Арендный бизнес доходность 6 лет

Арендный бизнес сегодня, или приключения современных рантье

Арендный бизнес – что это такое? Это бизнес в сфере недвижимости, который хоть и не относится к числу самых доходных и быстро окупаемых, уступая по этим показателям, например, предприятиям быстрого питания или ломбардам, все же представляет собой довольно прибыльный вид деятельности. В настоящее время средняя годовая доходность арендного бизнеса в Москве составляет 11-15%, а срок окупаемости колеблется от 6 до 15 лет.

Плюсы арендного бизнеса

Арендный бизнес имеет три неоспоримых преимущества перед другими. Первое – стабильность. Какие бы кризисы не бушевали вокруг, спрос на коммерческую и жилую недвижимость будет всегда. Конечно, возможны его колебания, но, как показывает статистика изменений арендных ставок за последние 20 лет, периоды их падения в крупных городах всегда краткосрочные – максимум 2-3 года.

Второе преимущество арендного бизнеса – надежность. Покупка недвижимости – это вложение, которое в среднесрочной и долгосрочной перспективе не подвержено риску обесценивания.

И третье – это один из немногих видов предпринимательской деятельности, который позволяет получать пассивный доход. Это не значит, что вам совсем ничего не придется делать, но вы будете избавлены от ежедневной суеты, постоянного напряжения физических и эмоциональных сил.

Во что принято вкладываться?

Существует три вида арендного бизнеса – это сдача в аренду земли, жилья и коммерческих помещений. Первый вид у нас пока развит слабо и используется главным образом в сельском хозяйстве.

С середины 2000-х годов на протяжении 10 лет в Москве и в других крупных городах России наблюдался бум инвестиций в жилую недвижимость. Приобретя квартиру и сдавая ее, собственник возвращал свои вложения в среднем за 5 лет. Сейчас ситуация изменилась, этот бизнес уже не столь доходный. Причины тому — развитие ипотечного кредитования, многократное увеличение предложения на рынке, рассматриваемые в настоящий момент законодателями меры по ограничению или даже запрету посуточной аренды жилья.

На рынке коммерческой недвижимости в Москве заканчивается кризис, который привел к падению арендных ставок на 10-30% в разных сегментах в сравнении с 2013 годом. Тем не менее массового «сброса» объектов коммерческой недвижимости не произошло. Уже по итогам 2017 года был отмечен небольшой рост арендных ставок, эксперты прогнозируют развитие этого тренда и в целом дальнейшую активизацию рынка. В совокупности перечисленные выше факты говорят о том, что начался довольно благоприятный период для инвесторов.

Уровень доходности арендного бизнеса

Если рассматривать сегменты этого рынка со стратегической точки зрения, то по мнению таких авторитетных на рынке коммерческой недвижимости компаний, как Knight Frank и JLL, доходность вложений в офисы и торговые помещения составляет в среднем 9-10,5%, в складские чуть выше – 11-12,5%. Но в любом случае надо рассматривать конкретный объект.

Скорее всего нет смысла вкладываться в офисное помещение в крупном бизнес-центре, в котором есть не только продажа, но и аренда от собственника или застройщика. В этом случае большинство потенциальных арендаторов предпочтут снимать помещение непосредственно от застройщика.

Но иногда случается так, что новый бизнес-центр привлекателен для арендатора со всех сторон: тут и отличная транспортная доступность, и шикарная отделка, и все самые современные инженерные системы, и богатейшая инфраструктура, но есть одна маленькая проблемка. здесь нет аренды. Застройщик просто-напросто предпочитает не связываться с арендой и все помещения продает. У того, кто хочет открыть свой офис именно в этом месте, только два пути: или самому купить помещение, вложив сразу приличную сумму денег, или найти рантье, купившего подходящее помещение, и арендовать уже у него. На таких «особо сладких» объектах доходность вложений в арендный бизнес может достигать 12, а в некоторых случаях и 14%.

