Арендная доходность торговых площадей

Выгодный бизнес — сдача в аренду коммерческой недвижимости. Тонкости и нюансы

Аренда недвижимости считается прибыльным и перспективным видом бизнеса. Тем не менее, на рынке предложения аренды нежилой недвижимости пользуется высоким спросом коммерческая недвижимость. Что выгоднее в арендном бизнесе: сдавать коммерческую или жилую недвижимость? Где взять стартовый капитал? Каковы плюсы и минусы аренды помещений как бизнеса? Ответы далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

О чем нужно знать в первую очередь?

К коммерческой недвижимости относятся нежилые помещения, которые могут эксплуатироваться для коммерческих целей. Юристы выделяют несколько групп коммерческой недвижимости:

• Производственные. Такие помещения продолжительное время пользовались относительно небольшим спросом на рынке. В результате скачка в развитии малых и средних производств, востребованность помещений технического назначения резко возросла.
• Офисные. Спрос на здания данного типа колоссально вырос в начале XXI века. Сама же группа относится в разряду «новые». А поскольку в последнее время открывается много новых предприятий, сектор актуален как никогда.
• Складские. Помещения данного типа, как офисные, покорили рынок в начале столетия. В связи с колоссальным ростом новейших предприятий, данная группа пользуется большим спросом.
• Торговые. Недвижимость этого типа в последние годы используется в сфере развлечений. Используется для обустройства торгово-развлекательных центров. Тем не менее, торговая отрасль предъявляет к коммерческим объектам недвижимости высокие требования содержания.

Если начинающий предприниматель решил заняться сдачей в аренду собственной недвижимости, в первую очередь необходимо качественно подготовить помещение к эксплуатации арендаторами. При необходимости следует сделать ремонт, соответствующий современным стандартам, подключить необходимые коммуникации, и многое другое.

Открывая фирму по сдаче помещений в аренду, следует приобрести или арендовать офис, в котором будут работать, и принимать клиентов сотрудники. Офисное помещение должно быть оснащено нужным количеством мест для рабочих кадров. Обязательно наличие хорошего оборудования и постоянного доступа к интернету.

Создание официального сайта компании (с уникальным доменом) и сообществ в социальных сетях со всей необходимой информацией об агентстве и сведениях, интересных потенциальным клиентам, – обязательные условия по привлечению аудитории. Расположенность офиса агентства недвижимости влияет на выбор арендаторов. Так, чем ближе он находится к центру города, тем больше вероятность успешному развитию бизнеса.

Если правильно зарекомендовать агентство недвижимости на рынке, то его прибыльность, без сомнения, будет высокой. Средний ежемесячный доход профессионального риелтора составляет до 250 000 руб. Прибыль компании, соответственно, в разы больше. Для достижения такого результата следует уделить много времени и сил поиску квалифицированных кадров и пиар кампании.

Продвижение фирмы и расширение целевой аудитории – один из главных этапов развития бизнеса. Сделать это можно при помощи качественной рекламы в интернете.

Что выгоднее сдавать: квартиру или помещение для торговых точек и офисов?

Срок сдачи коммерческой недвижимости – от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору стимул, что доход будет постоянным и стабильным на протяжении всего срока. Так, стандартный договор аренды торгового помещения заключается на 15 лет. Ежемесячная плата поступает на счёт вне зависимости от финансового состояния торговой точки.

Ситуация с арендой квартиры несколько иная. Дело в том, что жилые помещения сдаются на незначительные сроки. Владелец данной недвижимости может лишиться прибыли, если съёмщик перестанет своевременно производить оплату.

По данным CBRE и Global Property Guide, коммерческая недвижимость приносит в 1,5-3 раза рентного дохода, нежели жилая. Например, в Болгарии торговые и офисные помещения приносят более чем в 2 раза больше дохода, чем квартиры и частные дома. Аналогичная ситуация наблюдается в Венгрии, Чехии, Италии, Испании, Финляндии, Австрии, Германии, Великобритании, Франции, Соединённых Штатах и России.

Подробнее о средних арендных ставках на коммерческую недвижимость читайте здесь.

