Альфа банк недвижимость инвестиции

Арендный поток 1 и 2 — мой обзор на ЗПИФы недвижимости от Альфа капитал

Продолжаю копаться в нюансах вновь появившихся фондов коммерческой недвижимости. К сожалению, информацию в презентациях можно сразу пропускать мимо ушей и углубляться в документы, где и кроются основные нюансы, влияющие на будущий результат.

Что за Арендный Поток-1?

Фонд от УК «Альфа Капитал», анонсированный в начале 2020 года, и предлагающий инвестиции в покупку коммерческой недвижимости с целью длительного владения и получения рентного дохода. Согласно правилами фонда фонд покупает объекты, арендатором которых является магазин Пятерочка, находящиеся в Москве и области.

Стоит сразу отметить конфликт интересов, Пятерочка — бренд магазинов компании X5 Retail Group, который входит в один консорциум Альфа-Групп с управляющей компанией, создавшей и управляющей фондом.

Управляющая компания	УК «Альфа Капитал»
Структура	ЗПИФ, для неквалифицированных инвесторов
Полное название фонда	«Альфа-Капитал Арендный поток»
ISIN на бирже	RU000A101HY7
Комиссия УК	1,8% от среднегодовой СЧА + 0,5% от суммы покупки разово удерживает УК «Альфа-Капитал» в виде надбавки
Комиссия депозитария	Спецдепозитарий	ИНФИНИТУМ
Спецрегистратор	Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.
Тип фонда	Фонд недвижимости
Состав фонда	небольшие помещения с якорным арендатором «Магазин Пятерочка» в г. Москва, площадь от 600 до 1200 кв. м., текущая ставка по арендным платежам на уровне 11-14%
Минимальная сумма	305 тыс. рублей при дополнительной выдаче паев (формирование фонда завершено, покупка возможна только на вторичном рынке)
Дивиденды (рентный доход)	Выплачиваются ежемесячно, начиная с октября 2020 года, в течение 30 дней после фиксации реестра пайщиков
Срок окончания/пролонгации	01.03.2025
Досрочное погашение	не предусмотрено
Стоимость чистых активов	1 274 659 084.75 рублей (на 30.11.2020)

Плюсы и минусы

Крупная, известная управляющая компания Альфа Капитал, более 500 млрд рублей под управлением

Декларируется, что все договора аренды по покупаемым объектам — долгосрочные, с условиями индексации арендной ставки, либо растущие в процентах от оборота магазина (рассмотрим детальнее позже). Теоретически это дает некую защиту рентного дохода от продуктовой инфляции (растет номинальная стоимость товаров в Пятерочке, растет номинальный оборот — растет арендная ставка.). С другой стороны, при ощутимом росте продуктовой инфляции, ЦБ будет ужесточать монетарную политику и повышать ставки, что нивелировать этот защитный эффект.

Стрит-ритейл в формате «Магазин у дома» — «ковидоустойчивый» бизнес. Весь ритейл в 2020г показал рост выручки. Карантинные меры ни в одном городе не коснулись продуктовых магазинов.

Комиссии для подобного, заведомо низкодоходного фонда (рентный доход подобной недвижимости вряд ли может превысить 11-14% годовых), и минимум 2,3% из них будет съедено инфрраструктурой фонда, минус 13-15% ндфл с полученных выплат.

Риск потери якорного арендатора. Если Пятерочка съезжает с купленного объекта, то как правило объект обречен. Если супер-оптимизированный маржинальный бизнес Пятерочки «не вывез» локацию, то другие просто даже пробовать заходить не будут. В отличие от мини-торговых центров с диверсифицированным портфелем арендаторов, здесь присутствует риск обнуления арендного дохода и резкого падения СЧА в случае если конкретная Пятерочка съедет. Частично это компенсируется только тем что таких объектов в фонде несколько.

