Анализ инвестиций недвижимость тарасевич
Тарасевич Е. И.
Технологии эксплуатации недвижимости. Стратегия лидерства.
Санкт-Петербург, Издательство «МКС», 2010
ISBN 978-5-901810-27-9
Твердый переплет, 648 стр,
Вес для доставки 1,7 кг.
i_word Купить
Тарасевич Е. И.
Экономика недвижимости. Учебник.
Санкт-Петербург, Издательство «МКС», 2007
ISBN 978-5-901810-17-0
Твердый переплет, 583 стр,
Вес для доставки 1,3 кг
i_pdf Где купить
i_pdf Аннотация (126 Kb)
i_pdf Содержание (270 Kb)
i_pdf Предисловие (173 Kb)
i_pdf Глава 1. Недвижимость как экономическое благо (387 Kb)
i_pdf Глава 18. Экономика градостроительного планирования (469 Kb)
i_pdf Список литературы (169 Kb)
Тарасевич Е. И. Санкт-Петербург, Издательство «МКС», 2006
|
Тарасевич Е. И. Санкт-Петербург, Издательство «МКС», 2000
|
Тарасевич Е. И. Санкт-Петербург, Издательство СПбГТУ, 1997 Тарасевич Е. И. Санкт-Петербург, Издательство СПбГТУ, 1996 Тарасевич Е. И. Санкт-Петербург, Издательство «Технобалт», 1995 Источник Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость Тарасевич Евгений Игоревич
Данный автореферат диссертации должен поступить в библиотеки в ближайшее время 480 руб. | 150 грн. | 7,5 долл. ‘, MOUSEOFF, FGCOLOR, ‘#FFFFCC’,BGCOLOR, ‘#393939’);» onMouseOut=»return nd();»> Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников 240 руб. | 75 грн. | 3,75 долл. ‘, MOUSEOFF, FGCOLOR, ‘#FFFFCC’,BGCOLOR, ‘#393939’);» onMouseOut=»return nd();»> Автореферат — 240 руб., доставка 1-3 часа, с 10-19 (Московское время), кроме воскресенья Тарасевич Евгений Игоревич. Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость : Дис. . д-ра экон. наук : 08.00.05 : СПб., 2003 402 c. РГБ ОД, 71:04-8/294 Содержание к диссертации Глава 1. Анализ методологаческих предпосылок оценки недвижимости в ус 1.1. Исторические тенденции развития системы организационно- Условия и предпосылки создания системы оценки недвижимости в 1861-1893 гт 21 Результаты первых в России работ по оценке недвижимости в 1861-1893 гг 22 Законодательное обеспечение оценочной деятельности и результаты работ по оценке недвижимости в 1893-1914 гт 26 Методологические основы русской оценочной статистики 28 Итоги и исторические уроки организационно-методического развития оценочной деятельности в России в период 1861-1914 гг 36 1.2. Современные концептуально-методологические основы оценки не Концепции оценки и особенности их реализация в странах Европейского Союза 39 1.3. Тенденции и перспективы стандартизации и развития методологии 1.4. Обобщение 53 Глава 2. Методологическое содержание процедур оценки, реализующих кон 2.1. Общие принципы построения методологии оценки недвижимости в 2.2. Базы оценки и цели оценки недвижимости 64 Классификация недвижимости для целей оценки 65 Оценка для целей купли-продажи 66 Оценка для целей определения величины залогового обеспечения кредита. 66 Оценка для целей составления финансовых отчетов 61 Подходы к оценке и методики их реализации для различных баз и целей оценки. 71 Щ Глава 3. Методология затратного подхода к оценке недвижимости и особен Методы оценки стоимости земли 75 Оценка стоимости нового строительства 79 Принципы определения стоимости нового строительства для целей оценки недвижимости в рыночной экономике 79 Структура стоимости строительства при строительном проектировании 82 Нормативно-методическая база для определения стоимости строительства 84 Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости 86 Практические рекомендации по определению стоимости нового строительства 90 3.3. Оценка величины общего накопленного износа зданий и сооружений 95 Общие положения оценки накопленного износа зданий и сооружений 95 Методы оценки накопленного износа 97 Особенности оценки накопленного износа в условиях формирования рыночных отношений в России 102 * 3.4. Обобщение 109 4 4.1 Общая характеристика сравнительного подхода ПО 4.2. Последовательность применения сравнительного подхода 112 Выбор единиц сравнения 112 Выбор элементов сравнения 114 Анализ и корректировка элементов сравнения. 115 4.3. Техника выполнения корректировок 118 Методики выполнения корректировок 118 Последовательность выполнения корректировок 121 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи 122 Применение модели имитационного моделирования для проведения корректировок в условиях недостатка рыночной информации 123 Глава 5. Методология доходного подхода к оценке недвижимости. Особенности прогнозирования доходов и расходов в условиях формирования рыночных отношений в России 129 5.1. Определение денежного потока арендного дохода. 129 Измерение денежных потоков 129 Формирование денежных потоков 130 Прогнозирование доходов и расходов 133 5.2. Особенности прогнозирования расходов на эксплуатацию недвижи 5.3. Обобщение. 