Как оформить дело?

Такой шаг, как оформление бизнеса по сдаче в аренду (Федеральная налоговая служба) – пожалуй, самый важный. Точные решения по организационной форме зависят от самого направления бизнеса. Иными словами, если гражданин сдаёт в аренду нежилое помещение, он обязан выплачивать подоходный налог.

Рекомендуется оформить статус ИП (индивидуальный предприниматель), благодаря которому лицо получит право вести деятельность на совершенно законных основаниях. В связи с тем, что прибыль со сдачи коммерческой недвижимости будет невелик, по закону гражданин имеет право оформить упрощённую форму налогообложения. Она предусматривает выплату налогов в размере 6% от общего дохода.

Для оформления бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости требуются следующие документы:

• Копия паспорта учредителя.
• ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) учредителя.
• Внесение уставного капитала от 10 000 руб. При подаче соответствующего заявления на оформление ИП предоставляется банковская выписка, где необходимо открыть счёт.
• Формирование устава компании. Согласно этой документации будет осуществляться распределение частей между собственниками (в том случае, если их несколько), официальное наименование фирмы, её юридический адрес.
• Протокол собрания учредителя (в том случае, если их несколько).
• Решение об оформлении ООО (общества с ограниченными возможностями).

Срок оформления ИП составляет от 3-х до 5-и рабочих дней. На оформление и регистрацию статуса ООО потребуется не более 14-ти дней с момента подачи заявления.

Делим арендную площадь на части

Не все клиенты готовы арендовать офисное помещение: большинству нужна определённая его часть. Так, например, в гостиничном холле может быть размещён бар-ресторан или игровой клуб. При этом, оба заведения принадлежат разным лицам.

Чтобы сдавать коммерческую недвижимость нескольким арендаторам, требуется разделить помещение. Разделение – прекращение существования единого объекта и его разделение на несколько обособленных объектов, каждый из которых получит уникальный кадастровый номер и отдельные документы на право обладания. Согласно законодательству Российской Федерации, такие объекты становятся заново созданными, вследствие чего, по статье 219 ГК РФ, собственник получает права на их распоряжение только после официальной регистрации.

Статья 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно законодательным нормативам Российской Федерации, разделение недвижимого объекта допустимо при наличии одного из оснований:

• Согласие всех владельцев недвижимости на её раздел и заверение в письменной форме у нотариуса.
• Вмешательство судебных инстанций.

Прежде чем грамотно разделить имеющуюся коммерческую недвижимость на части и сдать их в аренду, правообладатель обязан организовать технический и кадастровый учёт помещения, а также официально зарегистрировать право на управление им. После оформления необходимой части объекта на себя и регистрации договора в Росреестре, он сможет передать её в аренду.

Для разделения имеющейся коммерческой недвижимости на части, собственникам потребуются следующие документы:

• Заявление в суд.
• Заявление в БТИ.
• Кадастровые выписки.
• Документы, подтверждающие права собственности (кадастровый паспорт).
• Заявление в ФУГРЦ.
• Чек об оплате за регистрацию.

Приобрести кадастровые документы собственник сможет после того, как обратится в уполномоченные органы и установит объект на кадастровый учёт. С 2012 года для установки помещения на кадастровый учёт, потребуется подробная схема-план здания, составить которую сможет высококвалифицированный инженер.

Стоит отметить, что при разделении коммерческой недвижимости должны быть предоставлены несколько технических планов. Регистрация документа проходит в течение 18-ти дней с момента их подачи. По истечении этого срока заказчику необходимо обратиться в кадастровый центр и получить документы (в т.ч. кадастровый паспорт). В случае отказа от регистрации, госслужащие предоставляют обоснованное подтверждение в письменной форме.

После получения кадастровых документов нужно также получить свидетельство права собственности на каждую часть помещения. Важным и единственным документом, подтверждающим права собственности, – это кадастровый паспорт. В нём содержится подробные сведения о разделе недвижимости и технический план, составленный в соответствии с обновлёнными данными.

Советы по заработку таким способом

Инвестировать в недвижимость можно разными способами и масштабами: покупать и перепродавать квартиры, сдавать помещения в аренду или открыть риелторское агентство.

