Арендная доходность что это

Как рассчитать рентабельность недвижимости

Как узнать, будет ли ваша инвестиция рентабельной? Ведь это и есть самый важный вопрос, прежде чем начинать любые действия с недвижимостью, которую вы рассчитываете сдавать.

Многие будущие инвесторы из-за нехватки времени или знаний бросаются в дело, как в омут с головой, с эмоциями и без всяких расчетов, излишне доверяя продавцу или агенту по недвижимости.

Уметь заранее рассчитывать рентабельность важно еще и потому, что, если вы знаете, из чего она складывается, вы можете на нее влиять. Это позволит вам также не купиться на обещания «золотых гор» от продавцов или агентов, а рассчитать все самостоятельно, потому что после подписи документов у нотариуса будет уже слишком поздно что-то отыграть назад.

Что понадобится, чтобы рассчитать рентабельность?

1. Стоимость покупки — определяющий фактор будущей рентабельности.

Сюда входят стоимость самой недвижимости, а также все расходы, связанные с ее приобретением:

— расходы на нотариальное оформление;

— выплаты агентству недвижимости;

— возможные расходы на ремонт недвижимости и т.д.

1. Ориентировочная арендная плата.

Это арендная плата, которую вы можете получить за свою недвижимость после ремонта. А не та сумма, за которую жилье сдается сейчас. Хотя текущая арендная плата — это сам по себе хороший ориентир.

Ремонт может быть совсем легким, чтобы только освежить квартиру, может касаться только декора кухни и ванной. Но это могут быть и значительные изменения — с перепланировкой и даже разделением одной квартиры на две.

Изменения могут касаться и формы аренды: с длительной можно перейти на посуточную.

Но в каком-то виде ориентировочная арендная плата для расчета рентабельности абсолютно необходима.

Пример расчета рентабельности

Как рассчитать стоимость квартиры

Выбираем на каком-нибудь крупном сайте частных объявлений типа bon coin какой-нибудь город (я выбрал Реймс), ищем там квартиру в 30–50 кв. м.

Я выбрал двухкомнатную квартиру в 32 кв. м, выставлена на продажу за 55 000 евро. Мне пока больше ничего знать не нужно.

Стоимость покупки: 55 000 евро, но указанная стоимость вряд ли будет ценой продажи, исключением будет квартира в столице, но тоже не всегда. Буду исходить из принципа, что возможен торг в 10%, так как это распространенная практика. Тогда окончательная стоимость покупки будет 49 500 евро.

Расходы на нотариуса: во Франции это 3% от сделки, то есть в моем случае 3960 евро.

Расходы на агентство по недвижимости, если они будут: во Франции это 6% от сделки, то есть 2970 евро.

Ремонт: 10 000 евро. Можно в самых общих чертах оценить по фото на сайте, насколько жилье нуждается в ремонте, но это все потребует затем обязательной оценки на месте. Для данной квартиры я вижу, что выглядит она чисто, но ванная старовата, а фото кухни нет вообще.

Мебель: я предполагаю, что буду сдавать жилье с мебелью, посчитаем 3000 евро.

Итого: 66 430 евро.

Как рассчитать возможную арендную плату?

Для ответа на этот вопрос возвращаемся на тот же сайт с объявлениями, но в другой раздел, ставим себя на место квартиросъемщика и начинаем поиск. Что я могу найти для себя, если собираюсь снимать жилье от 30 до 35 кв. м?

Конечно, это самый приблизительный подсчет, где я не могу точно учесть арендную плату именно в этом месте города. Но я могу ориентироваться на жилье «в центре города», потому что «моя квартира» тоже в центре, так указано в объявлении о продаже.

Получается в среднем 450–500 евро в месяц. Верхняя планка — 605 евро, но это совсем в историческом центре, с отличным новым ремонтом, с бытовой техникой и мебелью. Буду считать, что смогу сдавать квартиру за 550 евро, так как планирую там хороший ремонт и новую мебель.

Ориентиры для оценки возможной рентабельности можно найти всего за несколько минут. Если в дальнейшем все окажется хорошо, то все цифры надо будет еще раз тщательно перепроверить. Пока надо выяснить, есть ли вообще в этой сделке смысл.

