Анализ ставки доходности недвижимости

Анализ доходности недвижимости для целей управления.

4.1 Изучение данного вопроса начните с определения понятия «управленческое решение». Управленческое решение по отношению к недвижимости – это выбор способа воздействия субъекта управления на объект управления, обеспечивающего наибольшую эффективность использования недвижимости в соответствии с целями управления.

Существует классификация управленческих решений по различным признакам:

— по уровню инстанции (высший, средний, низший);

— по решаемым задачам (информационные, организационные, оперативные);

— по принципам выработки решений (алгоритмический, эвристический);

— по методам обоснования (аналитический, статистический, математический программирования, игровой);

— по исходной информации (полная или определенная, неполная или неопределенная, а также вероятностная);

— по сфере действия (экономическая, социальная, техническая, технологическая);

— по продолжительности реализации (перспективные и оперативные);

— по форме представления (приказ, распоряжение, план, программа, стратегия, инструкция);

— по значимости (значимые, незначимые);

— по способу оценки эффективности (однокритериальные многокритериальные).

Разберитесь также в процедуре принятия управленческого решения, приведенной в таблице 5:

Таблица 5

Этапы принятия управленческих решений

1. Подготовка к разработке управленческого решения
1.1. Выделение проблемы
Получение информации о ситуации	Предварительная формулировка задачи (проблемы)	Определение целей
1.2. Анализ и изучение проблемы
Анализ ситуации и оценка имеющихся возможностей для решения проблемы (материальных, технических, трудовых)	Выбор критерия оценки эффективности решения	Точная постановка задачи
2. Разработка и обоснование управленческого решения
2.1. Разработка альтернативных вариантов
Разработка сценариев развития ситуации	Генерирование альтернативных вариантов	Отбор основных вариантов
2.2. Оценка альтернативных вариантов
Выбор методов оценки альтернатив	Анализ альтернативных вариантов	Сопоставление вариантов
3. Принятие и реализация управленческого решения
Принятие решения и организация работ по реализации принятого решения	Контроль за исполнением принятого решения	Анализ результата

Эффективность управленческого решения во многом зависит от грамотного экономического обоснования этого решения. Принятие управленческого решения в сфере недвижимости обосновывается, прежде всего, выбором варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

4.2. Определяя наиболее эффективное использование (НЭИ) как максимально прибыльный способ использования недвижимости в рамках законности и существующих рыночных условий, опирайтесь на знания Международных стандартов оценки, где под НЭИ понимается наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, что дает максимальную стоимость оцениваемой недвижимости. Студенты должны показать многогранную и сложную сущность НЭИ, являющуюся результатом тщательного анализа характеристик объекта, окружающей среды, состояния спроса и предложения на рынке недвижимости, динамики цен и много другого. Алгоритм анализа НЭИ приводится на рисунке 5.

Рис.5. Алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта недвижимости

Рассмотрите последовательность анализа НЭИ, пользуясь алгоритмом более подробно. Во-первых, отметьте наиболее важные факторы НЭИ, потенциал местоположения, ресурсное качество участка, состояние рыночного спроса, финансовую и технологическую осуществимость. Во-вторых, рассмотрите варианты использования недвижимости: НЭИ земли как свободной и НЭИ земли с улучшениями. Критерий НЭИ участка как свободного — это максимальная остаточная стоимость земли. Критерий НЭИ улучшений — это максимальная стоимость объекта с учетом затрат на его модернизацию или перепрофилирование.

Резюмируя сказанное, еще раз подчеркните, что именно анализ НЭИ лежит в основе принятия стратегического решения в управлении объектом недвижимости и позволяет найти наиболее прибыльный способ использования недвижимости.

3. Наиболее эффективное использование недвижимости предполагает анализ доходности объектов.

В управлении недвижимостью принято считать, что арендная плата является основным источником доходов, приносимых объектом. Поэтому когда речь идет о доходах, генерируемых объектом недвижимости, имеется в виду арендная ставка.

Рассмотрите показатели доходности объекта недвижимости:

1.Потенциальный валовой доход (ПВД) /Potential Gross Income(PGI).