153 Глава 6. Методология доходного подхода к оценке недвижимости в рамках концепции стоимости в обмене и особенности ее применения в ус Общие положения 154 Принципы рыночного ценообразования инвестиций в недвижи- Доходность инвестиций в недвижимость 158 Доходность инвестиций в недвижимость, как функция структуры арендного дохода 160 6.4.1. Доходность инвестиции в интерес полного права собственно 6.4.2. Доходность инвестиции в интерес права аренды 162 Общие-принципы-построения-традиционных моделей-оценки- стои Интерес полного права собственности на недвижимость, сданную в аренду на безе арендной стоимости 164 Интерес полного права собственности на недвижимость, сданную в аренду на базе реверсионной аренды 165 Интерес права аренды 171 Предпосылки появления новых моделей рыночного ценообразования инвестиций в недвижимость 177 Полная DCF-модель оценки рыночной стоимости инвестиций в недвижимость 179 Сокращенная DCF-модель оценки рыночной стоимости инвестиций в недвижимость 181 Теоретические основы построения сокращенной DCF-модели 181 Целевая прибыль инвестора 183 Ожидаемый рост арендной платы 188 Период пересмотра арендной платы 191 6.9. Модель реальной стоимости. 192 Модифицированная модель реальной стоимости 194 Глава 7. Методология доходного подхода к оценке недвижимости в рамках концепции ценности и особенности ее применения на основе тради Общие положения 197 Особенности прогнозирования денежных потоков 198 — I 7.3. Традиционный подход к учету риска при оценке инвестиционной ценности недвижимости 200 Общая концепция дисконтирования 200 Оценка ставки дисконтирования на основе сопоставительных измерений 204 7.3.3- Оценка- ставки, дисконтирования- на- основе моделей- стоимости- фи ф 7.3.4. Обоснованность применения моделей стоимости капитала и САРМ при анализе инвестиций в недвижимость 213 7.4. Применение традиционной формы учета риска при оценке инвести Общие положения и определения теории девелопмента 217 Оценка инвестиционной ценности проектов девелопмента с применением традиционной техники остатка 219 Оценка инвестиционной ценности проектов девелопмента с приме-нение моделей денежных потоков 221 Практические особенности применения DCF-модели при оценке стоимости участка земли для девелопмента 223 7.5. Обобщение 228 Глава 8. Методология доходного подхода к оценке недвижимости в рамках концепции ценности и особенности ее применения на основе теории управления риском в условиях формирования рыночных отношений 8.1. Основы концепции риска и неопределенности. 229 Определенность, риск и неопределенность 229 Риск и личность 231 *’ 8.1.5. Схема процесса принятия решений в условиях риска 234 8.2. Основы теории управления риском 236 Общая структура системы управления риском 236 Идентификация риска 237 Классификация рисков 238 Анализ рисков 240 Реакция на риск 241 8.3. Склонность к риску и функция полезности 243 Склонности-и.предпочтения, как расчетный элемент принятия решений 243 Основытеории полезности 245 Свойства и применение функции полезности 250 8.4. Идентификация и классификация рисков инвестиций в недвижи Идентификация рисков 253 Классификация рисков 254 8.5. Анализ риска инвестиций в недвижимость 259 Оценка последствий риска 259 Оценка воздействия рисков 268 8.6. Обобщение 278 Глава 9. Методология исследования рынка недвижимости для целей оценки недвижимости и особенности ее применения в условиях формирова Товар на рынке недвижимости 279 Общие свойства рынка недвижимости 282 Роль исследований рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений в России 287 Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений 289 Структура анализа рынка. 289 Принципы исследования рынка недвижимости 293 9.5. Принципы мониторингового исследования рынка недвижимости 294 9.6. Организационно-методические основы измерения продуктивности Измерение продуктивности инвестиций в недвижимость в системе NCREIF 299 Измерение продуктивности инвестиций в недвижимость в системе 9.6.3. Перспективы создания системы измерения продуктивности инвести 9.7. Обобщение 308 Глава 10 Методика применения индексных методов при анализе рынка не 10.1. Методические основы индексного анализа рынка недвижимости 309 Индексный анализ в экономике 309 Проблема выбора формулы исчисления индексов 311 Основные проблемы количественного анализа рынка недвижимости 312 Основные задачи количественного анализа рынка недвижимости 315 10.2. Применение индивидуальных индексов при анализе рынка коммер Анализ рынка коммерческой недвижимости на.базе средних значений 317 Анализ рынка коммерческой недвижимости на базе индивидуальных индексов 324 10.3. Анализ рынка коммерческой недвижимости на базе сводных индек Выбор индексных формул для рынка недвижимости 327 Анализ структуры рынка коммерческой недвижимости на конъюнктурном уровне 333 Анализ тенденций рынка коммерческой недвижимости 339 9 Система статистических показателей для анализа рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений в России 343 Перспективы индексного анализа рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений в России 346 10.6^ Обобщение-. 