Раздел 3. Анализ доходности объектов недвижимости.
Тема 3.1 Потенциальный валовый доход и действительный валовый доход. Порядок расчета.
Управление объектами недвижимости, как мы выяснили ранее, направлено на достижение максимальной эффективности от его использования и/или достижение максимальной стоимости собственности.
Данные о доходе генерируемом объектом недвижимости, могут быть рассмотрены на следующих уровнях:
1. Потенциальный валовый доход (ПВД)
2. Действительный (эффективный) валовый доход (ДВД)
3. Чистый операционный доход (ЧОД)
4. Поток наличных денежных средств до налогооблажения, доход на собственный капитал (ДСК)
Потенциальный валовый доход – доход,который можно получить от недвижимости при 100 %-й занятости без учета всех потерь и расходов.
Традиционно сложилось так, что при оценке и анализе доходности недвижимости основным источником доходов считается сдача в аренду объекта недвижимости. Аренда объекта проявляется, как правило, в двух основных формах:
· Аренда объекта в целом (здание, земельный участок);
· Аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).
Величина арендной ставки отражает величину затрат арендатора и арендодателя. С учетом распределения операционных расходов по объекту недвижимости различают полную, общую аренду (общая рента) с включение в арендную плату всех статей операционных расходов, т.е. все операционные расходы по объекту несет арендодатель, чистую аренду (чистая рента) с исключением из арендной платы всех операционных расходов, т.е. все операционные расходы по объекту несет арендатор, и распределенную аренду с включением в арендную плату обусловленной договором аренды части операционных расходов, расчеты по которым с подрядчиками производит арендодатель.
Действительный валовый доход – предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и их неплатежей. На этом же уровне учитываются прочие доходы, получаемые от функционирования недвижимости и не включаемые в основную арендную плату.
Потери арендной платы происходят из-за неполной занятости объекта оценки, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах от дохода, которые обосновываются расчетом на основании изучения рыночных данных для конкретного сектора рынка недвижимости и определяются для каждого местного рынка.
Коэффициент неиспользования площадей:
Dп – средняя оборачиваемость арендопригодных площадей (доля площадей, по которым в течение года перезаключаются договора аренды);
Тс – средний период, в течение которого площади свободны;
Na – число арендных периодов в году.
Dнпл – прогнозируемый размер неплатежей (относящихся только к помещениям, которые предполагаются быть занятыми арендаторами);
Тнпл – средний период, за который арендная плата не была внесена;
Na – число арендных периодов в году.
При прогнозе доходов используется метод сценариев с вариациями от пессимистического до оптимистического, причем в качестве первого рассматривается вариант, в котором одновременно устанавливаются минимально возможные ставки арендной платы и максимально возможные ставки арендной платы, а в оптимистическом сценарии, напротив, максимально возможные потери, а в оптимистическом сценарии, напротив, максимально возможные ставки арендной платы сопровождаются минимально возможными потерями. Очевидно, что такая «сценарная разработка» позволяет управляющему оценить возможности «провала» бюджета и принять меры для минимизации и компенсации возможных потерь.
Тема 3.2 Виды затраты при управлении объектами недвижимости.
Операционные расходы – это периодические фактические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта. Точность определения операционных расходов необходима для обеспечения точности расчета чистого операционного дохода и денежного потока до налогооблажения, а также потока доходов после налогооблажения (чистой прибыли), в основном используемых при принятии инвестиционных решений.
Операционные расход могут быть разделены на постоянные и переменные, а также расходы на замещение.
К постоянным относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Обычно это налог на недвижимость, эксплуатационные расходы и страховые суммы за здание в целом или за его конструктивные элементы. Страхование бизнеса и личной собственности не относятся к постоянным расходам и не учитываются в расчетах.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта оценки и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако практически для любого объекта недвижимости имеют место следующие основные виды расходов:
· По заключение договоров аренды;
· На заработную плату обслуживающего персонала;
· Коммунальные – газ, электричество, вода тепло, канализация;
· На содержание, техническое обслуживание и ремонт;
· На содержание территории и автостоянки;
· По обеспечению безопасности и т.д.
Расходы на управление не зависят от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Они определяются либо по фактическим затратам, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от вида недвижимости.
Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание объекта недвижимости. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта недвижимости расходы на привлечение будущих арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относятся к капитальным вложениям (строительство нового объекта). При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть либо учтены в году выплаты, либо распределены на весь срок аренды.
Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого технической эксплуатацией объекта недвижимости.
