Апартаменты с гарантированной доходностью

Выгодно ли вкладывать деньги в покупку апарт-отелей в Санкт-Петербурге?

По информации из интернет-газеты fontanka.ru, за последние 5 лет апарт-отели стали существенной частью рынка недвижимости Петербурга: площадь апартаментов в строящихся и сданных в эксплуатацию комплексах составляет около 430 тыс. м².

Спрос на жилье такого типа среди частных инвесторов стабильно высок. Покупателей привлекают гостиничный сервис и более доступная стоимость, чем у обычных квартир. Низкие цены обусловлены тем, что апарт-отели официально относятся к коммерческим помещениям. Поэтому к их возведению предъявляются менее строгие нормы, чем к жилым объектам, а это позволяет снизить себестоимость на 20%.

Зачем петербуржцы покупают номера в апарт-отелях

Собственники апартаментов могут использовать недвижимость следующим образом:

• как собственное жилье или офис;
• для последующей перепродажи;
• для сдачи в аренду — посуточно или на продолжительный срок.

За период возведения апарт-отеля стоимость номеров вырастает на 15-25%. Что касается уровня доходов при сдаче в аренду, этот показатель составляет порядка 10% годовых от стоимости недвижимости. Для сравнения — сдача обычных квартир приносит в 1,5-2 раза меньше.

Доходные программы для инвесторов

Так как многие инвесторы рассматривают номера в апарт-отелях в качестве постоянного пассивного источника прибыли, ряд застройщиков Санкт-Петербурга еще на стадии продаж анонсируют специальные доходные программы. Их принцип в том, что после ввода объекта в эксплуатацию в интересах собственников номеров работают сотрудники профессиональной управляющей компании. В ее роли может выступать как сторонняя организация, так и сам застройщик.

С начала 2017 года на рынке появилось несколько проектов, где девелоперы предлагают профессиональное управление при сдаче апартаментов в аренду. В список входят комплексы Docklands, «Next», «Yes на Социалистической».

Если нет желания сотрудничать с компанией-посредником, можно сдавать апартаменты в аренду самостоятельно. Так, для МФК «Русские сезоны» застройщик RBI не предусматривает каких-либо доходных программ, предоставляя инвесторам свободу действий.

Docklands, апарт-отель в стиле лофт

Комплекс «Докландс» класса «бизнес» включает 6 зданий, расположенных в 10-15 минутах ходьбы от станций метро «Василеостровская» и «Приморская». В состав входят:

• 2 бизнес-центра класса «В+»;
• 3 корпуса с жилыми апартаментами;
• трехзвездочная гостиница.

Застройщик ООО «Проспект КИМа, 19» предлагает 3 программы дохода для владельцев недвижимости в комплексе «Docklands». Рассмотрим расчет доходов для инвесторов при сдаче в аренду номера в здании DOCKLANDS VASILIEVSKY площадью 31,52 м² и стоимостью 4, 8 млн руб. (152 284 руб. за 1 м²).

Программа «Гарантированный доход 10%»

По этой программе владелец жилья получает в год фиксированную сумму 480 тыс. руб. Она выплачивает по 40 тыс. руб. каждый месяц на протяжении 3 лет после начала сотрудничества с управляющей компанией.

Доходность вычисляется при помощи деления прибыли на стоимость недвижимости. Срок окупаемости рассчитывается так: цена недвижимости делится на доход.

Доход без налогообложения в месяц

Доход без налогообложения в год

Прибыль к первоначальной цене объекта за год

Налог на доход равен 6% от 480 тыс. руб., то есть составляет 28 800 руб. Налог на недвижимое имущество составляет 11 589 руб. и равен 0,5% от усредненной кадастровой стоимости 1 м² по муниципальному округу «Остров Декабристов».

Доход до налогообложения в месяц

Доход до налогообложения в год

Прибыль к первоначальной цене объекта за год

Источник

Инвестиции без риска: кто и зачем покупает сервисные апартаменты

Покупка недвижимости — традиционно самый популярный в России способ инвестирования личных средств. Однако далеко не всегда приобретение квартиры гарантирует стабильный и высокий доход: решающим фактором являются качественные характеристики объекта недвижимости и его ликвидность. Чтобы не ошибиться с выбором, потенциальные инвесторы чаще всего прибегают к услугам брокеров и консультантов, но даже это работает не всегда. Слишком многое зависит от текущей конъюнктуры на рынке недвижимости, и то, что сегодня кажется надежным активом, завтра может стать обременением для собственника.

Что же делать? Мы советуем присмотреться к апарт-отелям (их еще называют сервисными апартаментами).