349- ГлаваИ Информационно-аналитические технологии обеспечения оценочной Концепция профессионального информационного пространства на рынке недвижимости 350 Методические основы и особенности практической реализации функциональных модулей информационно-аналитического пространства 355 Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений 356 Расчет физического износа зданий и сооружений 359 Расчет (прогнозирование) доходов и расходов при эксплуатации недвижимости 361 Расчет стоимости недвижимости методами капитализации 362 Расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом 364 Сбор, обобщение и статистическая обработка данных о характеристиках товара на рынке недвижимости 365 11.3. Информационное обеспечение Государственного технического учета Общие принципы построения информационных систем Государственного технического учета и технической инвентаризации. 367 Информационное обеспечение Государственной технической инвен- 11.3.3. Информационное обеспечение Государственного технического учета 11.4. Перспективы развития профессионального информационного про 11.5. Обобщение 379 Список литературы 385 Введение к работе Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в начале 1990-годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности. Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца XX века товара — недвижимости. Как и во всех развитых странах мира, недвижимость составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики. Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, который они смогли получить в ходе приватизации. Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка. Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций. Государство в условиях формирования рыночных отношений является практически самым крупным участником рынка недвижимости. С одной стороны, государство должно постоянно решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, в том числе проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских территорий с целью повышения их стоимости. При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость. С другой стороны, в абсолютном большинстве государств налоги на недвижимость являются основным источником формирования местных и центрального бюджетов. Оценка стоимости недвижимости, как объекта налогообложения, является важной составляющей социально-экономического развития регионов, особенно в период, когда экономика государства еще не вполне способна обеспечить достаточный уровень бюджета. Принятый Правительством России курс на интеграцию в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой,в томлисле, практически решенный вопрос о вступлении в ВТО, еще более усиливает значимость адекватной оценки стоимости недвижимости. Только сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов и, соответственно, оценка эффективности и сохранности инвестиций может мотивировать транснациональный капитал перенаправить денежные потоки в Россию. В то же время, формирование рынка недвижимости в России происходит в условиях практического отсутствия единой и адаптированной к российским условиям целостной системы методологических подходов к оценке недвижимости, которое объясняется отсутствием самого предмета оценки стоимости в хозяйственной практике социалистической экономики. Подобная ситуация блокирует динамику развития многих отраслей российской экономики, способствует нарушению интересов государства при распоряжении государственным имуществом, оставляет открытым вопрос формирования бюджетов всех уровней на адекватной экономической базе, препятствует успешной интеграции в международное экономическое сообщество и формированию благоприятного инвестиционного климата. Эффективное формирование организационно-методологической структуры российского рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений может быть реализовано только на базе качественного информационного обеспечения всех профессиональных участников рынка. Основными составляющими информационного обеспечения являются методология сбора и аналитической обработки данных об объектах недвижимости, и унифицированные информационные технологии для автоматизации деятельности всех участников рынка недвижимости, включая государство. Отмеченные выше важность оценки недвижимости для успешного социально-экономического развития России и практическое отсутствие методологии оценки в период активной смены экономической формации в России, а также необходимость ее практической реализации на основе современного комплекса информационного обеспечения обусловили актуальность выбранной темы, цель, задачи, структуру и содержание данного диссертационного исследования. Целью диссертационной работы является разработка и научное обоснование теоретических положений методологии оценки-стоимости недвижимостии-ценности; инвестиций в недвижимость для целей распоряжения, налогообложения и привлечения инвестиций в условиях становления рыночной экономики в России, а также разработка практических рекомендаций по их применению и информационному обеспечению. Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих основных задач исследования: Исследование организационно-методологических особенностей опыта оценки для целей налогообложения недвижимости в России в период 1861-1913 годов. Исследование особенностей современной методологии оценки недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой. Разработка концептуально-методологического содержания предмета оценки стоимости недвижимости в условиях формирования рыночных отношений в России, обеспечивающего гармонизацию общепринятых международных методологических тенденций и традиционно сложившихся в России элементов оценки недвижимости. Разработка и обоснование методик оценки стоимости недвижимости, позволяющих адекватно учитывать реальное состояние российского рынка недвижимости и действующую нормативно-законодательную базу в сфере недвижимости и смежных областях. Разработка и обоснование методологических подходов к оценке ценности и анализу эффективности инвестиций в недвижимость в условиях формирования рыночных отношений в России. Исследование особенностей современных методологических подходов к получению, обработке и анализу рыночной информации, необходимой для вы- 14 полнения оценки стоимости недвижимости и анализа эффективности инвестиций в недвижимость,. Разработка практических рекомендаций по исследованию и количественному анализу рынка недвижимости для целей оценки стоимости недвижимости и обоснования инвестиций в недвижимость. Разработка специализированного комплекса информационных технологий, обеспечивающих информационно-аналитическую базу оценки стоимости, технической инвентаризации и технического учета, налогообложения и обоснования инвестиций в недвижимость. Предметом исследования является методология индивидуальной оценки недвижимости для целей управления, налогообложения-и обоснования инвестиций в условиях становления рыночных отношений в России. Объектами исследования выбраны структурообразующие составляющие экономической системы рынка недвижимости, в частности современные и ретроспективные методические подходы к оценке стоимости недвижимости и ценности инвестиций в недвижимость, методические подходы к анализу рынка недвижимости, а также методические подходы в построению современных информационно-аналитических систем в сфере недвижимости. Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы вносят свой вклад в развитие методологии анализа и оценки недвижимости, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономической системе рынка недвижимости. Решение проблемы развития методологических положений оценки недвижимости представлено с учетом особенностей их использованияв российских условиях переходного к рыночным отношениям периода, что и определяет основную научную новизну диссертационной работы. Научная новизна диссертационной работы состоит также: — в комплексном рассмотрении проблем современной методологии оценки недвижимости и разработке системы методических подходов, обеспечивающих гармонизацию традиционно сложившихся российских и современных международных представлений об экономической сущности и особенностях определения стоимости в обмене и ценности недвижимости; в разработке методик интеграции российских нормативно-технических разработок в сфере ценообразования в строительстве, технической диагностики и эксплуатации недвижимости в структуру международных подходов к оценке стоимости недвижимости; разработке адаптированных к российским условиям принципов и методов оценки и анализа ценности инвестиций в недвижимость, сформулированных в терминах теории управления риском; в-развитии-методологиианализа-рынка-недвижимости, разработке адаптированных к российским условиям принципов и методологии исследования рынка недвижимости для целей оценки стоимости и обоснования инвестиций; в разработке адаптированных к российским условиям методических подходов к индексному анализу рынка недвижимости; в разработке модели информационного обеспечения процессов оценки стоимости, анализа эффективности инвестиций в недвижимость, учета и управления недвижимостью и реализации на ее базе комплекса информационно-аналитических технологий. В целом разработанные теоретические положения методологии оценки недвижимости создают предпосылки для научного и комплексного подхода к развитию в России теории экономики недвижимости. Разработанные методические положения оценки и анализа ценности инвестиций в недвижимость развивают теорию комплексного анализа инвестиций в недвижимость с применением методов управления риском Разработанные методические положения информационного обеспечения оценки недвижимости развивают теорию статистических исследований рынка недвижимости и информационного моделирования объектов недвижимости; Практическая значимость и реализация результатов работы подтверждается использованием научных и практических материалов, рекомендаций, выводов диссертационной работы при разработке действующих нормативных документов, регламентирующих практическую деятельность по оценке недвижимости на уровне Правительства