Примером может служить Деловой центр Jazz от компании Sminex. Здесь есть все: это и идеальное расположение на первой линии Третьего транспортного кольца, и близость к метро, до которого всего 200 метров, и шикарная отделка с применением глазурованной терракоты, натуральной керамики, травертина, латуни и дерева. Одним словом, все, что нужно для солидного представительского офиса. все, кроме аренды. Вложение в такой объект с высокой долей вероятности оправдает ваши надежды.

Продажа представительских офисов в деловом центре Jazz, улица Сущёвский Вал © Фото с сайта jazzkvartal.ru

Готовый арендный бизнес – минимум проблем

Подыскивая коммерческую недвижимость, необходимо рассмотреть как «нулевые» варианты – только что построенные или пустующий объекты, так и объекты, которые уже имеют арендаторов.

В первом случае стоимость недвижимости будет ниже, и, кроме того, вы сможете отремонтировать и обустроить помещения по своему вкусу, различными способами придать им более высокий статус.

Во втором случае вы покупаете уже готовый арендный бизнес (ГАБ), который не требует дополнительных вложений в ремонт, мебель, оборудование, поиск арендаторов, рекламу. Этот вариант предпочтительнее для новичков в арендном бизнесе.

Готовый арендный бизнес в квартале «Парк Мира» – доходность от сдачи в аренду до 18% © Фото с сайта park-mira.ru

Минусы арендного бизнеса. А куда без них?

И последнее. При покупке коммерческой недвижимости, особенно если у вас нет подобного опыта, нужно быть очень внимательными и осторожными, поскольку в этой сфере все еще не редки случаи мошенничества. Наиболее часто встречаются предоставление поддельных документов, недостоверная оценка стоимости объекта. В случаях, когда приобретаются помещения с арендаторами, возможен ложный расчет экономической модели окупаемости, либо умалчивание, что арендатор требует снизить арендную ставку, или вообще собирается съехать.

Предположим, вы решили купить помещение свободного назначения в строящемся жилом квартале, чтобы сдавать его в аренду под магазин. Съездили на объект, посмотрели все корпуса и выбрали самое лучшее место (ну по крайней мере вам так казалось), мимо которого не пройдет и не проедет ни один житель. Казалось бы, это успех. Но прошло полгода, квартал продолжил строиться дальше, к нему проложили новую широкую дорогу, и шикарное расположение превращается во второстепенное, годное разве что для продуктового «магазина по соседству» на несколько домов.

Источник

Арендный бизнес с окупаемостью 6 лет

МО, Дмитровский район, с. Орудьево

Тип: отдельно стоящее здание
Доход: 620 000 р./мес.
Окупаемость: 6,3 лет

Арендаторы: супермаркет «Магнит», гостиница
Площадь: 901,1 м2

Тип: торговое помещение
Доход: 1 158 900 р./мес.
Окупаемость: 6,9 лет

Арендаторы: супермаркет «Пятерочка», кофейня, ателье и др.
Площадь: 640,3 м2

МО, г. Дзержинский

Тип: торговое помещение
Доход: 384 395 р./мес.
Окупаемость: 6,5 лет

Арендаторы: кафе, офисы, салоны красоты и др.
Площадь: 725,6 м2

МО, г. Дмитров, пос. Некрасовский

Тип: торговый центр
Доход: 1 479 483 р./мес.
Окупаемость: 6,8 лет

Арендаторы: супермаркет «Пятерочка», белорусский трикотаж, канц. товары и др.
Площадь: 1956,1 м2

Тип: здание
Доход: 456000 р./мес.
Окупаемость: 6 лет

Арендаторы: супермаркет «Пятерочка»
Площадь: 590 м2

Тип: торговое помещение
Доход: 3 500 000 р./мес.
Окупаемость: 6,2 лет

Арендаторы: супермаркет «Перекрёсток»
Площадь: 2542 м2

МО, г. Электросталь

Тип: отдельно стоящее здание
Доход: 1 950 000 р./мес.
Окупаемость: 6,8 лет

Арендаторы: супермаркет «Магнит», бар «Мята Lounge» , магазин продуктов и др.
Площадь: 1845,1 м2