Гарантированный сервис

Наиболее безопасным способом вложения средств в недвижимость эксперты называют покупку сервисных апартаментов — недвижимости с управлением единым оператором, предоставляющим жильцам сервисное обслуживание. Такие апартаменты могут входить в состав жилого комплекса с гостиничной составляющей (если апартаменты относятся к элитному классу) или продаваться как отдельный проект. Чаще всего в качестве оператора выступает международный гостиничный бренд, но в последние годы в Москве появились проекты, которые не имеют четко выраженного отельного формата и по сути являются аналогом арендного жилья с сервисом. Как правило, они представлены в формате апарт-отелей, сервис в которых оказывает управляющая компания.

В большинстве случаев сервисные апартаменты представляет собой жилье под ключ: приобретая такую недвижимость, собственнику не нужно тратиться на ремонт, обстановку и бытовую технику. Такой подход экономит не только время, но и деньги инвестора: к примеру, готовая отделка от застройщика обходится в среднем на 20% дешевле самостоятельного ремонта. Однако ключевое преимущество этого формата — круглосуточное сервисное обслуживание. Оператор предоставляет своим клиентам набор дополнительных услуг — от консьерж-сервиса до клининга и прачечной.

Какова доходность апарт-отелей?

Сервисные апартаменты можно выставить на продажу или сдавать в аренду (для этого собственник подписывает договор с управляющей компанией, которая занимается поиском арендаторов и берет на себя сопровождение сделки). При попытке самостоятельной сдачи таких апартаментов доход, как правило, будет эквивалентен доходу от сдачи в аренду квартиры, говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Он советует покупателям сервисных апартаментов максимально проработать инвестиционную модель: расходы на содержание апартаментов выше, чем на содержание квартир, даже несмотря на более дешевую усредненную себестоимость. В том числе это связано с разным налогообложением апартаментов и квартир.

Однако несмотря на то что у апартаментов выше налог и коммунальные платежи, этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой, возражает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. «Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах, — говорит она. — Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом — 9–13%».

По мере строительства цена на апартаменты возрастает в среднем на 25%, хотя в отдельно взятых случаях может превысить и 35% — такие подсчеты приводят в компании Knight Frank. «В этом ключе сервисная недвижимость не сильно отличается от других видов жилой недвижимости. Масштабные комплексные проекты элитного сегмента, в том числе проекты в локациях с ограниченным объемом нового предложения, обладают более высокой доходностью и, как результат, показывают больший рост цен по мере реализации проекта», — отмечает Соловьев.

Доходность проектов среднего ценового сегмента может составлять до 20%. Во многом благодаря тому, что спрос на них будет гарантированно высоким — за счет ограниченного предложения (в Москве такие объекты пока единичны) и относительно небольшого ценника.

Не только элитное жилье

Чаще всего сервисные апартаменты можно встретить на рынке элитной недвижимости, однако в последние годы в Москве стали появляться подобный проекты в бизнес- и даже комфорт-классе. Один из таких примеров — апарт-комплекс «Движение. Тушино» (девелопер — ГК ФСК), который ориентирован исключительно на покупателей-инвесторов. Доходность в этом проекте может достигать 13% годовых без учета роста стоимости объекта за счет строительной готовности.

Комплекс на 1940 апартаментов строится на территории бывшего Тушинского аэродрома в районе Покровское-Стрешнево и включает три монолитных 13–22-этажных корпуса с собственной инфраструктурой.

«Проект «Движение. Тушино» — классический апарт-отель. Он будет работать исключительно в режиме отеля, никакой долгосрочной аренды (скидка за проживание не будет применяться дольше недели). Номера в отеле продаются исключительно с полным оснащением, отделкой и договором с оператором. На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетний план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Спрос на такой формат апарт-отеля очень велик, он постоянно растет за счет удобства (наличие кухни), более низкой цены по сравнению с классическим отелем и наличия множества сервисов, которые не включены в стоимость проживания, а предоставляются по запросу», — рассказывает Ольга Тумайкина.

Личный опыт

Рахим Лайпанов, предприниматель, Волгоград:

— Инвестиции в недвижимость — самый подходящий для меня инструмент вложения средств. На мой взгляд, это наиболее надежный способ инвестирования благодаря гарантированной доходности. Ставки по депозитам и банковским вкладам постепенно снижаются, сегодня они не превышают 4–5% годовых. Что касается фондового рынка, то ценные бумаги лучше всего покупать, когда они дешевеют, но на практике заработать на кризисном рынке удается немногим — для этого нужно иметь специальные знания, интуицию и достаточное количество времени, чтобы отслеживать текущую ситуацию. Взвесив все риски, решил остановиться на недвижимости.