Это ожидаемый доход, который может быть получен от основного вида деятельности – от сдачи объекта или его части в аренду. При расчете ПВД надо иметь в виду, что часть договоров аренды может быть уже заключена по оговоренной арендной ставке — контрактной, а часть только предполагается заключить, как правило, по рыночной ставке. Поэтому ПВД рассчитывается как сумма произведений сданных в аренду площадей (в метрах) на ежемесячную контрактную арендную ставку и количества планируемых к сдаче в аренду площадей на рыночную арендную ставку.

ПВД =/(S а. х r контр) .+ (S па * r рын.)/х12 .

2.Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) /Effective Gross Income (EGI).

Это доход, получаемый при полном функционировании объекта, как от основного вида деятельности, так и от дополнительных услуг, с учетом потерь от незанятости и неплатежей.

ПВД = ПВД- потери + дополн. доходы.

Для определения величины потерь дохода рассчитываются коэффициент неплатежей:

Коэффициент незанятости площадей (vacancy rate) рассчитывается по формуле:

K_нз= D_п

Необходимо отметить, что ПВД и ДВД для управленцев имеют разное значение. ПВД — определяет планку качества управления недвижимостью и является стратегической задачей. ДВД — определяет величину дохода от объекта и является тактической задачей. Поэтому трудно переоценить усилия владельцев недвижимости направленные на прогнозирование размеров арендных ставок и потерь

3.Чистый операционный доход (ЧОД) / Net Operation Income (NOI).

Это действительный (эффективный) доход за вычетом всех расходов на обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости.

где ОР — операционные расходы – периодические фактические расходы по объекту;

W – затраты на капитальный ремонт;

где с — удельные операционные расходы в месяц.

Рассмотрите виды операционных расходов. Покажите состав постоянных и переменных расходов, а также расходов на замещение.

В российской хозяйственной практике до сих пор нет четкого разделения этих расходов на постоянные и переменные, поэтому и в управлении недвижимостью применяется разделение на условно постоянные и условно переменные расходы. Прокомментируйте их, пользуясь таблицей 6.

Деление затрат на условно постоянные и условно переменные

Вид расходов	Постоянные Ес	Переменные Еv
Налоги	На недвижимость	На заработную плату персонала
Страховка	Страховка	—
Управление	Управленческий учет	Управляющий с накладными расходами
Бухгалтерские и юридические услуги	Бухгалтерский учет основных фондов и постоянные платежи	Бухгалтерские и юридические услуги по аренде и родряду
Маркетинг и работа с арендаторами	Исследование рынка и рекламы	Работа по удержанию арендаторов
Энергоснабжение	Аварийное теплоснабжение здания	Теплоснабжение арендуемых помещений
Электроснабжение
Газоснабжение
Коммунальные услуги	Водоснабжение
Канализация
Вывоз мусора
Надбавки за перерасход ресурсов
Эксплуатация	Уборка территории	Вентиляция, кондиционирование
Расходные материалы
Обслуживание лифтов
Дезинсекция
Уборка помещений
Техническое обслуживание	Отложенный ремонт кровли, теплосетей, фасада, ограждения	Мелкий и отложений ремонт облицовки, оборудования и сетей
Обеспечение безопасности	Автоматизированная система оповещения	Служба безопасности
Надбавки за сверхурочные услуги
Прочие расходы (из прочих доходов)	Обслуживание рекламных носителей	—
Обслуживание телесетей
Энергоснабжение и ремонт автостоянки и торговых площадок
Обслуживание мастерских
Другое

4.Денежный поток до налогообложения, доход на собственный капитал (ДСК) /Before –Tax Cash Flow (BTCF)

ДПН = ЧОД — расходы по обслуживанию долга.

Расходы по обслуживанию долга представляют собой выплаты по ипотечному кредиту.

Источник

Каким должен быть хороший показатель ROI при инвестировании в недвижимость?

Все инвесторы (независимо от того, во что они инвестируют – в недвижимость или другие инструменты) имеют одну и ту же цель: прибыль. При инвестировании в арендную недвижимость, вы получаете прибыль, если у вас хороший показатель рентабельности инвестиций. Однако одна из основных причин, по которым начинающие инвесторы в недвижимость теряют деньги, заключается в том, что они гоняются за нереалистичными ставками ROI.