Афилированность УК с якорным арендатором всех объектов в фонде, повышенный риск недобросовестного управления

Риск роста ставки ЦБ и доходностей по инструментам с фиксированной доходностью (депозиты, облигации). Сейчас недвижимость на пике цен из за низких ставок, и при развороте ставок наверх, цена на недвижимость неминуемо начнет падать, съедая полную доходность фонда. Это на мой взгляд основной риск покупки недвижимости в текущий момент. Но он касается любой доходной недвижимости вообще, что жилой, что коммерческой.

На последнем заседании ЦБ, прозвучал однозначный намек о том, что инфляция растет быстрее прогноза и что, скорее всего, цикл снижения ставок закончен.

Официальную презентацию фонда можно посмотреть ниже

Источник

ЗПИФ «Арендный поток» от Альфа-Капитал

ЗПИФ от Альфа-Капитала «Арендный поток» является молодым фондом. Он был создан консорциумом Альфа-Групп для развития розничных сетей предприятий торговли компании X5 Retail Group. Потребность людей в магазинах шаговой доступности росла, поэтому руководство X5 приняло решение об укрупнении сети через скупку объектов недвижимости для магазинов. Поскольку это требует больших ресурсов, привлечение средств с помощью паевого фонда является выходом из такой ситуации. В этих условиях вкладчик становится совладельцем продовольственного магазина крупной сети.

ЗПИФ «Арендный поток-1»

Для вступления в фонд необходимо соблюдать некоторые условия.

«Арендный поток-1» — это закрытый паевой инвестфонд, появившийся в начале 2020 г. Он вкладывает деньги в коммерческую недвижимость для торговых точек формата street-retail, т.е. магазины у дома или в шаговой доступности.

Стратегия

Стратегия фонда заключается в покупке объектов недвижимости, которая арендуется сетью магазинов «Пятерочка» в Москве и Московской обл. Площадь помещений составляет от 600 до 1200 кв. м, а их стоимость варьируется от 100 млн до 300 млн руб. Таким образом, владельцы фонда планируют собрать 1,2 млрд руб.

Выручка формируется от сдачи объекта в аренду. Сумма дохода распределяется между пайщиками и выплачивается ежемесячно.

Условия инвестирования

Есть несколько условий, чтобы инвестировать в «Арендный поток-1»:

1. Минимальная стоимость пая составляет 305 тыс. руб. и далее без ограничений.
2. Комиссия УК в размере 1,8% от среднегодовой стоимости чистых активов и единоразовая надбавка в пользу управляющей компании 0,5% от суммы сделки.
3. Приобрести паи можно при формировании фонда и при дополнительной выдаче.

Закрытый паевой инвестиционный фонд «Арендный поток-2»

Недвижимость располагается в крупнейших городах страны.

«АП-2» появился в начале сентября 2020 г. Организацией планируется покупка отдельно стоящих зданий или помещений на первых этажах домов площадью от 300 до 1500 кв. м. стоимостью от 70 до 450 млн руб. Задача фонда такая же, как у «Арендного потока-1» — получить деньги для инвестирования в коммерческую недвижимость для супермаркетов. А доход от аренды торговых помещений распределить среди вкладчиков.

Главные особенности

«АП-2» имеет несколько особенностей, среди них:

1. Срок вложения увеличен до 5,5 лет.
2. Целевая структура инвестиций была расширена. В нее добавили сеть магазинов «Перекресток» и торговые помещения в г. Санкт-Петербурге.
3. Владельцы ЗПИФ планируют собрать 2 млрд руб.
4. Дивиденды выплачиваются раз в квартал.

Преимущества

Вложения в «Арендный поток-2» имеют следующие преимущества:

1. Портфель стал более диверсифицирован вследствие увеличения самого фонда и расширения количества объектов недвижимости в нем.
2. Изменчивость выплат ниже, т.к. эффекты единоразовых расходов меньше. Например, уплата налога на недвижимость.
3. Планируемая торговая недвижимость уже имеет подписанные долгосрочные соглашения на аренду.
4. Целевая доходность составляет 11-13% годовых.