Подыскивая подходящий актив, рассматривал исключительно московский рынок: в столице контроль над строящимися объектами гораздо строже, а значит, рисков от вложений меньше. Я целенаправленно искал апартаменты, которые объединили бы несколько характеристик: во-первых, начальная стадия готовности, когда еще есть потенциал роста в цене по мере строительства объекта. Во-вторых, удобная локация, рядом с центром, недалеко от метро и крупных инфраструктурных проектов. В-третьих, надежный и проверенный застройщик. Просмотрев несколько вариантов апартаментов, остановил свой выбор на апарт-отеле «Движение. Тушино». Я понимал, что смогу заработать только за счет роста на стадии готовности проекта, не считая гарантированной доходности, которую обещает застройщик после сдачи комплекса.

Источник

Какой доходности ждут от инвестиций в апарт-отели

«РБК-Недвижимость» продолжает публикацию серии материалов на основе интервью с инвесторами сети апарт-отелей YE’S. В новом материале обсуждаем все, что связано с доходностью апартаментов — «холодными, спокойными процентами».

Доход от владения апартаментами

РБК поинтересовался, что происходит с классическими отелями в период пандемии, и почему апарт-отели ощущают стабильность в период кризиса?

При покупке апартамента в апарт-отелях YE’S владельцы могут не тратить время и силы на управление: не заниматься поиском арендаторов, их заселением, ремонтом, — а передать эти заботы профессиональной управляющей компании YE’S и ежемесячно получать отчет о прибыли от своей инвестиции.

Управляющая компания YE’S ежегодно обеспечивает высокую заполняемость: средняя загрузка в действующих апарт-отелях YE’S Mitino в Москве и YE’S Hoshimina в Санкт-Петербурге за 2019 год составляет 86%, это высокий показатель в сравнении с классическими отелями. В летний период показатель достигает 98%. Даже в период пандемии, когда многие отели попросту закрыты, загрузка апарт-отелей YE’S не опускается ниже 70%. В свою очередь, это позволяет обеспечить собственникам доходность от 8% до 10% в год.

Помимо дохода от сдачи в аренду, сама недвижимость не обесценивается, более того, рыночная стоимость апартаментов с каждым годом увеличивается — как правило, данный показатель составляет 5%.

Что касается тарифов на проживание в сети YE’S, они зависят от категории апартамента и периода аренды. Например, в апарт-отеле YE’S Mitino они выше на 30% по сравнению с размером арендной платы классических квартир в аналогичной локации — от 35 тыс. до 40 тыс. руб. в месяц. Это обеспечено широким выбором предоставляемых услуг и современной инфраструктурой комплекса.

«Доход в месяц получился 60,8 тыс. рублей»

Ирина Клейман — эксперт в продюсировании онлайн-курсов. После 12 лет работы с бизнес-тренерами, экспертами и публичными персонами Ирина развивает собственный бренд и обучает людей, как упаковать свою экспертность в онлайне. Недавно молодой человек Ирины Михаил поменял работу, стал директором торгового центра в районе Останкино, а также приобрел франшизу кафе популярной марки «Мята». Михаил купил в апарт-отеле YE’S Botanica самый большой (70 кв. м) апартамент, но не для бизнеса, а для жизни. Ирине концепция апарт-отеля понравилась, потому спустя какое-то время она тоже приобрела апартамент, причем с целью сдачи в аренду. Для этого она продала свою старую 43-метровую квартиру в центре Москвы.

Предприимчивость Ирины — дело семейное. Ее родители «всю жизнь покупали, сдавали помещения, жилые и нежилые». «Я выросла в этом всем, и мышление такое есть», — говорит Ирина.

Инвестиция: апартаменты One bedroom 53 кв. м и Two bedroom 70 кв. м в YE’S Botanica

«Я прикинула, что мой апартамент на восьмом этаже с видом на парк можно сдавать за 80 тыс. руб. и 15 тыс. руб. — парковочное место. Услуги УК и коммуналка здесь бы стоили «умножить на 0,2» — это 80 тыс. руб. минус 16 тыс. руб. Еще налог 0,5% в год. Доход в месяц получился 61 тыс. руб.».