Тип: торговое помещение
Доход: 730 000 р./мес.
Окупаемость: 6,8 лет

Арендаторы: супермаркет «Ярче» и др.
Площадь: 720 м2

Продажа торгового центра с арендаторами

Тип: здание
Доход: 3 805 000 р./мес.
Окупаемость: 6,1 лет

Арендаторы: супермаркет «Лента», фитнес-клуб «Сильные люди» и д.р.
Площадь: 3581 м2

Тип: торговое помещение
Доход: 1 047 000 р./мес.
Окупаемость: 6,5 лет

Арендаторы: супермаркет «Магнит»
Площадь: 493 м2

Тип: торговое помещение
Доход: 924 000 р./мес.
Окупаемость: 6,3 лет

Арендатор: букмекерский клуб «Бинго Бум»
Площадь: 339,4 м2

МО, г.о. Сергиево-Посад, д. Федорцово

Тип: отдельно стоящее здание
Доход: 347 500 р./мес.
Окупаемость: 6,7 лет

Арендаторы: «Дикси», ИП Иваненко и д.р.
Площадь: 951 м2

Продажа помещения с арендатором «ЮнайтедКибер»

МО, г. Электросталь

Тип: торговое помещение
Доход: 150 000 р./мес.
Окупаемость: 6,1 лет

Арендатор: ЮнайтедКибер»
Площадь: 125 м2

Продажа помещения с арендатором сауна

Тип: торговое помещение
Доход: 280 000 р./мес.
Окупаемость: 6 лет

Арендатор: сауна
Площадь: 194 м2

МО, г. Зеленоград

Тип: торговое помещение
Доход: 360 000 р./мес.
Окупаемость: 6,9 лет

Арендаторы: «Wildberries» и «Ozon»
Площадь: 220 м2

Продажа помещения с тремя арендаторами

Тип: торговое помещение
Доход: 160 000 р./мес.
Окупаемость: 5,7 лет

Арендаторы: товары для праздников, канцтовары и д.р.
Площадь: 446,9 м2

Продажа помещения с арендатором «Пятёрочка»

Тип: торговое помещение
Доход: 867 146 р./мес.
Окупаемость: 6,2 лет

Арендаторы: продуктовая сеть «Пятерочка»
Площадь: 408,2 м2

Продажа помещения с арендаторами

Тип: торговое помещение
Доход: 1 200 000 р./мес.
Окупаемость: 6,1 лет

Арендаторы: «Пятерочка» и др.
Площадь: 1259,2 м2

Продажа помещения с арендатором «Пятерочка»

Тип: торговое помещение
Доход: 1 100 000 р./мес.
Окупаемость: 7,2 лет

Арендаторы: продуктовая сеть»Пятерочка»
Площадь: 742 м2

Продажа здания с арендатором «Пятерочка»

МО, г.о. Электросталь

Тип: здание
Доход: 350 000 р./мес.
Окупаемость: 6,4 лет

Арендаторы: супермаркет «Пятерочка»
Площадь: 405 м2

Продажа здания с арендатором «Пятерочка»

Тип: здание
Доход: 2 131 933 р./мес.
Окупаемость: 6,8 лет

Арендаторы: супермаркет «Пятерочка»
Площадь: 1135 м2

Продажа помещения с двумя арендаторами

Тип: торговое помещение
Доход: 1 030 000 р./мес.
Окупаемость: 6,9 лет

Арендаторы: супермаркет «Магнит» и Магазин разливного пива
Площадь: 754 м2 (1+подвал)

Продажа помещения с арендатором «Дикси»