Способы приобретения

Существуют 3 способа купить паи ЗПИФ «Арендный поток».

Напрямую у УК Альфа-Капитал

Через управляющую компанию инвестору предоставляется возможность приобрести только «АП-2». Паи можно купить в первые 2 недели каждого месяца. В этот интервал необходимо оставить заявку на сайте Альфа-Капитала. Недостатком покупки через УК является разовая комиссия размером 0,5% от суммы приобретения паев.

При наличии кабинета на Госуслугах приступить к покупке можно без заполнения данных на сайте.

Через ДУ в приложении Альфа-Банка

Покупка через доверительное управление — не самый лучший вариант. Альфа-Банк возьмет ваши деньги, и сам будет вкладывать в этот же фонд «АП», создавая лишнее препятствие в виде посредника. Кроме того, в ДУ необходимо уплатить комиссию в размере 0,5% в год от стоимости чистых активов.

На Московской бирже

На Мосбирже представлены оба фонда, поэтому есть бонус в виде повышенной ликвидности активов, т.к. биржа — это открытый рынок.

Реальность не совпадает с ожиданиями. Листинг на Московской бирже пока не показал результатов. По «АП-1» было совершено 10 сделок на 3 млн руб. По второму фонду инвесторы оставляют заявки на покупку и продажу.

Преимуществами биржи являются: низкие комиссии брокеров (от 0,05% до 0,3%), шанс приобрести пай на несколько тысяч рублей дешевле, чем у УК.

Реальная доходность фондов

Отчеты по прибыли можно увидеть на сайте компании.

«АП-1» еще не вышел на предполагаемую доходность. Около 62% денег ушли на недвижимость, остальное вложено в облигации федерального займа и другие депозиты.

За 2020 г. пайщики получили выплаты в октябре и ноябре. По итогам 2020 г. доходность составляла 3,25%, что не является хорошим результатом для первого года существования фонда. Поскольку его стратегия ориентирована на долгосрочную перспективу, вкладчикам необходимо подождать некоторое время, чтобы актив вышел на целевой процент доходности.

«АП-2» был основан меньше года назад и до сих пор формируется, поэтому данных о результатах его работы пока нет.

Возможные риски

По условиям договора пайщики имеют доход от сумм, получаемых от сдачи фондом в аренду объектов недвижимости, например, сетям «Пятерочка» или «Перекресток». Каждый магазин платит за наем помещения 7% от валовой выручки или 3 млн руб. Пайщики потеряют часть дохода от магазинов, если «Пятерочка» или «Перекресток» договорятся о снижении процентной ставки за аренду.

Другим риском является увеличение ключевой ставки центрального банка, что приведет к росту доходности с вкладов, облигаций и других инструментов с фиксированным процентом прибыли. Поэтому инвестирование в «АП» может оказаться ошибкой, т.к. потенциальная рентабельность фонда станет ниже предполагаемой вследствие падения цен на недвижимость.

Владелец «Пятерочки» или «Перекрестка» может ошибиться с выбором локации для торговой точки. Например, людям не нужен магазин на какой-либо улице, потому что им неудобно до него добираться. Или нет той проходимости, которая бы обеспечивала необходимую посещаемость и выручку либо рядом с торговой точкой есть сильные конкуренты, занявшие этот рынок. По этим причинам ритейлер может съехать, из-за чего последует резкое снижение стоимости чистых активов, а инвесторы не получат дохода от аренды помещения.