Стоит отметить, что далеко не каждому среднестатистическому российскому гражданину доступен такой способ заработка – требуются многомиллионные денежные вложения. Поэтому располагают и инвестируют столь крупными финансовыми средствами коммерческие компании. Их привилегия – получение кредита под проект. Физическое лицо также может начать дело в сфере недвижимости только при наличии необходимого стартового капитала.

До 2020 года ажиотажного эффекта ждать не стоит – российский рынок недвижимости застоялся в фазе понижения.

Расчет возможной прибыли, период окупаемости и уровень доходности

Схема расчёта возможной прибыли со сдачи в аренду недвижимости:

1. Вычисление общих затрат на недвижимость. Для этого необходимо сложить стоимость помещения при покупке, гербовый сбор, расходы на ремонтные работы, налоги, и прочие взносы.
2. Вычисление доходности от аренды. Для этого необходимо годовую плату за аренду разделить на общие траты, а полученный результат умножить на 100.
3. Вычисление чистой доходности со сдачи в аренду недвижимости. Благодаря этому показателю можно определить эффективность вложений в бизнес.

• Во-первых, следует вычислить все затраты на недвижимость, ремонт помещения, налоги и страхование в течение года.
• Во-вторых, необходимо от аренды вычесть годовые расходы, а полученную сумму разделить на вложения на недвижимость, и умножить на 100.

Оценка привлекательности арендного бизнеса не представляет собой сверхзадачей. Для верного расчёта достаточно сравнить доход от аренды со стоимостью недвижимости – в конечном итоге получится срок окупаемости бизнеса, который является главным критерием для бизнеса в этой сфере. Стандартные сроки окупаемости коммерческой недвижимости составляют от 9 до 12 лет. Недвижимые объекты со сроком окупаемости 7-8 лет найти трудно.

Советы по уменьшению трат

Оптимальный инвестиционный вариант – покупка недвижимости в новостройках. Менее затратным вариантом станет приобретение помещения на котлованной стадии. Таким образом, экономия составит не менее 30%.

Тем не менее, в системе долевого строительства присутствует масса определённых рисков. На раннем этапе их вероятность огромна. Чтобы снизить возможные риски, следует выбирать девелоперов с отличным опытом и проверенной репутацией.

Где взять стартовый капитал?

Получить стартовый капитал на развитие бизнеса может каждый гражданин. Есть несколько способов финансирования и поиска спонсоров.

Получить стартовый капитал для открытия бизнеса можно в банке. Способ действенный и популярный. Тем не менее, присутствует огромный недостаток – риск. Если дело не пойдёт по нужному направлению, то, помимо существенного убытка, начинающий бизнесмен получит и крупную денежную задолженность. Стоит отметить, что «Сбербанк» и «Тинькофф» предоставляют кредит на начало бизнеса.

Преимущества и недостатки

Сдача в аренду коммерческой недвижимости – единственный вид бизнеса, который несёт легальный пассивный заработок.

• Важно понимать, что доход зависит непосредственно от деятельности арендаторов. Следует контролировать их деятельность, следить, чтобы помещение оставалось в хорошем состоянии.
• По положениям Минфина, арендодатель обязан платить налоги в размере от 15 до 17% от суммы, полученной от арендной платы.
• Непостоянство арендаторов. Разрыв соглашения может произойти даже при заключении официального договора, вследствие чего трафик дохода временно прекратится, и арендодателю придётся искать новых клиентов.

• Присутствие ответственных арендаторов бизнес становится высококлассным и востребованным продуктом, который в любой момент можно продать и получить выгодное денежное состояние.
• Ежегодное повышение арендной платы способствует успешному процветанию и развитию бизнеса.

При отсутствии опыта в предпринимательском деле рекомендуется приобрести работающий готовый бизнес. Главное преимущество этого дела – заключение контракта с арендаторами, заинтересованными в продлении договора с новым партнёром.