Виды рентабельности

Должен обязательно вам напомнить, что существуют три вида рентабельности: «грязными», «чистыми» и абсолютная рентабельность.

Рентабельность «грязными» не учитывает расходы по эксплуатации.

Рентабельность «чистыми» уже учитывает расходы по эксплуатации.

Абсолютная рентабельность — рентабельность за вычетом расходов по эксплуатации, выплат по кредитам и налогов. Это и есть реальная рентабельность.

Надо учесть также и «арендные каникулы», о которых инвесторы часто забывают. Это то время, что ваша квартира в году будет стоять пустой, промежуток между двумя арендаторами. Бывает, что один квартиросъемщик остается в течение 5–15 лет, иногда 1–3 года, никогда не знаешь, как повезет. Для расчета возьмем 15 дней в год. Особенно важно учитывать такие «арендные каникулы» для таких маленьких квартир, как эта в 32 кв. м, потому что арендатором может быть студент или совсем молодой работник.

Годовая арендная плата с поправкой на 15-дневные «арендные каникулы»: 550 × 11,5 = 6325 евро.

Считаем рентабельность «грязными»

Обратите внимание: многие, особенно продавцы, считают рентабельность на этом этапе только исходя из стоимости квартиры, вводя вас в заблуждение.

49 500 + 3960 + 2970 + 10 000 = 66 430 евро.

6325 × 100 / 66 430 = 9,5%.

Такая рентабельность «грязными» вполне приемлема, она близка к средним значениям, хоть и далеко не идеальная. Когда мы высчитаем из нее расходы по содержанию и налоги, все станет не так радужно.

Как можно улучшить рентабельность на этом этапе?

Надо было либо покупать дешевле, либо затем сдавать дороже. Вот как повлияет на рентабельность арендная плата.

Аренда	низкая	средняя	высокая
500	550	600
Рентабельность	8,6%	9,5%	10,38%

Но подсчет рентабельности «грязными» в общем-то на самом деле ни о чем не говорит. Это примерно как количество посетителей на сайте в день или товарооборот предприятия, так называемые vanity metrics, цифры, которые могут льстить вашему самолюбию, и не более. Чтобы знать истинное положение дел, надо вычесть обязательные расходы по эксплуатации.

Расходы по эксплуатации

Берите точную цифру, если ее есть где взять, или предположите вероятную сумму.

— Текущий ремонт, который вы будете оплачивать постоянно. Можно рассчитать приблизительно ежегодный ремонт в процентах на 1 кв. м.

— Траты на содержание здания и придомовой территории. Еще до покупки можно навести справки и точно узнать суммы. Я пока подсмотрю их в объявлении на сайте: 679 евро.

— Расходы на легальное функционирование моего «предприятия»:

• управление (агентство обычно берет 6–10% от квартплаты);
• страховка (90 евро в год);
• бухучет (300 евро в год);
• налог на недвижимость (1–2 квартплаты в год);
• непредвиденные расходы на обслуживание здания (ремонт крыши, замена труб отопления, замена газового котла и т.д. Случаются редко, но имеют значительную стоимость);
• налоги. Бывает, что в этой графе тоже возможны совершенно легальные варианты, наведите справки в законодательстве вашей страны.

Рентабельность «чистыми»

Конечная стоимость покупки: 66 430 евро.

Расходы на содержание здания: 679 евро в год.

Расходы на эксплуатацию: 1140 евро в год.

Ремонт: 5% от квартплаты = 330 евро в год.

Итого расходов: 2149 евро в год.

Годовая квартплата с учетом «каникул»: 6325 евро.

Чистый доход: 6325 – 2149 = 4176 евро в год.

Рентабельность «чистыми»: 4176 × 100 / 66 430 = 6,2%.

Как видите, мы потеряли 3% рентабельности, когда учли многие факторы, о которых начинающие инвесторы чаще всего забывают.

Но мы до сих пор не знаем, сколько же будет чистый доход, сколько останется денег после вычета всех возможных расходов, в том числе и выплат банку по кредиту.

Абсолютная рентабельность, или чистый доход

Квартплата минус необходимые расходы по эксплуатации: 4176 евро.

Выплаты по кредиту: 347,87 евро × 12 месяцев = 4174,44 евро.