Санкт-Петербурга, Государственного Комитета по строительству и жи- лищно-коммунальному комплексу, Торгово-промышленной палаты РФ, Госстандарта РФ. Разработанные практические рекомендации по оценке стоимости недвижимости позволяют в полной мере интегрировать отечественную нормативно-техническую базу в современные технологии оценки, в том числе для целей налогообложения недвижимого имущества. Разработанные практические рекомендации по применению системы управления риском при оценке ценности инвестиций в недвижимость позволяют существенно повысить степень экономической обоснованности принимаемых решений. Разработанные: практические рекомендации по анализу рынка недвижимости были использованы при разработке стандартов профессиональных объединений, регламентирующих номенклатуру и атрибуты характеристик товара на рынке недвижимости. Практические рекомендации по индексному анализу рынка недвижимости могут быть использованы, для сопоставительного мониторинга различных сегментов российского рынка недвижимости Разработанные практические рекомендации по созданию информационно-аналитической системы для автоматизации оценки недвижимости и их программная реализация используются для решения широкого круга задач управления недвижимым имуществом хозяйствующими субъектами рыночной экономики различных отраслей и форм собственности, поскольку носят достаточно обобщенный и универсальный характер. Разработанная информационная система для автоматизации технической инвентаризации и учета внедрена в организациях технической инвентаризации ряда городов и регаонов России, в том числе, как унифицированный инструмент для автоматизированного расчета налогооблагаемой базы для имущества физических лиц. Диссертационная работа состоит из введения, одиннадцати глав, заключения, списка библиографических ссылок и приложений. Во введении представлено обоснование выбора темы диссертационной работы, сформулированы цель и задачи, предмет, объект и методы исследования, представлены результаты, выносимые на защиту, дана характеристика их научной новизны, теоретической и практической значимости. В первой главе «Анализ методологических предпосылок формирования оценки недвижимости в условиях становления рыночных отношений в Российской Федера- 17 ции» рассмотрены исторические и современные предпосылки формирование оценки недвижимости, как самостоятельной экономической дисциплины. На основании исторических исследований проанализированы основные организационно-методические подходы к оценке в период 1861-1913 годов, сформировавшихся в новое научное направление, получившее название «русская оценочная статистика». Показано, что базовые принципы русской оценочной статистики лежат в основе современных методологических подходов к оценке недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой. Рассмотрены особенности методологических подходов к оценке недвижимости для целей налогообложения. Показана актуальность организационно-методологических особенностей русской оценочной статистики для условий становления рыночной экономики в России. Рассмотрены и проанализированы методологические основы современной оценочной практики в странах с развитой рыночной экономикой. Выявлены основополагающие концепции стоимости, формирующие систему методических подходов к оценке недвижимости. Проанализированы особенности практической реализации общепринятых концепций стоимости в различных странах, отличающихся традициями хозяйственного уклада и степенью активности рынка недвижимости. Во второй главе «Методологическое содержание процедур оценки, реализующих концепцию стоимости в обменен и концепцию ценности в условиях формирования рыночных отношений в Российской Федерации» сформулированы основные методологические положения оценки недвижимости, отражающие как исторический опыт русской оценочной статистики, так и особенности современных подходов к оценке недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой. Предложена структура и определения видов стоимостей, соответствующих концепциям стоимости в обмене и ценности, рассмотрены методы расчета в рамках трех подходов к оценке, разработаны рекомендации по согласованию целей оценки с базой оценки и видом оцениваемой недвижимости. В третьей главе «Методология затратного подхода к оценке недвижимости и особенности ее применения в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» рассмотрены вопросы интеграции традиционно сформировавшихся в современной России подходов в области строительного проектирования и ценооб- 18 разовання, а также технической диагностики в современную структуру затратного подхода. Рассмотрены возможные подходы к определению стоимости нового строительства для целей оценки недвижимости на базе существующих нормативных баз ценообразования в строительстве. Предложены методы определения физического износа, базирующиеся на отечественных нормативах технической диагностики, в том числе с использованием имитационного моделирования. В четвертой главе «Методология сравнительного