Расходы на коммунальные услуги рассчитываются по прошлым объемам их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.
Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади независимо от того, будет уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.
Расходы на содержание, техническое обслуживание и ремонт включают оплату регламентных работ, мелкого, среднего, текущего ремонта, ремонта инженерного оборудования здания. Сумма этих расходов связана с суммой расходов на замещение конструктивных элементов.
Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.
Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.
Четкого разделения расходов на постоянные и переменные в практике оценки и управления не существует. Так, например, к постоянным расходам, не зависящим от степени загрузки объекта, можно отнести также все расходы по содержанию объекта в состоянии законсервированном, но технически готовом к принятию первого арендатора (минимальные расходы на управленческий учет, затраты на антиаварийное теплоснабжение на уровне, исключающем промерзание сетей и конструкций, полуавтоматизированная система обеспечения безопасности в здании без дежурства на вахте и т.д.).
Источник
Анализ доходности недвижимости для целей управления.
4.1 Изучение данного вопроса начните с определения понятия «управленческое решение». Управленческое решение по отношению к недвижимости – это выбор способа воздействия субъекта управления на объект управления, обеспечивающего наибольшую эффективность использования недвижимости в соответствии с целями управления.
Существует классификация управленческих решений по различным признакам:
— по уровню инстанции (высший, средний, низший);
— по решаемым задачам (информационные, организационные, оперативные);
— по принципам выработки решений (алгоритмический, эвристический);
— по методам обоснования (аналитический, статистический, математический программирования, игровой);
— по исходной информации (полная или определенная, неполная или неопределенная, а также вероятностная);
— по сфере действия (экономическая, социальная, техническая, технологическая);
— по продолжительности реализации (перспективные и оперативные);
— по форме представления (приказ, распоряжение, план, программа, стратегия, инструкция);
— по значимости (значимые, незначимые);
— по способу оценки эффективности (однокритериальные многокритериальные).
Разберитесь также в процедуре принятия управленческого решения, приведенной в таблице 5:
Таблица 5
Этапы принятия управленческих решений
| 1. Подготовка к разработке управленческого решения | ||
| 1.1. Выделение проблемы | ||
| Получение информации о ситуации | Предварительная формулировка задачи (проблемы) | Определение целей |
| 1.2. Анализ и изучение проблемы | ||
| Анализ ситуации и оценка имеющихся возможностей для решения проблемы (материальных, технических, трудовых) | Выбор критерия оценки эффективности решения | Точная постановка задачи |
| 2. Разработка и обоснование управленческого решения | ||
| 2.1. Разработка альтернативных вариантов | ||
| Разработка сценариев развития ситуации | Генерирование альтернативных вариантов | Отбор основных вариантов |
| 2.2. Оценка альтернативных вариантов | ||
| Выбор методов оценки альтернатив | Анализ альтернативных вариантов | Сопоставление вариантов |
| 3. Принятие и реализация управленческого решения | ||
| Принятие решения и организация работ по реализации принятого решения | Контроль за исполнением принятого решения | Анализ результата |
Эффективность управленческого решения во многом зависит от грамотного экономического обоснования этого решения. Принятие управленческого решения в сфере недвижимости обосновывается, прежде всего, выбором варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
4.2. Определяя наиболее эффективное использование (НЭИ) как максимально прибыльный способ использования недвижимости в рамках законности и существующих рыночных условий, опирайтесь на знания Международных стандартов оценки, где под НЭИ понимается наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, что дает максимальную стоимость оцениваемой недвижимости. Студенты должны показать многогранную и сложную сущность НЭИ, являющуюся результатом тщательного анализа характеристик объекта, окружающей среды, состояния спроса и предложения на рынке недвижимости, динамики цен и много другого. Алгоритм анализа НЭИ приводится на рисунке 5.
Рис.5. Алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта недвижимости
Рассмотрите последовательность анализа НЭИ, пользуясь алгоритмом более подробно. Во-первых, отметьте наиболее важные факторы НЭИ, потенциал местоположения, ресурсное качество участка, состояние рыночного спроса, финансовую и технологическую осуществимость. Во-вторых, рассмотрите варианты использования недвижимости: НЭИ земли как свободной и НЭИ земли с улучшениями. Критерий НЭИ участка как свободного — это максимальная остаточная стоимость земли. Критерий НЭИ улучшений — это максимальная стоимость объекта с учетом затрат на его модернизацию или перепрофилирование.
Резюмируя сказанное, еще раз подчеркните, что именно анализ НЭИ лежит в основе принятия стратегического решения в управлении объектом недвижимости и позволяет найти наиболее прибыльный способ использования недвижимости.