Чтобы узнать эту последнюю цифру, я набрал в поисковой строке Google «расчет ежемесячных выплат по кредиту на недвижимость». В строку «размер кредита» я поместил стоимость квартиры 66 430 евро, срок займа — 20 лет. И калькулятор выдал мне «347,87 евро, включая страховку».

Конечно, на практике можно будет найти и лучший процент, что уменьшит ежемесячные выплаты по кредиту.

Из остатка нужно вычесть еще и налоги! Сумма налога будет зависеть от многих факторов, наводите справки согласно законодательству вашей страны. Во Франции, например, можно найти лазейки, чтобы вообще не платить этот налог 7–9 лет на законных основаниях.

То есть чистый доход от этой квартиры для меня будет: 4176 – 4174,44 = 1,56 евро в год при условии, что я не плачу налоги.

Вся эта работа, чтобы в сухом остатке получать 1,56 евро в год!

Вот почему очень важно просчитать реальные цифры с учетом обычно забываемых факторов. Наша цель — это добиться все-таки лучшего результата.

Возможно, при таком раскладе я не буду сейчас покупать эту квартиру. Хотя если моя цель — создать себе состояние, которое будет хотя бы само себя финансировать, лучше такая покупка, чем вообще никакой.

Цель данного упражнения — показать вам, как на первый взгляд «потрясающая рентабельность» на деле может выходить почти в ноль.

Надо сказать, что в Интернете существует множество готовых «калькуляторов» для подсчета рентабельности. Но если вам показать в деталях, из чего она складывается, то вы будете понимать, на какие показатели можете воздействовать, чтобы ее улучшить.

Источник

Routes to finance

. Инвестиции в недвижимость: Как рассчитать доходность недвижимости. Основы инвестирования #4 /16+ (Июнь 2021).

Начало успешной стратегии инвестирования в аренду недвижимости — это точная оценка арендной платы за предполагаемую собственность. Здесь мы видим, как рассчитать чистую арендуемую доходность, которая учитывает имущественные расходы, хотя и не платежи по ипотечным кредитам. Затем мы рассматриваем одно и то же свойство с включенным ипотечным кредитом и используя фактические вложенные деньги. Это дает нам доход от аренды наличных денег.

В конце этого примера приведена ссылка на две таблицы: один образец, другой — пустой, готовый рассчитать чистую арендную плату и доход от аренды наличных денег с ваших входов.

Чистая арендная доход:

Месячная арендная сумма $ 2, 400. 00
Процент года UnOccupied 5%
Вывезти за вакансию за годовую наличность в $ 27, 360. 00

Годовая страховка стоит $ 1, 200. 00
Годовые налоги $ 1 400. 00
Ежегодный бюджет на ремонт $ 600. 00
Процент от арендной платы Mgmt Плата за 6%
Эти расходы составляют годовой доход от $ 4842

Доход от $ 27, 360 минус стоимость $ 4842 = $ 22, 518 доход от аренды после расходов

Стоимость приобретения недвижимости $ 300, 000. 00

$ 22, 518, деленная на стоимость недвижимости $ 300 000 = Доходность аренды 7. 5%

Денежная наличность:

Месячная арендная сумма $ 2, 400. 00
Процентная ставка года не взимается 5%
Вывезти за вакансию за годовую наличность в $ 27, 360. 00

Стоимость приобретения недвижимости $ 300 , 000. 00
Меньше авансового платежа — Наличные деньги в $ 60 000. 00
Сумма кредита $ 240, 000. 00

Оплата Ежемесячно Прибыль / Проценты $ 1, 556. 64
Годовая стоимость страхования $ 1 , 200. 00
Годовые налоги $ 1 400. 00
Ежегодный бюджет по ремонту $ 600. 00
Процент от арендной платы Mgmt Плата за 6%
Эти расходы составляют годовой доход от $ 23 521. 28

Доход от $ 27, 360 минус $ 23, 521 = $ 3839 Возврат наличных денег за вычет средств

Источник

Как рассчитать окупаемость арендного бизнеса: 3 взгляда на 1 задачу

Казалось бы, и оценка привлекательности арендного бизнеса не должна представлять особой сложности: достаточно сопоставить доход от аренды со стоимостью, и мы получим срок окупаемости, который и является основным критерием для арендного бизнеса. Стандартные сроки окупаемости арендного бизнеса хорошо известны. Так, большинство объектов коммерческой недвижимости с арендатором выставляются на продажу с окупаемостью в 9-12 лет. Объекты с окупаемостью 7-8 лет найти уже сложнее, а предложения со сроком менее 7 лет являются единичными. Тем более, если речь идет об арендном бизнесе с сетевым арендатором.