Заключение

Таким образом, бизнес по сдаче в аренду недвижимости – отличный источник пассивного заработка. Тем не менее, в этой сфере есть свои подводные камни: оценка всевозможных рисков, оформление документаций, стартовый капитал и т.д. Правильная организация дела способствует активному и благоприятному его развитию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник

Бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость: анализ, расчеты, стратегии

Коммерческая недвижимость – это склады, торговые площади, офисные помещения и здания и пр. Считается высокодоходным видом бизнеса, но у него помимо плюсов есть и минусы. Доход инвестора зависит от выбранной стратегии и тактических действий на этом рынке. А само инвестирование может быть разным – покупка готовой площадки, строительство новой или вложение в готовый бизнес.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Суть инвестирования в эту сферу

Спрос

Про проведенному анализу Альтера Инвест (https://alterainvest.ru/rus/blogi/analiz-rynka-kommercheskoy-nedvizhimosti-2019/) в 2019 году лучше всего себя показывают торговые площади. На втором месте – площади под офисы. Замыкают рейтинг – склады. Здесь главное условие – площадь и внутренняя отделка.

Наблюдается спад по производственным зонам. Это связано с ужесточением требований законодательства. Гиганты предпочитают строить с нуля объекты под свои нужды.

По прогнозам, в ближайшие пару лет, популярностью будут пользоваться небольшие площади под офис 15-30 кв.м. Сетевой ритейл постепенно переходит на формат Street retail с площадью до 80 кв.м. Такие помещения показывают хорошую рентабельность и отдачу при размещении внутри густонаселенных жилых кварталов. Активно осваивает это направление сеть «Магнит».

Выгодный бизнес: преимущества и риски

Преимущества вложений денег в рынок коммерческой недвижимости:

• Низкий срок окупаемости в сравнении с жилым фондом. Собственность поднимается в цене, при этом растет население, проходимость района.
• Владелец может менять профиль недвижимости (например, из магазина сделать кафе) и увеличивать стоимость самого объекта, за счет улучшения его технического состояния.
• Потеря в цене у коммерческой недвижимости при наступлении кризиса ниже, чем в других инвестициях.
• Средняя окупаемость здесь 8-10 лет, а доходность – 11% годовых.

Чем выше доходность объекта, тем выше могут быть риски. Наиболее вероятные риски при вложении средств:

• Потеря объекта при мошеннических схемах или форс-мажоре (пожар).
• Отсутствие арендаторов.
• Низкая ликвидность. Имеет место при дальнейшей продаже объекта.
• Падение рынка недвижимости через какое-то время, снижение цен.
• Скрытые дефекты здания.

Перед вложением средств инвестору необходимо тщательно все проверить, нанять грамотного юриста для сопровождения сделки и собрать максимально подробную информацию от разных людей об объекте.

Средняя окупаемость

Для расчета срока окупаемости требуется провести сравнение предполагаемого дохода от аренды и стоимости на недвижимость. Это и будет предполагаемый срок.

Средняя доходность

В идеальных условиях доходность возможно просчитать исходя из стоимости аренды и изменения цен на рынке.

Чтобы представить арендную прибыль, необходимо сделать анализ средней арендной платы в районе или населенном пункте. Есть правило, и часто его придерживаются – установление цены за месяц использования от 1,5 до 2% от стоимости объекта. Следовательно, арендная прибыль составит от 15 до 20% годовых.

Рынок объектов недвижимости растет или падает. Чаще отмечается его рост, пусть и небольшой, примерно в 5-10% в год. По некоторым годам отмечается явная минусовая доходность, из-за падения цен по причине экономических кризисов.

При определении средней доходности от инвестирования в коммерческую недвижимость в расчет берется срок от 5 лет и больше. При таком сроке можно ожидать, что приобретенный объект будет приносить от 20 до 30% в год. На более короткой дистанции такая доходность не предполагается.

Расчет потребности инвестиций

Общая потребность в инвестициях – это сумма денежных средств, которые требуются для осуществления инвестиционного проекта. Она включает затраты на покупку объекта, его ремонт или реконструкцию, стоимость начального оборотного капитала при вводе в эксплуатацию и стоимость нематериальных активов.

Рассчитывается по следующей формуле.