МО, г. Шатура, р.п. Черусти

Тип: торговое помещение
Доход: 473 000 р./мес.
Окупаемость: 6,7 лет

Арендатор: «Дикси»
Площадь: 386 м2

Продажа помещения с арендатором «Магнит»

Тип: торговое помещение
Доход: 1 170 000 р./мес.
Окупаемость: 6,1 лет

Арендаторы: супермаркет «Магнит»
Площадь: 505 м2

Тип: торговое помещение
Доход: 2 100 000 р./мес.
Окупаемость: 6 лет

Арендаторы: Магазин продуктов «Фасоль», кафе и д.р.
Площадь: 1010 м2

Кризис 2020 года показал востребованность готового арендного бизнеса. Недвижимость с действующими торговыми предприятиями быстро восстановила арендный поток. По данным риэлторских компаний, в ближайшие два-три года дефицит вакантных площадей сохранится. В отдельных отраслях арендный бизнес показывает окупаемость 6 лет.

Наш каталог готового арендного бизнеса предлагает объекты с надёжными арендаторами. Недвижимость находится в зданиях, жилых домах и торговых центрах. В различных районах г. Москва и области.

Строящиеся жилые комплексы требуют размещения магазинов, предприятий питания и быта. Застройщики формируют комплексную среду, определяют возможный пул якорных арендаторов.

Инвестиция на этом этапе даёт основу для постоянного источника дохода.

Важно найти место с высокой проходимостью, узнать перспективу развития локации, потенциал используемого бренда у арендатора. Грамотная подготовка гарантирует своевременность арендных платежей. Учитывайте рост ставок и стоимости самого объекта недвижимости. По данным агентства PwC в России, 60% респондентов отметили формат магазинов как главный в создании трафика в 2020 г.

Звоните нам. Понравились объекты — проконсультируем. Есть собственные планы – подберем под Ваши требования.

Источник

Арендный бизнес с окупаемостью до 5 лет

Оценка целесообразности вложения инвестиций осуществляется на основе срока окупаемости проекта. Это статический показатель, который с точностью буквально до месяца отражает период возврата финансовых вложений. Его определяют как отношение первоначальной стоимости проекта к среднегодовой доходности.

Для такой модели, как арендный бизнес, окупаемость составляет от 7 до 12 лет. Если в проект были привлечены заемные деньги, то знать момент достижения точки безубыточности требуется для определения срока кредита, необходимости перекредитования и т.д.

В Москве и Московской области встречается арендный бизнес с окупаемостью 5 лет. Такие предложения, как правило, находятся в не самых популярных местах, и в случае освобождения помещения нового арендатора найти сложнее. За это, как правило, идет премия в размере 5-летней окупаемости. В идеальном случае доходность проекта будет составлять 20%, но в реальности достичь данного показателя трудно за счет растущей инфляции, наличия налога на доходы и эксплуатационных расходов.

Самые выгодные инвестиции – с PENNY LANE

Наше агентство оказывает содействие в покупке арендного бизнеса с окупаемостью до 5 лет. В основной базе множество привлекательных с точки зрения инвестирования проектов: здания на первой линии с высоким пешеходным трафиком и расположенными поблизости транспортными развязками.

Среди предложений есть высокодоходные варианты:

• объекты street-retail;
• офисные особняки в ЦАО;
• производственно-складские комплексы;
• медицинские центры;
• гостиничные комплексы и хостелы;
• торгово-развлекательные центры.

Наши специалисты проанализируют финансовую деятельность объекта и определят возможные риски.

Звоните риелторам PENNY LANE, чтобы подобрать подходящий вариант для капиталовложений.