Несмотря на это, регулярно занимаясь подбором арендного бизнеса для клиентов Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank), мы сталкиваемся с тем, что подходы к расчету окупаемости у разных участников рынка могут сильно отличаться. У продавцов один расчет окупаемости арендного бизнеса, у покупателей – другой, у оценщиков – третий. Соответственно, и цифры получаются разные. Объективно, разницу можно свести к простой вещи – какой именно показатель считается доходом для расчета окупаемости.

Подход продавцов

У данного похода есть две разновидности.

Первый вариант самый простой – просто берется сумма арендных платежей за год, и на эту величину делится цена продажи. Для примера возьмем помещение площадью 200 квадратных метров, которое сдается по ставке 1000 руб./кв. м в месяц и предлагается к продаже за 20 млн. руб. Тогда при данном подходе мы получаем: доход в месяц 200 тыс. руб., за год – 2 400 тыс. руб., окупаемость 20 000/2 400=8,3 года. То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса. Вторая разновидность немного сложнее, и встречается, как правило, когда арендатор подписал долгосрочный договор аренды, предусматривающий ежегодную индексацию, например 7% в год. Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины. В нашем примере это будет выглядеть так: 1 год – 2 400 тыс. руб., 2 год – 2 568 тыс. руб., 3 год – 2 748 тыс. руб., 4 год – 2 940 тыс. руб., 5 год – 3 146 тыс. руб., 6 год – 3 366 тыс. руб., 7 год – 3 602 тыс. руб. и так далее. Просуммировав доход за 7 лет получаем величину 20 770 тыс. руб., что уже больше стоимости в 20 000 тыс. руб., то есть объект окупается менее, чем за 7 лет. Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом.

Подход покупателей

У покупателей подход несколько иной. При этом логика абсолютно прямая: «я вкладываю наличные деньги, и доход меня тоже интересует наличными» – то есть, чистый доход, за вычетом всех явных и скрытых расходов. Расходами в первую очередь выступают налоги (обычно 6% от доходов, или налог на патент), а также эксплуатационные расходы, не компенсируемые арендаторами (это могут быть расходы на содержание администратора, охраны, уборку, аренду земельного участка или какая-то часть коммунальных расходов). Как правило, чем крупнее объект недвижимости, тем больше сопутствующих расходов, которые собственник несет самостоятельно. При этом, в большинстве случаев в объявлениях о продаже арендного бизнеса эти расходы не указываются. В нашем примере, с учетом относительно небольшой площади в 200 кв. м, можно предположить что все расходы по содержанию несет арендатор, а прочие расходы либо отсутствуют, либо носят несущественный характер. Однако, налог в размере 6% (у покупателя ИП на упрощенной системе налогообложения) покупатель в любом случае включит в расчет. При этом индексация в расчет включаться не будет по следующим соображениям:

Деньги в течение времени обесцениваются, поэтому индексация в 7% в лучшем случае сможет покрыть обесценивание дохода в результате инфляции. Несмотря на то, что индексация прописана в договоре аренды, ее в большинстве случаев приходится каждый год согласовывать. При этом в условиях экономических кризисов арендаторы могут не только не соглашаться на повышение аренды, но и просить ее снижения. То есть в любом случае существуют определенные риски того, что в течение 7 лет возникнет ситуация, когда индексация не будет соблюдена. Если есть риски, значит необходимо учитывать степень их влияния, то есть если и прогнозировать будущий рост денежных потоков, то с учетом дисконтирования. Фактор дисконтирования при этом фактически нивелирует прирост за счет индексации.

Таким образом, расчет покупателя будет такой: налог с оборота составит 2 400*6%=144 тыс. руб. Чистый доход за год: 2 400–144=2 256 тыс. руб. Чистая окупаемость 20 000/2 256=8,9 лет. Покупатель, почти наверняка, округлит этот результат до 9 лет, и придет к выводу, что объект с точки зрения окупаемости достаточно средний. При этом расхождение с указанной окупаемостью 7 лет в объявлении составит 2 года, разница более, чем на 25%, что весьма существенно. Если переводить на годовую доходность, то это 14% или 11% годовых, соответственно.

Если же рассматривать крупные объекты арендного бизнеса, такие как торговые комплексы или бизнес-центры, площадью в несколько тысяч или десятков тысяч метров, то заявленные 7 лет вполне могут превратиться и в 12 лет по расчету покупателя.

Понятно, что на привлекательность объекта влияют и многие другие факторы, как объективные, так и субъективные, такие как местоположение, этажность, состояние, престижность, история помещения, цена за квадратный метр, соответствие арендной ставки рынку, юридическая чистота и многое другое. Однако, если говорить об арендном бизнесе, то окупаемость, как правило, выступает первичным фильтром, и если она выше интересующей границы, объект просто не рассматривается.

Подход оценщиков

Оценщики считают по-своему. Зачастую имеющиеся договоры аренды недвижимости с арендаторами на оценку не влияют, а оценщик самостоятельно проводит анализ рынка арендных ставок для сопоставимых помещений, и с помощью ряда корректировок определяет «рыночный» уровень арендной ставки для оцениваемого объекта. При этом для определения рыночной ставки аренды анализируются текущие объявления, размещенные на сайтах по продаже готового бизнеса или коммерческой недвижимости. И здесь уже многое зависит от профессионализма того, кто делает оценку. К сожалению, часто оценку делает специалист, который сам никогда не сдавал объекты в аренду, не продавал и не покупал арендный бизнес, в связи с чем он может не знать ряда важных факторов, влияющих на арендную ставку, что, соответственно, может приводить к ошибкам. Также этот подход априори исходит из того, что в объявлениях указываются ставки, соответствующие рынку, а это не всегда так (например, аналогом может выступать объект, который уже пол года сдается, но не может сдаться из-за завышенной цены аренды). Спорным моментом является и ставка капитализации для расчета арендного дохода, которая определяется хоть и в рамках методологии, но не исключает влияния самого оценщика. В связи с этим небольшая ошибка в определении арендной ставки при дальнейшем расчете может привести уже к большой ошибке в итоговом результате, поскольку ставка капитализации фактически умножает эту неточность. Между тем, сам по себе анализ арендной ставки и ее адекватности – вещь безусловно необходимая, и каждый покупатель, рассматривающий арендный бизнес, такой анализ в любом случае проводит.

Следует отметить, что оценщик обычно руководствуется не только доходным подходом, но также делает расчет стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости квадратного метра аналогов. Это так называемый «сравнительный подход» к оценке. При этом расчете арендный доход, как и сам факт наличия арендатора, никак не учитывается, а учитываются только стоимости похожих объектов, которые выставлены на продажу. Итоговая стоимость в отчете об оценке определяется как среднее между результатами расчета через арендную доходность и стоимостью квадратного метра.

В целом, за счет механизмов усреднения, хорошие оценщики, как правило, и получают величину, находящуюся примерно посередине между подходом продавцов и покупателей.

Выводы

Понятно, что каждый участник рынка преследует свою цель, и исходя из этого формирует оценку. Так всегда было и будет. Задача продавца – продать подороже и побыстрее, поэтому на расходную часть обычно закрываются глаза. Задача покупателя – окупить инвестиции с доходностью как минимум выше банковских депозитов, поэтому в расчет принимается именно чистый доход. Задача оценщика – сдать отчет об оценке и пройти экспертизу, дальнейшая же судьба самого объекта оценщика не интересует.

Каждый из нас, независимо от профессии, ежедневно выступает в роли покупателя чего-либо, поэтому несложно заключить, что если бы и продавцы, и оценщики смотрели на арендный бизнес с позиции покупателя, никаких разногласий между подходами не было бы, а расчет окупаемости арендного бизнеса являлся бы простой задачей.

Внуков Игорь, ГК Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank).

Источник