• K_t – сумма денежных средств, руб.
• C_Ht – сумма инвестиций в покупку объекта недвижимости, руб.
• KB_t – инвестиции в основной капитал (капитальные вложения), руб.
• K_н.об.– инвестиции в начальный оборотный капитал, руб.
• K_{нма t} – инвестиции в нематериальные активы, руб.

Стратегии вложений

Одно из главных направлений работы инвестора – определение стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость.

По максимальной рентабельности

Максимальная рентабельность – показатель экономической эффективности. Определяет доходность предприятия. На языке инвестора – это соотношение доходов и расходов.

Пример расчета. Куплен нежилой объект 100 кв.м. и стоимостью в 5 млн.руб. Стоимость 1 кв.м. составляет 50000 руб. Владелец планирует сдавать объект в аренду по ставке 700 рублей за кв.м. в месяц. Значит за год он получит 8400 рублей за кв.м. Рассчитываем рентабельность: Р = (8400 / 50000) * 100% = 16,8% – такой показатель будет привлекателен для многих инвесторов.

По высокой ликвидности

Эта стратегия представляет собой характеристику активов, определяющую их скорость продажи по цене близкой к рыночной. Чем меньше временные рамки, тем выше ликвидность. Многие инвесторы выбирают такие объекты для инвестирования, которые можно быстро превратить в наличные. Но такие объекты обладают низкой доходностью.

Актив, который продают со скидкой, не считается ликвидным. Так в 2015 году здание в угасающем Детройте можно было приобрести за $500 – по цене намного ниже рыночной. Ни о какой ликвидности здесь речь не идет.

По престижности объекта

Это одна из стратегий, используемых инвесторами – анализ престижности местоположения и динамика спроса и предложения на объекты в этом районе. Чем более элитарен объект, тем выше цена на него и ниже ликвидность. Данная стратегия пользуется популярностью из-за того, что элитная недвижимость не теряет в цене и используется в качестве долгосрочных инвестиций. Но вход на этот рынок требует больших вложений.

Для примера, в Москве стоимость на коммерческую недвижимость внутри Бульварного кольца может доходить до 400000 рублей за квадратный метр.

Способы вложений

Многое зависит от целей инвестора, от его манеры вести дела. Если требуется быстрый оборот денежных средств с получением прибыли после продажи, то подойдет стратегия по высокой ликвидности.

Покупка

Выкуп доли бизнеса или покупка готовой площадки и получение с нее прибыли – многих привлекает такой тип инвестирования, как один из простых на первый взгляд. Но здесь есть свои особенности, которые необходимо учесть при покупке:

• Объект инвестирования должен быть максимально выгодным (торговый центр с повышенной проходимостью и большим количеством арендаторов), поскольку продать его может быть трудно, из-за предпочтений игроков на рынке брать в аренду, а не покупать площади.
• Выкуп доли – требует наличия больших денег, а также – согласия других собственников.
• Чем более выгоден бизнес, тем меньше шансов, что его будут продавать. А если продают, то покупателю надо быть готовым к покупке по завышенной цене, которая будет наиболее комфортна собственнику.
• Чем крупнее доля выгодного бизнеса, тем больше прибыль.

К минусам покупки относят:

• Необходимость поиска арендаторов.
• При отсутствии управляющего, инвестор сам занимается всеми текущими вопросами.
• Невысокая ликвидность (часто объекты продаются по несколько лет).

Аренда

Рынок аренды разделяется на три типа:

Торговые площади и магазины. Один из самых высокодоходных типов активов. Если площадка подобрана хорошо, то она способна генерировать огромную прибыль ежемесячно.

При этом типе аренды необходимо только создать соответствующую площадь и подвести коммуникации. Облагораживать, наводить уют, покупать мебель – не нужно. Требуемый ремонт делают сами арендаторы. К недостаткам можно отнести нежелание арендаторов снимать площади из-за падения привлекательности объекта.

Офисы. Уступают по доходности торговым площадям. Но здесь многое зависит от местоположения. Офисы с выгодным расположением сдаются по высоким ценам и приносят инвестору ежемесячный доход.