Источник

Окупаемость арендного бизнеса в Москве и регионах

Инвестиции в арендный бизнес имеют ряд преимуществ. Собственник коммерческой недвижимости с арендатором получает стабильный и главное пассивный доход. Кроме того, сроки окупаемости арендного бизнеса в Москве, МО и регионах легко прогнозируются. Чаще всего на продажу выставляются объекты с окупаемостью 7-12 лет, предложения от 12 лет – продаются долго и подходят под эмоциональную покупку, а объекты сроком 5-6 лет – являются единичными на рынке или продаются в небольших поселках.

Это усредненные показатели. Точную окупаемость – время возврата инвестиций в бизнес – считают по следующей формуле:

Срок окупаемости = стоимость коммерческой недвижимости / годовой арендный доход

Смоделируем ситуацию. Стоимость коммерческого объекта площадью 380 кв. метров – 40 млн. рублей. Арендная ставка – 1000 рублей/кв. метр в месяц. Месячный доход с аренды = 380*1000 = 380 000 рублей, а годовой = 4 560 000 рублей. Считаем окупаемость = 40 000/4 560 = 8,8 лет.

Данный расчет не учитывает следующие факторы:

• Налог собственника с арендного оборота;
• Эксплуатационные расходы, которые не оплачиваются арендатором;
• Индексация ставки при долгосрочном договоре.
• Потенциально работающий процент от РТО (розничного товарооборота)

Индексация и работающий процент от оборота перекрывают рост инфляции. Соответственно такой объект окупается быстрее.

Рассчитаем инвестиционную привлекательность того же объекта с учетом 6% налога по УСН (упрощенная система налогообложения). Налог с годового оборота = 4 560 000*6% = 273 600 рублей. Тогда доходность бизнеса за год = 4 560 000 – 273 600 = 4 286 400 рублей. Окупаемость = 40 000 / 4 286 = 9,3 лет. Больше на 5 месяцев.

Соответственно при долгосрочной аренде возможна индексация в 5%. Тогда доход считается ежегодно с учетом оговоренного процента, а срок окупаемости уменьшается. Например, за первый год оборот с аренды – 4 млн. рублей; за второй год – 4 млн*5% = 4 200 тысяч рублей; за третий – 4 200*5% = 4 410 тысяч рублей и т.д. Далее стоимость объекта делим на сумму годовых доходов с индексацией за все время аренды.

Сезонная составляющая некоторых магазинов дополнительно уменьшает срок окупаемости и увеличивает доходность. Например, в декабре каждого года люди совершают многочисленные покупки на праздничный стол, подарки (торты, конфеты), алкоголь и т.д. Собственник, который включил процент от оборота в договор аренды, получает арендную плату сильно выше фиксированной( об этом мы писали ранее )

Окупаемость арендного бизнеса по регионам

Ещё один важный фактор окупаемости объекта его местоположение. Так в Москве срок окупаемости составляет 8-12 лет. Это связано с привлекательной локацией коммерческих объектов и соответственно их высокой стоимостью. Кроме того, такие предложения пользуются спросом у арендаторов независимо от цены.

В Московской области срок окупаемости составляет 7,5-8,5 лет. В крупных региональных городах 7-7,7 лет, а в небольших региональных городах и поселках 6,5-7,3 лет. Разница со столичными предложениями обусловлена большей остаточной стоимостью коммерческого объекта без арендатора. То есть объект в не самом проходимом месте стоит дешевле с учетом того, сколько он теряет в цене из-за отсутствия арендатора.

Безусловно, сдать в аренду коммерческий объект в региональном городе сложнее, чем в Москве. Бонусом владельцу идет сравнительно низкая цена и малый срок окупаемости. Но это ещё не всё…

Многие девелоперы выставляют на продажу готовый арендный бизнес . Сначала заключается договор аренды с сетевыми магазинами на строящийся объект, а после завершения строительства объект продается уже с арендатором.

Таким образом, собственник в регионе выигрывает в стоимости и окупаемости бизнеса, а также нивелирует риски простоя коммерческого объекта без арендатора.

Больше информации, а также новости арендного бизнеса в нашем телеграм-канале.

Источник