3. Наиболее эффективное использование недвижимости предполагает анализ доходности объектов.
В управлении недвижимостью принято считать, что арендная плата является основным источником доходов, приносимых объектом. Поэтому когда речь идет о доходах, генерируемых объектом недвижимости, имеется в виду арендная ставка.
Рассмотрите показатели доходности объекта недвижимости:
1.Потенциальный валовой доход (ПВД) /Potential Gross Income(PGI).
Это ожидаемый доход, который может быть получен от основного вида деятельности – от сдачи объекта или его части в аренду. При расчете ПВД надо иметь в виду, что часть договоров аренды может быть уже заключена по оговоренной арендной ставке — контрактной, а часть только предполагается заключить, как правило, по рыночной ставке. Поэтому ПВД рассчитывается как сумма произведений сданных в аренду площадей (в метрах) на ежемесячную контрактную арендную ставку и количества планируемых к сдаче в аренду площадей на рыночную арендную ставку.
ПВД =/(S а. х r контр) .+ (S па * r рын.)/х12 .
2.Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) /Effective Gross Income (EGI).
Это доход, получаемый при полном функционировании объекта, как от основного вида деятельности, так и от дополнительных услуг, с учетом потерь от незанятости и неплатежей.
ПВД = ПВД- потери + дополн. доходы.
Для определения величины потерь дохода рассчитываются коэффициент неплатежей:
Коэффициент незанятости площадей (vacancy rate) рассчитывается по формуле:
Kнз= Dп 
Необходимо отметить, что ПВД и ДВД для управленцев имеют разное значение. ПВД — определяет планку качества управления недвижимостью и является стратегической задачей. ДВД — определяет величину дохода от объекта и является тактической задачей. Поэтому трудно переоценить усилия владельцев недвижимости направленные на прогнозирование размеров арендных ставок и потерь
3.Чистый операционный доход (ЧОД) / Net Operation Income (NOI).
Это действительный (эффективный) доход за вычетом всех расходов на обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости.
где ОР — операционные расходы – периодические фактические расходы по объекту;
W – затраты на капитальный ремонт;
где с — удельные операционные расходы в месяц.
Рассмотрите виды операционных расходов. Покажите состав постоянных и переменных расходов, а также расходов на замещение.
В российской хозяйственной практике до сих пор нет четкого разделения этих расходов на постоянные и переменные, поэтому и в управлении недвижимостью применяется разделение на условно постоянные и условно переменные расходы. Прокомментируйте их, пользуясь таблицей 6.
Деление затрат на условно постоянные и условно переменные
| Вид расходов | Постоянные Ес | Переменные Еv |
| Налоги | На недвижимость | На заработную плату персонала |
| Страховка | Страховка | — |
| Управление | Управленческий учет | Управляющий с накладными расходами |
| Бухгалтерские и юридические услуги | Бухгалтерский учет основных фондов и постоянные платежи | Бухгалтерские и юридические услуги по аренде и родряду |
| Маркетинг и работа с арендаторами | Исследование рынка и рекламы | Работа по удержанию арендаторов |
| Энергоснабжение | Аварийное теплоснабжение здания | Теплоснабжение арендуемых помещений |
| Электроснабжение | ||
| Газоснабжение | ||
| Коммунальные услуги | Водоснабжение | |
| Канализация | ||
| Вывоз мусора | ||
| Надбавки за перерасход ресурсов | ||
| Эксплуатация | Уборка территории | Вентиляция, кондиционирование |
| Расходные материалы | ||
| Обслуживание лифтов | ||
| Дезинсекция | ||
| Уборка помещений | ||
| Техническое обслуживание | Отложенный ремонт кровли, теплосетей, фасада, ограждения | Мелкий и отложений ремонт облицовки, оборудования и сетей |
| Обеспечение безопасности | Автоматизированная система оповещения | Служба безопасности |
| Надбавки за сверхурочные услуги | ||
| Прочие расходы (из прочих доходов) | Обслуживание рекламных носителей | — |
| Обслуживание телесетей | ||
| Энергоснабжение и ремонт автостоянки и торговых площадок | ||
| Обслуживание мастерских | ||
| Другое |
4.Денежный поток до налогообложения, доход на собственный капитал (ДСК) /Before –Tax Cash Flow (BTCF)
ДПН = ЧОД — расходы по обслуживанию долга.
Расходы по обслуживанию долга представляют собой выплаты по ипотечному кредиту.
Источник