Индустриальные объекты (склады, строительные площадки, промышленные объекты). Такие объекты легче подготовить под сдачу, чем офисы и торговые площади. Пользуются спросом в связи с постоянным ростом новых производств и крупных торговых сетей.

Прибыль инвестора находится в непосредственной корреляции с деятельностью арендаторов. Даже при заключенных официальных договорах, часто происходит разрыв отношений, арендатор уезжает, а это означает понижение трафика и торговой привлекательности объекта в целом. И если новые арендаторы не стоят в очереди на это место, то инвестор какое-то время будет нести убытки.

Часто инвесторы, покупая такие объекты, отдают их под управление управляющих, получая тем самым пассивный доход.

Строительство

Особо выгодно иногда вложение средств в недвижимость на этапе строительства объекта. С начала застройки до сдачи объекта в эксплуатацию, цена может подняться до 70%. Но сэкономленные средства могут оказаться съеденными за счет возможных проблем и рисков со стройкой:

• банкротства девелопера;
• затягивания сроков сдачи;
• мошеннических действий со стороны девелопера.

Впоследствии может возникнуть проблема в сдаче площадей арендаторам или их продаже. В такие периоды инвестор несет убытки.

Строительство коммерческой недвижимости – затратный способ, требующий внушительного капитала, но обладает определенной эластичностью. Он позволяет:

• Вести строительство в выбранном и согласованном месте.
• Предварительно спланировать площадь, габариты и иные особенности.

Если место подобрано хорошо, то продать такой объект можно быстро и выгодно.

На чем проще и быстрей заработать?

При покупке с целью продажи инвестор может получить доход за счет совмещения нескольких факторов:

• Естественного удорожания из-за выросшего спроса на помещения.
• Произведенного ремонта перед продажей.

Строительство – более сложный вид инвестирования, т.к. требует специфических знаний в управлении проектами, поиске подрядчиков, умении договариваться с местной администрацией, предприятиями по соседству. При наличии таких навыков и умений инвестор получает:

1. Контроль над собственным капиталом.
2. Хороший доход.
3. Защиту средств от инфляции.

Выбирая направление инвестирования, человек должен руководствоваться собственными соображениями о выгоде и о том, чего хочет достичь. Если есть желание разово заработать, то лучшее направление – это покупка с целью перепродажи.

Если цель – создание долгосрочного пассивного дохода, то сдача в аренду.

Как выбрать объект?

Предварительный сбор информации

Перед тем как вложить крупную сумму денег в объект коммерческой недвижимости, необходимо соблюсти ряд общих рекомендаций:

• где находится;
• престижность района;
• транспортные развязки и остановки;
• какие перспективы у микрорайона через пять-десять лет;
• техническое состояние объекта;
• у кого в управлении объект;
• есть ли подъездные пути и парковочные места;
• коммуникации прилегающей территории;
• наличие проблемных объектов рядом;
• если это складское помещение, то важно наличие рядом ж/д путей или автотрасс.

Если цель сдавать объект под конкретное направление бизнеса, то стоит подумать о том, откуда арендатор будет извлекать прибыль.

Если это покупка готового, действующего объекта, то надо предварительно проверить арендаторов. К надежным относятся крупные федеральные сети, бренды. Наличие множества мелких арендаторов – это риск постоянного поиска на место ушедшего.

Всю информацию, полученную через посредника, необходимо проверить затем у собственника.

Перед сделкой юрист должен проверить всю документацию на предмет мошеннических документов (о сделках с коммерческой недвижимостью читайте тут).

Рассмотрение перспектив рынка

Принимая решение о вложении средств, важно:

• владеть информацией об экономической ситуации в сегменте;
• разбираться в юридической составляющей процедуры;
• иметь представление о специфике налогообложения коммерческой недвижимости.

Для прироста начальных инвестиций нужно обратить внимание на рынки с высоким потенциалом, в то же время доступные.

Оценка расходов

Расходы инвестора складываются из таких пунктов:

• Стоимость самого объекта.
• Цена сопровождения сделки юристами, в т.ч. оплата госпошлины, нотариальных услуг, услуг переводчика, риэлтора.
• Оформление страхования коммерческой недвижимости либо создание резервного фонда на непредвиденный случай.
• Коммунальные платежи.
• Налог на недвижимость.
• Другие налоги.