Источник

Правила фонда ЗПИФН «Альфа-Капитал Арендный поток»

Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21—000—1—00028 от 22 сентября 1998 года выдана ФСФР России, без ограничения срока действия. Лицензия на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 077—08158—001000, выдана ФСФР России 30 ноября 2004 года, без ограничения срока действия. Правилами доверительного управления паевыми инвестиционными фондами, находящимися под управлением ООО УК « Альфа-Капитал », предусмотрены надбавки к расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче и скидки к расчетной стоимости паев при их погашении. Обращаем Ваше внимание на то, что взимание скидок и надбавок уменьшает доходность инвестиций в инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов. Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Подробную информацию о деятельности ООО УК « Альфа-Капитал » и паевых инвестиционных фондов, находящихся под ее управлением, включая тексты правил доверительного управления, всех изменений и дополнений к ним, а также сведения о местах приема заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев вы можете получить по адресу 123001, Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 32, стр. 1. Телефоны: +7 495 783-4-783, 8 800 200-28-28, а также на сайте ООО УК « Альфа-Капитал » в сети Internet по адресу: www.alfacapital.ru.

ОПИФ рыночных финансовых инструментов « Альфа-Капитал Еврооблигации». Правила доверительного управления № 0386-78483614 зарегистрированы ФСФР России 18.08.2005 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов « Альфа-Капитал Баланс». Правила доверительного управления № 0500-94103344 зарегистрированы ФСФР России 13.04.2006 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов « Альфа-Капитал Облигации Плюс». Правила доверительного управления № 0095-59893492 зарегистрированы ФКЦБ России 21.03.2003 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов « Альфа-Капитал Резерв». Правила доверительного управления № 0094-59893648 зарегистрированы ФКЦБ России 21.03.2003 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов « Альфа-Капитал Ликвидные акции». Правила доверительного управления № 0387-78483850 зарегистрированы ФСФР России 18.08.2005. ОПИФ рыночных финансовых инструментов « Альфа-Капитал Глобальный баланс». Правила доверительного управления № 0907-94126486 зарегистрированы ФСФР России 07.08.2007 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов « Альфа-Капитал Бренды». Правила доверительного управления № 0909-94126641 зарегистрированы ФСФР России 07.08.2007 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов « Альфа-Капитал Ресурсы». Правила доверительного управления № 0698-94121750 зарегистрированы ФСФР России 12.12.2006 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов « Альфа-Капитал Технологии». Правила доверительного управления № 0699-94121833 зарегистрированы ФСФР России 12.12.2006 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов « Альфа-Капитал Золото». Правила доверительного управления № 0908-94126724 зарегистрированы ФСФР России 07.08.2007 г., ИПИФ рыночных финансовых инструментов « Альфа-Капитал ». Правила доверительного управления № 0034-18810975 зарегистрированы ФКЦБ России 05.04.1999 г. ЗПИФ недвижимости «ЖН». Правила доверительного управления № 1817-94168740 зарегистрированы ФСФР России 24.06.2010 г. ЗПИФ недвижимости «Центр-Сити». Правила доверительного управления № 3385 зарегистрированы Банком России 12.09.2017 г. ЗПИФ недвижимости «АКТИВО ШЕСТЬ». Правила доверительного управления № 3329 зарегистрированы Банком России 15.06.2017 г. ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток». Правила доверительного управления № 3936 зарегистрированы Банком России 30.12.2019 г. БПИФ рыночных финансовых инструментов «ТЕХНОЛОГИИ 100». Правила доверительного управления № 3591 зарегистрированы Банком России 13.11.2018 г. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа — Капитал Эс энд Пи 500 (S&P 500 ® )»**. Правила доверительного управления № 3691 зарегистрированы Банком России 19.03.2019 г. БПИФ рыночных финансовых инструментов «ЕВРОПА 600». Правила доверительного управления № 3805 зарегистрированы Банком России 08.08.2019 г. Управляющая компания обращает внимание, что в соответствии с пунктом 7 статьи 21 Федерального закона от 29.11.2001 № 156 «Об инвестиционных фондах» инвестиционные паи биржевого паевого инвестиционного фонда при их выдаче могут приобретать только уполномоченные лица. «БПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Управляемые облигации». Правила доверительного управления № 4039 зарегистрированы Банком России 19.05.2020. ЗПИФ недвижимости «Азимут». Правила доверительного управления № 1507-94111384 зарегистрированы ФСФР России 06.08.2009 г., ЗПИФ недвижимости «АКТИВО ДЕСЯТЬ». Правила доверительного управления № 3633 зарегистрированы Банком России 28.12.2018 г., ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток-2». Правила доверительного управления № 4093 зарегистрированы Банком России 09.07.2020 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Мой капитал Акции». Правила доверительного управления № 4145 зарегистрированы Банком России 27.08.2020 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Мой капитал Облигации». Правила доверительного управления № 4146 зарегистрированы Банком России 27.08.2020 г.

Раскрываемая на сайте информация находится в постоянном доступе и актуальна в течение периода с даты ее опубликования до настоящей даты, если прямо не указано иное.
Для ознакомления с материалами вам могут понадобиться программы просмотра PDF и XLS файлов.

** Индекс S&P 500 ® является продуктом S&P Dow Jones Indices LLC или её аффилированных лиц и Стороннего лицензиара и был предоставлен по лицензии для использования управляющей компанией. Standard & Poor’s ® и S&P ® являются зарегистрированными товарными знаками Standard & Poor’s Financial Services LLC («S&P»), а Dow Jones ® является зарегистрированным товарным знаком Dow Jones Trademark Holdings LLC («Dow Jones»). Ни S&P Dow Jones Indices, ни Сторонний лицензиар не дают никаких заверений или гарантий, прямо выраженных или подразумеваемых, владельцам БПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа — Капитал Эс энд Пи 500 (S&P 500 ® )» или любым представителям общественности относительно целесообразности инвестирования в ценные бумаги вообще или в БПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа — Капитал Эс энд Пи 500 (S&P 500 ® )», в частности или способности S&P 500 ® отслеживать общую динамику рынка. Отношения S&P Dow Jones Indices и Стороннего лицензиара с управляющей компанией применительно к S&P 500 ® заключаются только в предоставлении лицензии на Индекс и определённые товарные знаки, знаки обслуживания и/или торговые наименования S&P Dow Jones Indices и/или её лицензиаров. S&P 500 ® определяется, составляется и рассчитывается компаниями S&P Dow Jones Indices или Сторонним лицензиаром безотносительно к Управляющей компании или БПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа — Капитал Эс энд Пи 500 (S&P 500 ® )» под управлением управляющей компании. S&P Dow Jones Indices и Сторонний лицензиар не несут ответственности за любые убытки, включая, в том числе, упущенную выгоду потерю времени и/или репутации связанную с инвестированием в инвестиционные паи БПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа — Капитал Эс энд Пи 500 (S&P 500 ® )».

Под термином «Копилка» подразумевается паевой инвестиционный фонд, под накоплениями — инвестиции в паи паевого инвестиционного фонда. Инвестирование в паевые инвестиционные фонды не подразумевает каких-либо гарантий сохранности, то есть возврата основной инвестированной суммы.

ПИФ — паевой инвестиционный фонд.
ИИС — индивидуальный инвестиционный счет.

© Общество с ограниченной ответст­венностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» , 2009–2019 гг.
Инвестиции в паевые инвестиционные фонды (ПИФы), Фолио, доверительное управление активами, инвестиционные стратегии, финансовое консультирование, пенсионные накопления. Инвестиции в акции, облигации и ценные бумаги. Wealth Management, Private Banking, Investing in Mutual Funds.

Информация о структуре и составе участников ООО УК «Альфа-Капитал», в том числе о лицах, под контролем либо значительным влиянием которых находится ООО УК «Альфа-Капитал», размещена на официальном сайте Банка России и соответствует информации, направленной «21» июля 2020 года в Банк России для размещения на официальном сайте Банка России. Дата раскрытия сообщения 24.07.2020 13:30.

Источник