«Я стараюсь дифференцировать средства»

Павел Борисов, 46 лет, бизнесмен, женат, двое сыновей. Живет на два города: квартира в Москве, а дача — в Санкт-Петербурге (Павел родом из Северной столицы). В Москве руководит малым предприятием, которое занимается изготовлением предметов интерьера из искусственного камня. Задумываться об инвестициях в апартаменты начал еще в Санкт-Петербурге, где обратил внимание на первый апарт-отель сети YE’S на проспекте Просвещения — YE’S Hoshimina. «Компанию «Пионер» я знаю очень давно», — говорит Павел.

Инвестиция: апартаменты Standard 28 кв. м в YE’S Botanica

«Я стараюсь дифференцировать средства: есть акции, есть валюта, и вот сейчас — недвижимость в Москве как инвестиционная составляющая для сдачи в аренду, скорее всего, через управляющую компанию YE’S. Недвижимость по сравнению с валютой и золотом — это более выгодно, на мой взгляд. Последнее время курс как-то сдерживают. С акциями, можно сказать, наравне. Но смотря какие это акции: если сравнивать с недвижимостью акции Tesla, которые выросли на 300–400%, то — да, выгоднее. Но в акциях и рискованность больше, в недвижимости рисков меньше.

Апартаменты 27 кв. м — примерно 50–60 тыс. руб. в месяц. Соответственно, по году это 500–600 тыс. руб., а за минусом коммунальных расходов — 450–500 тыс. руб. Инвестиции в принципе нормально отобьются за 12 лет, учитывая, что недвижимость еще будет дорожать».

«Недвижимость — это минимальный риск»

Татьяна Николаева работает главным бухгалтером. Приехала в Москву из Казани 16 лет назад — пригласили на работу. С тех пор Москва стала для нее главным городом: куда бы Татьяна ни уезжала, всегда стремится вернуться в столицу. Даже дачу продала. «Видимо, я не дачный человек», — сетует она. Поэтому с форматом недвижимости и локацией для инвестиций Татьяна долго не раздумывала. Хотя риелторы предлагали ей купить недвижимость под сдачу где-нибудь на курорте — в Сочи или Кисловодске, Татьяна остановилась на Москве. «Для того чтобы иметь дополнительный доход от недвижимости, конечно, лучше рассматривать недвижимость, которая находится в Москве», — говорит она.

У Татьяны есть дочь и уже трое внуков. «Моя семья, мои дети, мои внуки — это главное для меня», — говорит она. В последнее время увлеклась астрологией, обучение которой занимает очень много времени.

Инвестиция: апартаменты Standard 30 кв. м в YE’S Technopark

«[Инвестиционные инструменты? ] Нет, несмотря на работу главным бухгалтером, я не пользовалась финансовыми инвестиционными инструментами, потому что для меня это слишком большие риски. Считаю, что недвижимость — минимальный риск, ее всегда можно использовать внутри семьи.

Вопрос с банком вообще сейчас не стоит, нечего там делать, это мое личное мнение. Для меня как бабушки троих внуков недвижимость — наиболее оптимальный вариант вложения ресурсов, чтобы сейчас получать какой-то доход.

Доходность в 9–10% годовых, которую декларирует «Пионер» [при сдаче апартаментов в комплексе YE’S через Управляющую компанию], на сегодняшний день реальна, к тому же выше, чем банковские вклады. Я не думаю, что будет меньше. Потому что место удачное — постоянное движение, не просто спальный район, а жизнь, экономическая жизнь».

«Холодные, спокойные проценты»

Алексею Круглову 40 лет, бизнесмен, владеет маленькой транспортной компанией, занимается железнодорожными перевозками. «Живу стандартно: дом, работа, семья, дом», — рассказывает он о себе. Будни — на работе, выходные — с семьей: отвезти детей на кружки, иногда выбраться с женой в театр, заняться мелким ремонтом собственного дома (семья живет в коттедже за городом). Зимой — обязательная поездка на горнолыжный курорт, летом — уехать куда-нибудь на море («очень нравится Испания, но в этом году не получилось вырваться»). Алексей — инвестор со стажем, небольшие суммы вкладывает в акции, а капитал — в недвижимость. В его инвестиционном портфеле несколько квартир и апартаментов. Номер в апарт-отеле YE’S приобрел впервые. Главный мотив инвестиции для Алексея — получение рентного дохода и сбережение средств.

Инвестиция: апартаменты One Bedroom 38 кв. м в YE’S Technopark

«[Какие инвестиции считаете более надежными? ] В теории на акциях, наверное, можно заработать больше. В то же время там можно больше просесть и уйти в минус. Акции — более рискованно. А недвижимость, я недавно услышал термин, это «холодные, спокойные проценты». Условно — вложил и забыл про них. Получается: купил — значит не потратил. Купил YE’S — значит заработал».

Источник