Прогнозирование потоков прибыли, расчет рентабельности

Одна из ошибок начинающих инвесторов – ожидание мгновенной прибыли, что в случае с вложениями в недвижимость невозможно. Здесь стратегия рассчитана на долгосрочные инвестиции.

Однако приносимая прибыль – это только часть аналитики, наиболее полную картину дает такой показатель, как рентабельность проекта.

Рентабельность проекта – относительный показатель, характеризующий экономическую эффективность использования всех имеющихся ресурсов. Расчет рентабельности проекта – это непростая задача. При оценке предложенного инвестиционного проекта рассматривается ряд показателей, таких как:

• NPV (стоимость чистая инвестпроекта).
• PI (рентабельность вложенных инвестиций).
• IRR (норма доходности внутренняя).
• PP (DPP) – период окупаемости вложений. Он часто воспринимается, как информативный и вспомогательный, и становится определяющим лишь тогда, когда у рассматриваемых альтернативных проектов, основные показатели приблизительно равны. В этом случае скорость возврата вложений выходит на первое место.

Коэффициент рентабельности показывает, сколько в среднем проект сгенерирует чистой прибыли на один рубль вложенных инвестиций. Рассчитывается в процентном соотношении. Если он равен 60%, это означает, что каждый рубль принесет 60 копеек чистой прибыли.

Доходность инвестиций – главный критерий при выборе недвижимости. Это отношение доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду за год, к стоимости коммерческого объекта.

Окупаемость – это деление стоимости объекта на общие поступления от аренды за год. Доходность же, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта.

• Срок окупаемости (лет) = Стоимость объекта недвижимости / Поступления от аренды в течение года.
• Доходность (%) = Поступления от аренды в течение года / Стоимость объекта недвижимости.

Ставка дисконтирования учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется с помощью умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

• i – процентная ставка;
• n – номер периода.

• отопление;
• капитальный ремонт;
• услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Эти статьи расходов обычно не оплачиваются арендатором, сокращая чистый доход от объекта. Они могут достигать 20% от суммы аренды в крупных офисных центрах.
Налог на доходы и другие налоговые отчисления. Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов:

• Нужно ли оформлять помещение на физическое лицо, ИП или организацию?
• Для каких целей приобретается объект – сдачи в аренду или собственного бизнеса?

Все это будет влиять на налоговые отчисления и чистую прибыль.
Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за определенный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени. Так определяют доходность объекта с помощью величины доходов (NPV) и рассчитывают по формуле:

• OPi – операционная прибыль.
• Ki – величина инвестиций в объект недвижимости.
• TRi – величина доходов от аренды.
• VCi – величина текущих годовых издержек в 1-й год владения недвижимостью.

• Ni – номер 1-го года, когда дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной.
• ∑NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в 1-й год владения недвижимостью.
• NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в 1-й год владения.

Также не стоит забывать, что даже самые ликвидные помещения время от времени пустуют. Сюда же относятся так называемые «арендные каникулы» (их предоставляют арендатору на время ремонта). Все эти показатели влияют на прогнозы денежных потоков.

Сроки окупаемости

Один из важных показателей, который необходимо рассчитать для оценки рисков – срок окупаемости вложений. Учитывается стоимость объекта и предполагаемые поступления от аренды за год.

О том, как выбрать коммерческую недвижимость, на что обратить внимание при поиске, читайте тут, а про виды, классы и объекты коммерческой недвижимости узнайте здесь.

Например. Объект стоит 15 миллионов рублей. Заключены долгосрочные договора с несколькими арендаторами с общей суммой аренды в год полтора миллиона рублей. Тогда срок окупаемости составит: 15 млн.руб/1,5 млн руб в год = 10 лет.

Вложение средств в коммерческую недвижимость требует определенных знаний рынка, изучение спроса и тенденций, анализ текущей и прогнозирование будущей ситуации. Такое вложение способно приносить своему владельцу достаточно хорошую прибыль.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник