеса на субаренде квартир

Суть бизнеса заключается в том, что при полной заполненности на посуточной аренде можно заработать в среднем в три раза больше по сравнению с долгосрочной, в некоторых городах – в 5 раз больше. Чтобы бизнес на посуточной субаренде приносил доход, важно все тщательно просчитать, правильно выбрать квартиру и постоянно искать клиентов. Альтернатива – нанять управляющего.

Многие хозяева собственности предпочитают сдавать квартиру на длительный срок и приходить лишь раз в месяц за оплатой.. Если у собственника есть постоянная работа или свой бизнес, то нет времени на сдачу квартиры посуточно. Арендодателя даже не привлекает больший размер прибыли от краткосрочной аренды.

Преимущества субаренды:

• минимальные финансовые вложения;
• высокий спрос на посуточную аренду, особенно в мегаполисах;
• быстрый возврат вложенных средств, порой после месяца работы;
• от предпринимателя не требуется особых знаний и навыков в этой сфере.

Где найти деньги на старте

Бизнес на субаренде можно начать без крупных вложений: не нужно покупать квартиру за свои деньги или брать в ипотеку. Вам потребуется небольшая сумма, чтобы взять квартиру в долгосрочную аренду. Этот стартовый капитал можно найти из разных источников:

• • Накопление. Чтобы собрать требуемую сумму, достаточно несколько месяцев откладывать от заработной платы.
  • Долг. Сумму в размере 70 – 160 тыс. руб. можно взять взаймы у знакомых или родственников. Близкие люди зачастую готовы помочь, не ставя четких сроков и не требуя процентов.
  • Кредит. На оформление потребительского кредита уйдет 1– 3 дня, и при этом банк не предъявляет к заемщику особых требований. Однако процент по кредиту высокий, и платить по кредиту нужно ежемесячно.
  • Кредитная карта.Это удобный инструмент для получения денег. Льготный период по карте составляет от 50 до 120 дней. Но если не погасить кредит по истечении этого срока, то придется платить по процентам, которые выше на 5 – 15%, чем у потребительского кредита. Поэтому оформлять кредитную карту следует только в том случае, если есть уверенность в погашении кредита в срок.
  • Инвестор. Привлечь инвестора непросто. Недостаточно рассказать об идее, потребуется составить бизнес-план, который должен быть привлекательным и легко читаемым. Его цель – убедить инвестора в успехе предприятия.

Как не ошибиться при выборе квартир

Одним из факторов при поиске квартир для субаренды является местоположение. Наиболее популярные места – это центр города и район рядом с железнодорожным или автовокзалом. Если квартира расположена в спальном районе, то рядом должно быть метро или остановка общественного транспорта, а также магазины и вся необходимая инфраструктура.

Не менее важный фактор – это состояние квартиры. Если квартира в ужасном состоянии, даже удобное размещение не компенсирует этот недостаток. Для субаренды лучше подойдут однокомнатные квартиры. Дорогой ремонт не обязателен, но важно, чтобы он был сделан не в советские времена, а хотя бы 2 – 3 года назад. В многоэтажном доме обязательно наличие работающего лифта.

Следует собрать информацию о соседях. Избегайте квартир с соседями, которые будут конфликтовать или постоянно приставать к квартирантам с расспросами.

Обратите внимание на наличие мебели и техники в квартире:

• шкаф;
• диван-кровать;
• стол и стулья;
• плита;
• холодильник;
• микроволновая печь;
• электрический чайник;
• телевизор;
• интернет с Wi-Fi;
• стиральная машина;
• утюг и гладильная доска.

Понадобятся также бытовые принадлежности: постельное белье, посуда, чистящие и моющие средства.

В договорах по сдаче собственности в аренду зачастую есть пункт о запрете субаренды. Каждый съемщик самостоятельно решает, говорить или умолчать о своей цели сдавать квартиру посуточно. Однако хозяева со временем узнают об истинных намерениях, и тогда скандала не избежать. Собственник рассчитывает увидеть в квартире конкретных жильцов, о которых он составил собственное мнение, а в итоге чувствует себя обманутым. Кроме того, в случае возникновения проблем с жильцами вы не сможете обратиться в полицию, если у вас на руках не будет договора субаренды и договора аренды с прописанным там правом сдать недвижимость третьм лицам. Поэтому лучше сразу поставить хозяев в известность о своих планах.

Важно убедить арендодателя в серьезности ваших намерений, гарантировать сохранность мебели и техники, а также соблюдение чистоты.

Если квартира в плохом состоянии, и требуется косметический ремонт, то можно предложить собственнику сделать его самостоятельно, в счет арендной платы. В результате выигрывают обе стороны. Собственник получает ремонт в квартире за низкую стоимость, а арендатор квартиру со свежим ремонтом.

Где искать клиентов для сдачи квартир

Основные способы поиска клиентов для сдачи квартир:

• объявления в газетах;
• реклама на вокзалах и аэропортах;
• объявления на остановках, подъездах;
• таргетированная и контекстная реклама;
• реклама в социальных сетях;
• объявления на сайтах: «Суточно-ру», «Букинг», «Эйр-би-эн-би», «Циан» и другие.

Объявления публикуются как бесплатно, так и платно. Одни ресурсы берут деньги за размещение объявлений. Другие берут комиссионные только в том случае, если через этот сайт жилец снял вашу квартиру.

Организация рабочего процесса бизнеса на субаренде

После того, как вы нашли квартиру, заключили договор с собственником и разместили объявления, остается ждать звонков от клиентов.

В процессе общения с потенциальными квартиросъемщиками важно определить уровень ответственности и материального обеспечения. Не следует работать с нетрезвыми людьми или лицами, без российского гражданства. Внимательно оценивайте молодежь. Они часто снимают квартиру посуточно для проведения вечеринок. Легко представить, в каком состоянии будет квартира после мероприятия.

При заключении договора лучше взять залог. Это отсечет часть добросовестных клиентов, которые рассчитывают на абсолютное доверие, и стимулирует жильцов бережно обращаться с недвижимостью и всем имуществом.

Также целесообразно сделать снимок паспорта, чтобы при необходимости найти жильца.

После истечения срока аренды забирать ключи от квартиры нужно лично, при этом обязательно проверить исправность техники и состояние мебели.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

При выборе квартиры для субаренды обращайте внимание на наличие мебели и техники для проживания, чтобы не пришлось покупать все самостоятельно. К обязательным относятся все расходы, которые пойдут на обустройство квартиры.

В таблицах указаны приблизительные расходы. Сумма арендной платы зависит от нескольких факторов, в первую очередь – от города.

Обязательные расходы	Сумма (руб.)
Подушки, одеяло	1.500
Постельное белье, полотенца	2.500
Посуда	1.500
Моющие и чистящие средства	800
Чай, кофе и сахар	700
Итого	7.000

Помимо основных расходов, ежемесячно потребуется докупать средства гигиены, чай и кофе.

Ежемесячные расходы	Сумма (руб.)
Аренда	10.000
Коммунальные услуги	3.000
Реклама	3.000
Прочие расходы	1.000
Итого	17.000

Принимая квартиру после субарендаторов, важно проверить не только состояние мебели и техники, но и наличие постельного белья, полотенец и моющих средств. Некоторые квартиросъемщики считают, что если они заплатили за жилье, то могут забрать эти вещи с собой.

Сколько можно заработать на субаренде квартир

Субаренда квартир дает возможность заработать неплохие деньги. Но следует учитывать, что снимать квартиру будут не каждый день. В большинстве городов высокая зависимость от сезонности, особенно это отражается на курортных городах. С мая по сентябрь желающих снять квартиру в избытке, а в другое время года наступает затишье. Спрос на квартиры повышается в праздники и выходные дни. Чтобы квартира простаивала как можно меньше, важно продумать каналы рекламы.

Количество дней сдачи квартиры в месяц = 23

Стоимость однокомнатной квартиры в день = 2.000 руб.

Доход от субаренды в месяц = 23 х 2.000 = 46.000 руб.

Прибыль от субаренды в месяц = 46.000 – 17.000 = 29.000 руб.

Со временем, набравшись опыта, можно арендовать сразу несколько квартир. Работать с несколькими квартирами, которые находятся в разных районах города достаточно проблематично. Однако такой труд оправдывает себя, и значительно увеличивает доход.

Какие документы нужны для субаренды квартир

Разберем, какие документы вам понадобятся, чтобы легально вести бизнес.

Нужно ли оформлять ИП?

Для занятия субарендой квартир можно оформиться в качестве ИП. Тогда предприниматель проходит обычную процедуру регистрации. Встает на учет в налоговом и пенсионном фондах, а также собирает пакет документов. При регистрации указывает код ОКВЭД 68.20.1. Для ИП вам потребуется бухгалтер.

Но вы можете пойти другим путем. По закону, если в среднем в месяц вы зарабатываете не больше 200 тыс. руб., можно работать как самозанятое лицо. Зарегистрироваться как самозанятый можно онлайн на сайте ФНС или через онлайн-приложения крупных банков. Обратите внимание, что этот налоговый режим пока действует не во всех регионах.

При регистрации как ИП применяется УСН со ставкой 6%, самозанятые при работе с физлицами платят налог 4 %.

Арендатор работает согласно статье 615 ГК РФ. Все договора субаренды основаны на договорах аренды с указанным там правом пересдачи квартиры третьим лицам в субаренду.

Возможные риски

У бизнеса на субаренде, как и любого проекта с недвижимостью, есть свои риски:

• бывает сложно получить согласие на субаренду от собственника;
• возможность внезапного расторжения договора аренды хозяином жилплощади;
• выезд субарендатора из квартиры без согласования;
• периоды простоя, к которым нужно быть готовым, и иметь в запасе средства для оплаты аренды;
• конфликты из-за шума с соседями, вплоть до вызова полиции;
• порча или кража жильцами имущества.

Советы начинающему бизнесмену

Рекомендации по бизнесу субаренды:

• Тщательно подбирайте объект для субаренды квартиры. Не каждое жилье подойдет для сдачи.
• Востребованность квартиры во многом зависит от местоположения. Не стоит снимать жилье на окраине, на него не будет спроса.
• Начинать бизнес по субаренде лучше со съема однокомнатных квартир. Они пользуются повышенным спросом на рынке субаренды.
• Важно поддерживать чистоту в квартире. Для уборки помещения лучше нанять уборщицу.
• Обязательно берите залог с жильцов.
• Работайте только по предоплате.
• Делайте скидки постоянным клиентам.

Несмотря на возможные подводные камни, такой бизнес очень востребован в некоторых городах и способен приносить стабильный высокий доход, а начать его можно без серьезных вложений. При желании бизне легко масштабировать, взяв в аренду сразу несколько квартир и наняв управляющего.

Источник