подхода и особенности ее применения в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» акцент сделан на методике применения стандартных процедур сравнительного подхода в условиях недостатка информации. Рассмотрен метод выполнения корректировок цен объектов-аналогов, использующий технику имитационного моделирования. Пятая глава «Методология доходного подхода к оценке недвижимости. Особенности прогнозирования доходов и расходов в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» посвящена рассмотрению методик прогнозирования арендного дохода. Особое внимание уделено вопросам применения отечественных нормативных баз в сферах строительного проектирования, эксплуатации и содержания зданий и сооружений при прогнозировании операционных расходов. Выполнено сопоставление расчетных параметров расходов с данными, полученными в ходе экспериментальных исследований на действующих объектах недвижимости. В шестой главе «Методология доходного подхода к оценке недвижимости в рамках концепции стоимости в обмене и особенности ее применения в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» рассмотрены вопросы моделирования рыночного ценообразования доходной недвижимости. Исследованы особенности определения доходности инвестиций в недвижимость в зависимости от типа недвижимости и состава оцениваемых прав. Показано несоответствие традиционных моделей капитализации современным инфляционным ожиданиям. Рассмотрены современные модели капитализации, в том числе основанные на реальных стоимостных характеристиках. В седьмой главе «Методология доходного подхода к оценке недвижимости в рамках концепции ценности и особенности ее применения на основе традиционного представления риска в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» рассмотрены вопросы применения традиционной модели дисконтирован- 19 ных денежных потоков с использованием скорректированной на риск ставки дисконтирования. Показано несоответствие распространенных на финансовом рынке моделей стоимости финансовых ресурсов характеристикам прямых инвестиций в недвижимость. Детально проанализирована обоснованность применения модели ценообразования финансовых активов (САРМ) на рынке инвестиций в недвижимость. В восьмой главе «Методология доходного подхода к оценке недвижимости в рамках концепции ценности и особенности ее применения на основе теории управления риском в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» исследованы вопросы возможности применения методологии системы управления риском при анализе и оценке ценности инвестиций в недвижимость. Наряду с традиционными представлениями теории риска и неопределенности рассмотрены современные положения теории управления риском, в том числе основанные на теории игр и экономического поведения. Показаны преимущества использования методического аппарата системы управления риском по сравнению с традиционным интегральным представлением риска. Девятая глава «Методология исследования рынка недвижимости для целей оценки недвижимости и особенности ее применения в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» посвящена анализу современных подходов к исследованию рынка недвижимости. Сформулированы основные принципы сбора и обработки информации, реализующие логику целевой схемы исследования; Исследованы особенности функционирования современных систем анализа: продуктивности инвестиций в недвижимость, рассмотрены условия функционирования аналогичной системы в России. В десятой главе «Методика применения индексных методов при анализе рынка недвижимости в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» исследованы вопросы методологии количественного анализа характеристик рынка недвижимости. Рассмотрено современное состояние теории индексов, исследованы особенности товара на рынке недвижимости, как объекта индексного анализа. Сформулирован перечень основных задач анализа конъюнктуры и тенденций рынка недвижимости, предложен перечень основных характеристик для статистического наблюдения. Исследованы свойства наиболее распространенных в экономике индексов для адекватного решения основных задач анализа. Рассмотрены практические ас- 20 пекты методик анализа рынка недвижимости, основанных на расчете средних значений, индивидуальных и агрегатных индексов. В одиннадцатой главе «Информационно-аналитические технологии обеспечения оценочной деятельности на рынке недвижимости в условиях становления рыночных отношений в Российской Федерации» рассмотрены концептуальные основы формирования унифицированного информационного пространства для профессиональных участников рынка недвижимости. Предложены методические подходы к построению информационно-аналитической системы, рассмотрена- их- практическая -реализация в виде алгоритмов автоматизации технологических процедур оценки недвижимости, мониторинга рынка недвижимости, государственной технической инвентаризации и учета объектов градостроительной деятельности. В заключении сделаны выводы по проделанной работе. Источник |