Отсюда напрашивается вопрос – какая рентабельность инвестиций является достаточно хорошей для арендной недвижимости? Как и на многие другие вопросы, связанные с недвижимостью, на этот вопрос нет чёткого ответа. Чаще всего вы услышите что-то вроде: “это зависит от ряда факторов, включая местоположение объекта, тип недвижимости, условия, риски и т. д.” Но такой ответ вряд ли удовлетворит серьёзного инвестора в недвижимость.

Давайте более подробно рассмотрим некоторые возможные ответы на вопрос о хорошей рентабельности инвестиций в недвижимость с примерами и цифрами, которые помогут вам как следует всё понять.

Рентабельность инвестиций (Return on Investment, ROI).

Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду

Прежде чем мы ответим на основной вопрос, нужно объяснить, как точно рассчитать рентабельность инвестиций, чтобы вы могли самостоятельно рассчитать ROI по своим доходам от недвижимости. Мы все знаем, что показатель ROI – это способ измерения эффективности инвестиционной недвижимости. Он помогает определить соотношение прибыли, которую получит инвестор, к его денежным инвестициям. Исходя из этого определения, формула ROI должна выглядеть так:

Формула рентабельности инвестиций.

Например, предположим, что вы купили недвижимость за 400 000$, заплатили еще 15 000$ в качестве платы за совершение сделки, расходов на ремонт и так далее, после чего берёте со своих арендаторов ежемесячную арендную плату в размере 2500$. Вот как рассчитывается ROI для этой инвестиционной недвижимости:

ROI = (12 x 2500$)/(400 000$ +15 000$) x 100

= (30 000/415 000) x 100

И это приводит нас к основному вопросу статьи: какой должна быть рентабельность для инвестиций в недвижимость? Если вы вычисляете рентабельность недвижимости с помощью приведённой выше формулы, вы получите разные ответы. В конце концов, слово “хорошие” является субъективным, и у разных инвесторов есть разные критерии, по которым они определяют, является что-то “хорошим” или нет.

То есть, вы можете считать, что 7,2% – это хороший ROI, в то время как инвестор с более рискованными инвестициями с вами не согласится. Тем не менее, большинство экспертов сходятся во мнении, что показатель рентабельности инвестиций в недвижимость выше 15% является достаточно хорошим.

Кроме того, инвесторы в сектор недвижимости известны тем, что для повышения доходности своих капиталовложений они используют ипотечные кредиты, которые являются одной из форм кредитного плеча. Суть в том, что если вы оплатите приносящую доход недвижимость с помощью ипотеки, вы можете рассчитывать на более высокий показатель ROI, чем если бы вы полностью заплатили за неё из своего кармана.

Соответственно, при поиске ответа на вопрос о хорошей рентабельности инвестиций в арендную недвижимость инвесторы должны учитывать свой метод финансирования. Утверждение, что хорошая отдача от денежных инвестиций также хороша для инвестиционной недвижимости, финансируемой с помощью ипотеки, является не совсем точным.

Каким должен быть хороший показатель ROI при инвестировании из собственных средств

Если вы один из удачливых инвесторов, у которых есть деньги, чтобы купить приносящую доход недвижимость полностью за свой счёт, то расчёты ROI для вас выполняются с использованием ставки капитализации. Ставка капитализации в недвижимости – это аналитический показатель рентабельности инвестиций, который рассчитывается как доходность инвестиций в сравнении с ценой инвестиционной недвижимости.

Инвесторы часто используют ставку капитализации при сравнении двух или более объектов недвижимости в одном районе, чтобы решить, какой из них лучше купить с целью получения дохода. Вот формула расчёта рентабельности для инвестиций в аренду недвижимости, которая была оплачена полностью за свой счёт:

Формула расчёта ставки капитализации.

Чистый операционный доход – это годовой доход от аренды за вычетом операционных расходов (не считая ипотечных платежей и процентных ставок). Вот пример: предположим, вы планируете купить ту же самую инвестиционную недвижимость стоимостью 400 000$ и сдавать ее в аренду за 2500$ в месяц, то есть, вы получите годовой доход от аренды в размере 30 000$.

Предположим, что после оценки операционных затрат у вас получается 8000$. Таким образом, ваш показатель NOI будет равен 22 000$. Используя приведённую выше формулу вы получите ставку капитализации в размере 5,5%. Можно ли назвать это хорошей нормой прибыли для арендной недвижимости?

Когда речь идёт о хорошей рентабельности инвестиций в недвижимость при оплате своих средств, эксперты предполагают, что достаточно хорошей является ставка от 4% до 10%. Однако имейте в виду, что ставка капитализации при аренде недвижимости варьируется в зависимости от города.

Например, по данным Mashvisor, одноквартирный дом в Питтсбурге имеет ставку капитализации 3,36%, а такой же дом в Атланте – 2,03%. Конечно, чем выше ставка капитализации, тем выгоднее место для инвестиций в недвижимость, но и риск тоже будет выше.

Каким должен быть хороший показатель ROI для инвестиций в недвижимость, финансируемых за счёт ипотеки

Как уже упоминалось, большинство инвесторов в этом секторе берут ипотечные кредиты для покупки своей инвестиционной недвижимости. Причина популярности этого варианта заключается не только в том, что он позволяет меньше инвестировать из собственного кармана, но и в том, что он позволяет увеличить рентабельность инвестиций.

Таким образом, если вы купите недвижимость из предыдущего примера с первоначальным взносом в размере 20%, при расчёте ROI вам нужно будет использовать формулу прибыли на вложенные деньги. Этот способ анализа рентабельности инвестиций даёт инвесторам более точный прогноз их прибыли, поскольку в нём учитываются финансовые затраты. Вот как рассчитать ROI для инвестиционной недвижимости, финансируемой с помощью ипотеки:

Формула прибыли на вложенные деньги.

Ваш годовой доход – это сумма, которую вы получаете после вычитания финансовых затрат (таких как платежи по ипотечным кредитам, проценты по ипотечным кредитам и т. д.) из показателя NOI. Например, вы заплатили авансовый платёж в 20% за имущество стоимостью в 400 000$ из предыдущего примера и инвестировали ещё 15 000$ в качестве платы за проведение сделки, ремонт и т. д. Получается, что ваши общие инвестиции составляют 95 000$.

Предполагая, что у вас получается тот же чистый операционный доход в 22 000$, теперь вам просто нужно вычесть из него ежегодные расходы, связанные с ипотекой. Для примера предположим, что все эти расходы суммируются в 10 000$. Это означает, что вы заработаете 12 000$ годового дохода. После расчёта по формуле прибыли на вложенные деньги мы видим, что теперь вы можете ожидать от этого объекта ROI в 12,6%.

Как видите, при переходе на другой метод финансирования рентабельность инвестиций в недвижимость сильно меняется. Но теперь возникает вопрос: каким будет хороший показатель ROI при использовании прибыли на вложенные деньги? Большинство экспертов по недвижимости сходятся во мнении, что все, что рентабельность выше 8%, является достаточно хорошей, но лучше стремиться к цифрам более 10% или 12%.

Инвесторы в сфере недвижимости могут найти лучшие объекты с высокой доходностью на вложенные деньги в выбранном ими городе, используя платформу Активо!

Зарегистрируйте бесплатный аккаунт, чтобы получить доступ к этому инвестиционному инструменту уже сегодня.

Как уже упоминалось ранее, ответ на вопрос о том, какой должна быть хорошая рентабельность инвестиций в арендную недвижимость, зависит от различных факторов. Множество факторов – от местонахождения, типа недвижимости и рисков до типа финансирования недвижимости – могут влиять на вашу точку зрения на то, какую рентабельность недвижимости можно считать “хорошей“.

После того, как вы выясните, какой уровень ROI является достаточно хорошим для инвестиционной недвижимости с точки зрения ставки капитализации и прибыли на вложенные деньги, обязательно воспользуйтесь калькулятором рентабельности инвестиций в недвижимость от Aktivo.

Этот инвестиционный инструмент позволит вам рассчитать ставку капитализации и прибыль на вложенные деньги для тысяч объектов недвижимости, выставленных на продажу по всему рынку жилья США. Благодаря данному инструменту находить выгодные сделки с недвижимостью и сравнивать инвестиционные возможности стало очень просто.

Источник